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Emme Elle

Spese di riscaldamento non pagate dal conduttore

Vi chiedo cortesemente un parere su questa questione. Un locale commerciale è di proprietà ancora del costruttore che non è ancora riuscito a fare il rogito. Ha fatto un preliminare registrato ed un contratto di comodato alla persona che diventerà proprietaria.

Il Comodante (come previsto e consentito dal contratto) ha affittato ad una attività commerciale.

L'inquilino, conduttore non vuole pagare le spese di riscaldamento (calcolate tramite contabilizzatore) in quanto sostiene di non aver mai acceso il riscaldamento in quanto entrato nel locale al 01/03/2016. Il contabilizzatore però ha segnato un consumo per circa 1.500 €. Mentre al 01/01/2016 era a zero al 01/07/2016 indicava un consumo. Le alternative sono poche o il contabilizzatore è guasto oppure qualcuno tra gennaio e giugno ha aperto il riscaldamento. Se non riesco a farmelo pagare dal conduttore, devo fare un decreto a lui oppure mi devo rivolgere al Comodante oppure al proprietario?

Grazie per i consigli

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Vi chiedo cortesemente un parere su questa questione. Un locale commerciale è di proprietà ancora del costruttore che non è ancora riuscito a fare il rogito. Ha fatto un preliminare registrato ed un contratto di comodato alla persona che diventerà proprietaria.

Il Comodante (come previsto e consentito dal contratto) ha affittato ad una attività commerciale.

L'inquilino, conduttore non vuole pagare le spese di riscaldamento (calcolate tramite contabilizzatore) in quanto sostiene di non aver mai acceso il riscaldamento in quanto entrato nel locale al 01/03/2016. Il contabilizzatore però ha segnato un consumo per circa 1.500 €. Mentre al 01/01/2016 era a zero al 01/07/2016 indicava un consumo. Le alternative sono poche o il contabilizzatore è guasto oppure qualcuno tra gennaio e giugno ha aperto il riscaldamento. Se non riesco a farmelo pagare dal conduttore, devo fare un decreto a lui oppure mi devo rivolgere al Comodante oppure al proprietario?

Grazie per i consigli

Il creditore è sempre il proprietario anche se il conduttore non paga, poi se la vedranno loro;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

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In questo caso il condomino locatore non è il proprietario ma il Comodante che con contratto di comodato regolarmente registrato ha affittato il locale. Nel contratto di comodato è chiaramente espressa la clausola che sono a suo carico le spese di manutenzione ordinaria ma non quelle straordinarie. In pratica quindi devo richiedere le spese prima all'inquilino, e se non paga devo richiederle al comodante e quindi eventualmente fare un decreto ingiuntivo al comodante.

Il proprietario quindi verrebbe lasciato fuori?

Ma mi viene anche il dubbio di poter chiedere le spese di riscaldamento direttamente ed anche con decreto ingiuntivo al Conduttore.

Se si trattasse di spese di manutenzione ordinaria sarei certamente d'accordo, ma qui si parla di spese di riscaldamento che competono esclusivamente al conduttore. ( per quale altro motivo avrebbe diritto di voto in assemblea su questioni di riscaldamento? ) In questo caso il condominio funge solamente da fornitore e lo fa direttamente verso il conduttore.

Secondo me il debitore principale dovrebbe essere il conduttore. Il locatore dovrebbe servire solamente come "paracadute"

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Tu come amministratore hai a che fare soltanto con i condomini, proprietari dell'immobile, a questi puoi ed hai titolo per richiedere i pagamenti delle quote condominiali fino al Decreto Ingiuntivo, ai comodatari, inquilini ecc ecc NO.

Se il proprietario cede in uso/comodato, ed il comodante fa altro uso locando a sua volta, a te non può interessare meno di niente, il tuo amministrato è il proprietario e quindi chiedi a lui il pagamento fino a D.I. e pignoramento, quello che succede dopo, a te non riguarda.

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Per Tullio. Ti ringrazio, ma sinceramente speravo che il tuo parere fosse diverso e te ne spiego la ragione:

Il costruttore ha venduto il 60 % degli immobili di questo fabbricato. Ha una grossa ipoteca sugli appartamenti da vendere e deve pagare molte spese di manutenzione per gli appartamenti vuoti. Con i tempi di crisi che ci sono se faccio un decreto ingiuntivo al proprietario -costruttore significa fargli uno sgambetto e spingerlo verso la fossa del fallimento.

Sai benissimo che un fallimento sarebbe tragico per tutti i condomini. Speravo che ci fosse qualche altro modo per recuperare qualche credito.

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Per Tullio. Ti ringrazio, ma sinceramente speravo che il tuo parere fosse diverso e te ne spiego la ragione:

Il costruttore ha venduto il 60 % degli immobili di questo fabbricato. Ha una grossa ipoteca sugli appartamenti da vendere e deve pagare molte spese di manutenzione per gli appartamenti vuoti. Con i tempi di crisi che ci sono se faccio un decreto ingiuntivo al proprietario -costruttore significa fargli uno sgambetto e spingerlo verso la fossa del fallimento.

Sai benissimo che un fallimento sarebbe tragico per tutti i condomini. Speravo che ci fosse qualche altro modo per recuperare qualche credito.

Ho capito, ma la spesa più grossa è il riscaldamento e poi vengono le spese condominiali che eccetto eventuali straordinarie e altre da accordi contrattuali con gli inquilini questi devono a lui, per cui se tu richiedi le spese al costruttore/proprietario lui non farà altro che richiederle agli inquilini, non può mica incassare le spese condominiali dagli inquilini ed intascarsele.

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