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merryxmas

Spese lavori straordinari dopo vendita appartamento

Buonasera.

 

Chiedo una info che mi sta solo confondendo di più.

 

Devo vendere un appartamento. Prima del rogito sono stati approvati dei lavori (ovvero si è deciso di fare dei lavori di ristrutturazione di alcune parti del palazzo) per i quali ancora non sono stati fatti nè preventivi di spesa nè conseguente ripartizione delle stesse. Chi compra è a conoscenza di queste spese ma intende farle pagare a me. Per legge, in questo caso, a chi spettano dette spese?

 

Grazie per l'aiuto

Giovanni, intanto la ringrazio per la risposta. Quello che ahimè non capisco (per limiti miei) è: si è stabilito che i lavori devono essere fatti, ma ad oggi non vi è alcun preventivo di spesa. Lo stesso preventivo verrà sicuramente approvato in data successiva alla vendita (quindi quando io non avrò alcun titolo a partecipare all'assemblea...).

Quello segnalato da Giovanni è l'orientamento giurisprudenziale maggioritario. Esiste tuttavia un orientamento minoritario di segno opposto.

Nel tuo caso, poi, bisognerebbe valutare anche il fatto che si è solo programmata l'esecuzione di lavori, ma non si è deciso (almeno così si capisce) quali e con che importo di spesa. Insomma la situazione è tutt'altro che chiara. Potreste mettervi d'accordo, se il rogito non è stato già fatto, magari in termini economici.

Giovanni, intanto la ringrazio per la risposta. Quello che ahimè non capisco (per limiti miei) è: si è stabilito che i lavori devono essere fatti, ma ad oggi non vi è alcun preventivo di spesa. Lo stesso preventivo verrà sicuramente approvato in data successiva alla vendita (quindi quando io non avrò alcun titolo a partecipare all'assemblea...).
Secondo il mio parere, in linea con l'avv. Gallucci, la delibera non è ancora completa perciò per il momento nulla o per dire in stato embrionale, perchè mancante degli elementi essenziali, quali preventivo, probabilmente mancanza del nome della ditta, e forse altre cose;

 

La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali.

In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, ....

Secondo me, dipende da chi ha votato l'approvazione della delibera... se la delibera è stata approvata dall'ex-proprietario (quindi prima del rogito), spetta a lui pagare, altrimenti saranno affari del nuovo proprietario che in assemblea potrà anche votare contro.

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Il problema non è il voto in se stesso, ovvero chi vota, il vecchio oppure il nuovo proprietario, si sa bene che vota o può votare chi è in quel momento proprietario, il problema è, chi paga in caso si facciano i lavori? Il vecchio proprietario oppure il nuovo?

La delibera è valida come è stata decisa anche se mancante presentazione e approvazione del preventivo? Oppure non è ancora valida perchè mancante di elementi?

Infatti.. il punto è chiarire se la delibera che prevede l'effettuazione di lavori futuri, senza che sia ancora stata fatta alcuna gara d'appalto e tutto il resto, sia vincolante per colui che ha partecipato alla votazione oppure sarà di competenza del futuro acquirente..

Il problema non è il voto in se stesso, ovvero chi vota, il vecchio oppure il nuovo proprietario, si sa bene che vota o può votare chi è in quel momento proprietario, il problema è, chi paga in caso si facciano i lavori? Il vecchio proprietario oppure il nuovo?

La delibera è valida come è stata decisa anche se mancante presentazione e approvazione del preventivo? Oppure non è ancora valida perchè mancante di elementi?

E' invece è proprio il voto dell'approvazione della delibera che è fondamentale, perché è chi ha votato la delibera (generalmente, il proprietario in quell'istante) che si assume la responsabilità dei lavori e, quindi, del pagamento (è come se avesse firmato un contratto)!!!

