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Maxss_76

Spese Riscaldamento

Buonasera.. sono nuovo, anche per questo tipo di argomenti perché proprietario da 1 anno di una casa in condominio.

 

Cercherò di non dilungarmi ed essere più chiaro possibile. HO UN GRANDE PROBLEMA. 

 

Iniziamo dal principio. 

Compro casa appena ristrutturata. È un appartamento ottenuto dal frazionamento di un appartamento più grande.

 

In questo appartamento ci sono 4 termosifoni di cui due con valvole per aprire e chiudere con ripartitore e altri due solo con valvole senza ripartitori.

 

Entro nell'appartamento a Marzo (il 15 Aprile chiudono i riscaldamenti centralizzati) e intanto pago 2 bollettini del riscaldamento di 40 euro forfettari.

 

Al consuntivo mi calcolano 380 euro di consumi. Accipicchia... Solo per un mese e mezzo. Eppure siamo stati attenti ai consumi, dico all'amministratore, chiudendo sempre le valvole. E poi sui termosifoni senza ripartitori come si è fatto il calcolo? Applicando gli stessi consumi dei due con ripartitori, mi dice l'amministratore.

 

A me non sta bene questo modo arbitrario, inutili le spiegazioni che non abbiamo quasi mai acceso, per lui deve essere così... Allora gli dico di farmi avere le letture mese per mese del mio appartamento e le bollette del gas del condominio per farmi i calcoli almeno del consumo volontario. Le bollette si rifiuta di darmele, e per le letture devo pagare io l'uscita del tecnico (ma sono ripetitori AMR E WALK BY con lettura da remoto perché devo pagare io il tecnico?).

 

Non mi sembra giusto e non pago. Secondo me non solo c'è un errore di calcolo per i ripartitori esistenti ma non posso pagare un consumo che non È STATO CONTABILIZZATO NON PER RESPONSABILITÀ MIA MA DI CHI DOVEVA PROVVEDERE ALLA LORO INSTALLAZIONE l'amministratore doveva sapere della ristrutturazione e mandare la ditta. Secondo lui la Responsabilità è mia in qualità di proprietario dell'appartamento e dovevo chiamare io la ditta. In oltre se c'erano le valvole installate ma non i ripartitori vuol dire che l'amministratore ha chiamato la ditta per installarli e quindi sapeva della mancanza di due ripartitori.

 

Vi chiedo se c'è un riferimento normativo da cui si evince la responsabilità dell'installazione dei ripartitori. Ho provato sul codice civile ma non trovo qualcosa del genere.

 

Grazie infinite a chi mi aiuterà.

 

 

 

 

 

Maxss_76 dice:

Buonasera.. sono nuovo, anche per questo tipo di argomenti perché proprietario da 1 anno di una casa in condominio.

 

Cercherò di non dilungarmi ed essere più chiaro possibile. HO UN GRANDE PROBLEMA. 

 

Iniziamo dal principio. 

Compro casa appena ristrutturata. È un appartamento ottenuto dal frazionamento di un appartamento più grande.

 

In questo appartamento ci sono 4 termosifoni di cui due con valvole per aprire e chiudere con ripartitore e altri due solo con valvole senza ripartitori.

 

Entro nell'appartamento a Marzo (il 15 Aprile chiudono i riscaldamenti centralizzati) e intanto pago 2 bollettini del riscaldamento di 40 euro forfettari.

 

Al consuntivo mi calcolano 380 euro di consumi. Accipicchia... Solo per un mese e mezzo. Eppure siamo stati attenti ai consumi, dico all'amministratore, chiudendo sempre le valvole. E poi sui termosifoni senza ripartitori come si è fatto il calcolo? Applicando gli stessi consumi dei due con ripartitori, mi dice l'amministratore.

 

A me non sta bene questo modo arbitrario, inutili le spiegazioni che non abbiamo quasi mai acceso, per lui deve essere così... Allora gli dico di farmi avere le letture mese per mese del mio appartamento e le bollette del gas del condominio per farmi i calcoli almeno del consumo volontario. Le bollette si rifiuta di darmele, e per le letture devo pagare io l'uscita del tecnico (ma sono ripetitori AMR E WALK BY con lettura da remoto perché devo pagare io il tecnico?).

