Vai al contenuto
Dino40

SPESE PER LA MANUTENZIONE O RICOSTRUZIONE SOLETTE DIVISORIE

Buon giorno a tutti.

Ho bisogno di aiuto. L'amministratrice mi ha chiesto la disponibilità a predisporre l'aggiornamento del Regolamento del condominio da sottoporre poi all'approvazione dell'assemblea condominiale. Ho dato la mia disponibilità, ma adesso mi trovo in difficoltà su alcuni aspetti del regolamento. Ve li sottopongo nella speranza che qualcuno mi possa aiutare.

1) In una delle tre palazzine che costituiscono il condominio un locale commerciale è stato trasformato dal proprietario in appartamento. Il geometra che ha redatto le tabelle millesimali loha classificato come locale commerciale. Secondo me è un errore perchè i coefficienti sono diversi nei due casi e perciò tale errore inficia tutti i valori delle tabelle di proprietà.

2) le spese per la manutenzione (o l’eventuale ricostruzione) delle solette divisorie (ovverosia delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato) come devono essere ripartite?  In misura uguale ( 50% ) tra i proprietari dei due piani interessati restestando poi a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione e l’impermeabilizzazione e del proprietario del piano inferiore le spese per la tinteggiatura della volta?  Oppure tutto a carico del proprietario del piano superiore?

Grazie per l'aiuto.

2) la ripartizione delle spese si basa sull'applicazione del 1125 c.c. (Solai inter piano)

 

1) Il cambio di destinazione d'uso non implica, necessariamente, la modifica delle tabelle. Ovviamente questo in linea generale, si deve valutare caso per caso.

 

 

Grazie Giovanni Inga. L'art 1125 è chiaro  e perciò on ho problemmi ad inserirlo.

Per quanto concerne il cambio di destinazione del locale da commerciale ad appartamento non mi è assolutamente chiaro. Che non sia automatico mi sembra logico, ma i coefficienti per determinare i millesimi non sono diversi? Devo far finta di non essermene accorto? Io non so quali coefficienti debbono essere presi in considerazione per i locali commerciali e solo sommariamente per gli appartamenti. Che cosa dovrei valutare dato che nella risposta è detto di valutare caso per caso?

Il cambio di destinazione d'uso non rientra tra le ipotesi di errore previste dall'art. 69 d.a.c.c.

Lo stesso articolo, tuttavia, prevede la possibilità di modificarle qualora si sia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell'u.i.

E' per questo motivo che ti avevo detto che si deve valutare caso per caso.

 

Grazie!!  Adesso mi è chiaro il discorso.

Visto che non hanno voluto prendere in considerazione per l'ampliamento di alcuni appartamenti delvalore di 1/5 come dici per aver chiuso delle terrazze non ci penso neanche a sollevare il problema. Di nuovo grazie per avermi chiaritole idee.

Dino40 dice:

 

1) In una delle tre palazzine che costituiscono il condominio un locale commerciale è stato trasformato dal proprietario in appartamento. Il geometra che ha redatto le tabelle millesimali loha classificato come locale commerciale. Secondo me è un errore perchè i coefficienti sono diversi nei due casi e perciò tale errore inficia tutti i valori delle tabelle di proprietà.

Ciao 

Per prima cosa riferisci di aver avuto l'incarico di predisporre un regolamento di condominio. Quindi non sei interessato all'esame la delle tabelle millesimali. Il fatto che l'unità sia passata da destinazione commerciale a destinazione abitativa, di fatto penalizza Chi non l'ha chiesto la modifica

Ora la solita domanda di rito, le tabelle millesimali c'erano e sugli atti non c'è scritto niente?

Caro Camillo50 non mi è facile rispondere, comunque ci provo.

Io avevo dato al vecchio amministratore la disponibilità ad aggiornare il regolamento del condominio che risale al 1974 anche se non avrei dovuto farlo per il suo modo di fare.

Alla nuova amministratrice, son sincero, non me la son sentita di dirle di no perché mi sembra molto brava ad ascolare i condomini e a verbalizzare quello che realmente avviene e non come prima.

A me interessa e come i millesimi e soprattutto la tabella per l'ascensore in quanto, secondo me, è errata in quanto non ci sono i tre proprietari del piano rialzato e il/i proprietario/ri dei negozi. Secondo me se l'assemblea dovesse deliberare lavori straordinari per l'ascensore quei condomini non dovrebbero essere chiamati a partecipare alle spese. E' così?

