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Arturo

Spese condominiali in parti uguali nonostante le tabelle millesimali presenti.

Salve.

Sono proprietario di una unita' immobiliare in un condominio composto da sei appartamenti con relativi sei garage. Esiste un Amministratore esterno e un Regolamento condominiale con tabelle millesimali allegate, a suo tempo approvato all'unanimità dai Condomini.

 

Oggi, quattro Condomini su sei, vorrebbero suddividere, qualsiasi spesa condominiale, in parti uguali a tutti e sei i Condomini.

 

Possono approvare a maggioranza una tale modifica al Regolamento presente?

 

I due condomini contrari a tale decisione, come possono intervenire per continuare a pagare le spese condominiali calcolate in base alle tabelle millesimali regolarmente presenti e allegate al Regolamento condominiale?

Grazie per le Vs. risposte.

68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124,

1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in

apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti

e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. (1)

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di

incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il

relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al

regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il

condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia

all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere

revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la

ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

 

 

 

il caldo , molte volte , dà alla testa !!!!!! solo all'unanimità

Salve.

Sono proprietario di una unita' immobiliare in un condominio composto da sei appartamenti con relativi sei garage. Esiste un Amministratore esterno e un Regolamento condominiale con tabelle millesimali allegate, a suo tempo approvato all'unanimità dai Condomini.

 

Oggi, quattro Condomini su sei, vorrebbero suddividere, qualsiasi spesa condominiale, in parti uguali a tutti e sei i Condomini.

 

Possono approvare a maggioranza una tale modifica al Regolamento presente?

 

I due condomini contrari a tale decisione, come possono intervenire per continuare a pagare le spese condominiali calcolate in base alle tabelle millesimali regolarmente presenti e allegate al Regolamento condominiale?

Grazie per le Vs. risposte.

Se il regolamento è contrattuale, è necessaria l'unanimità, altrimenti maggioranza che rappresentino 500 millesimi.

Forse non sono stato molto chiaro. Non esistono ERRORI nelle tabelle millesimali attuali e neppure mutate condizioni di parte dell'edificio.

Possono approvare, a MAGGIORANZA, il NON UTILIZZO delle tabelle millesimali presenti e pretendere, dall'Amministratore, la suddivisione di qualsiasi spesa in parti uguali tra i sei Condomini?

Grazie.

Ripeto: Se il regolamento è contrattuale, è necessaria l'unanimità, altrimenti maggioranza che rappresentino 500 millesimi.

Il Regolamento e le relative tabelle millesimali, sono state approvate in una Assemblea Condominiale all'unanimità dei Condomini. Possono, 4 Condomini su 6, decidere a MAGGIORANZA e senza alcuna motivazione, il NON UTILIZZO di tali tabelle?

"I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di

incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il

relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

 

Nel mio caso non si chiede la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali presenti nel Regolamento. 4 Condomini su 6, chiedono, a maggioranza, di non utilizzare tali tabelle nella ripartizione delle spese condominiali e, quindi, procedere alla suddivisione in parti uguali tra i Condomini di tutte le spese sostenute.

Il Regolamento e le relative tabelle millesimali, sono state approvate in una Assemblea Condominiale all'unanimità dei Condomini. Possono, 4 Condomini su 6, decidere a MAGGIORANZA e senza alcuna motivazione, il NON UTILIZZO di tali tabelle?

Nel regolamento condominiale è scritto che per la ripartizione delle spese ci si rifà alle tabelle, quindi modificando il regolamento, l'assemblea può decidere di non utilizzarle più.

se il regolamento è contrattuale (allegato all'atto di compravendita per tutti i condomini), serve l'unanimità, altrimenti se sono state fatte successivamente all'acquisto, serve la maggioranza che rappresenti 500 millesimi.

Ma l'amministratore non dice nulla? Per una corretta ripartizione delle spese e dare una certa giustizia nella ripartizione di queste, è consigliabile l'uso delle tabelle, l'amministratore dovrebbe cercare di convincere i condomini a non accantonare le tabelle, ma se l'assemblea decide di non usarle più, l'amministratore non deve che eseguire la delibera.

Il Regolamento e le relative tabelle millesimali, sono state approvate in una Assemblea Condominiale all'unanimità dei Condomini. Possono, 4 Condomini su 6, decidere a MAGGIORANZA e senza alcuna motivazione, il NON UTILIZZO di tali tabelle?

