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stecca

Spese rifacimento fognatura comune

Buongiorno, sono proprietaria di una villetta che è unita ad altre 4 villette da una fognatura comune. Pertanto per quel che riguarda la condotta fognaria faremmo parte di un condominio (senza amministratore!) e le spese di manutenzione/rifacimento dovrebbero essere concordate fra i proprietari e suddivise in parti uguali fra i 5 lotti (Nei rogiti d'acquisto è specificato che le spese di manutenzione/rifacimento di tale fognatura spettano ai proprietari dei 5 lotti di terreno in parti uguali). Il mio vicino a valle ha avuto problemi sia alla sua condotta privata che a quella comune, ha fatto fare diverse videoispezioni ed interventi di ripristino poi ci ha presentato il conto (molto costoso) senza avere preventivamente concordato con gli altri la tipologia d'intervento e la ditta che l'avrebbe eseguito. Vi chiedo se secondo voi è corretto il suo comportamento e se siamo tenuti a condividere le spese senza che ci sia stato un accordo preventivo. Grazie.

Ciao, NO!

Non è corretto e non devi pagare.

Tali spese sarebbe stato opportuno concordarle, scriverle, approvarle e ripartire la spesa a seconda di ciò che c'è scritto sui rogiti, a seconda di ciò che c'è scritto su eventuali regolamento condominiali contrattuali, a seconda delle competenze, a seconda del Codice Civile.

Ciao

Se le villette sono separate non siete un Condominio ma avete una "comunione" sugli scarichi fognari.

 

Se si tratta di case a schiera allora siete un condominio "orrizzontale".

 

In entrambi i casi è lecito che tale proprietario abbia ordinato i lavori per il ripristino della funzionalità di una fognatura (mica è una cosa su cui si possa prendersela comoda)

 

Questione diversa pretendere che adesso voi paghiate seduta stante senza eccepire su come e cosa vertessero i lavori.

 

Visto che spieghi siano state interessate sia parte comune che parte privata...voi dovete "contribuire" alla prima...sempre nell' alveo di una decisione presa a maggioranza a posteriori che ratifichi quanto fatto.

 

Se tale proprietario non sarà soddisfatto dovrà agire appellandosi ad un Giudice.

Decideremo a maggioranza anche sulle spese passate, anche se talune ci sembrano superflue (es. spesa per relazione geologica di analisi delle acque!). Comunque si pone un problema: Le 5 villette sono separate e ciascuna insiste su un lotto. I rogiti d'acquisto stabiliscono che le spese di mantenimento/rifacimento della condotta fognaria comune devono essere ripartite fra i 5 lotti, indipendentemente dal numero di proprietari degli appartamenti di ciascuna villetta. Ad esempio 2 villette hanno 3 appartamenti con i 3 relativi proprietari, altre 2 villette hanno un unico proprietario. Domanda: per calcolare la maggioranza ad esempio i 3 proprietari dei 3 appartamenti di una villetta valgono per 3 teste oppure per 1 testa ? (come sarebbe logico visto che contano i lotti/villette nella suddivisione delle spese, per cui sono penalizzati i proprietari unici delle singole villette). Ringrazio chi mi vorrà rispondere

Ciao, da un punto di vista del Codice Civile ogni proprietario è una testa.

Se però ci dici che i rogiti di acquisto recitano:

 

"I rogiti d'acquisto stabiliscono che le spese di mantenimento/rifacimento della condotta fognaria comune devono essere ripartite fra i 5 lotti, indipendentemente dal numero di proprietari degli appartamenti di ciascuna villetta."

 

Appare evidente che per quanto riguarda la ripartizione delle spese che riguardano la condotta fognaria dovete calcolare 1 testa, per tutte le altre spese, se nulla è riferito al contrario su rogiti e/o regolamenti contrattuali, dovrete fare riferimento al Codice Civile che prevede che ogni proprietario è rappresentante nella assemblea costituita e, quindi, 3 proprietari = 3 teste.

Ciao

D' istinto concordo con quanto sopra spiegato da Brico...ma da verificare se la "Comunione" preveda sul tema regole diverse rispetto al Condominio.

Ogni proprietà vale una testa. Siete in 5 quindi la maggioranza è di tre proprietari, gli altri due se dissentono devono comunque adeguarsi alla maggioranza.

