Spese condominiali extra + conguaglio e modifica contratto

[TeoB]

Buonasera 

Avrei un paio di domande in merito al contratto di locazione:
- se il mio inquilino sfora le spese condominiali pattuite sul contratto posso chiedere l extra? Nel senso se sono previsti nel contratto 1000 euro di spese condominiali e io ne pago al condominio a fine anno 1200 posso chiedere l extra a lui? Oltre al conguaglio finale?
Sul contratto c'è scritto: il canone é di 5000 (cinquemila) più   1000 (mille)  per acconto spese e servizi ordinari salvo conguaglio, acconto che dopo il primo anno verrà determinato in base ai consuntivi dell' anno precedente e così in totale: 
Ecc .... 

-se l inquilino non volesse pagare queste cose il contratto andrebbe a decadere e potrei fare formale richiesta di risoluzione?.......sul contratto c'è scritto che in caso di mancato pagamento totale o anche di una sola rata del canone di locazione o della quota per accessori , decorsi 20 giorni dalle convenute scadenze, determina la risoluzione ipso jure ai sensi dell' articolo 1456 cc si conviene l essenzialità del termine suddetto ai sensi dell' articolo 1457 cc......

- Il contratto scade a metà giugno 2024 e si rinnoverebbe poi in automatico per ulteriori X anni (da qui a quando scade posso fagli richiesta di aumento del contratto o sono vincolato a questo canone?)

Grazie a chiunque mi aiuterà

[albano59]

TeoB dice:

se il mio inquilino sfora le spese condominiali pattuite sul contratto posso chiedere l extra?

TeoB dice:

Sul contratto c'è scritto: il canone é di 5000 (cinquemila) più   1000 (mille)  per acconto spese e servizi ordinari salvo conguaglio,

A rendiconto condominiale approvato si procede col conguaglio delle spese condominiali fra locatore e conduttore per l'annualità appena rendicontata ed approvata.

Dal rendiconto si desumono quali spese sia di effettiva competenza del locatore e quali del conduttore. A seguire semplice differenza aritmetica fra quanto anticipato in acconto

dal conduttore e quanto realmente dovuto; il conguaglio finale può determinare un versamento supplementare (che non è un extra!) a favore del locatore oppure un rimborso a favore del conduttore (se ha anticipato troppi denari con gli accconti precedentemente versati).

 

TeoB dice:

-se l inquilino non volesse pagare queste cose il contratto andrebbe a decadere e potrei fare formale richiesta di risoluzione?

La richiesta di risoluzione comporta l'attivazione della più confacente procedura tramite attivazione di assistenza legale obbligatoria. Nell'ordinamento italiano non è concessa la rescissione di un contratto di locazione in via unilaterale: serve acquisire la convalida della propria istanza da un soggetto terzo, che può essere solo un Giudice.


 

TeoB dice:

- Il contratto scade a metà giugno 2024 e si rinnoverebbe poi in automatico per ulteriori X anni (da qui a quando scade posso fagli richiesta di aumento del contratto o sono vincolato a questo canone?)

Se giugno 2024 coincide con la prima proroga contrattuale, il contratto si rinnova obbligatoriamente a condizioni invariate. Oppure si può disdettare il contratto di locazione in maniera definitiva ex-art. 3 Legge 392/78 con contestuale richiesta riconsegna immobile. 

Se giugno 2024 è una proroga contrattuale successiva alla prima, con il dovuto preavviso si può disdettare la locazione con contestuale proposta di rinnovo avente un nuovo canone locatizio; oppure disdetta della locazione con contestuale proposta di sottoscrizione di un nuovo contratto a nuove condizioni.

[TeoB]

Buongiorno

 

Grazie per il riscontro mi sono accorto anche ho pubblicato nella sezione sbagliata, quindi scusatemi non so se devo togliere qui e ripostare nella sezione corretta o posso anche lasciare qui?

 

Parlando con la contabile dell amministrazione mi ha detto che le spese a conguaglio sono legate esclusivamente al riscaldamento quindi sono in capo all inquilino, invece per quelle approvate dovrei chiamare nuovamente e verificare a cosa si legano e poi eventualmente posso chiederle all inquilino giusto?

 

Il rinnovo sarebbe il primo nel senso dalla stipulazione sono gli anni scritti sul contratto (6) e ora c'è il rinnovo successivo altri 6....(6+6)

 

Quindi se non volesse pagare ovviamente dovrò arrivare tutte le procedure tramite avvocato per recuperare i soldi giusto? (Nel messaggio precedente ho scritto veloce ma ovviamente il contratto non decade automaticamente 😅 bisognerà fare tutte procedure e poi eventualmente come ultimo step richiesta di mora e sfratto?)

 

 

[albano59]

6+6 : sembra proprio che stiamo trattando di una locazione non abitativa, quindi ancor più complessa da gestire sul fronte disdetta contratto perchè può entrare in gioco anche l'indennità di avviamento.

 

TeoB dice:

Parlando con la contabile dell amministrazione mi ha detto che le spese a conguaglio sono legate esclusivamente al riscaldamento quindi sono in capo all inquilino,

E su questo concordo.

 

TeoB dice:

invece per quelle approvate dovrei chiamare nuovamente e verificare a cosa si legano e poi eventualmente posso chiederle all inquilino giusto?

Non basta chiedere alla contabile dell'amministrazione, devi verificare e riscontrare quanto pattuito nel contratto di locazione in merito agli oneri accessori (che ricomprendono anche le spese condominiali). I patti stretti nel contratto di locazione forse sono noti solo a te ed al tuo conduttore.

