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ARCHITETTOBIANCONERO

Spese fioriere e grigliati a servizio di terrazze a livello ultimo piano

Buongiorno a Tutti.

Devo fornire un parere tecnico a un cliente cui ho ristrutturato l'appartamento.

L'alloggio si trova in un condominio di 4 scale e di 4 piani.

In ogni scala gli alloggi dell'ultimo piano (due per scala) hanno come pertinenza dei terrazzi a livello, delimitati sulla facciata principale e sui lati laterali da grigliati e fioriere in legno con essenze arborere alte due metri che servono a ombreggiare e a obliterare la visione dei condòmini dei palazzi di fronte.

L'amministratore, tramite delibera assembleare, intende procedere alla manutenzione delle facciate (in realtà gli unici elementi un pò degradati sono proprio queste strutture in legno e le fioriere a esclusivo servizio e godimento degli otto proprietari dell'ultimo piano).

L'amministratore intende ripartire la spese secondo i millesimi generali; è da tener presente che la gran parte dell'importo sarà destinata proprio alla pesante manutenzione di quese strutture.

Sto verificando, consultando gli archivi comunali, se all'atto della concessione edilizia, tali strutture ornamentali fossero state indicate nei prospetti di facciata.

Aggiungo che, ogni qualvolta qualche essenza arborea di queste fioriere all'ultimo piano si secca, la spese viene sostenuta dal proprietario del terrazzo esclusivo; quindi, dovrei pensare che anche le fioriere e i grigliati a supporto delle essenze, funzionali alle piante, dovrebbero essere di competenza e a carico esclusivo dei proprietari cui esse forniscono funzione ombreggiante.

Nell'attesa di poter verificare quanto sopra, sarei grato se potessi ricevere qualche parere o considerazioni che aiutino l'interpretazione di come ripartire la spesa, escludendo o includendo nel concetto di facciata questi elementi.

Ringrazio per i pareri che saranno immessi nella discussione.TERRAZZO CONDOMINIO2.jpg

Se le piante si seccano,è ovvio che la negligenza del proprietario,è evidente.Quindi la spesa è a suo carico.

Invece le fioriere che sono inserite nel prospetto della facciata,è un decoro.Pertanto la spesa va ripartita a tutti,come sostiene il vostro amministratore.

Le fioriere ed i grigliati in legno, quali parti accessorie delle terrazze a livello, appartengono in via esclusiva ai proprietari di queste cui compete la spesa della loro manutenzione .

Per la loro conformazione, trattandosi di vasche e grigliati in legno, amovibili e non elementi integrati strutturalmente nelle facciate, si può ragionevolmente escludere che ne caratterizzano l’estetica e ne assicurano il decoro.

Si rimanda alla sentenza della Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 30.04.2012, n. 6624, che affronta una situazione simile con riferimento a fioriere poste su balconi aggettanti.

Ringrazio G.Ago del contributo su cui concordo pienamente, mentre, ovviamente, ritengo un pò riduttivo il parere di giglio2.

La 6624 e altre sentenze connesse hanno proprio distinto ciò che è da intendersi strutturalmente connesso e integrante con la facciata e ciò che non lo è.

Infatti, provocatoriamente, quando ho posto il problema delle essenze arboree che si seccano, ho evidenziato anche un altro aspetto e cioè, che se il proprietario non integra prontamente le piante, che contribuirebbero a rendere adeguato il decoro architettonico della facciata, di fatto lui concorre al decadimento dell'aspetto della facciata ed è quindi passibile di richiamo da parte del condominio (amministratore).

La sentenza 6624 (e altre afferenti) hanno spesso fatto accenno agli elementi strutturali e integranti della facciata (frontalini, stucchi, marmi, ecc.) non ad elementi amovibili, che, proprio per la loro consistenza (di fatto non elementi strutturalmente integrati), non concorrono nella sostanza ad assicurare il decoro architettonico dell'edificio.

Ovviamente, questo è il mio parere, ma disponibile ad essere smentito da altri graditi pareri circostanziati.

Grazie, comunque dei contributi.

Ringrazio G.Ago del contributo su cui concordo pienamente, mentre, ovviamente, ritengo un pò riduttivo il parere di giglio2...

Mi pare evidente che le fioriere e la struttura in legno siano ad uso esclusivo dell'ultimo piano per cui la manutenzione la paga chi ne ha l'uso.

