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brancaleone

Spese straordinarie - e' giusto come ragionamento o le spese straordinarie e l'emissione dei bollettini sono regolari?

Nel nostro condominio, dal 2012 non viene approvato il consuntivo per mancanza di quorum o per contestazioni sul rendiconto.

E' stato sempre approvato il preventivo per permettere l'emissione dei bollettini e far fronte alle spese di gestione, ma nella riunione del 2015 non è stato approvato neanche il preventivo per l'anno in corso ossia il 2015.

Adesso qualcuno dei condomini dice che esseno l'amministratore in prorocatio da dodici anni, non potrebbe fare spese straordinarie e in mancanza di approvazione del preventivo non potrebbe emettere nemmeno i bollettini di pagamento. E' giusto come ragionamento o le spese straordinarie e l'emissione dei bollettini sono regolari?

Grazie

l'amministratore in prorogatio rimane in carica fino alla nomina di un nuovo amministratore e mantiene tutti i poteri. Per quanto riguarda le spese straordinarie, non so a cosa ti riferisci, dovrebbero essere approvate dall'assemblea, a meno che non si tratti di lavori urgenti e improrogabili.

@ brancaleone

L'amministratore in proroga conserva tutti i poteri previsti dalla Legge e dal Regolamento di condominio, perciò se il vostro RdC non vieta all'amministratore la gestione delle spese straordinarie, se deliberate devono essere gestite dall'amministratore;

L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86)

Che rimanga in carica è chiaro tanto che lo è da dodici anni in prorocatio, il nostro regolamento non cita questa circostanza , però ci domandavamo non essendo stati approvati i consuntivi per diversi anni consecutivi, come può fare pagamenti di somme non approvate?

Faccio l'esempio del dei suoi compensi, sono state contestate delle cifre che lui ha incassato e mai approvate tipo assemblea straordinaria (non figura nel suo preventivo) oppure aggiornamento ISTAT oppure cambio gestore energia elettrica mai discussa in assemblea, o anche il pagamento di parcelle per l'avvocato (assolutamente dovute ma mai approvate).

Il fossi l'amministratore convocherei un'assemblea con all'OdG "Dimissioni irrevocabili e nomina amministratore", se l'assemblea non nomina un sostituto mi rivolgerei alla Volontaria Giurisdizione per la nomina di un'amministratore giudiziale, come previsto dall'art 1129 cc.

Il fossi l'amministratore convocherei un'assemblea con all'OdG "Dimissioni irrevocabili e nomina amministratore", se l'assemblea non nomina un sostituto mi rivolgerei alla Volontaria Giurisdizione per la nomina di un'amministratore giudiziale, come previsto dall'art 1129 cc.

Siamo a Roma

La poltrona non si molla...........

Siamo a Roma

La poltrona non si molla...........

il problema non è l'amministratore che non vuole mollare la poltrona, ma i condomini che non si mettono d'accordo per nominare un nuovo amministratore ed iniziare una gestione condominiale regolare.

Siamo a Roma

La poltrona non si molla...........

I condomini che non hanno approvato i consuntivi perchè lo hanno fatto? Ci sono errori? L'amministratore ha corretto gli errori? Oppure non approvano per il solo gusto di non approvare e magari così non pagare?

Comunque quando non si approva un consuntivo deve esserci una buona ragione e se l'amministratore non fa in modo di mettere le cose a posto, si nomina un revisore di conti per vedere cosa non va bene, è previsto dall'art. 1130 cc, oppure si revoca l'amministratore non lo si tiene per dodici anni senza approvare i consuntivi.

I condomini che non hanno approvato i consuntivi perchè lo hanno fatto? Ci sono errori? L'amministratore ha corretto gli errori? Oppure non approvano per il solo gusto di non approvare e magari così non pagare?

Comunque quando non si approva un consuntivo deve esserci una buona ragione e se l'amministratore non fa in modo di mettere le cose a posto, si nomina un revisore di conti per vedere cosa non va bene, è previsto dall'art. 1130 cc, oppure si revoca l'amministratore non lo si tiene per dodici anni senza approvare i consuntivi.

