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nannifer10

Spese manutenzione ascensore sono esclusi i proprietari dei piani terra

Buongiorno

chiedo la vostra squisita consulenza per su alcune risposte:

nel nostro condominio l'ascensore E' ISTALLATO SIN DALLA COSTRUZIONE E' COMPOSTO DA 11 CONDOMINI.

 

A) E' un condomnio sprovvisto di regolamento di condominio sin dalla costruzione 1973.

 

B) E' un condominio che NON ha mai approvato le tabelle millesimali in uso, La ripartizione delle spese viene conteggiata con dei millesimi inventanti tralaltro in questa tabella MANCANO ANCHE I GARAGE facente parte del condominio.

 

C) Nelle spese di manutenzione ORDINARIE E STRAORDINARIE dell'asscensore vengono ESCLUSI I PROPIETARI DEI PIANI TERRA.

leggendo alcuni articoli, tra cui il 1124 codice civile e una sentenza 14697 del 14 luglio ( non ricordo l'anno) stabiliscono il contrario, bensi che alle spese di manutenzione dell'ascensore devono essere inclusi anche i propietari dei piani terra.

 

Qual'è il vostro parere in merito?

Grazie

Saluti

grazie Sig Giovanni.

con la legge 220 del 2012 ha sciolto ogni dubbio sulla ripartizione delle spese di manutenzione dell'asccensore imputate ai propietari dei piani terra.

saluti

Fernando

In base a cosa si e' deciso di escludere i proprietari del piano terra ?

 

Ovvero esiste una delibera o altra convenzione ?

grazie Sig Giovanni.

con la legge 220 del 2012 ha sciolto ogni dubbio sulla ripartizione delle spese di manutenzione dell'asccensore imputate ai propietari dei piani terra.

saluti

Fernando

Art. 1124 c.c. ANTE Legge 220/2012

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono...

 

Art. 1124 c.c. POST Legge 220/2012

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono...

 

Riguardo al dubbio se ai proprietari del piano terra l'ascensore serve, non è stato chiarito ancora niente e la Giurisprudenza resta NON UNIVOCA.

Il pianoterra è servito dall'ascensore?

La risposta è SI, perchè l'ascensore ferma e parte dal pianoterra, e poi l'ascensore serve, come le scale del resto, ad arrivare all'ultimo piano e dall'ultimo piano di solito si accede al tetto, parte comune, per cui l'ascensore e scale serve e può essere usato a vantaggio delle u.i. del piano terra.

Il pianoterra è servito dall'ascensore?

La risposta è SI, perchè l'ascensore ferma e parte dal pianoterra, e poi l'ascensore serve, come le scale del resto, ad arrivare all'ultimo piano e dall'ultimo piano di solito si accede al tetto, parte comune, per cui l'ascensore e scale serve e può essere usato a vantaggio delle u.i. del piano terra.

Io ho solo risposto che la Legge riforma non ha sciolto i dubbi.

La risposta non la devi dare a me ma a quella parte di Giurisprudenza che ritiene che la risposta sia NO.

La nuova Legge non è di alcun aiuto a quella parte di Giurisprudenza.

Io ho solo risposto che la Legge riforma non ha sciolto i dubbi.

La risposta non la devi dare a me ma a quella parte di Giurisprudenza che ritiene che la risposta sia NO.

La nuova Legge non è di alcun aiuto a quella parte di Giurisprudenza.

Non ho risposto a te, non ti ho neppure quotato, ho espresso un mio parere ponendomi una domanda

Quindi gentili signori cosa rispondo al nostro amministratore che sostiene l'esclusione delle spese di manutenzione dell'ascensore per le u.i. dei piano terra ? L'ultimo piano no ha terrazzo c'è la cabina ascensore . Secondo voi sono costretto a far ricorso al tribunale ?

Grazie ancora per la vostra disponibilità ..

Aspetto vostre notizie

Mia opinione...

Il concetto da cui partire consiste nell'affermazione che tutti i condòmini debbano partecipare alle spese condominiali. Se non c'è un titolo che disponga il contrario.

Detto questo, ci sono alcune eccezioni quando, ad esempio, siamo in presenza di un condominio parziale cioè un condominio nel quale non tutti sono comproprietari. In tal caso, si applica il 1123 c.c. III comma

C'è poi il caso di coloro che non usano allo stesso modo un bene condominiale ed è il nostro caso.

Se io abito al piano terreno, ovviamente, userò l'ascensore quasi mai se non mai rispetto ad un condomino di un piano alto.

Di contro, come detto, se non c'è un titolo che disponga diversamente ne deriva che anche io che abito al piano terra sono comproprietario dell'ascensore.

Ne discende che dovrò partecipare alle spese di manutenzione e, in misura ridotta o nulla, alle spese d'uso qualora, ad esempio, utilizzi l'ascensore per, potenzialmente, arrivare al tetto dell'edificio.

Tralascio, volutamente, l'aspetto puramente "valorizzativo" che un ascensore determina all'edificio.