Un regolamento che deroga al criterio legale di riparto può essere modificato solo all'unanimità.

Non si può decidere a maggioranza di cominciare a pagare in parti uguali perchè tale riparto deroga il criterio legale indicato dall'art. 1123.

Una delibera a maggioranza, incidendo sui diritti individuali, è radicalmente NULLA e può essere impugnata in ogni tempo.

Arturo

Esiste un Amministratore esterno e un Regolamento condominiale con tabelle millesimali allegate, a suo tempo approvato all'unanimità dai Condomini.

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ripetiamo: se il regolamento è stato approvato all'unanimità, quindi contrattuale, per cambiarlo serve l'UNANIMITA' !

 

 

Kurt

Ma l'amministratore non dice nulla? Per una corretta ripartizione delle spese e dare una certa giustizia nella ripartizione di queste, è consigliabile l'uso delle tabelle, l'amministratore dovrebbe cercare di convincere i condomini a non accantonare le tabelle,

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Perfetto !

L'Amministratore si è limitato a dire che sino a quando esiste il Regolamento con le tabelle allegate, è obbligato a rispettarle integralmente.

Nel caso in cui la MAGGIORANZA decide di non utilizzare le tabelle presenti, i Condomini contrari possono avviare una controversia giudiziaria? Con quali prospettive di successo?

La suddivisione delle spese in parti uguali tra i Condomini, comporta vantaggi economici per alcuni e svantaggi per altri. Inoltre, con la divisione in parti uguali delle spese, a cosa servirebbe la presenza dell'Amministratore?

Grazie.

Credo sia questa, una risposta precisa e corretta.

Occorre l'unanimità, altrimenti la deliberazione E' NULLA e può essere impugnata.

GRAZIE.

L'Amministratore si è limitato a dire che sino a quando esiste il Regolamento con le tabelle allegate, è obbligato a rispettarle integralmente.

Nel caso in cui la MAGGIORANZA decide di non utilizzare le tabelle presenti, i Condomini contrari possono avviare una controversia giudiziaria? Con quali prospettive di successo?

La suddivisione delle spese in parti uguali tra i Condomini, comporta vantaggi economici per alcuni e svantaggi per altri. Inoltre, con la divisione in parti uguali delle spese, a cosa servirebbe la presenza dell'Amministratore?

Grazie.

Mi ripeto:

Esiste un regolamento contrattuale che si vuole modificare.

Un regolamento contrattuale può essere modificato a maggioranza solo per le parti regolamentari e non per quelle contrattuali.

Il problema è che da domani vogliono deliberare di pagare in parti uguali.

Anche se non esistesse e non fosse mai esistito nessun regolamento, non è possibile deliberare il riparto in parti uguali se non all'unanimità di 1000 millesimi.

Se domani 4 condòmini su 6 deliberano di voler pagare in parti uguali, la delibera è NULLA.

Un regolamento che deroga al criterio legale di riparto può essere modificato solo all'unanimità.

Non si può decidere a maggioranza di cominciare a pagare in parti uguali perchè tale riparto deroga il criterio legale indicato dall'art. 1123.

Una delibera a maggioranza, incidendo sui diritti individuali, è radicalmente NULLA e può essere impugnata in ogni tempo.

Se approvato il regolamento a maggioranza qualificata, la stessa maggioranza sarà necessaria per la modifica e quindi decidere di non usare più le T.M., i dissenziente possono impugnare la delibera.

Se approvato il regolamento a maggioranza qualificata, la stessa maggioranza sarà necessaria per la modifica e quindi decidere di non usare più le T.M., i dissenziente possono impugnare la delibera.

Un regolamento approvato a maggioranza qualificata non avrebbe mai potuto derogare ai criteri legali di riparto e quindi se ci fossero delle tabelle millesimali in parti uguali al quale il regolamento assembleare disponesse di attenersi, per quella parte il regolamento sarebbe già stato NULLO.

La domanda di Arturo comunque era un'altra:

 

Oggi, quattro Condomini su sei, vorrebbero suddividere, qualsiasi spesa condominiale, in parti uguali a tutti e sei i Condomini.

Possono approvare a maggioranza una tale modifica al Regolamento presente?

La risposta secca è:

ASSOLUTAMENTE NO.

Se approvassero a maggioranza, tale modifica sarebbe radicalmente NULLA.