 

Non mi sembra giusto e non pago. Secondo me non solo c'è un errore di calcolo per i ripartitori esistenti ma non posso pagare un consumo che non È STATO CONTABILIZZATO NON PER RESPONSABILITÀ MIA MA DI CHI DOVEVA PROVVEDERE ALLA LORO INSTALLAZIONE l'amministratore doveva sapere della ristrutturazione e mandare la ditta. Secondo lui la Responsabilità è mia in qualità di proprietario dell'appartamento e dovevo chiamare io la ditta. In oltre se c'erano le valvole installate ma non i ripartitori vuol dire che l'amministratore ha chiamato la ditta per installarli e quindi sapeva della mancanza di due ripartitori.

 

Vi chiedo se c'è un riferimento normativo da cui si evince la responsabilità dell'installazione dei ripartitori. Ho provato sul codice civile ma non trovo qualcosa del genere.

 

Grazie infinite a chi mi aiuterà.

 

 

 

 

 

Di all'amministratore che i ripartitori/contabilizzatori e le termovalvole devono essere già installate da anni, eventualmente rivolgiti a chi ti ha venduto in quale doveva provvedere a vendere in regola con le norme uni 10200 e seguenti.

Maxss_76 dice:

Vi chiedo se c'è un riferimento normativo da cui si evince la responsabilità dell'installazione dei ripartitori. Ho provato sul codice civile ma non trovo qualcosa del genere.

D.lgs 141/2016 con riferimento alla norma tecnica applicativa Uni 10200.

Questi due riferimenti sono molto precisi e indicano con altrettanta precisione la responsabilità della omissione ripartitori e termostatiche.

La cosa può essere denunciata al locale Ufficio Tecnico comunale e al competente ufficio controllo impianti termici della sua zona (comune o provincia).

La responsabilità è in capo all'amministratore che può demandarla al terzo responsabile delegato della centrale termica.

Vi sono precise e salate sanzioni per l'omissione.

Si rifiuti di pagare quanto indicato e richieda la compensazione dei conteggi come indicato dalla norma UNI 10200.

 

Modificato da Nanojoule

Grazie mille, mi avete dato un sospiro di speranza.

 

Nanojoule dice:

D.lgs 141/2016 con riferimento alla norma tecnica applicativa Uni 10200.

Questi due riferimenti sono molto precisi e indicano con altrettanta precisione la responsabilità della omissione ripartitori e termostatiche.

La cosa può essere denunciata al locale Ufficio Tecnico comunale e al competente ufficio controllo impianti termici della sua zona (comune o provincia).

La responsabilità è in capo all'amministratore che può demandarla al terzo responsabile delegato della centrale termica.

Vi sono precise e salate sanzioni per l'omissione.

Si rifiuti di pagare quanto indicato e richieda la compensazione dei conteggi come indicato dalla norma UNI 10200.

 

Ma questo vale anche se è stato approvato il rendiconto? Io per motivi di lavoro non andai all'assemblea e mi fidai da ingenuo essendo alle prime armi

 

Grazie ancora

 

Maxss_76 dice:

Ma questo vale anche se è stato approvato il rendiconto? Io per motivi di lavoro non andai all'assemblea e mi fidai da ingenuo essendo alle prime armi

Le leggi e le norme tecniche hanno valenza indipendentemente dall'ingenuità.

Il non eseguire correttamente un sistema di termoripartizione danneggia più persone, quindi l'azione incompleta è punita.

Colui che gestisce ed è responsabile di un impianto di termoripartizione lo è di un sistema a uso collettivo, quindi deve possederne e adeguata capacità e competenza.

Se non possiede quanto indicato e comunque prender l'incarico ne paga le conseguenze dell'incompleto svolgimento.

Questo è il sensi della normativa vigente.

Se uno vuol fare il medico, non può farlo né se è salumiere, ne se è veterinario.

Vuol farlo comunque?

Ne paga le conseguenze.

Modificato da Nanojoule

Comunque aggiungo a beneficio di @Maxss_76  che ogni radiatore deve essere provvisto di termovalvola e di contabilizzatore ed i conteggi dei consumi pro capite devono essere resi nel rendiconto per controlli da parte dei condomini utilizzatori, non possono essere 2 su 4

Maxss_76 dice:

In questo appartamento ci sono 4 termosifoni di cui due con valvole per aprire e chiudere con ripartitore e altri due solo con valvole senza ripartitori.

Modificato da Tullio01
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Tullio01 dice:

do elettovalvola 

Non vorrei spaccare il capello in quattro, ma non è elettrovalvola, bensì valvola termostatica.

