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MIChris

Spese straordinarie di notevole importo senza delibera!!!!!!

Cari ragazzuoli,

questa volta scrivo da condomino (inc.....to nero) e non da amministratore.............vi espongo il problema:

 

- vengono deliberati lavori nelle varie ed eventuali circa € 50.000,00 di lavori (importo avuto solo a consuntivo di quest'anno) senza preventivo, senza stanziare fondi, senza capitolato, senza direzione lavori, senza verbalizzare i nomi dei singoli condomini favorevoli e contrari e dando mandato ai consiglieri di accettare loro chi nominare per eseguire i lavori.

 

Conosco i vari riferimenti normativi (è il mio lavoro) ma vi chiedo un consiglio anche dal punto di vista umano oltre che normativo, questo è un condominio dove vivono i miei diciamo "nonni" con persone che si conoscono da 50 e più anni io vorrei cercare di far presente le violazioni compiute senza far insorgere incomprensioni con i condomini e al contempo vorrei far presente che ogni altra violazione sarà prontamente oggetto d'impugnazione (non mi capacito della mala gestione dell'amministratore) .

Voi come agireste/esporreste quanto sopra??

Da condomino a Condomino.

Io fossi in te, scriverei una lettera in maniera semplice come fossero i tuoi nonni a scriverla e da loro firmata (magari fai delle fotocopie), e la invierei oppure semplicemente la imbucherei ai condomini nella loro cassetta delle lettere ed una uguale identica all'amministratore con lettera Raccomandata, sempre a nome e firma dei tuoi nonni, questa però firmata di loro pugno.

 

Attendi altri suggerimenti che arriveranno sicuramente anche migliori di questo.

fai passare i 30 gg (se non sono già passati) per l'impugnazione e parla con l'amministratore, o scrivi, dicendo che stavolta si è salvato perchè il tempo utile è trascorso (i tuoi "noonni" ti hanna interpellato tardi), lo tieni d'occhio e la prossima volta vai dal giudice non senza averlo sfiduciato.

magari rinsavisce ...

fai passare i 30 gg (se non sono già passati)
Scusa Paul_Cayard, ma credo che le delibere adottate senza preventivo, senza stanziare fondi, senza capitolato, senza direzione lavori, senza verbalizzare i nomi dei singoli condomini favorevoli e contrari e dando mandato ai consiglieri di accettare loro chi nominare per eseguire i lavori, siano nulle proprio perchè prive degli elementi essenziali (Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU. 07/03/2005, n. 4806) per cui non è necessario agire entro i 30 giorni anche se consigliabile, però a quanto pare l'amico MICHris, non ha intenzione d'impugnare o far impugnare ai suoi nonni, questa puntualizzazione solo per chiarire come la vedo io.

hai ragione tullio.

mi ero soffermato solo sul fatto che era stato deliberato in "varie ed eventuali", dovi mi sembra che la delibera assunta in quella voce sia annullabile e non nulla.

Innanzitutto vi ringrazio, mi sono accorto di aver omesso delle informazioni, si conoscono bene o male tutti e da tantissimo tempo e quindi anche inviare una "lettera" (ci ho pensato) a tutti sarebbe di palese evidenza che non è stata scritta da loro.......................oltretutto molti condomini sanno il lavoro che faccio/facciamo e non vorrei creare un diciamo "malinteso" ossia che queste critiche di gestione vengono mosse per un interesse personale che non c'è..........oltretutto seppur vero che l'amministratore è il rappresentante legale del condominio è l'assemblea che è sovrana (comunque anche se non obbligato l'amministratore dovrebbe comunque far presente i riferimenti normativi per la corretta gestione)

 

- - - Aggiornato - - -

 

Scusa Paul_Cayard, ma credo che le delibere adottate senza preventivo, senza stanziare fondi, senza capitolato, senza direzione lavori, senza verbalizzare i nomi dei singoli condomini favorevoli e contrari e dando mandato ai consiglieri di accettare loro chi nominare per eseguire i lavori, siano nulle proprio perchè prive degli elementi essenziali (Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU. 07/03/2005, n. 4806) per cui non è necessario agire entro i 30 giorni anche se consigliabile, però a quanto pare l'amico MICHris, non ha intenzione d'impugnare o far impugnare ai suoi nonni, questa puntualizzazione solo per chiarire come la vedo io.

