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Diletta Purgatori

Spese condominiali gonfiate.

Buonasera a tutti.

Mi rivolgo a questo forum per poter avere un'indicazione su cose agire in merito alla situazione che sto vivendo con la proprietaria di casa. Ho un regolare contratto di affitto da due anni che specifica " canone di locazione di euro 550 + euro 100 di spese condominiali". Un anno fa, mi è venuto il dubbio che quanto mi fosse stato chiesto dalla proprietaria per le spese fosse davvero esagerato a fronte di spese relative a luce condominiale, pulizie scale e pagamento dell'amministrazione. Faccio presente la cosa alla proprietaria che mi dice che effettivamente le spese sono molto meno (50 euro), che il valore effettivo dell'affitto è più alto e che pensava di compensare in questo modo (ovvero, parte in nero senza che io lo sapessi). Dopo un anno, mi restituisce i 50 euro in più che ho pagato per quel periodo. Stabiliamo le spese da quel momento (febbraio dello scorso anno) a 50 euro. Alcuni giorni fa, vengo a conoscenza da altri due condomini che le spese reali sono solo 10 euro mensili! Ora, vi chiedo, come posso gestire la cosa? Vorrei sapere se ho diritto al rimborso vista la truffa di cui sono stata "vittima" (o sprovveduta pensando alla buona sua buona fede) e come procedere. Richiedo visione delle effettive spese e pretendo il rimborso? Legalmente, qual è la strada migliore? Vi ringrazio per l'attenzione e per la disponibilità.

Diletta

Tu hai diritto di avere tutti i ragguagli prima di pagare se non li fa vedere il proprietario chiedili all'amministratore;

 

legge 392/78 art. 9

...

- Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Ciao Tullio!

Ti ringrazio molto per questo consiglio. Avevo anche io, più o meno, facendo qualche ricerca ipotizzato che potessi fare così. Il problema è che per un altro anno io le ho già pagato ogni mese 40 euro in più e dovrebbe restituirmeli. La questione più spinosa è che, se ci sono riuscita prima, come ha ammesso lei, stavolta non so come farmi restituire i soldi che ha già incassato con il pagamento del canone ogni mese. E' qui la mia difficoltà.

Ciao Tullio!

Ti ringrazio molto per questo consiglio. Avevo anche io, più o meno, facendo qualche ricerca ipotizzato che potessi fare così. Il problema è che per un altro anno io le ho già pagato ogni mese 40 euro in più e dovrebbe restituirmeli. La questione più spinosa è che, se ci sono riuscita prima, come ha ammesso lei, stavolta non so come farmi restituire i soldi che ha già incassato con il pagamento del canone ogni mese. E' qui la mia difficoltà.

Se non vuole restituirti il maltolto temo che ti verrà a costare più di quanto ti deve, perchè dovrai rivolgerti ad un legale, prova a sentire un sindacato inquilini, il quale potrà far assistere legalmente, ma anche in questo caso dovrai qualche cosa almeno come iscrizione al sindacato.

Comunque mi sembra ridicolo che le spese siano solamente di 10 Euro mensili come ti è stato detto, pensa che io abito a Trieste come te e pago ben più di 10 volte tanto di quanto ti è stato detto.

Mi pare che ai tutti i diritti di andare in fondo e vederci chiaro.

1) puoi domandare la documentazione all'amministratore condominiale (art. 1130-bis c.c.;

2) puoi chiedere indietro il maggior versato (da valurare bene se possibile, eventualmente con un'azione d'indebito arricchimento);

3) puoi segnalare la proprietaria all'agenzia delle entrate;

4) visto che la situazione necessita di un'attenta ricostruzione, se lo ritieni utile rivolgiti ad un legale di tua fiducia o ad un'associazione di inquilini.

Ringrazio davvero entrambi. Le spese sono così basse perchè il palazzo è di due piani con sei condomini e si riferiscono alle spese per la luce e pulizia scale di un'ora una volta alla settimana! In effetti, sì, intraprendere le vie legali per 600 euro, mi costerebbe di più, ma sono pur sempre 600 euro! Conoscendo la proprietaria e so già che non sarà disponibile a rendermi ciò che mi deve, ma dato che non è la prima volta che tenta di truffarmi, non voglio mollare il colpo. Proverò, prima a chiedere all'amministratore (la volta scorsa, lei non si era resa disponibile a portarmi il consultivo e si era limitata a dire che erano "gonfiate") e a "parlarne" con lei anche se in quella sede mi sarà inevitabile tirare fuori un' eventuale segnalazione da fare all'agenzia delle entrate. Nel frattempo, provo a sentire anche il Sunia.

Mi rivolgo al gentile avvocato: in cosa consiste un'azione d'indebito arricchimento?

Grazie di cuore.

Diletta

Per saper cosa e come agire, per ottenere la restituzione dovuta all'indebito arricchimento vedi qui;

 

L'azione di ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. è un'azione personale, soggetta al termine diprescrizione decennale.

La disciplina della ripetizione dell'indebito è contenuta nell'art. 2033 c.c., che stabilisce la ripetibilità di ciò che sia stato indebitamente pagato, oltre agli interessi ed ai frutti a decorrere dal pagamento, ove ricevuto inmalafede, o a decorrere dalla richiesta di restituzione ove il pagamento sia stato ricevuto in buona fede.

continua - http://www.diritto-civile.it/Le-Obbligazioni/La-ripetizione-dell-indebito.html

 

Se il proprietario non ti restituirà a tua richiesta quanto pagato in più, ti servirà un legale o l'associazione inquilini come già detto.

