Spese terrazzi, cancello automatico, pulizia scale, lavori straordinari/vizi costruzione

[aeljay]

Buon pomeriggio a tutti!

Avrei bisogno di varie informazioni,tutte relative alla ripartizione delle varie spese condominiali.

Sono proprietaria di un appartamento al piano terra situato in un condominio di 6 unità' (il costruttore ha ancora dei garage invenduti quindi in teoria siamo in 7).

Per vizi costruttivi è stato rifatto lo scarico delle fognature dal mio giardino direttamente a quello comunale ed ora,3 appartamenti (mio compreso) hanno uno scarico a parte.

L amministratore pero' continua a dividere per 6. È corretto?(teniamo conto che un altro tratto ha sicuramente una contropendenza e si chiama lo spurgo di media 5-6 volte l anno).

 

Altra domanda: il piano interrato dei garages non viene pulito ,poi piano terra(il mio e di un altro appartamento) e piano 1 (3 appartamenti) vengono puliti da una signora delle pulizie in regola,ma tutti la stessa quota,sia piano terra che piano sopra. Non dovrebbe essere diverso tenendo conto che sopra io non ho nulla?

 

Il condominio è di fine 2012. Terrazze in legno(solo appartamenti al piano 1 ,noi a piano terra non li abbiamo):

Nessuno ha mai fatto la " corretta manutenzione del legno" consigliata da costruttore e firmata nell atto notarile :

Ora vorrebbero cambiarle,il costruttore non intende farlo e i proprietari dei terrazzi si,secondo l amministratore anche noi piano terra dovremmo contribuire alla spesa,ma visto che non hanno nemmeno mai provato a sistemarli(quindi mai eseguita la corretta manutenzione) siamo obbligati a contribuire?

Dai garages si può entrare direttamente nelle scale condominiali,perché la porta mangiafuoco non si può chiudere..spesso non si accendono le luci,C è sempre gente estranea perché un appartamento viene usato da amici r parenti del proprietario che non abita lì e abbiamo richiesto un preventivo per un cancello scorrevole,messo a verbale all ultima assemblea,con anche le deleghe di chi non era presente.

È necessario in questo caso(visto che il costruttore è proprietario di 2 garages invenduti) avere anche il suo ok per installarlo o basta la maggioranza?

 

Ultimo quesito:

Ho avuto umidità muffa in casa,pagato un perito a mie spese,ulteriore vizio di costruzione,accordo col costruttore che sta sistemando i danni (oltre i miei interni sta prevenendo che l umidità da risalita appunto salga negli altri appartamenti).

Qui come funziona? Soldi che ci rimetto sempre io? Anche se l intervento è per evitare danni da risalita e bloccare le mini infiltrazioni nel solaio dei garages?

 

Grazie mille e scusate le mille domande!

[Gipar]

1) Se gli scarichi sono divisi le spese devono essere ripartite separatamente in base all'Art 1123 "Ripartzione delle spese" Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, quindi l'amministratore sbaglia.

 

2) Le spese per la pulizia scale vanno ripartite in relazione all'altezza del piano e all'uso, anche solo potenziale che ognuno ne fa in base all'Art.1124 e la giurisprudenza ha chiarito bene.

Cass. sez. II, n. 432 del 12/01/2007

Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

 

3) I balconi sono definiti in due tipologie, "incassati" e "aggettanti". I primi sono quelli che sono all'interno del profilo facciale del condominio, i secondi sono quelli che sporgono dal profilo della facciata. I primi sono considerati "facciata" la cui manutenzione è in carico all'intero condominio, escludendo i soffitti e pavimenti che sono di pertinenza ai rispettivi utilizzatori; i secondi sono considerati proprietà privata dell'alloggio a cui servono e quindi la mantenzione è in carico al proprietario. Questo per principio, ovviamente poi ci possono essere molte altre particolarità che debbono essere analizzate in base allo stato dei fatti reale.

 

4) La prima cosa da fare, a mio avviso, è chiudere la porta tagliafuoco, perchè una porta tagliafuoco aperta non serve a nulla.

Per l’installazione di cancelli condominiali basta la maggioranza semplice. È questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con la Sentenza del 21/02/2013, n. 4340. Se il costruttore è proprietario, deve essere convocato, a pena di nullità della delibera, anche lui in assemblea e votare e pertanto contribuire alle eventuali spese di installazione.

 

5) Per i vizi di costruzione interviene il costruttore e l'assicurazione postuma decennale pertanto perchè dovresti rimetterci dei soldi?

 

saluti

[PECULIO]

Salve. Sono un inqulino.

Ho trovato affisso su portone condominiale un avviso con cui si dice che e'stato deciso di acquistare piante e tappeti nuovi per abbellire lo stabile e che ogni famiglia deve contribuire con una quota e che x ogni informazione in merito bisogna rivolgersi ad una famiglia dello stabile (e non all'amministratore).

Premesso che non si capisce se e'una decione presa in assemblea o al di fuori di essa (come credo visto che nell'avviso non si fa riferimento ad alcuna assemblea) chiedo di sapere se le spese in questione sono dovute e se sono a carico mio o del proprietario. Ringrazio.

[Giovanni Inga]

@Peculio..

sei pregato di aprire una nuova discussione poichè il tuo quesito non è attinente alla presente discussione.

Grazie.

[aeljay]

Grazie della risposta chiara e semplice(ne farò buon uso)!

Per la sua domanda invece ..

Diciamo che il mio perito conosceva bene il socio principale della ditta costruttrice(nel frattempo smantellata e liquidati i soci,in primis chi ha eseguito i lavori sub appaltati a ditte fallite nel frattempo) e quindi per evitare cause,avvocati e quindi l assicurazione che si poteva attivare solo dopo denuncia e visita del loro perito(ho chiamato personalmente) abbiamo raggiunto un accordo privato dove con tot € e regolare fattura,pagava l unico socio rimasto il ripristino dei danni (parquet e camera da letto) e allo stesso tempo una ditta chiamata dal mio perito (magna magna lo so..) cambiava la guaina e costruiva un cordolo per riparare il cappotto dall acqua(scoperto durante i lavori 2 grondaie rotte )sempre a carico del socio rimasto.

A carico mio rimaneva il costo del perito,nominatosi anche direttore dei lavori,che ha comunque ripristinato le grondaie (infiltrazioni anche nei solai del garages)è messo a nuovo la guaina che copre anche parte del muro dell appartamento vicino(la guaina lasciava scoperto il primo mattone che assorbiva l acqua delle grondaie rotte).

Da qui la mia domanda:

Visto che con il perito pagato da me,ho sistemato danni al solaio dei garages e umidità nell appartamento a fianco.. Devo pagare tutto io? O almeno un grazie è una pacca sulle spalle la merito?

[Gipar]

Normalmente i danni vengono periziati dai periti delle assicurazioni e/o dal costruttore che se ne fa carico, tu non sei obbligata a nominare un perito. Ovviamente per tua tutela (giustamente) hai voluto nominare un perito di parte che tutelasse i tuoi interessi il quale ha anche assunto il ruolo di D.L. quindi, a maggior tutela nei tuoi confronti dirigesse i lavori collaborando con tutti gli altri attori.

A mio parere, non essendo obbligatorio per te, il perito di parte è a tuo carico, nulla esclude che puoi tentare di recuperarne le spese tramite una mediazione nei confronti del costruttore e/o l'assicurazione oppure chiedere "gentilmente" al vicino di contribuire, ma il risultato... quien sabe

 

Una pacca sulle spalle, almeno virtuale, te la posso dare io

 

Saluti