 

Per tagliare la testa al toro, se i proprietari credono che fioriera e struttura siano al servizio del condominio per rendere più gradevole la facciata, l'assemblea che se ne assume le spese può deliberare la rimozione di fiorere e struttura, rendendo l'aspetto della facciata addirittura più gradevole.

 

Cosa ne penserebbero i condòmini dell'ultimo piano se l'assemblea che paga delibera la rimozione?

Non si appellerebbero al fatto che l'assemblea non può rimuovere ciò che è di uso esclusivo?

Mi pare evidente che le fioriere e la struttura in legno siano ad uso esclusivo dell'ultimo piano per cui la manutenzione la paga chi ne ha l'uso.

 

Per tagliare la testa al toro, se i proprietari credono che fioriera e struttura siano al servizio del condominio per rendere più gradevole la facciata, l'assemblea che se ne assume le spese può deliberare la rimozione di fiorere e struttura, rendendo l'aspetto della facciata addirittura più gradevole.

 

Cosa ne penserebbero i condòmini dell'ultimo piano se l'assemblea che paga delibera la rimozione?

Non si appellerebbero al fatto che l'assemblea non può rimuovere ciò che è di uso esclusivo?

Concordo con l'apprezzabile considerazione di Leonardo53.

L'assemblea, se fosse costretta a concorrere alle spese di queste strutture di arredo, potrebbe anche chiedere di eliminarle per risparmiare o per rendere più "pulita" la facciata.

Se dalla verifica dovesse risultare che le fioriere sono sorte con l'edificio contribuendo a determinare l'estetica della facciata, gioco forza la loro manutenzione è a carico dell'intero condominio. Altro discorso la cura del verde che, a mio avviso, non può rientrare nello stesso concetto di estetica.

Se dalla verifica dovesse risultare che le fioriere sono sorte con l'edificio contribuendo a determinare l'estetica della facciata, gioco forza la loro manutenzione è a carico dell'intero condominio. Altro discorso la cura del verde che, a mio avviso, non può rientrare nello stesso concetto di estetica.

Ciao Giovanni, faccio una considerazione.

Se le fioriere sono condominiali, intanto il condominio può deliberarne la rimozione.

Sarà poi chi ne ha interesse a ricorrere al "Giudice di merito" e chiedere il ripristino per estetica deturpata.

 

Nel caso specifico visto in foto, a mio avviso la rimozione delle fioriere e della struttura in legno renderebbe più armonica l'intera facciata.

Nella domanda si chiede il parere sulla partecipazione alla spesa di tutti i condomini relativa ad un intervento di manutenzione delle facciate dello stabile e con particolare riferimento a quella relativa alle fioriere. Non è stato stato specificato il tipo di intervento, ma risulta implicito il riferimento al trattamento della sola superficie esterna, per cui la valutazione della presenza delle fioriere sull’impatto estetico delle facciate comuni risulta in tema ed indipendente dalla circostanza che siano in proprietà esclusiva.

In questo caso, tutte le spese relative alla loro manutenzione, spettano ai singoli proprietari, fermo restando, che possono rifiutarsi di farle eseguire.

Nella domanda si chiede il parere sulla partecipazione alla spesa di tutti i condomini relativa ad un intervento di manutenzione delle facciate dello stabile e con particolare riferimento a quella relativa alle fioriere. Non è stato stato specificato il tipo di intervento, ma risulta implicito il riferimento al trattamento della sola superficie esterna, per cui la valutazione della presenza delle fioriere sull’impatto estetico delle facciate comuni risulta in tema ed indipendente dalla circostanza che siano in proprietà esclusiva.

In questo caso, tutte le spese relative alla loro manutenzione, spettano ai singoli proprietari, fermo restando, che possono rifiutarsi di farle eseguire.

Scusami, ma quando scrivi di "singoli proprietari" ti riferisci ai singoli proprietari delle sole terrazze o di tutti i condomini indistintamente?

Ai singoli proprietari delle fioriere.

Comunque, come suggerito nel messaggio #7, si da’ per scontato che non esista un regolamento contrattuale che regolamenti diversamente la proprietà delle fioriere e la loro manutenzione.

Ai singoli proprietari delle fioriere.

Comunque, come suggerito nel messaggio #7, si da’ per scontato che non esista un regolamento contrattuale che regolamenti diversamente la proprietà delle fioriere e la loro manutenzione.

Ho omesso di citare il riferimento al Regolamento contrattuale/condominiale, poichè per me era già noto. che tale documento elenca e descrive le parti comuni ma senza citare questi elementi complementari di arredo.

Quindi, almeno è acclarato che tali strutture non sono considerate parti comuni.

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