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Cassiopea15

Spese luce scale e pulizia scale - altrimenti lui non saprebbe come dividerle (oltre alla sentenza della cassazione del 2007 e l'art 1223 cc c'è qualche

Buonasera a tutti!

Abito in un condominio dove hanno sempre diviso tutte tutte le spese in parti uguali (non ci sono nemmeno i millesimi), ma questa cosa non mi piace molto visto che io abito al secondo piano, e vado a spendere di più di quanto dovrei.

Vorrei un aiuto per esporre le mie ragioni in modo adeguato all'amministratore, che sostiene che, in assenza di millesimi, vanno divise in parti uguali, altrimenti lui non saprebbe come dividerle (oltre alla sentenza della Cassazione del 2007 e l'art 1223 cc c'è qualche altro riferimento normativo?).

 

Non esiste regolamento di condominio.

 

Dunque, abbiamo un piccolo atrio di entrata, 10 gradini per arrivare al piano rialzato, altri 10+10 per il primo piano, e così via, per un totale di 1 piano rialzato e 4 piani "normali". 10 appartamenti in totale.

 

Poniamo ad es. che la spesa totale per luce scale e pulizia scale sia 1000.

 

Applicando il criterio della spesa secondo l'altezza del piano, dobbiamo fare 1000:(0.5+1+2+3+4)*0.5 per calcolare la spesa del piano rialzato, 1000:10.5*1 per il primo piano e così via.

 

Corretto?

 

In tutto ciò, bisogna scorporare in qualche modo la pulizia dell'atrio e l'illuminazione dell'atrio? Se sì, come si decide il metodo di scorporamento?

 

Come devo procedere per far sì che si applichi il criterio dell'altezza del piano? Bisogna votare in assemblea ed ottenere una certa maggioranza?

 

Se avete qualche riferimento normativo, file, documento, da mostrare all'amministratore e/o in assemblea, mi faste un grande piacere.

 

Grazie a tutti per l'aiuto e buona serata

 

 

Cassiopea15 dice:

Se avete qualche riferimento normativo, file, documento, da mostrare all'amministratore e/o in assemblea, mi faste un grande piacere.

Il tuo ragionamento è corretto. 

Per quanto riguarda le tabelle scale, in effetti sono 2:

 

- TABELLA USO: è la tabella che si usa per ripartire le spese di miglior godimento come, ad esempio, la pulizia e l'illuminazione scale e la forza motrice ascensore. Questa tabella tiene conto esclusivamente dell'altezza dal suolo ma come potrai notare, i millesimi derivanti dall'altezza (40-1200-200-280-360) non sono ripartiti in parti uguali tra gli appartamenti dello stesso piano, bensì in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

- TABELLA MANUTENZIONE: è la tabella che segue il criterio dell'art. 1124 (per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) e che viene utilizzata per la manutenzione delle scale e dell'ascensore.

 

Per quanto riguarda la spesa di pulizia dell'atrio, dovete stabilire con l'impresa di pulizie quanto incide sulla pulizia scale, scorporarla e ripartirla per millesimi di proprietà.

Se non volete affidarvi ad un tecnico per fare la tabella di proprietà potete riproporzionare a 1.000 i metri quadri di ciascun appartamento, oppure, molto più semplicemente riproporzionare inserendo le rendite catastali di ciascun appartamento. Le rendite catastali potrete vederle gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate inserendo i vostri dati catastali a questo link:

https://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/

 

Ti ho preparato questo file excel:

 

Cassiopea.xls

 

da mostrare all'amministratore e nel quale non dovete far altro che inserire le superfici o le rendite catastali nella colonna indicata dalle frecce nella figura in calce ed automaticamente avrete:

- la tabella millesimale di proprietà con la quale ripartire la spesa dell'atrio e tutte le spese generali

- La tabella di pulizia e illuminazione scale (USO 2° comma art. 1123 c.c.) 

- La tabella manutenzione (art. 1124 c.c.)

 

cassiopea.JPG.c0153e30aa0155888bdb53dc1cda9e4d.JPG

Se non sa come ripartire le spese in assenza di millesimi forse sarebbe opportuno che si aggiornasse o cambiasse mestiere... 