Dunque i consuntivi non approvati sono 2012/2013/2014, gli errori l'amministratore non vuole riconoscerli.

Sono pienamente d'accordo con JOSEFAT, la colpa è nostra dei condomini che non partecipano alle riunioni, però è anche vero che l'amministratore si comporta non onestamente.

L'anno scorso ho cercato di far nominare un revisore dei conti, ma non c'erano i 500 millesimi per la nomina.

Purtroppo siamo in una situazione di stallo e non se ne esce fuori.

I consuntivi non si approvano per varie ragioni, ne posto una per esempio, ha cambiato gestore dell'energia elettrica senza dire niente a nessuno, e solo dopo un anno al primo consuntivo ci siamo accorti che paghiamo il doppio della corrente, e non solo perchè ci sota di più, ma anche per il modo di fatturare che in fattura ci sono letture presunte molto ma molto superiori a quelle normali. Ha detto che non è suo compito fare letture a mandarle al gestore, e a me non da le chiavi per effettuare la lettura.

In tutto siamo 320 condomini, molti che si lamentano ma ,nessuno che agisce. Eravamo d'accordo in una ventina per rivolgerci ad un legale, ma quando siamo al dunque solo tre sono rimasti per dare i nominativi per la volontaria giurisdizione.

Sono sicuro che se riusciamo a farlo esonerare e far nominare dal Giudice un amministratore giudiziario, avremo tutti i condomini contro in quanto sentono parlare di amministratore giudiziario si preoccupano.

E' vero che il peggio non è mai morto, ma peggio di così sicuramente non può capitarci.

 

p.s. la spesa per la corrente elettrica è quella che ci impegna più di tutto, ossia per i cinque contatori in totale parliamo di circa € 25/28.000,00 l'anno.

In precedenza eravamo sui € 16/17.000,00 anno.

Tutto questo si ritorce verso voi condomini, perchè bene o male sarete sempre voi condomini a pagare le spese, fatto salvo non agite contro l'amministratore ed il giudice vi dia ragione.

Tutto questo si ritorce verso voi condomini, perchè bene o male sarete sempre voi condomini a pagare le spese, fatto salvo non agite contro l'amministratore ed il giudice vi dia ragione.

In effetti è così, ce ne stiamo accorgendo, però non si può nemmeno restare in questo stallo.

Gli sono state fatte decine di richieste dei documenti per farli controllare da un esperto, ma non ci vengono dati.

Ultimamente non ha ritirato neanche la raccomandata dell'avvocato in cui chiedeva i documenti, e a quel punto sempre l'avvocato gli ha mandato una PEC. Tutto tace

Sicuramente si ricorrerà alla volontaria giurisdizione e se il giudice lo riterrà giusto nominerà un amministratore, altrimenti non ci resta che continunare in questa situazione, ma vi assicuro che è frustrante.

Qualcuno potrebbe pensare che questo sua frutto di fissazioni di una piccola parte di condomini, ma vi assicuro che a pensarla allo stesso modo siamo in molti, ma quelli che non partecipano alle assemblee sono la maggioranza, e da qui tutti i problemi

In effetti è così, ce ne stiamo accorgendo, però non si può nemmeno restare in questo stallo.

Gli sono state fatte decine di richieste dei documenti per farli controllare da un esperto, ma non ci vengono dati.

Ultimamente non ha ritirato neanche la raccomandata dell'avvocato in cui chiedeva i documenti, e a quel punto sempre l'avvocato gli ha mandato una PEC. Tutto tace

Sicuramente si ricorrerà alla volontaria giurisdizione e se il giudice lo riterrà giusto nominerà un amministratore, altrimenti non ci resta che continunare in questa situazione, ma vi assicuro che è frustrante.

Qualcuno potrebbe pensare che questo sua frutto di fissazioni di una piccola parte di condomini, ma vi assicuro che a pensarla allo stesso modo siamo in molti, ma quelli che non partecipano alle assemblee sono la maggioranza, e da qui tutti i problemi

Io eviterei per il momento al ricorso alla Volontaria Giurisdizione per vari motivi, infatti il Giudice probabilmente nominerà un amministratore che potrebbe non essere di vostro gradimento e forse neppure tra quelli buoni che si potrebbero trovare sulla piazza (pagine gialle) e poi sempre il giudice potrebbe lui fissare il compenso per l'amministratore da lui nominato, compenso che alle volte può essere anche 8 -10 volte quello normale di un amministratore scelto da voi.