 

Saluti

 

Giuseppina

Come avevo spiegato in realtà le villette sono 5 ma i proprietari sono 9 perché 2 villette contengono 3 appartamenti ciascuno con 1 proprietario. I rogiti prescrivono che per quel che riguarda il rifacimento/manutenzione della condotta fognaria comune le spese devono essere divise per 5 (5 lotti, indipendentemente dal numero di appartamenti per lotto). Vi chiedo: secondo voi la maggioranza decisionale per deliberare su queste spese si deve calcolare su 5 (cioè i 3 proprietari di 1 villetta hanno diritto ad 1 solo voto) oppure su 9? Questo chiarimento è fondamentale. Grazie

Come detto, salvo diversità (che non ho ancora verificato) si avrebbe:

applicando le norme condominiali considerandolo 1 Condominio

-doppia maggioranza di teste e millesimi. Nel tuo caso 9 teste differenziate nei millesimi (in ipotesi 3 proprietari con 200/1000 e 6 con 66,66/1000)

 

Poichè sono 5 villette distinte sarebbe inapplicabile il criterio di un singolo condominio...(al più sarebbe Supercondominio)...ma precisi anche lotti divisi e sola comunione sulla fognatura quindi nemmeno questo è adatto

 

applicando quanto spieghi essere in rogito letteralmente varrebbe che la decisione spetta a 5 proprietari. Le 2 villette con 3 proprietari di singole abitazioni sono senz' altro un Condominio e pertanto determinano la loro decisione col primo criterio spiegato.

 

Normalmente avreste dovuto ripartire anche tenuto conto del tratto in uso visto che quello più a valle non deve pagare i costi per il tratto via a via terminale dello scarico comune.

Poichè è riportata clausola diversa (in deroga) la stessa assume valore di contratto.

Come detto, salvo diversità (che non ho ancora verificato) si avrebbe:

applicando le norme condominiali considerandolo 1 Condominio

-doppia maggioranza di teste e millesimi. Nel tuo caso 9 teste differenziate nei millesimi (in ipotesi 3 proprietari con 200/1000 e 6 con 66,66/1000)

 

Poichè sono 5 villette distinte sarebbe inapplicabile il criterio di un singolo condominio...(al più sarebbe Supercondominio)...ma precisi anche lotti divisi e sola comunione sulla fognatura quindi nemmeno questo è adatto

 

applicando quanto spieghi essere in rogito letteralmente varrebbe che la decisione spetta a 5 proprietari. Le 2 villette con 3 proprietari di singole abitazioni sono senz' altro un Condominio e pertanto determinano la loro decisione col primo criterio spiegato.

 

Normalmente avreste dovuto ripartire anche tenuto conto del tratto in uso visto che quello più a valle non deve pagare i costi per il tratto via a via terminale dello scarico comune.

Poichè è riportata clausola diversa (in deroga) la stessa assume valore di contratto.

Anche io concordo totalmente con quanto hai scritto.

Ciao

Concordo. Però se vi riesce accordarvi, modificate quest'obbligo (che non ha senso) con una tabella millesimale vera e propria

 

Giuseppina

Dopo rilettura alcune precisazioni

 

Intanto spiego meglio la questione del "tratto via via terminale" che era inteso nel senso da "valle a monte" ossia chi stà più a monte ha l' esclusività nel pagamento dei costi per il tratto che solo lui usa, divide a metà con quello immeditamente successivo. dopo 1/3 e via dicendo.

 

In merito alle peculiarità della "comunione" và detto che le spese effettuate da 1 dei "comunisti" (non c'entrano Bertinotti o Diliberto 😎

Perfetto, gentile Dimaraz, il tuo criterio di differenziazione delle teste basate sui millesimi. Quello che non comprendo è perchè per "comunisti" non vale il criterio dell'"urgenza" che vige fra i condomini. Quindi anche se la maggioranza non ha approvato le spese autonomamente decise da 1 "comunista" per interventi sulla condotta fognaria comune (ha commissionato ben 3 video-ispezioni, 2 analisi delle acque ed 1 perizia geologica) gli altri debbono pagare pur non avendo dato l'autorizzazione? E se un "comunista" fosse un po' squilibrato ? (naturalmente con tutto il rispetto per i comunisti doc!)

Non chiedermi il "senso" delle differenziazioni su Leggi diverse che regolano situazioni assimilabili.

A volte si può intuirne l' origine...altre volte restano "misteriose".

 

La comunione è regolamentata specificatamente dall' Art. 1100 del Codice Civile in poi (Della Proprietà titolo VII Comunione) tanto che il capitolo Condominio ne è parte inclusa ma successiva e specifica.