Quindi gentili signori cosa rispondo al nostro amministratore che sostiene l'esclusione delle spese di manutenzione dell'ascensore per le u.i. dei piano terra ? L'ultimo piano no ha terrazzo c'è la cabina ascensore . Secondo voi sono costretto a far ricorso al tribunale ?

Grazie ancora per la vostra disponibilità ..

Aspetto vostre notizie

Visto che ci sono diverse interpretazioni, espongo il mio parere.

Le spese dell'impianto ascensore devono essere divise in due parti, quelle d'uso e quelle di manutenzione, quelle d'uso (energia elettrica, pulizia ecc) vanno ripartite in proporzione all'altezza piano, ed il piano terra essendo al piano zero pagherà zero perchè moltiplicando qualsiasi coefficiente per zero darà zero, mentre le spese di manutenzione seguiranno il criterio dell'art. 1124 cc e le u.i. al piano terra pagheranno soltanto i mlm e non la proporzionale per altezza piano per la stessa ragione precedente (piano zero)

Quindi gentili signori cosa rispondo al nostro amministratore che sostiene l'esclusione delle spese di manutenzione dell'ascensore per le u.i. dei piano terra ? L'ultimo piano no ha terrazzo c'è la cabina ascensore . Secondo voi sono costretto a far ricorso al tribunale ?

Grazie ancora per la vostra disponibilità ..

Aspetto vostre notizie

Quello che sostiene l'amministratore è un suo parere più o meno qualificato ma non ha rilevanza ai fini della delibera (un condòmino avvocato condominialista potrebbe essere più qualificato di lui).

Indipendentemente da cosa sia giusto (due giudici diversi potrebbero essere di parere opposto):

l'amministratore propone e l'assemblea dispone.

 

Se la minoranza non condivide quanto approvato dalla maggioranza vota contro la delibera ed impugna.

Senza un accordo che soddisfi tutti non c'è altra strada che far decidere al Giudice.

 

Su questo concetto credo che troverò tutti d'accordo.

.. bhe ho capito dalle vostre risposte e riconoscendovi le vostre indiscusse competenze, dovrò ricorrere con la minoranza condominiale al giudice sperando in un risultato giusto ed equo. Speravo potessi appigliarmi alla legge 220 del 2012 nello specifico l'art 8 che parla nello specifico di questo caso.

grazie ancora

saluti

.. bhe ho capito dalle vostre risposte e riconoscendovi le vostre indiscusse competenze, dovrò ricorrere con la minoranza condominiale al giudice sperando in un risultato giusto ed equo. Speravo potessi appigliarmi alla legge 220 del 2012 nello specifico l'art 8 che parla nello specifico di questo caso.

grazie ancora

saluti

Ed infatti nella mia risposta cito l'art 1124 cc, cioè ciò che specificatamente richiama l'art 8 della L220/12;

Art. 8

1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti

modificazioni:

a) il primo comma e' sostituito dal seguente:

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai

proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa

e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole

unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura

proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica e' sostituita dalla seguente: «Manutenzione e

sostituzione delle scale e degli ascensori».

Note all'art. 8:

Si riporta il testo dell'articolo 1124 del codice

civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

"Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e

degli ascensori.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti

dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La

spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione

del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra

meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di

ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella meta' della spesa, che e'

ripartita in ragione del valore, si considerano come piani

le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e

i lastrici solari, qualora non siano di proprieta'

comune.".

.. bhe ho capito dalle vostre risposte e riconoscendovi le vostre indiscusse competenze, dovrò ricorrere con la minoranza condominiale al giudice sperando in un risultato giusto ed equo. Speravo potessi appigliarmi alla legge 220 del 2012 nello specifico l'art 8 che parla nello specifico di questo caso.

grazie ancora

saluti

La Legge 220/2012 non ha abrogato quella frase magica "a cui servono" (vedi mio post n. 5).

La frase sulla quale la Giurisprudenza ha espresso pareri diversi ruota proprio intorno a quella frase presente sia prima che dopo la riforma.

Anche io sono del parere che anche i piani terra debbano pagare il 50% relativo ai millesimi di proprietà ma resta una mia opinione che per il tuo condominio vale quanto il due di picche con briscola a coppe.

 

In ogni caso anche se tutto fosse chiaro, se la maggioranza delibera senza sentir ragioni non c'è altra soluzione che andare davanti al Giudice.

Il pianoterra è servito dall'ascensore?

La risposta è SI, perchè l'ascensore ferma e parte dal pianoterra, e poi l'ascensore serve, come le scale del resto, ad arrivare all'ultimo piano e dall'ultimo piano di solito si accede al tetto, parte comune, per cui l'ascensore e scale serve e può essere usato a vantaggio delle u.i. del piano terra.

L'ascensore serve per raggiungere gli appartamenti del piano terra partendo dal piano terra. La risposta è NO, supponiamo che per qualche motivo l'ascensore parta dal primo piano, esso continuerebbe a valorizzare lo stabile come dice Giovanni Inga e potrebbe servire al condomino del piano terra a raggiungere il tetto. Gli facciamo pagare le spese dell'ascensore????

A mio avviso il confronto fatto da Leonardo è significativo in merito all'intenzione del legislatore.

