#1 Inviato 8 Settembre, 2015 Buonasera, Scrivo in merito ad una questione condominiale complessa. Abito in un condominio orizzontale formato da 22 villette a schiera. Tutte le abitazioni hanno un unico accesso pedonale comune che si dirama poi in due camminamenti che servono i due lati (che chiamiamo "lato destro" e " lato sinistro") composti ciascuno da 11 villette mono famigliari con giardino privato e box sottostante. Per accedere ai corselli dei box esistono due diversi cancelli, uno serve i box del lato destro e uno quelli del lato sinistro. Gli abitanti di un lato non hanno la chiave ne' il telecomando del cancello del corsello box del lato opposto, e viceversa. Ognuno dei corselli ha una scala antincendio che permette di salire al passaggio pedonale comune. Nel corsello destro si sono verificate delle infiltrazioni di acqua, dovute a perdite della guaina di isolamento di alcuni dei giardini privati soprastanti. Tali infiltrazioni interessano il soffitto del corsello box del lato destro (sopra cui si trovano due giardini privati) l'interno di due box privati ed una piccola zona sottostante al passaggio pedonale destro. Per porre rimedio si è ritenuto opportuno sostituire completamente la guaina di isolamento di alcuni giardini privati ed usare schiume ad espansione nelle intercapedini del soffitto del corsello destro, al fine di impedire ulteriori allargamento della infiltrazione di acqua. La domanda riguarda la suddivisione della spesa (75000 euro circa). Mi chiedo se vada suddivisa fra tutti i condomini solo in base ai millesimi oppure se interessi solo i condomini del lato destro, ovvero quelli che utilizzano il corsello box ammalorato. In subordine, qualora la spesa vada suddivisa fra tutti, se esistano delle percentuali di spesa maggiori per i proprietari del lato destro e per i proprietari dei giardini da cui deriva la perdita, considerato che i proprietari del lato sinistro non hanno accesso la corsello destro, se non tramite la scala antincendio (ma non se ne vedo ragione per cui dovrebbero farlo). Sperando di essere stato comprensibile, ringrazio anticipatamente. Luca
#2 Inviato 8 Settembre, 2015 Dalla descrizione fornita, all'apparenza il corsello sembra diviso e distinto: un lato destro ed un lato sinistro. Ma sembra anche di comprendere che una reale divisione fisica del corsello in due parti non esista, bensì che il corsello sia unico indiviso e che gli utilizzatori dei box utilizzino i servizi destri o sinistri in base alla mera ubicazione dei box. Con questa premessa, saranno da verificare i titoli di possesso ed il regolamento di condominio per comprendere quali siano le effettive titolarità legali sul corsello box. Che un lato, al pari dell'altro, disponga ed utilizzi scala antincendio, cancello e telecomandi di solo quel lato e non dell'altro lato, non è un fatto risolutivo per definire con certezza gli aventi titolo sul corsello box: è solo indice di "condominio parziale" per quei determinati servizi. Se negli atti di compravendita delle singole villette (o nel regolamento di condominio) il corsello box è dichiarato bene comune ai 22 condòmini, il riparto della quota parte interessante il corsello box interesserà l'intera compagine dei box, nessuno escluso. Per contro, se invece nei rogiti è descritta e riportata in calce la suddivisione del corsello fra lato destro e lato sinistro (es.: da 1 a 11 lato destro e da 12 a 22 lato sinistro) allora l'apparenza viene meno e si può affermare di esser di fronte a certezze. In questo caso la spesa di impermeabilizzazione sarà da suddividere secondo il principio del "condomini parziale" ove i chiamati alla spesa per la sola quota spettante al corsello box dovranno essere i soli componenti del lato del corsello investito dal problema.
#3 Inviato 9 Settembre, 2015 Buongiorno, grazie per la risposta.Aggiungo che i Corselli Sono fisicamente separati e con entrate diverse. Sono entrambi a forma di L, dove all estremo del lato lungo si trova il cancello carraio e all estremo del lato corto la scala antincendio. Non vi è collegamento diretto fra loro. Cercherò intanto di consultare rogito e regolamento. Grazie ancora. Luca
#4 Inviato 9 Settembre, 2015 Con le ultime precisazioni, mi sento di affermare che quasi sicuramente nei rogiti dovrebbe esser descritto minuziosamente quali siano gli aventi titolo su ognuna delle due parti distinte dei corselli box. A fronte di due corselli distinti e separati, con eventuali conferme da rogiti, ne consegue che i costi di riparazione attribuiti genericamente al corsello box in realtà sono costi da addossare alla sola porzione distinta di corsello colpita dall'infiltrazione, pertanto al solo corsello lato destro con riparto costi fra tutti gli aventi titolo, ovvero tutti i box presenti nel solo lato destro.