 

L' articolo 1110 riferisce specificatamente delle spese volte al mantenimento delle cose comuni e precisando pure la mancanza di cure degli altri comunisti. (dalla giurisprudenza si accludono anche le necessarie al godimento).

Quindi la non necessità di urgenza non giustifica le spese voluttuarie e senza senso.

 

Diventa quindi contestabile la richiesta di riparto quando la natura dei costi non è necessaria a quanto dispone il citato Articolo.

 

Entrando nel merito della tua descrizione si potrebbe distinguere:

 

-spese per 3 video-ispezioni = ammesso e non concesso che fosse necessaria farne 1...arrivare a 3 sembra un "filino" (eufemismo) eccessivo visto che stiamo parlando del tratto finale dell' impianto fognario/ultimo proprietario a valle. Potrebbe essere che abbiano ispezionato anche la sezione "privata" quindi i costi di tali "ispezioni" spettano a lui.

Non avendo visione del luogo, se la tratta comune dal suo punto di innesco fino all' impianto pubblico fosse molto lunga, potrebbe anche essere giustificata più di una ispezione su tale percorso che necessariamente è in comunione a tutti.

 

-2 analisi delle acque = non ravviso l' utilità/necessità...pertanto direi siano spese che restano a suo carico anche se avesse fatto i prelievi sul tratto comune.

 

-1 perizia geologica = idem come sopra. Fosse stata necessaria la si sarebbe fatta in fase di costruzione dell' impianto. Mancandomi la "supervisione" dell' intervento non posso essere obbiettivo.

 

Come tutte le decisioni da assumere in una "società" non vi resta che discutere (pacificamente) e deliberare a maggioranza. Liquidate le spese che vengono accettate e rigettate le altre. Chi ha eseguito i lavori accetterà o ricorrerà in giudizio per la parte rimanente che ritiene gli sia dovuta.

 

 

 

 

 

Se vuoi deliziarti e farti una cultura

 

 

 

prima la teoria

http://www.altalex.com/index.php?idnot=36447

 

poi la pratica (su brocardi apri/seleziona la scheda "giurisprudenza")

 

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-i/art1110.html

 

http://www.anaci.piemonte.it/contenuti/1385-spese-per-la-manutenzione/7803-cassazione-civile-sez-ii-sent-08-01-2013-n-253-il-comunista-ha-diritto-al-rimborso-delle-anticipazioni-in-caso-di-delibera-o-di-trascuratezza-da-parte-degli-altri-comproprietari.html

Dimaraz, a proposito degli obblighi dei comunisti, dal link che mi hai mandato noto questa sentenza: Cass. n. 10738/2001

"L'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'ammi*nistratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo, pertanto, in caso di inattività di questi ulti*mi, egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incomberà su di lui l'onere della prova sia della trascuranza che della necessità dei lavori" Nel nostro caso il proprietario che aveva ordinato i lavori dei quali pretende il rimborso non aveva preventivamente avvertito gli altri partecipanti, eccetto che in occasione dell'ultima videoispezione.

Concordo con Dimaraz.

 

Tre ispezioni non trovano giustificazione. Al limite una sola e deve essere motivata (dove è stata fatta esattamente? Perchè?)

Analisi delle acque: è stata analizzata l'acqua fognaria o privata? A quale scopo? E perchè due?

Perizia geologica sulla fognatura: a quale fine?

 

Insomma, la richiesta è molto aleatoria. va dimostrata adeguatamente e fino a quel momento non siete tenuti a pagare.

 

Saluti

 

Giuseppina

Dimaraz, a proposito degli obblighi dei comunisti, dal link che mi hai mandato noto questa sentenza: Cass. n. 10738/2001

"L'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'ammi*nistratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo, pertanto, in caso di inattività di questi ulti*mi, egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incomberà su di lui l'onere della prova sia della trascuranza che della necessità dei lavori" Nel nostro caso il proprietario che aveva ordinato i lavori dei quali pretende il rimborso non aveva preventivamente avvertito gli altri partecipanti, eccetto che in occasione dell'ultima videoispezione.

La Legge non indica la necessità di preventivo avviso (del problema)...ma evidentemente i Giudici hanno colto il senso della "trascuranza" come elemento imperativo e da "provare".

Le sentenze sono utili...ma vanno sempre prese con cautela in quanto vanno verificati i parametri di corrispondenza.

Basarsi sul solo trafiletto di un commento riportato, per quanto trattato da fonti ben addentro alla materia, ha già portato svariate volte ad errori di chi sul forum si limita al copiaincolla.

 

Vedrò nel dettaglio e ti saprò dire.

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