Invito vivamente Nannifer ad astenersi da qualsiasi azione legale

L'ascensore serve per raggiungere gli appartamenti del piano terra partendo dal piano terra. La risposta è NO, supponiamo che per qualche motivo l'ascensore parta dal primo piano, esso continuerebbe a valorizzare lo stabile come dice Giovanni Inga e potrebbe servire al condomino del piano terra a raggiungere il tetto. Gli facciamo pagare le spese dell'ascensore????

A mio avviso il confronto fatto da Leonardo è significativo in merito all'intenzione del legislatore.

Invito vivamente Nannifer ad astenersi da qualsiasi azione legale

Ripeto, la risposta è SI (l'ascensore parte dal piano terra ed è nato con la costruzione del condominio), pensa un po che l'ascensore è anche di proprietà dei negozi (se ci sono) e, ragione in più che anche i condomini del piano terra devono le spese di manutenzione;

 

Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo.

(Corteapp. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273)

Il proprietario di unità immobiliari al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo.

Trib. civ. Monza,12 novembre 1985

Grazie, esiste qualche riferimento giurisprudenziale post riforma?
Io non sono in possesso di pronunce post riforma, però l'art. 1124 cc è stato modificato non di molto, per cui ritengo che sia ininfluente e se ci sono delle pronunce, dovrebbero essere in linea con quelle che ho postato

buongiorno

grazie ancora per la vostra disponibilità.

Non ho ben capito la risposta di salpa65, ad ogni modo anch'io penso che i proprietari delle U.I del piano terra devono pagare le proprie quote per la manutenzione dell'ascensore per come previsto dall' art.1124. Mi chiedo qualora i proprietari delle suddette u.i NON riconoscano l'ascensore come proprietà comune, perché istallato dalla costruzione dello stabile, dovremmo inibire l'utilizzo di esso , sia per recarsi sul tetto , sia per accedere alla cabina ascensore qualora dovessero intervenire per liberare le persone dalla cabina in caso di guasto usando utilizzando una procedura dettagliata rilasciata dall'azienda di manutenzione, e sia per raggiungere i proprietari delle U.I. dei piani superiori.

... grazie ancora a voi tutti.

buon lavoro

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono...

Quando ho risposto a questa discussione mi sono detto:

se l'intenzione era dividere i costi tra tutti i proprietari, si sarebbe messo un punto dopo immobiliari.

Così non è, quindi o c'è un errore nella legge o nella sua applicazione

L'ascensore è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3 poiché destinato per la sua funzione al godimento di tutti i condomini: la presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l'uso comune (Cass. n. 3624/2005). Ciò significa che in quanto parte comune, è sempre consentito ai singoli condomini l'utilizzo dell'ascensore nei limiti dettati dall'art. 1102 c.c. che impongono non ne venga alterata la destinazione né sia impedito agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, nel rispetto altresì delle regole eventualmente stabilite dal regolamento di condominio, ove esistente, che possono anche vietare usi particolari (ad es. trasporto di materiale edilizio; montacarichi; ecc.), quando gli stessi risultino dannosi per la conservazione dell'impianto o di ostacolo all'utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini (in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso). Occorre precisare, però, che l'ascensore condominiale è da considerarsi di proprietà comune quando lo stesso è originariamente installato nell'edificio all'atto della sua costruzione, a meno che il contrario non risulti dal titolo. Qualora, invece, venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, ovvero da uno solo dei condomini, esso appartiene in proprietà al condomino o ai condomini che lo hanno impiantato a loro spese, "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera" (Cass. n. 20902/2010). (StudioCataldi.it)

Quindi c'è un errore nella legge? Grazie

Ritornando ai negozi consideriamo un condominio con tre scale tre ascensori e qualche negozio. Essi pagano per tutti e tre gli impianti?

Quindi c'è un errore nella legge? Grazie

Ritornando ai negozi consideriamo un condominio con tre scale tre ascensori e qualche negozio. Essi pagano per tutti e tre gli impianti?

Ritengo che pagheranno per l'ascensore di competenza come i condomini, ovvero se ci sono tre scale e tre ascensori, anche i condomini saranno divisi in tre sezioni o gruppi
Quindi c'è un errore nella legge? Grazie

Ritornando ai negozi consideriamo un condominio con tre scale tre ascensori e qualche negozio. Essi pagano per tutti e tre gli impianti?

No non c'è nessun errore nella legge, la legge è chiara nel dire che gli ascensori sono parte comune fatto salvo titolo contrario, anzi nel nuovo Codice Civile è stato proprio specificato che gli ascensori sono parte comune, mentre nel precedente non erano nominati, ma era intervenuta la giurisprudenza a specificare (--> vedi sentenze postate precedenti al 2013);

 

cc art. 1117 Parti comuni dell'edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

...

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, ...

 

Ritengo che i proprietari dei negozi pagheranno per le spese di manutenzione e ricostruzione dell'ascensore di competenza come i condomini, ovvero se ci sono tre scale e tre ascensori, anche i condomini saranno divisi in tre sezioni o gruppi

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