Il funzionamento e l'effetto sull'impianto di riscaldamento, nonché sul risparmio energetico, è notevolmente diverso tra una elettrovalvola e una termostatica.

L'elettrovalvola offre minore possibilità di regolazione della temperatura, nonche ha un'azione praticamente nulla sulla regolazione della portata fluido termovettore.

Ovviamente per regolazione si intende la variazione proporzionale alla richiesta della temperatura ambiente, quindi l'azione sulla condensazione della caldaia.

Il concetto di regolazione con regolazione di elettrovalvola è tecnologia di 40 anni fa, quindi ampiamente superata dai progressi della tecnica.

Non me ne voglio lo stimato @Tullio01 , ma ho preferito dare questo inciso di informazione.

Modificato da Nanojoule
Nanojoule dice:

Non vorrei spaccare il capello in quattro, ma non è elettro

 valvola, bensì valvola termostatica.

Il funzionamento è l'effetto sull'impianto di riscaldamento, nonché sul risparmio energetico, è notevolmente diverso tra una elettrovalvola e una termostatica.

L'elettrovalvola offre minore possibilità di regolazione della temperatura, nonche ha un'azione praticamente nulla sulla regolazione della portata fluido termovettore.

ovviamente per regolazione si intende la variazione proporzionale alla richiesta della temperatura ambiente, quindi l'azione sulla condensazione della caldaia.

Hai perfettamente ragione Nano tanto è vero che nel primo messaggio # 2 avevo scritto termovalvole ... correggo 😉

 

Tullio01 dice:

Di all'amministratore che i ripartitori/contabilizzatori e le termovalvole devono essere già installate da anni, eventualmente rivolgiti a chi ti ha venduto in quale doveva provvedere a vendere in regola con le norme uni 10200 e seguenti.

  • Mi piace 1

Per il passato bisognerà addivenire ad una risoluzione bonaria con l'amministratore.

Ma anche quest'ultimo deve rendersi collaborativo: le letture dei contabilizzatori sono dovute se richieste, anzi sarebbero dovute comunque in concomitanza della presentazione del rendiconto consuntivo.
Per i due caloriferi privi di contabilizzatori temo sia stato conteggiato il consumo massimo (perchè così dispone la norma). 

A rendiconto approvato sarà dura ottenere la modifica delle poste, salvo che non emergano errori nei conteggi eseguiti.

 

Per il futuro sarà meglio registrare ed oliare i vari meccanismi perchè in molti se non quasi tutti si sono impegnati per rendere la casistica calore del tuo appartamento incomprensibile. 

Ha sbagliato l'amministratore ad ignorare l'esistenza di due problemi nel tuo appartamento; ha sbagliato chi cura i rilevamenti da remoto e relativi conteggi perchè sicuramente vedeva e sapeva che qualcosa in questo appartamento non quadrava; ha sbagliato il tuo venditore a consegnarti l'appartamento in questo stato; hai sbagliato tu nel non considerare "un problema serio" l'assenza di due contabilizzatori.

 

Ora devi chiedere l'intervento presso il tuo appartamento della società che segue la contabilizzazione:

.- per ricensire gli ambienti ed i termosifoni;

- per ricensire le caratteristiche tecniche di ogni termosifone;

- per verificare la effettiva corrispondenza dei contabilizzatori già censiti;

- per installare e censire i contabilizzatori mancanti.

Modificato da albano59
albano59 dice:

A rendiconto approvato sarà dura ottenere la modifica delle poste, salvo che non emergano errori nei conteggi eseguiti.

Mi permetto di non condividere questa affermazione.

La termo ripartizione ha un responsabile, quindi vi è persona chiamata a giustificare e sanare gli errori avvenuti

Il responsabile della termo ripartizione è l'amministratore, A meno che non abbia de mandato questa situazione al terzo responsabile dell'impianto.

Le due figure obbligatoriamente hanno sottoscritto un'assicurazione che ne tutela le proprie mancanze.

Una delle due figure, amministratore o terzo responsabile delegato, pagherà per le mancanze.

Le norme tecniche non indicano assolutamente che i radiatori privi di sistema di termoregolazione debbano essere conteggiati al massimo.

Vi è una precisa metodica indicata nelle norme tecniche di riferimento, che devono essere a conoscenza del responsabile o del terzo responsabile delegato.

