#1 Inviato 31 Gennaio, 2018 Ciao a tutti, vi pongo il mio problema sperando di trovare risposta..🤔
#2 Inviato 31 Gennaio, 2018 Circa a novembre dell'anno scorso ho venduto un alloggio e ho saldato tutto il deliberato fino al giorno del rogito. Due settimane fa ricevo una mail dall'amministratore di questo alloggio dove mi viene chiesto il pagamento di vecchi bilanci di 4 anni che sono stati approvati in una assemblea a gennaio 2018. Sono stati approvati soltanto ora perchè l'amministratore precedente non li ha mai presentati e l'autorità giudiziaria intervenendo li ha fatti venire fuori con le forze. Ora...secondo voi sono tenuto io, che non sono piu proprietario, a pagare questi bilanci vecchi visto che l'assemblea li ha approvati e deliberati soltanto dopo la mia vendita ? A mio parere NO !!! Il proprietario "a gennaio 2018" dovrà sostenere le spese deliberate in quella data.
#3 Inviato 31 Gennaio, 2018 Ciao toni75, l'evento discriminante in questi casi non è il momento dell'approvazione del rendiconto ma il momento in cui le obbligazioni sono nate. Per le spese ordinarie l'obbligazione nasce nel momento di fruizione delle stesse; per le spese straordinarie all'atto della delibera di approvazione delle stesse. In conclusione ha agito correttamente il tuo amministratore che le ha chieste al vecchio proprietario.
#5 Inviato 31 Gennaio, 2018 Ciao toni75, l'evento discriminante in questi casi non è il momento dell'approvazione del rendiconto ma il momento in cui le obbligazioni sono nate. Per le spese ordinarie l'obbligazione nasce nel momento di fruizione delle stesse; per le spese straordinarie all'atto della delibera di approvazione delle stesse. In conclusione ha agito correttamente il tuo amministratore che le ha chieste al vecchio proprietario. Non mi trovi d'accordo (ma potrei anche essere io in difetto...). A mio avviso, anche rileggendo la sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ... in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare. E poi, sempre a mio parere, l'Amministratore può pretendere le spese SOLO DOPO L'APPROVAZIONE DEL BILANCIO cui le spese si riferiscono. Fino a che il bilancio non è approvato l'Amministratore non ha alcun titolo per esigere il pagamento degli oneri. Li può chiedere.. MA NON PRETENDERE. Inoltre, l'Amministratore non può chiedere il pagamento delle spese A CHI NON FA PIU' PARTE DEL CONDOMINIO. L'Amministratore, può richiedere le rate SOLO ED ESCLUSIVAMENTE a chi è proprietrio dell'unità immobiliare al momento della richiesta. Sarà poi compito del nuovo proprietario farsi rimborsare la quota parte dal vecchio proprietario.
#6 Inviato 1 Febbraio, 2018 Il nuovo proprietario potrebbe obiettare che le spese dei bilanci approvati tardivamente gli sono state "nascoste", in sede di rogito. Se c'è un provvedimento del Giudice, bisognerebbe anche capire cosa dice la sua sentenza.  Credo che nessuno di noi sia in grado di dire proprio nulla, su questo tema, con i pochi dati a nostra disposizione.
#7 Inviato 1 Febbraio, 2018 l'amministratore chiede al nuovo proprietario. Il nuovo proprietario paga ma essendo spese relative ad anni in cui non era proprietario, si rivale sul vecchio proprietario... Quindi alla fine il tenuto a pagare è il vecchio proprietario (sebbene l'amministratore non abbia azioni su questi)
#8 Inviato 1 Febbraio, 2018 Si ma io non ero a conoscenza di questi bilanci arretrati sino a gennaio 2018. Io ho venduto a novembre 2017. Per cui non esiste malafede, motivo per il quale sarei costretto a pagare..
#9 Inviato 1 Febbraio, 2018 Non è questione di malafede. Se sono stati fatti dei lavori è perché l'assemblea li ha preventivamente approvati e/o ci sono state spese ordinarie che erano facilmente conoscibili. L'assemblea "sono" tutti i proprietari, per cui nessuno può esimersi dal pagarli (salvo i casi in cui ciò è permesso). Il fatto che manchino 4 anni di bilanci è una mancanza dell'amministratore ma i proprietari dov'erano?  (scusami, sto solo facendo l'avvocato del diavolo, perché è comunque sempre meglio essere preparati alle obiezioni del nuovo proprietario)
#10 Inviato 1 Febbraio, 2018 Infatti non era responsabilità dei condomini ma dell’amministratore. E quindi sarebbe il nuovo proprietario ad affrontare la spesa e poi rivalersi sull’amministratore inadempiente. Di questo passo tutti i malefatti compiuti dagli amministratori potrebbero inseguire i vecchi proprietari per anni.
#11 Inviato 1 Febbraio, 2018 No, i debiti sono dei proprietari e questi ultimi possono rivalersi sull'amministratore per eventuali danni causati da "mala gestione" ma non per pagare i debiti stessi. Se così non fosse, basterebbe prendere come amministratore un presta-nome (chiedendogli di non fare nulla) e girare a lui tutti i debiti del condominio!