Un regolamento approvato a maggioranza qualificata non avrebbe mai potuto derogare ai criteri legali di riparto e quindi se ci fossero delle tabelle millesimali in parti uguali al quale il regolamento assembleare disponesse di attenersi, per quella parte il regolamento sarebbe già stato NULLO.

La domanda di Arturo comunque era un'altra:

 

 

 

La risposta secca è:

ASSOLUTAMENTE NO.

Se approvassero a maggioranza, tale modifica sarebbe radicalmente NULLA.

 

Scusa, mi puoi dare qualche riferimento normativo, con il quale sostieni questo?

Scusa, mi puoi dare qualche riferimento normativo, con il quale sostieni questo?

Il criterio legale di riparto è:

 

Art. 1123 cod. civile

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

la "CONVENZIONE" è un contratto e cioè un regolamento contrattuale o una delibera unanime (1000 millesimi) firmata da tutti.

La delibera unanime, se registrata alla Conservatoria dei Registri, vale anche per gli aventi causa (eredi e terzi acquirenti). Se non è registrata vale solo per chi l'ha firmata.

 

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Corte di Cassazione, n. 17101/2006

Il criterio legale di riparto è:

 

Art. 1123 cod. civile

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

la "CONVENZIONE" è un contratto e cioè un regolamento contrattuale o una delibera unanime (1000 millesimi) firmata da tutti.

La delibera unanime, se registrata alla Conservatoria dei Registri, vale anche per gli aventi causa (eredi e terzi acquirenti). Se non è registrata vale solo per chi l'ha firmata.

 

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Corte di Cassazione, n. 17101/2006

Quindi in base a quello che sostieni, anche se le T.M. dovessero essere assembleari, dal momento che sono state deliberate all'unanimità sono da equiparare a T.M. contrattuali?

Se il regolamento è contrattuale, è necessaria l'unanimità, altrimenti maggioranza che rappresentino 500 millesimi.
NO. Trattandosi di deroga ai criteri legali serve SEMPRE E COMUNQUE la sottoscrizione unanime.

 

Quindi in base a quello che sostieni, anche se le T.M. dovessero essere assembleari, dal momento che sono state deliberate all'unanimità sono da equiparare a T.M. contrattuali?
Se contengono deroghe ai criteri legali DEVONO essere sottoscritte all'unanimità e quindi SONO contrattuali indipendentemente dal fatto che siano state firmate in assemblea piuttosto che contestualmente al rogito.

 

 

 

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Quindi in base a quello che sostieni, anche se le T.M. dovessero essere assembleari, dal momento che sono state deliberate all'unanimità sono da equiparare a T.M. contrattuali?

Forse stai confondendo la cosa.

Nel regolamento di Arturo ci sono delle tabelle millesimali.

Se nel regolamento CONTRATTUALE di Artutoo o in una delibera unanime firmata da tutti fosse stato deciso di ripartire in parti uguali, ciò sarebbe stato possibile (derogare) proprio in virtù dell'unanimità.

 

Nel condominio di Artuto 4 condòmini su 6 vogliono ADESSO derogare al criterio legale, cominciando ad apllicare da ADESSO il riparto in parti uguali (criterio non legale).

Per deliberare ADESSO la ripartizione delle spese in parti uguali è necessaria l'unanimità perchè tale riparto deroga il criterio legale.

No scusa, ma mi sto facendo delle seghe mentali!!

Leggendo l'art. 69 è chiaro:

 

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Lo stesso criterio verrà usato anche per modificare il regolamento condominiale?

Lo stesso criterio verrà usato anche per modificare il regolamento condominiale?

Le norme inserite in un regolamento possono essere di natura contrattuale (che incidono sui diritti individuali) e di natura assembleare.

 

Che il regolamento sia contrattuale o assembleare possono essere modificate con la maggioranza qualificata solo le norme regolamentari che non incidono sui diritti individuali.

 

Per modificare una norma che incide sui diritti individuali, come ad esempio modificare un criterio legale di riparto con un nuovo riparto in parti uguali, occorre l'unanimità.

Ok grazie.........sto imparando più da questo forum, che dal corso di ben 2 mesi che ho seguito!!!

gentile leonardo mi potresti cortesemente aiutare??? vorrei sapere qual e il criterio per la ripartizione delle spese per la sostituzione della pulsantieRA CITOFONI o per la manutenzione del portone condominiale (ad es. sostituzione mab). dalla giurisprudenza sembra che vadano ripartite in parti eguali. è così? grazie della tua risposta.

Ospite
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