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Cpt.Lucas

Spese ristrutturazione locale commerciale a carico di chi?

Ciao a tutti, vi chiedo un parere in merito ad una mia esigenza riguardante la mia attività commerciale.

Circa 3 anni fa ho rilevato un' attività di somministrazione al pubblico (ovvero un bar),la prima parte del contratto era ormai scaduta ( primi 6 anni ) e l' attività era entrata nella seconda metà del contratto, percui io sono subentrato. Oggi passati ormai 3 anni e più da quando ci sono dentro io, mi trovo con l' esigenza di fare degli interventi di rinnovo degli arredi e questi sono a carico mio, ma ovviamente dato che il locale era stato ristotturato ben più di 18 anni fà avrei anche esigenza di rivedere molte cose come i pavimenti ormai usurati. E' proprio su questi che chiamo la vostra attenzione, i pavimenti da me sono stati utilizzati ben poco e quando ho rilevato l' attività erano già malmessi con alcune mattonelle rotte e sopratutto hanno perso il colore e la lucentezza dando un brutto effetto ottico, ovvero anche se puliti paiono agli occhi della gente sporchi e per un locale bar è dannoso per l' immagine.

Volevo sapere se il proprietario ha qualche obbligo in merito e se io dovessi sostituirli avrei diritto a un rimborso ?

Grazie in anticipo per l' attenzione

Il proprietario ha l'obbligo di intervenire solo se,sono lavori deliberati dfall'assemblea oppure se si creano situazionio di pericolo. Negli altri casi no. Anche se.. sarebbe cosa intelligente partecipare alle migliorie in quanto poi resterebbero di sua proprietà.

Grazie per la risposta, purtroppo i pavimenti non creano pericolo ma sono solamente usurati, è che ormai usurati da 18 anni di calpestio sono diventati brutti e obsoleti creando un effetto ottico sgradevole e sopratutto dannoso per l' andamento del bar. Oltretutto io dovendo rifare gli arredi sono esteticamente vincolato e obbligato a rifare la pavimentazione, e il proprietario al momento che ha saputo della mia volontà nel rimettergli a nuovo i locali ha ben pensato di dirmi anche che il mio contratto scadrà nel 2014 e che sicuramente mi farà un bell' aumento........... praticamente trovandosi con l' inquilino che avrebbe fatto da poco i lavori e con un attività avviata, userebbe questo come merce di ricatto per alzarmi l' affitto.

Questo è il ringraziamento per avergli sempre portato i soldi dell' affitto qualche giorno prima che scadesse e non averlo mai chiamato quando qualcosa non funzionava.

Comunque mi sa che i lavori non li farò, ma sarà mia premura chiedere ogni interventop possibile sulle manutenzioni straordinarie. Ovviamnete lui non sà che allo scadere del contratto io non accetterò il nuovo contratto con l' aumento e dovrà darmi un' indennità per perditra dell' avviamento pari a 18 mensilità. Almeno riuscirò a toccarlo nel portafoglio che forse è l' unica cosa che capisce.

Mi dici, e concordo, che sarebbe cosa intelligente partecipare alle migliorie in quanto poi rimarrebbero a lui, aggiungo che più di migliorie sarebbe un restauro completo tutto a mie spese, ma sai gli intelligenti si stanno ormai estinguendo ma la mamma dei coglioni è sempre pronta a partorire.

I contratti di locazione non hanno un termine previsto (cioè prefissato ed indipendente da un atto unilaterale quale la disdetta), passando ogni 6 anni attraverso la rinnovazione tacita, come previsto per i contratti ad uso diverso da abitazione dall'art 28 della 392.

 

Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei

commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

 

Il contratto ha termine solo se il locatore da disdetta entro 12 mesi da ogni termine di periodo di 6 anni, oppure se il conduttore dà la sua disdetta in qualunque momento per gravi motivi con 6 mesi di preavviso (oppure se il conduttore dà disdetta in altre forme se previste a contratto).

 

Nel caso che sia il locatore a dare disdetta quando gli è permesso dall'art 28( cioè entro il sesto, dodicesimo, 18esimo.....anno) l'art 34 prevede che l'indennità per la perdita di avviamento sia dovuta (nel caso di attività a contatto con il pubblico).

 

La proposta di rinnovo è comunque una disdetta a norma dell'art 28 seguita da una proposta.

Se accettata si traduce in un rinnovo non tacito (l'indennità non è dovuta in quanto il rapporto di locazione non cessa); se non accettata si traduce in una disdetta da parte del locatore e l'indennità è dovuta in quanto il rapporto cessa.

 

Infatti l'art 34 non distingue tra disdetta o proposta di rinnovo non accettata ma dice che l'indennità è dovuta sempre in caso di "cessazione" del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore. Quindi in pratica è sempre dovuta per ogni altra tipologia di azione (disdetta da parte del locatore e/o proposta di rinnovo non accettata ). Una proposta di rinnovo non accettata produce la cessazione del rapporto di locazione e quindi le conseguenze dell'art 34.

 

Se sai già che nel 2013 arriverà la disdetta + proposta di rinnovo, conviene aspettare a ristrutturare il pavimento e con la disdetta in mano aprire un tavolo di trattativa con il locatore mettendo sul tavolo i 18 mesi (o 36 nei casi previsti dall'art 34) in cambio della partecipazione ai lavori di ristrutturazione.

Quindi, correggetemi se sbaglio, non conviene mai dare disdetta al conduttore. Tanto è sempre lui che decide di voler aumentare o meno il canone di locazione. Altrimenti si becca ben 18 mensilità! In poche parole un ricatto bello e buono. Bah io pensavo che dopo dodici anni un potesse tranquillamente recedere. Avere un locale commerciale è un trappolone.

Io ho risolto il problema specificando nel contratto (più lungo dei canonici 6 anni) mettendo l'aumento istata al 100%.

Un anno prima della scadenza di un contratto di locazione (per un bar) alla scadenza dei 12 anni il proprietario ti manda la disdetta e tu esci senza nessuna "buona uscita"!

E' solo nel caso in cui la disdetta arriva alla scadenza dei primi sei anni, che il proprietario deve dare 18 mensilità e nel caso riapra ancora un bar (quindi la stessa cosa che cera prima) deve dare 36 mensilità.

La cosa più intelligente è di trovare un'accordo.....ma.... qui bisogna essere intelligenti....sia da una parte che dall'altra....cioè trovare un'accordo, molto spesso significa dare un colpo al cerchio e uno alla botte.........difficile,..ma non impossibile.

Romano1961 dice:

La cosa più intelligente è di trovare un'accordo.....ma.... qui bisogna essere intelligenti....sia da una parte che dall'altra....cioè trovare un'accordo, molto spesso significa dare un colpo al cerchio e uno alla botte.........difficile,..ma non impossibile.

🤔  essendo passati 8 anni dalla discussione è possibile che abbiano risolto....

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