#12 Inviato 1 Febbraio, 2018 Si ma io non ero a conoscenza di questi bilanci arretrati sino a gennaio 2018. Io ho venduto a novembre 2017. Per cui non esiste malafede, motivo per il quale sarei costretto a pagare.. non hai i bilanci arretrati ma eri a conoscenza che quando hai venduto non erano ancora stati approvati, in ogni caso concordo pienamente con la risposta di SisterOfnight, in quanto acquirente e venditore rispondono in solido e l'amministratore deve richiedere le quote a chi risulta condomino, il vecchio proprietario per l'amministratore è un perfetto sconosciuto.
#13 Inviato 1 Febbraio, 2018 Boh, io però non sto dicendo che i debiti non vanno onorati dai proprietari. Ma che chi compra un immobile si assume la proprietà nello stato di diritto e di fatto in cui si trova. E che al vecchio proprietario spettano le spese risultanti da assemblee deliberate fino al rogito e in fase di vendita il venditore deve dichiarare (come ho fatto) che tutte le spettanze sono state assolte. L’unico caso in cui mi spettano sono nel caso in cui taccio eventuali spese in malafede. Ma non è questo il caso.
#14 Inviato 1 Febbraio, 2018 Vale la pena ricordare anche il disposto dell’art. 63 dacc comma 4:  Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.  Pur non essendo stati approvati in precedenza, i singoli esercizi sono ben identificabili, e l’amministratore non potrà mai chiedere al nuovo condòmino le spese riferibili agli esercizi antecedenti al precedente, rispetto alla data del rogito di acquisto.  Per gli esercizi precedenti a pagare saranno tutti i condòmini (escluso il nuovo acquirente) che casomai potranno rivalersi sul condòmino venditore o addirittura sull’ex amministratore, che potrebbe essere accusato di mala gestio. Del resto ... la colpa è dei condòmini. Un amministratore che non convoca le assemblee per l’approvazione dei bilanci va revocato immediatamente, non si possono aspettare 4 anni!
#15 Inviato 1 Febbraio, 2018 Un momento. Io tentai con raccomandate di chiedere assemblee ordinarie ma non ho ricevuto mai risposta e ne potevo finanziariamente accollarmi il rischio di intraprendere un eventuale ricorso da parte di questo amministratore visto che ero solo io a volerlo e gli altri condomini dormivano.
#16 Inviato 1 Febbraio, 2018 Vale la pena aggiungere quanto dispone l’art. 1129 cc in caso di gravi irregolarità (la mancata presentazione dei bilanci è tra queste):  i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.  Se i condòmini dormono si può arrivare alla revoca ugualmente, e poi farsi risarcire le spese legali sostenute per ottenerla.
#17 Inviato 1 Febbraio, 2018 Vale la pena aggiungere quanto dispone l’art. 1129 cc in caso di gravi irregolarità (la mancata presentazione dei bilanci è tra queste): i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.  Se i condòmini dormono si può arrivare alla revoca ugualmente, e poi farsi risarcire le spese legali sostenute per ottenerla. Si in teoria. Nella pratica mi era stato detto esplicitamente da un legale che i rischi erano quelli del ricorso e ulteriori spese legali. E i giudici non necessariamente riconoscono per intero le spese legali anche al “vincitore“. E questo se andava tutto bene. Se c’era un ricorso chissà che altri problemi! Non so voi ma io quei rischi non me li potevo permettere da solo essendo monoreddito e con moglie e figli a carico.
#18 Inviato 2 Febbraio, 2018 Perché si sostiene che l'amministratore deve richiedere le quote all'attuale condòmino? Io direi che le quote vanno chieste all'effettivo titolare dell'obbligazione che per le spese ordinarie è colui che era condòmino al momento del godimento delle stesse, mentre per quelle straordinarie è colui che era condòmino al momento della delibera. L'amministratore ha il vantaggio del vincolo di solidarietà potendo così più comodamente rivolgersi all'acquirente solamente se le spese ricadono nell'esercizio della vendita od in quello precedente. Le quote inerenti il periodo antecedente il biennio di solidarietà non possono essere richieste all'acquirente in quanto non di sua competenza; vanno invece richieste al vecchio proprietario con un giudizio ordinario non potendosi contare sulla procedura veloce prevista dalle d.a.c.c. art. 63 valida solo ed esclusivamente per gli attuali condòmini.
#19 Inviato 3 Febbraio, 2018 Perché si sostiene che l'amministratore deve richiedere le quote all'attuale condòmino?Io direi che le quote vanno chieste all'effettivo titolare dell'obbligazione che per le spese ordinarie è colui che era condòmino al momento del godimento delle stesse, mentre per quelle straordinarie è colui che era condòmino al momento della delibera. L'amministratore ha il vantaggio del vincolo di solidarietà potendo così più comodamente rivolgersi all'acquirente solamente se le spese ricadono nell'esercizio della vendita od in quello precedente. Le quote inerenti il periodo antecedente il biennio di solidarietà non possono essere richieste all'acquirente in quanto non di sua competenza; vanno invece richieste al vecchio proprietario con un giudizio ordinario non potendosi contare sulla procedura veloce prevista dalle d.a.c.c. art. 63 valida solo ed esclusivamente per gli attuali condòmini. non ci sono dubbi che l'acquirente risponde in solido con il venditore soltanto delle quote ordinarie relative all'anno in corso ed a quello precedente, come disposto dall'art. 63 Daac. Infatti le quote antecedenti l'esercizio precedente vanno richieste direttamente al venditore.
#20 Inviato 4 Febbraio, 2018 Ciao a tutti, vi pongo il mio problema sperando di trovare risposta..🤔
