Vai al contenuto
ggbb07

Spese straordinarie non deliberate - è corretto che venga richiesto il pagamento di spese straordinarie (riparazione ascensore)

Buonasera a tutti gli utenti del forum. Vi scrivo per un consulto, sinteticamente: è corretto che venga richiesto il pagamento di spese straordinarie (riparazione ascensore) senza che sia stata convocata nessuna assemblea straordinaria per la discussione lavori e deliberata la spesa? Aggiungo che la spesa non è nemmeno stata ancora ratificata in alcuna assemblea. 

La situazione è inoltre gravata dal fatto che il pagamento viene richiesto dopo che abbiamo venduto l'appartamento. Premetto che al rogito abbiamo allegato dichiarazione dell'amministratore che attestava la nostra regolarità ai pagamenti, il guasto è avvenuto ante rogito.

Fino adesso, per quanto esposto sopra, ci siamo limitati a non pagare di conseguenza l'amministratore ha richiesto l'importo ai nuovi proprietari che ora stanno tentando la rivalsa nei nostri confronti (semplice richiesta informale, no azione legale).

Ora noi non eravamo assolutamente a conoscenza del tipo di lavori e delle cifre impegnate (parliamo di oltre 10 k€) quindi ci troviamo in difficoltà verso i nuovi acquirenti, contestualmente non capisco come sia possibile procedere con una spesa di questa entità senza informare, a preventivo o consuntivo l'assemblea e richiedere inoltre il saldo.

Tra l'altro, se non erro, visto che la spesa non è stata ancora deliberata ufficialmente, dovrebbe essere in capo a chi è proprietario al momento della delibera, o sbaglio? Nel frattempo, faccio bene a non pagare in attesa di comunicazioni ufficiali (delibere, aprovazione consuntivi ecc...) o mi consigliate di comportarmi diversamente?

Un sentito ringraziamento a chi vorrà aiutarmi.

ggbb07 dice:

è corretto che venga richiesto il pagamento di spese straordinarie (riparazione ascensore) senza che sia stata convocata nessuna assemblea straordinaria per la discussione lavori e deliberata la spesa? Aggiungo che la spesa non è nemmeno stata ancora ratificata in alcuna assemblea. 

sicuramente No, non può essere richiesta se non c'è stata delibera di approvazione.

 

ggbb07 dice:

Tra l'altro, se non erro, visto che la spesa non è stata ancora deliberata ufficialmente, dovrebbe essere in capo a chi è proprietario al momento della delibera, o sbaglio?

Non sbagli.

 

ggbb07 dice:

Nel frattempo, faccio bene a non pagare in attesa di comunicazioni ufficiali (delibere, aprovazione consuntivi ecc...) o mi consigliate di comportarmi diversamente?

non devi pagare visto che non c'è stata delibera quando tu eri ancora proprietario.

ggbb07 dice:

Buonasera a tutti gli utenti del forum. Vi scrivo per un consulto, sinteticamente: è corretto che venga richiesto il pagamento di spese straordinarie (riparazione ascensore) senza che sia stata convocata nessuna assemblea straordinaria per la discussione lavori e deliberata la spesa? Aggiungo che la spesa non è nemmeno stata ancora ratificata in alcuna assemblea. 

La situazione è inoltre gravata dal fatto che il pagamento viene richiesto dopo che abbiamo venduto l'appartamento. Premetto che al rogito abbiamo allegato dichiarazione dell'amministratore che attestava la nostra regolarità ai pagamenti, il guasto è avvenuto ante rogito.

Fino adesso, per quanto esposto sopra, ci siamo limitati a non pagare di conseguenza l'amministratore ha richiesto l'importo ai nuovi proprietari che ora stanno tentando la rivalsa nei nostri confronti (semplice richiesta informale, no azione legale).

Ora noi non eravamo assolutamente a conoscenza del tipo di lavori e delle cifre impegnate (parliamo di oltre 10 k€) quindi ci troviamo in difficoltà verso i nuovi acquirenti, contestualmente non capisco come sia possibile procedere con una spesa di questa entità senza informare, a preventivo o consuntivo l'assemblea e richiedere inoltre il saldo.