Io avevo chiesto all'amministratrice di mettere all'ordine del giorno la tabella dell'ascensore insieme a quella sui lastrici solari ancora non approvata; lei mi ha detto se potevo accettare di discuterne in assemblea per metterla odg alla prossima. Io ho accettato. 

Oggi mi son reso conto del cambio da commerciale ad appartamento. Lo sapevo, ma non ci avevo riflettuto. L'ho messo a fuoco rileggendo attentamente la copia di regolamento che avevo preparato.

Che significa la frase: "di fatto penalizza Chi non l'ha chiesto la modifica". Non ho capito. Grazie Camillo.

Scusa Camillo ho dimenticato di rispondere alla tua ultima domanda.

Le tabelle son state rifatte tutte percheè c'erano errori vari e la modifica da commerciale ad appartamento dovrebbe essere di circa 10 anni.

Tu nella frase volevi dire che è penalizzato il proprietarioperché con il commerciale paga di più?

Dino40 dice:

Caro Camillo50 non mi è facile rispondere, comunque ci provo.

Io avevo dato al vecchio amministratore la disponibilità ad aggiornare il regolamento del condominio che risale al 1974 anche se non avrei dovuto farlo per il suo modo di fare.

Alla nuova amministratrice, son sincero, non me la son sentita di dirle di no perché mi sembra molto brava ad ascolare i condomini e a verbalizzare quello che realmente avviene e non come prima.

A me interessa e come i millesimi e soprattutto la tabella per l'ascensore in quanto, secondo me, è errata in quanto non ci sono i tre proprietari del piano rialzato e il/i proprietario/ri dei negozi. Secondo me se l'assemblea dovesse deliberare lavori straordinari per l'ascensore quei condomini non dovrebbero essere chiamati a partecipare alle spese. E' così?

Io avevo chiesto all'amministratrice di mettere all'ordine del giorno la tabella dell'ascensore insieme a quella sui lastrici solari ancora non approvata; lei mi ha detto se potevo accettare di discuterne in assemblea per metterla odg alla prossima. Io ho accettato. 

Oggi mi son reso conto del cambio da commerciale ad appartamento. Lo sapevo, ma non ci avevo riflettuto. L'ho messo a fuoco rileggendo attentamente la copia di regolamento che avevo preparato.

Che significa la frase: "di fatto penalizza Chi non l'ha chiesto la modifica". Non ho capito. Grazie Camillo.

Nell’attesa che ti risponda Camillo50, esprimo ciò che ho inteso leggendo il post di Camillo50 e la frase "di fatto penalizza Chi non l'ha chiesto la modifica" va interpretata nel seguente modo:

il cambio di destinazione da locale commerciale ad abitazione comporta l’applicazione di un coefficiente correttivo (di destinazione) minore per l’abitazione con conseguente ricalcolo di millesimi inferiori rispetto a quelli assegnati al locale; pertanto, la mancata modifica dei millesimi in diminuzione penalizza chi non l’ha chiesta.

  • Mi piace 1
G.Ago dice:

Nell’attesa che ti risponda Camillo50, esprimo ciò che ho inteso leggendo il post di Camillo50 e la frase "di fatto penalizza Chi non l'ha chiesto la modifica" va interpretata nel seguente modo:

il cambio di destinazione da locale commerciale ad abitazione comporta l’applicazione di un coefficiente correttivo (di destinazione) minore per l’abitazione con conseguente ricalcolo di millesimi inferiori rispetto a quelli assegnati al locale; pertanto, la mancata modifica dei millesimi in diminuzione penalizza chi non l’ha chiesta.

Grazie G. Ago!!!  E io pensavo proprio il contrario!!!  Quando uno è incompetente.... deve solo chiedere aiuto come in effetti ho fatto.

Dino40 dice:

A me interessa e come i millesimi e soprattutto la tabella per l'ascensore in quanto, secondo me, è errata in quanto non ci sono i tre proprietari del piano rialzato e il/i proprietario/ri dei negozi. Secondo me se l'assemblea dovesse deliberare lavori straordinari per l'ascensore quei condomini non dovrebbero essere chiamati a partecipare alle spese.

ciao

hai verificato che negli atti di acquisto o nelle tabelle millesimali  gli appartamenti al piano terra ed il negozio siano volutamente stati esclusi in quanto non comproprietari del vano scala e quindi dell'ascensore ?     Che ci siano errori nelle tabelle, è possibile, ma vanno prima verificati i diritti e poi calcolate le tabelle di riparto, partendo da quelle di proprietà.