Sì ci hai perfettamente preso non è assolutamente mia intenzione 😉

Basta fare presente all'amministratore che i tuoi nonni ti hanno incaricato di aiutarli nelle questioni condominiali, visto che sei del mestiere. Se l'amministratore non è stupido dovrebbe cogliere la sottigliezza...😉

.... sono molto interessato alla vostra opinione sul da farsi dal punto di vista umano (in special modo proprio della vostra in quanto persone che vivono la vita condominiale da molti anni e sanno cosa vuol dire tenere i rapporti con il vicinato per molto e molti anni)
Ho capito il tuo desiderio, e io come condomino, farei proprio come ti ho detto, e ti dico che l'ho fatto anche con un amministratore dello stabile in cui vivo, ed è servito, perchè da quella volta in cui ho fatto capire che le cose le conosco non ha più fatto come lui voleva, ma tutto a norma.
si era capito, ed infatti per questo dicevo di far passare il tempo ... così da far "smontare la cosa" ma sensibilizzarlo sul rispetto delle normative
Ok Paul, grazie di aver compreso il mio pensiero.
Basta fare presente all'amministratore che i tuoi nonni ti hanno incaricato di aiutarli nelle questioni condominiali, visto che sei del mestiere. Se l'amministratore non è stupido dovrebbe cogliere la sottigliezza...😉
A dir la verità l'amministratore asseconda alcuni condomini che si arrogano il diritto di fare quello che vogliono e l'amministratore per evitare "rotture di scatole" li asseconda...........quindi mi sa che dovrò presenziare all'assemblea dando contro all'amministratore per far capire ai condomini di cui sopra che vi sono leggi da rispettare......................però mi sembra un attimino un atto vigliacco il mio eventuale comportamento, ma all'atto pratico dare contro a detti condomini potrebbe rovinare i rapporti di vicinato................

parla prima con l'amministratore e lo inviti a chiarire ai condomini che vogliono essere "sbrigativi" che ci sono regole da rispettare e che spetta a lui farle rispettare e farlo capire ai riluttanti.

contestualmente lo informi che sarai presente all'assemblea per verificare i comportamenti (dei condomini "padroni del palazzo" e del suo)

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A dir la verità l'amministratore asseconda alcuni condomini che si arrogano il diritto di fare quello che vogliono e l'amministratore per evitare "rotture di scatole" li asseconda....

Ma anche la maggioranza dei condòmini asseconda quei condòmini che si "arrogano diritti di comando"?

Io direi che è ora tenere qualche lezione di vita condominiale ai condòmini accondiscendenti prima di andare a parlare con l'amministratore.

Una volta sensibilizzata la maggioranza ed aver ottenuto il loro appoggio ha più senso avere un delegato in assemblea.

Parlo per esperienza perchè anch'io sono stato un "rivoluzionario" sebbene non ci fossero condòmini arroganti ma solo un amministratore indisponente:

1) ho studiato la materia condominiale

2) ho cercato l'appoggio dei condòmini parlandoci casa per casa davanti a un caffè

3) c'è stata la rivoluzione in assemblea.

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Ma anche la maggioranza dei condòmini asseconda quei condòmini che si "arrogano diritti di comando"?

Io direi che è ora tenere qualche lezione di vita condominiale ai condòmini accondiscendenti prima di andare a parlare con l'amministratore.

Una volta sensibilizzata la maggioranza ed aver ottenuto il loro appoggio ha più senso avere un delegato in assemblea.

Parlo per esperienza perchè anch'io sono stato un "rivoluzionario" sebbene non ci fossero condòmini arroganti ma solo un amministratore indisponente:

1) ho studiato la materia condominiale

2) ho cercato l'appoggio dei condòmini parlandoci casa per casa davanti a un caffè

3) c'è stata la rivoluzione in assemblea.