Le norme sono molto precise, devono essere rispettate.

Nano, sono certo che l'intenzione del mio messaggio l'hai colta al volo,; poi giuste le tue precisazioni.

Di certo non è che i conteggi calore vengono rivisti e corretti solo perchè un condòmino arriva ed afferma che a sua sensazione gli sembra di aver speso troppo: si dovranno metter lì insieme a verificare i conteggi operati.

 

Però - e vado a memoria perchè non ho tempo a sufficienza per ripescare il link di riferimento - sono certo che un radiatore privo di contabilizzatore in un sistema di termoregolazione già in essere viene conteggiato al suo valore di massimo assorbimento per tutto il periodo in cui il radiatore rimarrà sprovvisto di contabilizzatore.

albano59 dice:

Però -sono certo che un radiatore privo di contabilizzatore in un sistema di termoregolazione già in essere viene conteggiato al suo valore di massimo assorbimento per tutto il periodo in cui il radiatore rimarrà sprovvisto di contabilizzatore

No, mi spiace ma non è così.

Vi è una precisa metodologia di calcolo come previsto dalle vigenti norme tecniche,

Modificato da Nanojoule
Tullio01 dice:

Comunque aggiungo a beneficio di @Maxss_76  che ogni radiatore deve essere provvisto di termovalvola e di contabilizzatore ed i conteggi dei consumi pro capite devono essere resi nel rendiconto per controlli da parte dei condomini utilizzatori, non possono essere 2 su 4

Si nel rendiconto c'è il consumo procapite ma il totale degli scatti compresi quelli assegnati arbitrariamente ai termosifoni senza ripartitori. Io vorrei vedere mese per mese gli scatti dei singoli ripartitori con le bollette del gas al condominio. Solo appellandomi all'articolo 1130 bis del codice civile ho avuto una risposta anche se approssimativa dicendo di mandarmeli "appena possibile"..

albano59 dice:

Ora devi chiedere l'intervento presso il tuo appartamento della società che segue la contabilizzazione:

.- per ricensire gli ambienti ed i termosifoni;

- per ricensire le caratteristiche tecniche di ogni termosifone;

- per verificare la effettiva corrispondenza dei contabilizzatori già censiti;

- per installare e censire i contabilizzatori mancanti.

A giugno scorso venne l'amministratore con i tecnici per prendere i volumi dei vani e vedere i termosifoni. Prendemmo appuntamento per settembre per l' installazione dei due ripartitori mancanti.

Venne il tecnico che installò i due ripartitori e controllo' quelli presenti. Da allora ogni mese tengo registro dei consumi rilevati.

 

albano59 dice:

per verificare la effettiva corrispondenza dei contabilizzatori già censiti;

Cosa significa?

 

Comunque grazie a tutti. Prometto che se il vostro aiuto mi sarà utile a risolvere questa situazione farò donazione al sito.

 

 

Nanojoule dice:

D.lgs 141/2016 con riferimento alla norma tecnica applicativa Uni 10200.

Questi due riferimenti sono molto precisi e indicano con altrettanta precisione la responsabilità della omissione ripartitori e termostatiche.

La cosa può essere denunciata al locale Ufficio Tecnico comunale e al competente ufficio controllo impianti termici della sua zona (comune o provincia).

La responsabilità è in capo all'amministratore che può demandarla al terzo responsabile delegato della centrale termica.

Vi sono precise e salate sanzioni per l'omissione.

Si rifiuti di pagare quanto indicato e richieda la compensazione dei conteggi come indicato dalla norma UNI 10200.

 

Scusa ma sulla G.U. il D lgs 141/2016 non parla di responsabilità dell'amministratore. Anzi afferma che le responsabilità sono del proprietario. Mi sfugge qualcosa.. in allegato le parti del decreto prese dalla G.U. 

Screenshot_20210111-085455.jpg

Maxss_76 dice:

Scusa ma sulla G.U. il D lgs 141/2016 non parla di responsabilità dell'amministratore. Anzi afferma che le responsabilità sono del proprietario. Mi sfugge qualcosa.. in allegato le parti del decreto prese dalla G.U. 

Screenshot_20210111-085455.jpg

Dunque.....esplodiamo la situazione.
Il proprietario è colui che affida il proprio immobile dotato di impianto di riscaldamento ad un amministratore che ne cura e controlla il funzionamento,

Per esattezza le norma dice  che l'amministratore diviene responsabile dell'esercizio e della manutenzione,

Esercizio vuol dire verifica delle corrette temperature ambiente, periodi di accensione e misurazioni calore.