 

Quando 10 anni fa è stata variata la destinazione del negozio, se fossero state variate le tabelle, calcolando le stesse col criterio dei coefficienti correttivi, senz'altro la quota di riparto spese del negozio ora abitazione sarebbe diminuita, quindi attualmente sta pagando qualcosina in più, ecco il perchè della mia affermazione.

Prima di tutto non ho potuto rispondere perché ero fuori e con il telefono non riesco a farlo.

Ora caro Camillo lo faccio con il portatile. Grazie per la conferma che hai voluto darmi sulla trasformazione del locale commerciale in appartamento. Come ho detto ad Ago io pensavo proprio l'opposto.

Per quanto concerne il problema dell'ascensore ti posso dire e precisare che l'ascensore è nato con la palazzina, nelle tabelle millesimali il geometra ha fatto riferimento all'art 1124, ma poi ha scelto di non considerare i proprietari dei appartamenti del piano rialzato e del negozio perché per loro natura, per lui, non hanno utilità ad usufruire di tale servizio.

Questa motivazione, secondo il mio modesto pensiero, è errata anche perché nessuno, in base all'art 1117 c.c. in quanto comproprietari dell’impianto, può essere esonerato dal contribuire alle spese. Sono in errore?

Dino40 dice:

 

Questa motivazione, secondo il mio modesto pensiero, è errata anche perché nessuno, in base all'art 1117 c.c. in quanto comproprietari dell’impianto, può essere esonerato dal contribuire alle spese. Sono in errore?

ciao 

Allora il geometra di sua iniziativa o ha verificato gli atti o ha fatto una stupidaggine. Se negozi gli appartamenti al piano terra sono comproprietari del vano scale e quindi del relativo ascensore partecipano alla spesa e devono pagare non possono essere esonerati Salvo che tutti gli altri non siano d'accordo. Se non sono proprietari non partecipano alla spesa salvo che non ci siano convenzioni particolari. Ecco perché ho insistito che si vada a vedere gli atti D'Acquisto l'elaborato planimetrico o qualsiasi altro documento utile a stabilire in modo inconfutabile che il vano scala è di proprietà di tutti o solo di qualcuno. Questo è il nocciolo della questione poi le tabelle si fanno velocemente.

camillo50 dice:

vada a vedere gli atti D'Acquisto l'elaborato planimetrico o qualsiasi altro documento utile a stabilire in modo inconfutabile che il vano scala è di proprietà di tutti o solo di qualcuno. Questo è il nocciolo della questione poi le tabelle si fanno velocemente.

Buon giorno a tutti.

Caro Camillo, come già ho spiegato, io purtroppo alla sera spengo il portatile molto presto e in genere verso le 20,30 per cui non posso seguire quello che viene detto come nel caso della tua risposta.

Adesso cerco di rispondere alle tue osservazioni. Io non sono in grado di poter controllare gli atti di acquisto degli altri ( nel mio  sono specificate le parti condominiali ) o l'elaborato planimetrico. Come posso fare? Mi sai indirizzare? Io, in assemblea, ho intenzione di fare questo discorso e ti chiedo di dirmi se è corretto.

"Parto dal presupposto che tutto sia condominiale ( l'amministratrice mi dovrà eventualmente correggere se non fosse condominiale ) e perciò per l'art 1117 nessuno può essere esonerato dal partecipare alle spese che saranno graduate sia in base al 2° comma dell'art 1123, ma soprattutto in base all'art. 1124 per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% per l'altezza. Questo per la manutenzione ordinaria e potrei anche accettare come dice Leonardo di esonerarli dalla spesa per la forza motrice, ma a me sta a cuore soprattutto che per eventuali lavori straodinari sull'ascensore tutti siano coinvolti. Puntualizzerei anche sul fatto che il geometra ha già fatto un grave errore sui lastrici solari e una scelta senza una motivazione esatta sull'ascensore".

Sono nel giusto o in errore? Grazie per le eventuali risposte.

Caro Camillo sono riuscito a rileggere il vecchio regolamento condominiale tuttora in vigore visto che non è stato ancora deliberato il suo aggiornamento e in esso si parla che androne, scale, ascensore e altro sono condominiali. Posso essere tranquillo?