Tra l'altro, se non erro, visto che la spesa non è stata ancora deliberata ufficialmente, dovrebbe essere in capo a chi è proprietario al momento della delibera, o sbaglio? Nel frattempo, faccio bene a non pagare in attesa di comunicazioni ufficiali (delibere, aprovazione consuntivi ecc...) o mi consigliate di comportarmi diversamente?

Un sentito ringraziamento a chi vorrà aiutarmi.

Una spesa è esigibile sicuramente dopo l'approvazione o ratifica successiva alla spesa sostenuta dall'amministratore se urgente  --> art. 1135 cc

Analizzando il caso dipende dall'eventuale urgenza, per cui visto che l'ascensore è un impianto comune a tutti l'amministratore ha fatto bene (avendo fondi in cassa) a farlo riparare con urgenza ed addebitare le spese ai condomini che al momento della riparazione erano tali.

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Una spesa è esigibile sicuramente dopo l'approvazione o ratifica successiva alla spesa sostenuta dall'amministratore se urgente  --> art. 1135 cc

Analizzando il caso dipende dall'eventuale urgenza, per cui visto che l'ascensore è un impianto comune a tutti l'amministratore ha fatto bene (avendo fondi in cassa) a farlo riparare con urgenza ed addebitare le spese ai condomini che al momento della riparazione erano tali.

concordo con te sull'urgenza, ma in questo caso vale da data di delibera della ratifica della spesa, in pratica paga chi era condomino al momento della ratifica.

Innanzitutto grazie per i contributi di entrambe. L'unico punto fermo mi sembra essere il fatto che al momento, vecchio o nuovo proprietario, non essendoci ancora stata la rafitica/approvazione della spesa nessuno è tenuto a pagare nulla.

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere, o sbaglio?

 

Tullio01 dice:

Una spesa è esigibile sicuramente dopo l'approvazione o ratifica successiva alla spesa sostenuta dall'amministratore se urgente  --> art. 1135 cc

Analizzando il caso dipende dall'eventuale urgenza, per cui visto che l'ascensore è un impianto comune a tutti l'amministratore ha fatto bene (avendo fondi in cassa) a farlo riparare con urgenza ed addebitare le spese ai condomini che al momento della riparazione erano tali.

l'urgenza magari c'era, ma 10K (10.000 euro) sono una cifra che "obbliga" (oserei dire) ad una convocazione altrettanto urgente come l'inconveniente del fermo ascensore ...

 

Modificato da paul_cayard
ggbb07 dice:

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere, o sbaglio?

infatti, in questo caso l'amministratore avrebbe dovuto convocare un'assemblea e far decidere ai condomini.

ggbb07 dice:

Innanzitutto grazie per i contributi di entrambe. L'unico punto fermo mi sembra essere il fatto che al momento, vecchio o nuovo proprietario, non essendoci ancora stata la rafitica/approvazione della spesa nessuno è tenuto a pagare nulla.

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere, o sbaglio?

 

leggo ora e mi confermi quanto appena scritto in contemporanea con te.

 

ggbb07 dice:

Tra l'altro, se non erro, visto che la spesa non è stata ancora deliberata ufficialmente, dovrebbe essere in capo a chi è proprietario al momento della delibera, o sbaglio? Nel frattempo, faccio bene a non pagare in attesa di comunicazioni ufficiali (delibere, aprovazione consuntivi ecc...) o mi consigliate di comportarmi diversamente?

In punto di diritto tu hai venduto nello stato di fatto, con l'ascensore rotta.

Non essendo stato deliberato alcun lavoro, tutto ciò che è stato deliberato dopo la tua vendita è a carico dell'acquirente.

Giustamente l'amministratore ha chiesto all'acquirente la spesa perchè non può chiederla a te che non l'hai deliberata e quindi per lui non sei nemmeno tenuto in solido con il nuovo acquirente verso il condominio.

 

Resta poi il fatto della buona fede tra te e l'acquirente. 

All'atto della vendita l'acquirente sapeva che l'ascensore era non funzionante da un mese e mezzo?