Sì ma un conto è assecondarli per non conoscenza della materia (giustificabile) e un conto è assecondarli per "comodità" e/o eventuale ritorno personale (conferma del mandato)........comunque grazie 😉

Sì ma un conto è assecondarli per non conoscenza della materia (giustificabile) e un conto è assecondarli per "comodità" e/o eventuale ritorno personale (conferma del mandato)........comunque grazie 😉

Visto il rapporto personale e la lodevole volontà di non compropmettere rapporti consolidati io farei così: le prossime spese condominiali pagale a tuo nome e fai mettere metti nelle note il tuo recapito telefonico. L'Amministratore non saprà a chi accreditarle e (probabilmente) ti telefonerà; ecco l'aggancio, ti scuserai per l'errore dicendo che sei un collega che ti sei sbagliato perchè amministri tante proprietà ecc. ecc.. e se l'amministratore è cosi ottuso da non capire... trai le conseguenze.

Visto il rapporto personale e la lodevole volontà di non compropmettere rapporti consolidati io farei così: le prossime spese condominiali pagale a tuo nome e fai mettere metti nelle note il tuo recapito telefonico. L'Amministratore non saprà a chi accreditarle e (probabilmente) ti telefonerà; ecco l'aggancio, ti scuserai per l'errore dicendo che sei un collega che ti sei sbagliato perchè amministri tante proprietà ecc. ecc.. e se l'amministratore è cosi ottuso da non capire... trai le conseguenze.

Ciao Remejo,

guarda sinceramente lo sa bene che siamo colleghi perché le mail le manda al nostro studio ed ad ogni nostra risposta vi sono i nostri dati ............quindi ne il fatto che il scrive ad un collega ed avvocato lo persuadono dal tenere un certo tipo di gestione 😉

- vengono deliberati lavori nelle varie ed eventuali circa € 50.000,00 di lavori (importo avuto solo a consuntivo di quest'anno) senza preventivo, senza stanziare fondi, senza capitolato, senza direzione lavori, senza verbalizzare i nomi dei singoli condomini favorevoli e contrari e dando mandato ai consiglieri di accettare loro chi nominare per eseguire i lavori.

A mio avviso, la delibera e la spesa sono inattaccabili perché l'assemblea oltre a non opporsi ha conferito incarico e "carta bianca" ai consiglieri.

Indubbio che l'amministratore se la intenda coi consiglieri, e tutti quanti insieme si considerino la crema del condominio, al di sopra di qualsiasi giudizio o norma.

Amministratore e consiglieri (non faccio distinzioni, sono tutti faccendieri presuntuosi) si meritano una elegante tirata d'orecchie: presentati in assemblea come delegato dei tuoi nonni, e senza riesumare le malefatte del passato comincia ad esigere il rispetto delle regole ogni qualvolta che se ne presenta l'occasione.

E continua a presentarti in assemblea come delegato fin tanto che certi malcostumi non scompaiono.

 

L'amministratore, se non è stupido, recepirà rapidamente il tuo messaggio sostanziale non esternato.

I consiglieri potrebbero risentirsene o commentare alle tue spalle, ma nel loro privato forse comprenderanno di aver esagerato coi loro modi poco ortodossi.

A mio avviso, la delibera e la spesa sono inattaccabili perché l'assemblea oltre a non opporsi ha conferito incarico e "carta bianca" ai consiglieri.

Indubbio che l'amministratore se la intenda coi consiglieri, e tutti quanti insieme si considerino la crema del condominio, al di sopra di qualsiasi giudizio o norma.

Salve,

assolutamente no. La delibera è invalida per diversi motivi:

1) Scaturisce dalle "varie ed eventuali" che è un ordine del giorno non più ammesso in quanto non informa chiaramente e preventivamente i condomini su cosa sia andrà a deliberare. Consolidata giurisprudenza ha chiarito il ruolo dell'ordine del giorno così come della necessità che i condomini sappiano gli argomenti da discutere così da essere preparati sull'argomento.

2) Viene leso il principio che sta alla base del rapporto di mandato, cioè che l'Amministratore deve agire "pater familias" e quindi sempre nell'interesse della compagine. Lui viene nominato per questo incarico e non per agevolare l'impresa di Tizio o per far fare i comodi a Caio.