#5 Inviato 10 Settembre, 2015 davvero grazie per le solerti risposte, purtroppo dal mio rogito nn appare evidenza di sudduvisione o meno dei corselli. chiederò all'amministratore di verificare, eventualmente, altri rogiti. le chiedo un'altra cosa, specificando che al disopra dei corselli danneggiati si trovano dei giardini privati (da cui si presume derivi l'infiltrazione), secondo lei la suddivisione dei lavori deve cmq essere fatta per millesimi oppure, dato che i lavori interessano e riguardano dei giardini privati e (in parte) dei danni a box privati, non sia possibile che le spese vengano ripartite diversamente? ovvero i privati interessati pagherebbero una percentuaale maggiore rispetto agli altri? buona giornata e grazie per il suo utilissimo servizio. luca
#6 Inviato 10 Settembre, 2015 Se di infiltrazione si tratta effettivamente, le relative spese di riparazione in presenza di giardini pensili ad uso esclusivo seguono il principio del 1126 c.c. Da cui 1/3 della spesa per impermeabilizzazione a carico dei giardini pensili, con la quota attribuita ripartita fra i giardini stessi ternendo conto dei rispettivi millesimi (se millesimati) o dei rispettivi metri quadrati o altro principio comunque deliberato dall'assemblea. Le spese per rimuovere e riposizionare tutti i materiali dei giardini rimangono a completo carico dei proprietari esclusivi. I restanti 2/3 della spesa per impermeabilizzazione sono a carico dell'intero corsello box lato destro, con la quota attribuita ripartita fra tutti i box presenti nel corsello box lato destro, tenendo conto del valore millesimale di ogni box. Quanto al fatto che nel tuo rogito nulla compare, comunque di fronte ad una divisione fisica netta ed incontrovertibile del corsello box in due parti distinte e non comunicanti, la situazione di "condominio parziale" è evidente ed innegabile. Pertanto a mio parere se l'infiltrazione si è manifestata sul lato destro, problemi e costi sono e rimangono di competenza del solo corsello lato destro.
#7 Inviato 11 Settembre, 2015 Avrei una ulteriore Breve domanda. L'unico passaggio che rende accessibile a tutti entrambi i Corselli sono le scale antincendio che danno accesso a due diversi lati del passaggio pedonale condominiale.potrebbe essere un problema nella completa definizione della divisione? Grazie
#8 Inviato 11 Settembre, 2015 Ritengo di no, anzi proprio le scale antincendio rappresentano l'elemento di discontinuità che determina la distinzione del corsello in due lati. Piuttosto mi viene in mente solo ora che un elemento di criticità ancora lo si può riscontrare nei rogiti (o nel regolamento condominiale) laddove sono elencate le parti condominiali comuni a tutti i condomini: ecco se qui compare menzionato il corsello box senza alcun distinguo, esclusione o specificazione ulteriore, allora il riparto per quella impermeabilizzazione può diventare un serio problema legale. Infatti, per effetto delle carte, vengono a porsi in contrasto due diverse argomentazioni teoricamente entrambe sostenibili: 1) spesa in quota parte a carico del "condominio parziale" perché solo una parte di condòmini può avvalersi del corsello box lato destro; 2) spesa in quota parte a carico dell'intero corsello box perché il RdC (o i rogiti) affermano che il corsello è unico e cosa comune a tutti i componenti del Condominio. Sarebbe preferibile che vi accordaste bonariamente in assemblea (personalmente propenderei per la soluzione 1) o se proprio è necessario avvalendovi del consulto di un legale prima di estremizzare i rapporti interpersonali o ancor peggio avviare una lite.
#9 Inviato 13 Settembre, 2015 gentile Albano, è stato davvero molto gentile e tempestivo. domani incontrerò l'amministratore e gli esporrò la questione, purtroppo vivo in un condominio abbastanza litigioso e già alcuni condomini sono sul piede di guerra e parlano di cause legali. spero che riusciremo invece a trovare un accordo bonario. grazie ancora. buona serata. luca
#10 Inviato 18 Dicembre, 2017 Buongiorno , ho trovato questa discussione molto interessante perchè riguarda un problema che abbiamo anche noi nel condominio . In particolare , eccetto la suddivisione della parte sotto mi ritrovo in tutto . Avrei una domanda in merito a "Le spese per rimuovere e riposizionare tutti i materiali dei giardini rimangono a completo carico dei proprietari esclusivi. " Questa affermazione mi pare anche abbastanza logica ma non vorrei interpretarla in modo sbagliato . In particolare nel preventivo da ripartire come da 1126 cc ( 1/3 sopra e 2/3 sotto) può essere conteggiata la rimozione e la posa di elementi fissi quali marciapiedi / pavimenti esterni e la riqualificazione del manto erboso o cosa è a carico del proprietario del giardino ?
