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MaurizioSem

Spese scale/ascensore per appartamento al piano terra con ingresso indipendente

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Ciao.

Mi piacerebbe avere un vostro parere sulla ripartizione delle spese di vano scale e ascensore.

 

Ho acquistato da poco un nuovo appartamento, in un piccolo condominio con 8 appartamenti.

La mia proprietà è costituita da un appartamento al piano terra, che ha accesso solo dall'esterno attraverso un giardino, anch'esso di mia proprietà. Un altro appartamento è una situazione simile alla mia, gli altri 6 invece accedono in casa attraverso un vano scale condominiale con ascensore.

Tramite questo vano scale ed ascensore si accede anche al piano interrato, dove ci sono le cantine ed il corsello del box.

Qui si trova il mio box che internamente è direttamente collegato con un vano scale privato al mio appartamento, tramite il mio giardino.

Allego uno schema che spero sia d'aiuto per esplicitare la configurazione. La mia proprietà è: A4-B4-C4.

 

L'amministratore di condominio, in prima assemblea, ha presentato una tabella millesimale in cui per le spese del vano scale ed ascensore sono considerato alla pari di un appartamento che è servito dal vano scale condominiale. Questo perchè, anche se ho gli accessi diretti, ne ho il potenziale uso. Ad esempio per andare in garage potrei uscire dalla mia proprietà, entrare nel vano scale condominiale (mi dovrei far dare le chiavi), magari prendere l'ascensore per andare giù, attraversare il corsello ed entrare nel box dalla serranda, anzichè entrarci direttamente stando'interno. La cosa non mi darebbe alcun vantaggio in caso di maltempo o pioggia, perchè sono cmq costretto a uscire all'aperto, l'unico vantaggio potrebbe essere quello di usare l'ascensore in caso abbia da portare su dei pesi.

Fermo restando che un 50% dei millesimi va calcolato in base alla proprietà complessiva, per il resto a me sembra corretto considerare nel calcolo solo i millessimi le mie proprietà al piano interrato (box e cantina). E che l'appartamento invece non dovrebbe essere considerato. Ad esempio una persona che mi viene a trovare, non passa nemmeno dal vano scale, e sulla porta per accederci non trova nemmeno il nome sul citofono.

 

I millesimi non sono stati inseriti in forma contrattuale nell'atto di rogito (la tabella conteneva errori evidenti e l'abbiamo tolta). Conto quindi di poter proporre nuovamente la modifica all'assemblea. Confido nel buon senso di tutti, ma un parere più tecnico è sempre opportuno.

Come andrebbe fatta la ripartizione spese?

 

 

 

MaurizioSem dice:

Fermo restando che un 50% dei millesimi va calcolato in base alla proprietà complessiva, per il resto a me sembra corretto considerare nel calcolo solo i millessimi le mie proprietà al piano interrato (box e cantina).

Salvo diversa convenzioe, l'appartamento al piano strada, pur non avendo accesso nell'androne, partecipa alla manutenzione dell'acensore solo per il 50% della spesa per millesimi di proprietà ma non partecipa all'altro 50% relativo all'altezza.

L'appartamento è escluso completamente dalle spese di USO (forza motrice ascensore) non avendone l'utilizzo.

I box partecipano alle sped i suso e manutenzione con i propri millesimi di prorietà ed altezza (negativa) dal suolo.

 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

Le spese di scale e ascensore si dividono in spese di USO e spese di MANUTENZIONE

le spese di USO sono quelle relative alla pulizia ed illuminazione scale ed alla forza motrice (consumo di energia elettrica) dell'ascensore.

Per quanto riguarda il tuo appartamento, se non ha la possibilità di accedere dal portone, non partecipa alla spesa di USO perchè non ha nemmeno l'uso potenziale ma (essendo al piano zero) partecipa a META' della spesa di manutenzione scale e ascensore in applicazione dell'art. 1124 del codice civile.

Per quanto riguarda cantina e box, avendo uso potenziale, partecipa sia alle spese di MANUTENZIONE che alle spese di USO con la quota piano 1 unitamente a tutti gli altri box e cantine presenti al piano -1

Spero che abbiate i millesimi cantine e box separati dagli appartamenti, altrimenti si dovranno scindere dai millesimi di proprietà generale.