L'amministratore non è in grado di eseguire la manutenzione, quindi per forza affida l'incarico con contratto ad azienda qualificata e competente che controlli il perfetto funzionamento della componentistica, imposti le corrette curve di temperature d'esercizio e regoli la combustione, il tutto per un corretto esercizio dell'impianto.

L'amministratore può scaricare la propria responsabilità d'esercizio e manutenzione al Terzo Responsabile, azienda dotata di adeguato spessore tecnico ed economico.

Spessore tecnico che garantisca una esatta copertura dell'incarico di esercizio e manutenzione, spessore economico per far fronte alle possibili sanzioni comminate dall'ente competente per i controlli, oppure per rispondere dell'errato operato.

Le norme cercano senza mezzi termini poche figure a cui far riferimento in caso di sanzione, quindi si rivolgono direttamente al capo fila, cioè il proprietario.

Sarà poi questa figura, a fronte della corretta contrattualistica d'incarico alle successive figure, che le obbligherà al necessario contributo economico, richiedendo anche danno per il non esatto operato.

Se l'amministratore o il Terzo Responsabile dimostrano che la proprietà è stata avvisata delle problematiche e non ha fatto nulla per porvi rimedio, non sono tenute a rispondere delle possibili sanzioni.

In alcune Regioni d'Italia, ad esempio in Lombardia, la non messa a punto degli impianti preventivamente segnalata obbliga i responsabili all'abbandono dell'incarico ed alla istantanea segnalazione della non conformità all'Ente Competente per i Controlli impianti Termici.

Quindi:

  • se il proprietario si è affidato a personaggi qualificati e ottempera alle eventuali segnalazioni di non conformità non deve temere nulla.
  • Se invece fa orecchie da mercante alle segnalazioni di non conformità e non mette a posto gli impianti, paga salatissime sanzioni e deve regolarizzare il tutto.
  • Se i personaggi qualificati non fanno nulla e lasciano gli impianti fuori regola, dovranno rimborsare le salatissime sanzioni alla proprietà con integrazione della richiesta danni.

Molto semplice.

Modificato da Nanojoule
Maxss_76 dice:

A giugno scorso venne l'amministratore con i tecnici per prendere i volumi dei vani e vedere i termosifoni. Prendemmo appuntamento per settembre per l' installazione dei due ripartitori mancanti.

Venne il tecnico che installò i due ripartitori e controllo' quelli presenti.

Chieda al responsabile d'impianto le obbligatorie relazioni da norma UNI10200,

Per garantire il buon funzionamento di un impianto di termo ripartizione non basta leggere i numerini dei ripartitori, bisogna controllarne il funzionamento.

Per fare questo è necessario essere competenti nel settore, purtroppo....ahimè.....mi sembra di capire che a malapena il 10% degli operatori lo sia......

Per fortuna stanno iniziando i controlli degli enti anche sulla termo ripartizione......staremo a vedere......

Nanojoule dice:

Le norme cercano senza mezzi termini poche figure a cui far riferimento in caso di sanzione, quindi si rivolgono direttamente al capo fila, cioè il proprietario.

Sarà poi questa figura, a fronte della corretta contrattualistica d'incarico alle successive figure, che le obbligherà al necessario contributo economico, richiedendo anche danno per il non esatto operato.

Se l'amministratore o il Terzo Responsabile dimostrano che la proprietà è stata avvisata delle problematiche e non ha fatto nulla per porvi rimedio, non sono tenute a rispondere delle possibili sanzioni.

Si, ora è chiaro. C'è da dire anche che la norma prevede il 2017 come ultima scadenza per la messa in regola e io sono diventati proprietario nel 2020. Quindi l'amministratore avrebbe dovuto provvedere subito ad avvisami. oltretutto se fosse mia la responsabilità dell'installazione non avrebbe senso il fatto che nell'appartamento ristrutturato, quindi nuovo, abbia già trovato installati 4 termovalvole e 2 ripartitori. E chi se non l'amministratore ha fatto mettere il tutto? Invece di dirmi che si era dimenticato rimediando, e sarebbe finita lì, ha preferito giocare sulla mia ignoranza in materia e cercando anche tanti soldi per una contabilizzazione campata in aria.

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