Se l'acquirente non lo sapeva o gli avevi fatto intendere che era un fermo occasionale ma non c'era bisogno di fare lavori così importanti, l'acquirente potrebbe rivalersi su di te.

Cercate una via di mezzo bonaria tra te ed il nuovo acquirente... in fin dei conti l'ascensore si è rotto quando tu eri proprietario e se non avessi venduto durante il guasto o aveste deliberato prima che tu vendessi, la spesa sarebbe spettata tutta a te.

ggbb07 dice:

L'unico punto fermo mi sembra essere il fatto che al momento, vecchio o nuovo proprietario, non essendoci ancora stata la rafitica/approvazione della spesa nessuno è tenuto a pagare nulla.

Su questo non ci piove. Fino a che la spesa non sarà ratificata nessuno ha l'obbligo di pagare.

ggbb07 dice:

Premetto che al rogito abbiamo allegato dichiarazione dell'amministratore che attestava la nostra regolarità ai pagamenti, il guasto è avvenuto ante rogito.

questo è un altro fatto che se l'amministratore sapeva, avrebbe dovuto dichiararlo .,..

voglio solo chiarire bene la cronologia dei fatti onde evitare fraintendimenti:

L'ascensore si è rotto ante rogito

L'ascensore è stato fermo circa un mese e mezzo

L'ascensore è stato riparato

Abbiamo ottenuto quietanza di pagamento dall'amministratore dove non si parlava della spesa (di cui ribadisco noi non eravamo assolutamente a cononoscenza, tra l'altro con affisso un cartello della ditta manutentrice con scritto "ci stiamo attivando per una riparazione veloce ed economica)

2 mesi dopo il rogito arriva la parcella...alla faccia della riparazione economica direi 🙂

Nel frattempo nessuna assemblea o ratifica della spesa

JOSEFAT dice:

concordo con te sull'urgenza, ma in questo caso vale da data di delibera della ratifica della spesa, in pratica paga chi era condomino al momento della ratifica.

Non sono pienamente d'accordo con te, perchè l'urgenza è nella data in cui avviene il fatto e l'amministratore interviene, la ratifica della spesa potrebbe avvenire anche successivamente, come previsto dall'art 1135 cc, non è che il giorno dopo oppure lo stesso giorno del fatto si possa deliberare, anzi è assurdo pensare questo.

ggbb07 dice:

voglio solo chiarire bene la cronologia dei fatti onde evitare fraintendimenti:

L'ascensore si è rotto ante rogito

L'ascensore è stato fermo circa un mese e mezzo

L'ascensore è stato riparato

Se tutto è avvenuto ante rogito, il nuovo condomino non deve corrispondere nulla ed avrà diritto di rivalsa.

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Non sono pienamente d'accordo con te, perchè l'urgenza è nella data in cui avviene il fatto e l'amministratore interviene,

Alla faccia dell'intervento urgente.

L'ascensore è stato fermo 45 giorni prima di essere riparato. In 45 giorni l'amministratore avrebbe potuto fare anche 4 o 5 assemblee.

Tullio01 dice:

Non sono pienamente d'accordo con te, perchè l'urgenza è nella data in cui avviene il fatto e l'amministratore interviene, la ratifica della spesa potrebbe avvenire anche successivamente, come previsto dall'art 1135 cc, non è che il giorno dopo oppure lo stesso giorno del fatto si possa deliberare, anzi è assurdo pensare questo.

quello che conta è la data della delibera e non la data di inizio lavori, l'amministratore in questo caso non ha potere di richiedere la somma al vecchio condomino.

Leonardo53 dice:

L'ascensore è stato fermo 45 giorni prima di essere riparato. In 45 giorni l'amministratore avrebbe potuto fare anche 4 o 5 assemblee.

appunto, sai quante assemblee si potevano fare in 45 giorni.

Leonardo53 dice:

L'ascensore è stato fermo 45 giorni prima di essere riparato. In 45 giorni l'amministratore avrebbe potuto fare anche 4 o 5 assemblee.

Questo si è saputo dopo la mia risposta --> post #3 esattamente al post #11 😊

JOSEFAT dice:

quello che conta è la data della delibera e non la data di inizio lavori, l'amministratore in questo caso non ha potere di richiedere la somma al vecchio condomino.