Dino40 dice:

Caro Camillo sono riuscito a rileggere il vecchio regolamento condominiale tuttora in vigore visto che non è stato ancora deliberato il suo aggiornamento e in esso si parla che androne, scale, ascensore e altro sono condominiali. Posso essere tranquillo?

ciao

condominiali è una definizione generica in quanto potrebbero essere di proprietà solo di alcuni e non di tutti.    Devi verificare un atto di acquisto di coloro che non partecipano attualmente alla spesa per vedere cosa hanno acquistato oltre alle loro proprietà.   Potresti anche vederlo dall'elaborato planimetrico o eventualmente se antecedente esaminando il vecchio nod. 6, o la precostituzione di condominio che una volta si faceva allegando un elaborato che presentava le piantine di tutti i piani e che veniva colorato ed allegato ai vecchi atti,  Ma forse andiamo troppo in la ( anni 70).

Caro Camillo quanto sono "ignorante" ( nel senso di ignorare)!!!!

Non so proprio che sia "il vecchio nod. 6"!!!  Comunque mi hai messo su una buona strada e adesso sta a me saperla percorrere. Grazie. 

Sto lavorando sul regolamento e sto togliendo tutti i riferimenti al sito ( certamente se questo scritto lo leggerà Leonardo mi riprovererà ), che avevo messo, perchè l'attuale amministratrice non riuscirebbe, con l'attuale struttura, a seguirne l'aggiornamento e anche perchè mi son reso conto che siamo una piccola minoranza a saperlo utilizzare. Per questa scelta ho già avuto i ringraziamenti dell'amministratrice.  Buona giornata.

Dino40 dice:

certamente se questo scritto lo leggerà Leonardo mi riprovererà

ma quando mai... io rimproverare?

Sei tu il docente ed io sono sempre stato abituato  prenderli i rimproveri, cominciando dalle scuole elementari quando le suore mi mettevano in castigo dietro la lavagna con i ceci sotto i ginocchi e finendo alle scuole medie dove il professore di applicazioni tecniche mi dava ke bacchettate con la riga di legno sul palmo della mano.

Queste punizioni, oggi sarebbero da denuncia penale.

 

Vai che vai forte.

Ho seguito di striscio questa discussione, ma sul fatto che chi cambia destinazione d'uso da locale commerciale ad abitazione sia danneggiato se le tabelle restano invariate, ho una mia opinione, tutta  personale (probabilmente non condivisa).

 

Sulla falsa riga dell'art. 1118 che per il riscaldamento dice che non si possono creare aggravi di
spesa per gli altri condomini, allo stesso modo, ritengo che se ho acquistato un appartamento che nell'edificio rappresenta 100 millesimi in virtù della presenza di un locale commerciale che ha 300 millesimi, non puoi, con la modifica del locale ad abitazione, diminuire i tuoi millesimi aumentando i miei perchè, in tal caso.  per me sarebbe un aggravio di spesa subito senza che io abbia modificato alunchè.

  • Mi piace 1

Per carità di patria lasciamo stare le punizioni che si davano un tempo!! Anche io ne ho subite e senza responsabiltà, ma mia madre rispose a nonna che voleva che mi avesse portato dal dottore ( pensa tu che sensibilità ed eravano nel 1948!!): "se gli ha menato significa che se le meritava" e chiuse il discorso.

certamente il tuo discorso non campato completamente in aria e lo terrò presente se sarà il caso.

Cos'è il vecchio nod 6? 

Dino40 dice:

Cos'è il vecchio nod 6? 

Guarda, neppure io so cosa sia il NOD 6.

Sarà qualcosa di tecnico che si usava un tempo e che certamente ti chiarirà @camillo50

 

Per quel che ne so, io conosco solo il NOD 32 che è un antivirus  che usavo con windows XP 😂

Si tratta di un errore del riconoscitore vocale utilizzato da Camillo50,per cui è stato battuto nod.6 al post del mod. 6 ovvero il modello utilizzato in passato per il frazionamento di fabbricati rurali.

  • Mi piace 1
  • Haha 1

Complimenti Ago!!!  Sei sempre informato e riesci a darmi tutte le spiegazioni necessarie.

Io il telefonino lo so usare ( e non sempre bene ) SOLO per telefonare!!! tanto è vero che senza il portatile non so intervenire nel forum. 

×