3) Non esistono deleghe in bianco in ambito di rapporto di mandato tra compagine assembleare e consiglieri condominiali, tale delega non si può estendere fino a tale limite. Infatti il ruolo del consiglio di condominio è circoscritto a funzioni "consultive e di controllo". Come dire l'organo deliberativo è esclusivamente l'assemblea. Inoltre anche se vi fosse una norma che derogasse nel regolamento essa contrasterebbe con la ratio della norma che vuole il consiglio come organo di assistenza e non come organo che si sostituisca all'assemblea.

Cordiali saluti.

Nicolas, pienamente d'accordo con te.

 

però la delibera diventa invalida per pronuncia di un giudice e su impugnazione di qualche condomino...

Qui addirittura c'è una intera assemblea che ha conferito incarico nelle "varie ed eventuali"; chi potrebbe mai impugnare ? Forse gli assenti, se risultano assenti nel verbale.

Nicolas, pienamente d'accordo con te.

 

però la delibera diventa invalida per pronuncia di un giudice e su impugnazione di qualche condomino...

Qui addirittura c'è una intera assemblea che ha conferito incarico nelle "varie ed eventuali"; chi potrebbe mai impugnare ? Forse gli assenti, se risultano assenti nel verbale.

Salve,

questa domanda mi ha consentito di scrivere una consulenza che se volete potete leggere qui:

 

Il caso di oggi: spese straordinarie senza delibera

 

Voglio solo sottolineare che se la delibera invalida viene inquadrata come delibera nulla non necessita la pronuncia del giudice essendo essa priva di effetti, il giudice non fa altro che accertare uno status che non può variare, nella consulenza comunque spiego meglio come ciò avviene.

Inoltre anche se l'assemblea avesse votato all'unanimità, non vi sono limiti a chi può impugnare le delibere nulle.

 

Cordiali saluti.

Vi ringrazio molto per le vostre risposte ed il tempo dedicato..........volevo solo chiarire una cosa che ho già comunque esposto, che più che dal punto di vista normativo (visto che sono/siamo amministratori e avvocato) volevo un opinione/consiglio sul modo in cui esporre il problema senza rovinare i rapporti con il vicinato dei miei diciamo "nonni"...............in quanto la gestione dei rapporti non sono cose apprendili nei libri (magari in alcuni sì) ma solo l'esperienza può insegnare come agire............

 

P.s. poche volte mi sono ritrovato dalla parte in cui chiedevo anziché rispondere e devo dire che questo forum è fantastico 😉

... volevo un opinione/consiglio sul modo in cui esporre il problema senza rovinare i rapporti con il vicinato dei miei diciamo "nonni"...

E' questo il vero problema.

Purtroppo non si può avere "la botte piena e la moglie ubriaca"

Se vuoi essere amico con tutti (anche con gli arroganti) devi dire "va bene a tutto" ed adeguarti a come "così fan tutti".

 

Se vuoi che le cose cambino, almeno con gli arroganti non potrai più avere un rapporto idilliiaco.

E' questo il vero problema.

Purtroppo non si può avere "la botte piena e la moglie ubriaca"

Se vuoi essere amico con tutti (anche con gli arroganti) devi dire "va bene a tutto" ed adeguarti a come "così fan tutti".

 

Se vuoi che le cose cambino, almeno con gli arroganti non potrai più avere un rapporto idilliiaco.

Fossi io il diretto interessato è un conto, gli avrei già messi al loro posto diverso tempo fa............qui si parla di persone di 80 anni che giustamente non vogliono litigare con nessuno e non vogliono rotture di scatole..........quindi sì Leonardo hai certamente ragione da una parte ma dall'altra devo anche cercare di limitare gli eventuali screzi che si possono creare..............quindi sinceramente ho deciso di agire così:

 

1) Presenziare all'assemblea

2) Esporre all'amministratore la palese violazione di diritto

3) Far presente a tutti il corretto modo di procedere

4) Verbalizzare che ogni altra azione contraria a legge verrà prontamente impugnata

5) Far presente che per quanto concerne i lavori effettuati mi riservo in ogni caso di valutare se intraprendere azioni legali (oltre al danno la beffa sono stati spesi € 50.000 senza delibera e senza detrazioni fiscali)

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