Grazie mille. Ciò non esclude, come ha suggerito l'avvocato, che io non possa, comunque, farle una segnalazione all'ufficio delle entrate e comunicarglielo in sede di "confronto" in merito alla questione. (Non tollero di subire questa ennesima scorrettezza da parte sua!)

La mia voce ed i miei dubbi escono dal coro unanime...

 

Il primo dubbio riguarda il patto contrattuale sottoscritto:

Ho un regolare contratto di affitto da due anni che specifica " canone di locazione di euro 550 + euro 100 di spese condominiali".

Se questa è la formulazione fedele e corretta, io intendo che avete pattuito un canone mensile di 650 €., comprensivo di spese condominiali a forfait pari a 100 €.. Ovvero, tu Diletta non sei nella condizione di chiedere la visione dei giustificativi di spese condominiali attribuite alla casa che hai in conduzione.

Che le spese condominali effettive siano di più o di meno di 100 €./mese non fa fatto, perché tu insieme alla locatrice avete convenuto e sottoscritto diversamente.

Che poi tu nel frattempo abbia spuntato uno sconto, tanto meglio per te e tanto peggio per la proprietaria di casa (che sicuramente si è complicata fin dalla firma di questo contratto di locazione la sua situazione fiscale; ma questo non è argomento che ci interessa).

 

Il secondo dubbio: da nessuna parte del contratto di locazione si parla di conguaglio annuale sulle spese condominiali ?

Se la risposta è NO, questa è una ulteriore conferma di quanto sopra affermato.

 

Il terzo dubbio: nel contratto di locazione si dispone qualcosa in merito agli oneri accessori ? A mio avviso, ritengo proprio di NO.

 

Piuttosto che aprire un contenzioso (a mio avviso destinato a soccombere) su questo contratto di locazione, sarebbe preferibile sostituirlo con un nuovo che preveda in un comma il solo canone mensile e, a parte, in altro comma le modalità di regolazione degli oneri accessori con previsto tanto di conguaglio concomitante con l'annuale chiusura dell'esercizio condominiale.

Allora SI, che a queste condizioni l'art. 9 L.392/78 sarebbe pienamente efficiente ed esercitabile.

La proprietaria mi sembra disponibile dal momento che ti ha concesso uno sconto su quanto pattuito con un contratto. Detto poi che 10 euro al mese son proprio pochi (120 euro all'anno... se avete un amministratore probabilmente li spendi solo per coprire quella spesa), io direi di chiedere alla proprietaria di visionare i giustificativi di spesa (nonostante quello che scrive albano sia sacrosanto).

Ringrazio tutti per le delucidazioni e i consigli. Ho provveduto a riportare proprio quanto cita il contratto ( " il canone mensile è convenuto in 550 euro + 100 per spese condominiali") proprio in relazione al fatto che temevo che tale dicitura avesse potuto darmi problemi. Il punto ora è che ho la certezza che queste spese sono gonfiate (fossero anche soli 10 euro al mese!) e che la proprietaria tende a fare questi giochetti, ma sa, evidentemente, come tutelarsi utilizzando le giuste "diciture". In questo momento non ho alcuna intenzione di cambiare contratto, piuttosto sto pensando di andarmene. La questione rimane per me che la signora si sta trattenendo o spese che non sono sostenuto o, comunque, parte di un affitto in nero. C'è qualcosa che possa tutelare anche me? Non vorrei anche questa volta subire e, ripeto, l'ennesima scorrettezza da parte su! Se l'unica possibilità che mi rimane è quella di una segnalazione all' Ufficio delle Entrate, farò almeno questa. Ringrazio ancora di cuore per la disponibilità e l'attenzione.

- - - Aggiornato - - -

 

Mi pare che ai tutti i diritti di andare in fondo e vederci chiaro.

1) puoi domandare la documentazione all'amministratore condominiale (art. 1130-bis c.c.;

2) puoi chiedere indietro il maggior versato (da valurare bene se possibile, eventualmente con un'azione d'indebito arricchimento);

3) puoi segnalare la proprietaria all'agenzia delle entrate;

4) visto che la situazione necessita di un'attenta ricostruzione, se lo ritieni utile rivolgiti ad un legale di tua fiducia o ad un'associazione di inquilini.

Gentile avvocato,

la ringrazio per l'esaustiva risposta. Ho ricevuto altre risposte in merito a questo mio problema che reputano che io non abbia diritto a nessun tipo di risarcimento in quanto nel contratto è presente la formula "il canone convenuto è di 550 euro + 100 per spese condominiali". Mi permetto di affidarmi alla sua competenza giuridica e alla sua disponibilità per chiederle un ulteriore consiglio rispetto a come ho intenzione di agire. Chiederò alla proprietaria di avere la rendicontazione spese e la restituzione di quanto ho pagato in più. Conoscendo la persona in questione, so già che non sarà disponibile a farlo. Nei giorni prossimi provvederò a contattare il sindacato inquilini, non potendomi permettere un legale. Nel frattempo, le chiedere gentilmente di specificarmi il significato di "un'azione d'indebito arricchimento" che credo di avere intuito, ma di cui non sono sicura. Ultima cosa: posso far presente alla mia proprietaria che ho intenzione di segnalarla all'agenzia delle entrate? ( generalmente, sono questi i termini che con lei funzionano). La ringrazio per l'attenzione che mi ha concesso e la disponibilità.

Cordialmente,

 

Diletta

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