Grazie Leonardo.

Si, per cantina e box abbiamo i millesimi separati.

Leonardo53 dice:

I box partecipano alle sped i suso e manutenzione con i propri millesimi di prorietà ed altezza (negativa) dal suolo.

Come va calcolata questa proporzione? 

Si considera che i piani -1 +1 +2 complessivamente fanno 4 parti? Quindi 1 parte da suddividere in base ai millesimi al piano terra di box e cantine, 1 parte al piano primo in base ai millesimi dei due appartamenti su questo piano e 2 parti al piano secondo da suddividere tra i due appartamenti al piano terra?

 

Anticipo una  risposta:

nella ipotesi di altezze di piano eguali,

1/4 (250/1000) al piano interrato, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei box e delle cantine

1/4 (250/1000) al piano primo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

2/4 (500/1000) al piano secondo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

Modificato da G.Ago
  • Grazie 1
G.Ago dice:

Nella ipotesi di altezze di piano eguali:

1/4 (250/1000) al piano interrato, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei box e delle cantine

1/4 (250/1000) al piano primo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

2/4 (500/1000) al piano secondo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

Questo vale sia per spese di ascensore che di vano scala (pulizie e stima consumi energetici)? Grazie!

 

MaurizioSem dice:

Questo vale sia per spese di ascensore che di vano scala (pulizie e stima consumi energetici)? Grazie!

 

I valori sopra indicati sono i millesimi della tabella calcolata in funzione delle altezze di ciascun piano dal piano di partenza della scala e dell’ascensore, quindi identici se i due piani coincidono.

Con questa tabella, detta tabella d’uso si ripartisce, la seconda metà della spesa relativa alla ricostruzione e manutenzione della scala/ascensore e l’intera spesa relativa alla illuminazione della scala e alla forza motrice necessaria per il funzionamento dell’ascensore.

Modificato da G.Ago
  • Grazie 1
G.Ago dice:

 

Anticipo una  risposta:

nella ipotesi di altezze di piano eguali,

1/4 (250/1000) al piano interrato, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei box e delle cantine

1/4 (250/1000) al piano primo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

2/4 (500/1000) al piano secondo, da suddividere in quote proporzionali ai millesimi dei due appartamenti di piano

Ma così anche per illuminazione e pulizia scale? Chi é al piano terra non ha quote così, per l'ascensore é chiaro ma per pulizie e luce ho il dubbio, se l'appartamento é servito dal vano scale.

MaurizioSem dice:

Ma così anche per illuminazione e pulizia scale? Chi é al piano terra non ha quote così, per l'ascensore é chiaro ma per pulizie e luce ho il dubbio, se l'appartamento é servito dal vano scale.

Chi abita al piano terra essendo al piano zero non paga nulla per le scale, ma soltanto per l'atrio sia illuminazione che pulizia in proporzione mlm con tutti gli altri.

Tullio01 dice:

Chi abita al piano terra essendo al piano zero non paga nulla per le scale, ma soltanto per l'atrio sia illuminazione che pulizia in proporzione mlm con tutti gli altri.

Ma più che atrio cé uno dei pianerottoli del vano scala, quando entra accende la luce delle scale come gli altri...

MaurizioSem dice:

Ma più che atrio cé uno dei pianerottoli del vano scala, quando entra accende la luce delle scale come gli altri...

L'art. 1123 cc 2° comma non considera tutti i casi ma solo quello proporzionale all'uso, per cui ad ovviare questo spreco si potrebbero installare dei sensori per accendere la luce scale soltanto se transitano delle persone.

MaurizioSem dice:

Ma più che atrio cé uno dei pianerottoli del vano scala, quando entra accende la luce delle scale come gli altri...

La luce scala del piano zero non fa parte delle scale, come non fa parte la spesa di pulizia scale per cui dalla spesa di consumo luce scale dovete scorporare il consumo irrisorio della luce dell'androne e dalla spesa di pulizia scale dovete scorporare il costo della sola pulizia dell'androne (lo fate quantificare al pulitore).

All'illuminazione del piano terra ed alla pulizia dellandrone parteciperanno TUTTI i condòmini per millesimi di proprietà mentre la luce scale e l'illuminazione scala sarà ripartita esclusivamente per altezza dal suolo.

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