Puoi suggerirgli di partecipare a questo Forum... Ha tutto da guadagnare 

 

  • Haha 2
Leonardo53 dice:

Il tuo ragionamento è corretto. 

Per quanto riguarda le tabelle scale, in effetti sono 2:

 

- TABELLA USO: è la tabella che si usa per ripartire le spese di miglior godimento come, ad esempio, la pulizia e l'illuminazione scale e la forza motrice ascensore. Questa tabella tiene conto esclusivamente dell'altezza dal suolo ma come potrai notare, i millesimi derivanti dall'altezza (40-1200-200-280-360) non sono ripartiti in parti uguali tra gli appartamenti dello stesso piano, bensì in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

- TABELLA MANUTENZIONE: è la tabella che segue il criterio dell'art. 1124 (per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) e che viene utilizzata per la manutenzione delle scale e dell'ascensore.

 

Per quanto riguarda la spesa di pulizia dell'atrio, dovete stabilire con l'impresa di pulizie quanto incide sulla pulizia scale, scorporarla e ripartirla per millesimi di proprietà.

Se non volete affidarvi ad un tecnico per fare la tabella di proprietà potete riproporzionare a 1.000 i metri quadri di ciascun appartamento, oppure, molto più semplicemente riproporzionare inserendo le rendite catastali di ciascun appartamento. Le rendite catastali potrete vederle gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate inserendo i vostri dati catastali a questo link:

https://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/

 

Ti ho preparato questo file excel:

 

Cassiopea.xls

 

da mostrare all'amministratore e nel quale non dovete far altro che inserire le superfici o le rendite catastali nella colonna indicata dalle frecce nella figura in calce ed automaticamente avrete:

- la tabella millesimale di proprietà con la quale ripartire la spesa dell'atrio e tutte le spese generali

- La tabella di pulizia e illuminazione scale (USO 2° comma art. 1123 c.c.) 

- La tabella manutenzione (art. 1124 c.c.)

 

cassiopea.JPG.c0153e30aa0155888bdb53dc1cda9e4d.JPG

Grazie mille, gentilissimo veramente.

Ieri sera mi sono dimenticata di dire una cosa, ovvero che dopo l'ultimo piano ci sono delle scale (non ho idea di quanti scalini siano) per accedere ai 4 terrazzi che appartengono ai 4 condomini degli ultimi due piani. 

Come ci si dovrebbe comportare in questo caso? Ovviamente anche in sola linea teorica, visto il tempo già speso per me per la tabella fornitami...

Cassiopea15 dice:

Ieri sera mi sono dimenticata di dire una cosa, ovvero che dopo l'ultimo piano ci sono delle scale (non ho idea di quanti scalini siano) per accedere ai 4 terrazzi che appartengono ai 4 condomini degli ultimi due piani

In linea teorica volendo quantificare l'uso di quei 4 terrazzi, capirai bene che su un terrazzo non si va tante volte quanto si va in un appartamento e se proprio si vuole spaccare il capello si deve calcolare una proporzione tra quanto una persona entra nell'appartamento e quante volte uno entra nella terrazza in un giorno.

Stima difficile anche per un Giudice per cui più che "rinfacciare" il privilegio di essere esclusi da una pur minima contribuzione,a mio avviso, non credo si possa fare.

Se riuscite a far applicare quelle tabelle sarà già un grosso successo rispetto all'attuale riparto in parti uguali.

  • Grazie 1

Sì, certo, grazie mille, la tabella va già benissimo!

Mi è venuto il dubbio solo perché nella scala di alcuni miei parenti ricordo che i due condomini dell'ultimo piano, che avevano una ulteriore scala per accedere ai terrazzi soprastanti, avevano richiesto esplicitamente che l'azienda di pulizie pulisse solo fino al pianerottolo degli appartamenti senza fare le scale verso il terrazzo, per non pagare le ulteriori spese di quella rampa. 

 

La ringrazio molto, il suo aiuto è stato utilissimo, e adesso potrò parlarne con l'amministratore con un file già alla mano.

Cassiopea15 dice:

La ringrazio molto, il suo aiuto è stato utilissimo, e adesso potrò parlarne con l'amministratore con un file già alla mano.

Grazie a TE (nel forum usiamo darci tutti del tu anche se non ci conosciamo).

In bocca al lupo

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