A norma dell'art 1135 cc non è esattamente così, naturalmente l'amministratore chiede al condomino che è presente al momento della richiesta, ma questo avrà diritto di rivalsa sul vecchio perchè l'intervento è precedente al rogito. 

Modificato da Tullio01
Tullio01 dice:

Questo si è saputo dopo la mia risposta --> post #3 esattamente al post #11 

Io lo avevo saputo ancora prima.

Nel post #5 l'opener aveva già scritto:

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere

🙄

Leonardo53 dice:

Io lo avevo saputo ancora prima.

Nel post #5 l'opener aveva già scritto:

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere

Come l'hai saputo prima del #3 (mia risposta)? Io avevo risposto al #3 non dopo il #5 🙄

Modificato da Tullio01
Leonardo53 dice:

Io lo avevo saputo ancora prima.

Nel post #5 l'opener aveva già scritto:

Per quanto riguarda l'urgenza mi sento di dire che in un mese e mezzo di fermo ascensore ci sarebbe stato tutto il tempo di convocare una assemblea straordinaria e di conseguenza procedere

in ogni caso,urgenza o no, paga chi era condomino al momento della delibera, in questo caso delibera di ratifica della spesa.

Altrimenti succederebbe che il nuovo condomino ratifica la spesa ed a pagare è il vecchio.

Modificato da JOSEFAT

quindi, secondo te, anche se l'intevento di riparazione è avvenuto ante rogito, ma manca la ratifica...la spesa sarà di competenza ai nuovi proprietari? Su questo punto ci sono pareri discordanti

Sul carattere di urgenza direi che ci siamo chiariti, quindi teoricamente la spesa potrebbe anche non essere approvata a consuntivo.

Modificato da ggbb07
Tullio01 dice:

 

Come l'hai saputo prima del #3 (mia risposta)? Io avevo risposto al #3 non dopo il #5 

Io ho quotato il tuo post #12 dove ancora non eri d'accordo con Josefat perchè parlavi ancora di lavoro urgente

ggbb07 dice:

quindi, secondo te, anche se l'intevento di riparazione è avvenuto ante rogito, ma manca la ratifica...la spesa sarà di competenza ai nuovi proprietari?

Sul carattere di urgenza direi che ci siamo chiariti, quindi teoricamente la spesa potrebbe anche non essere approvata a consuntivo.

L'intervento avvenuto ante rogito e richiesto post rogito viene inviato al condominio proprietario al momento dell'ammissione della bolletta, e se il lavoro è stato effettuato prima del rogito, questo avrà diritto di rivalsa sull'ex condominio, per effetto dell'art 66 Dacc.

ggbb07 dice:

quindi, secondo te, anche se l'intevento di riparazione è avvenuto ante rogito, ma manca la ratifica...la spesa sarà di competenza ai nuovi proprietari?

si, fa fede solo la data della delibera.

 

 

Leonardo53 dice:

Io ho quotato il tuo post #12 dove ancora non eri d'accordo con Josefat perchè parlavi ancora di lavoro urgente

Io invece mi riferivo sempre al #3 😀

ggbb07 dice:

quindi, secondo te, anche se l'intevento di riparazione è avvenuto ante rogito, ma manca la ratifica...la spesa sarà di competenza ai nuovi proprietari?

Sul carattere di urgenza direi che ci siamo chiariti, quindi teoricamente la spesa potrebbe anche non essere approvata a consuntivo.

La spesa non è stata deliberata, non era urgente e non potrai nemmeno partecipare al voto della ratifica per cui tu non devi pagare alcunchè.

Non hai ancora chiarito se al momento del rogito il nuovo acquirente sapeva che l'ascensore era fermo da un mese e mezzo oppure gha creduto di acquistare come quando ha visitato l'edificio.

Ma questo sarà un fatto tra te ed il nuovo acquirente se e quando sarà ratificata la spesa.

JOSEFAT dice:

si, fa fede solo la data della delibera.

 

 

Secondo me vale la data dell'intervento, andiamo in causa? 😂

×