Per cui io fossi in voi sceglierei questa via, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Io eviterei per il momento al ricorso alla Volontaria Giurisdizione per vari motivi, infatti il Giudice probabilmente nominerà un amministratore che potrebbe non essere di vostro gradimento e forse neppure tra quelli buoni che si potrebbero trovare sulla piazza (pagine gialle) e poi sempre il giudice potrebbe lui fissare il compenso per l'amministratore da lui nominato, compenso che alle volte può essere anche 8 -10 volte quello normale di un amministratore scelto da voi.

Per cui io fossi in voi sceglierei questa via, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

Sarei pienamente d'accordo se non ci fossero grandissime difficoltà a seguire quella strada da te consigliata.

1 siamo in trecentoventi u.i. box in un complesso a se stante per cui non si conoscono gli indirizzi dei proprietari e già una volta gli sono stati chiesti ma .....

2 la spesa di 320 raccomandate e spese di copie e fotocopie, e luogo di riunione ( attualmente sala parrocchiale 350 euro a riunione)

3 anche affrontando tale spesa, se già adesso i condomini non partecipano alle riunioni ufficiali, figuriamoci a una convocata appositamente. Per poterli convincere è stato fatto volantinaggio mettendo in ogni box un invito a partecipare per importanti questioni

4 la speranza è proprio quella che se un giudice nomina un amministratore giudiziario i cui costi siano esorbitanti, forse convinceranno i condomini a partecipare.

5 sono più di dodici anni che nelle riunioni non si raggiunge il quorum dei 500 millesimi, e chiaramente l'attuale amministratore conta e si approfitta proprio su questo

 

Se anche questo non dovesse servire a niente, ok significa che è ciò che ci meritiamo.

Sarei pienamente d'accordo se non ci fossero grandissime difficoltà a seguire quella strada da te consigliata.

1 siamo in trecentoventi u.i. box in un complesso a se stante per cui non si conoscono gli indirizzi dei proprietari e già una volta gli sono stati chiesti ma .....

2 la spesa di 320 raccomandate e spese di copie e fotocopie, e luogo di riunione ( attualmente sala parrocchiale 350 euro a riunione)

3 anche affrontando tale spesa, se già adesso i condomini non partecipano alle riunioni ufficiali, figuriamoci a una convocata appositamente. Per poterli convincere è stato fatto volantinaggio mettendo in ogni box un invito a partecipare per importanti questioni

4 la speranza è proprio quella che se un giudice nomina un amministratore giudiziario i cui costi siano esorbitanti, forse convinceranno i condomini a partecipare.

5 sono più di dodici anni che nelle riunioni non si raggiunge il quorum dei 500 millesimi, e chiaramente l'attuale amministratore conta e si approfitta proprio su questo

 

Se anche questo non dovesse servire a niente, ok significa che è ciò che ci meritiamo.

Io ho cercato di consigliarti la strada più breve e forse anche la più economica, se invece desiderate intraprendere la via giudiziale con la Volontaria Giurisdizione potete farlo, e vi auguro che sia risolto in beve tempo e spese minime. Auguri
Io ho cercato di consigliarti la strada più breve e forse anche la più economica, se invece desiderate intraprendere la via giudiziale con la Volontaria Giurisdizione potete farlo, e vi auguro che sia risolto in beve tempo e spese minime. Auguri

Ti ringrazio, e tengo molto in considerazione tutti i consigli che ricevo, però ci sono situazione che purtroppo per ragioni più disparate debbono seguire un certo corso.

 

sono arrivato quasi alla conclusione di vendere il box, ma sinceramente con i parcheggi della mia zona, è troppo comodo averlo.

Ricorrere alla volontaria giurisdizione, comporta comunque l'espletamento preliminare della mediazione civile con l'assistenza di un legale.

Considerata la reale situazione di Brancaleone - 320 box

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