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E' invece è proprio il voto dell'approvazione della delibera che è fondamentale, perché è chi ha votato la delibera (generalmente, il proprietario in quell'istante) che si assume la responsabilità dei lavori e, quindi, del pagamento (è come se avesse firmato un contratto)!!!
Sono d'accordo che è il voto che determina chi pagherà, però quale dei due voti e per quale delle due delibere è quello decisivo dove il votante si assumerà la spesa? Quello iniziale dove si è detto "faremo" quando avremo il preventivo, oppure quello dove si approverà il preventivo e si deciderà "facciamo"?
Sono d'accordo che è il voto che determina chi pagherà, però quale dei due voti e per quale delle due delibere è quello decisivo dove il votante si assumerà la spesa? Quello iniziale dove si è detto "faremo" quando avremo il preventivo, oppure quello dove si approverà il preventivo e si deciderà "facciamo"?

Secondo me, quello in cui si dice "facciamo".

 

La delibera del "faremo" è 'relativa' se, poi, per "fare" si dovrà approvare un preventivo.

 

Il preventivo, infatti, potrebbe anche essere respinto da una nuova maggioranza e potrebbe saltare tutto.

 

Non sarebbe la prima volta!

😉

Secondo me, quello in cui si dice "facciamo".

 

La delibera del "faremo" è 'relativa' se, poi, per "fare" si dovrà approvare un preventivo.

 

Il preventivo, infatti, potrebbe anche essere respinto da una nuova maggioranza e potrebbe saltare tutto.

 

Non sarebbe la prima volta!

😉Infatti, la differenza in questo caso a quanto pare è che, nella delibera dove si dice "faremo" vota il condomino venditore e nella delibera dove si vota "facciamo" vota il condomino acquirente, ovvero due persone diverse, per cui secondo me, e l'avevo già scritto a post 5#, si vede che ti era sfuggito, la 1° delibera è ancora in stato embrionale quindi non esecutiva, mentre la seconda delibera dopo regolare approvazione del preventivo e altro se mancante, diverrà esecutiva, ecco perchè dicevo che il voto in se stesso non è il problema, il vero problema è quale delle due delibere è da considerarsi valida a tutti gli effetti e di conseguenza obbligatoria per chi l'approva di contribuire alle sperse.

Infatti, la differenza in questo caso a quanto pare è che, nella delibera dove si dice "faremo" vota il condomino venditore e nella delibera dove si vota "facciamo" vota il condomino acquirente, ovvero due persone diverse, per cui secondo me, e l'avevo già scritto a post 5#, si vede che ti era sfuggito, la 1° delibera è ancora in stato embrionale quindi non esecutiva, mentre la seconda delibera dopo regolare approvazione del preventivo e altro se mancante, diverrà esecutiva, ecco perchè dicevo che il voto in se stesso non è il problema, il vero problema è quale delle due delibere è da considerarsi valida a tutti gli effetti e di conseguenza obbligatoria per chi l'approva di contribuire alle sperse.

Non mi era sfuggito il post 5# e, secondo me, la prima delibera (senza la seconda) non conta nulla.

 

Un sacco di volte, mi è capitato che si dicesse in assemblea "facciamo questo e quest'altro" e, poi, quando c'era da "impegnarsi" e "pagare" l'assemblea andava deserta (o quasi) e si rimandava tutto o non se ne faceva più nulla!

😉

Non mi era sfuggito il post 5# e, secondo me, la prima delibera (senza la seconda) non conta nulla.
Infatti è quello che avevo sostenuto pure io (delibera in fase di embrione e non esecutiva), ma sai come è, la giurisprudenza dice che se le delibere si approvano prima della vendita e non essendoci accordi tra venditore e acquirente le spese devono essere pagate da chi ha approvato, per cui chi acquista sosterrà questa tesi.

Intanto grazie per le informazioni. .. adesso cercherò di darvi qualche dato in più. Ho letto bene la delibera. "L'assemblea delibera all'unanimità l'autorizzazione all'amministratore l'esecuzione dei lavori di carattere urgente". Nn ci è arrivato alcun consuntivo né preventivo, ma ho saputo che la cifra ammonta a migliaia di euro a famiglia (12000 c.a.). Ho sentito gli altri condomini che nn sanno nulla di queste cifre e non hanno intenzione di pagare... e adesso? Altra cosa. Il proprietario dell'immobile nn ha ricevuto la convocazione ma è stato convocato il figlio che vi abita e che non ha potere di voto in quanto lavori straordinari...

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