 

 

TeoB dice:

Quindi se non volesse pagare ovviamente dovrò arrivare tutte le procedure tramite avvocato per recuperare i soldi giusto?

Se non risolvete bonariamente e per brevi vie, resterà poi solo di affidarsi all'azione legale.

L'avvocato appreso del tuo specifico caso sarà capace di illustrarti tutte le possibili azioni & scenari, sia per un eventuale e semplice recupero credito, sia per azioni più articolate ed estreme fino alla disdetta della locazione o alla richiesta di sfratto per morosità.

[TeoB]

Esatto trattasi di un affitto per quanto riguarda un attività commerciale, il condominio non ha né custode e l immobile é naturalmente al piano terra quindi le principali spese spese sono legate al riscaldamento, pulizie ecc....

Il contratto é stato fatto da mio padre (che purtroppo é venuto a mancare) con l inquilino , io mi baso sul contratto che ho in mano , altro non posso sapere....dove c'è scritto per quanto riguarda i 1000 c'è scritto per acconto spese e servizi ordinari salvo conguaglio) quindi penso comprenda un po' tutto, la questione in pratica é che io tra quanto mi dà lui e quanto mi chiede il condominio ho un uscita di circa 500 euro in più (tra preventivo di inizio e conguaglio) e questo non mi va naturalmente bene. Es pratico

1000 me li dà l inquilino

1200 mi chiede l amministratore per l ordinario

300 conguaglio

Quindi tra tutto ho un uscita extra di 500 euro 

[TeoB]

Ho fatto anche una verifica nel dettaglio riguardo le spese e relative voci:

Spese generali  

Spese proprietà 

Spese ascensore   zero

Contabilizzazione calore

Spese acqua potabile 

Spese personale manutenzione zero

Spese postali    zero

Spese personali sollecito 

Totale.........

La mia domanda é c'è qualcosa a carico eventualmente del proprietario e non all inquilino  O sono cmq tutte in capo all inquilino a prescindere ovviamente tranne le spese spese personali di sollecito 

[albano59]

Di questa lista restano a carico del locatore le spese generali e le spese di proprietà.
Spese del sollecito a carico di chi l'ha ricevuto.

[TeoB]

Buongiorno 

Anche la contabilizzazione calore che praticamente é il riscaldamento visto che è condominiale penso sia a carico dell' inquilino e anche l acqua no? 

Ho parlato anche con un amico che fa l agente immobiliare e mi ha detto che sono tutte spese ordinarie quelle menzionate sopra, tranne naturalmente i solleciti di pagamento e in virtù del fatto che non gli ho fatto mai nessun adeguamento Istat posso chiederglielo (mi ha detto che sono nel giusto)

Tra tutte le spese cioè (1+2 Rata dichiarazione dei redditi, Imu, tari, imposta di registro, spese condominiali+conguaglio ....rimangono circa meno di 200 euro puliti al mese, una cifra molto bassa)

 

Un altra domanda per fare l adeguamento Istat dovrei partire dall' inizio del contratto giusto e calcolarlo ogni anno per poi per arrivare al 23/24 giusto? C'è un programma anche sul sito dell' agenzia delle entrate che calcola il tutto o devo per forza rivolgermi a un commercialista?

[albano59]

TeoB dice:

Anche la contabilizzazione calore che praticamente é il riscaldamento visto che è condominiale penso sia a carico dell' inquilino e anche l acqua no?

Certo. Tutte le spese legate òegate alla contabilizzazione sono a carico conduttore.

 

TeoB dice:

Ho parlato anche con un amico che fa l agente immobiliare e mi ha detto che sono tutte spese ordinarie quelle menzionate sopra

Non è insolito che gli agenti immobiliari tendano a favorire i proprietari, senza tener conto di quanto realmente attuito nei contratti.
Per quanto è stato descritto tenderei ad escludere che nel vostro contratto di locazione siano menzionati un patto contrario o una tabella ufficiale di riparto spese proprietarioinquilino; pertanto a me risulta altamente improbabile che le spese generali e le spese di proprietà possano addebitarsi all'inquilino e ricomnfermo il mio precedente orientamento espresso.
 

 

TeoB dice:

rimangono circa meno di 200 euro puliti al mese,

Nulla di sorprendente. Benvenuto nel mondo delle locazioni !

 

TeoB dice:

per fare l adeguamento Istat dovrei partire dall' inizio del contratto giusto e calcolarlo ogni anno per poi per arrivare al 23/24 giusto?

Si, se l'aggiornamento non è mai stato applicato.

 

 

TeoB dice:

C'è un programma anche sul sito dell' agenzia delle entrate che calcola il tutto o devo per forza rivolgermi a un commercialista?

C'è il calcolatore automatico messo a disposizione da ISTAT
https://www.rivaluta.it/
 

[TeoB]

Diciamo che quest' agente conosce molto bene l inquilino e aveva prima lui anni dietro questo negozio, quindi per questo ho chiesto un consiglio anche a lui, il contratto é un classico contratto per attività commerciale, posso fare una verifica e vedere che cosa comprendono le spese generali e di proprietà, che però rientrano nelle ordinarie se non erro no? Riporto quanto scritto sul contratto in quella voce:  il canone di euro... Oltre euro......per acconto spese e servizi ordinari salvo conguaglio, acconto che dopo il primo anno verrà determinato in base ai consuntivi dell' anno precedente 

[albano59]

Il problema è che le spese ordinarie non corrispondono automaticamente a tutte le spese condominiali. Altrimenti nel contratto - come effettivamente a volte accade - sarebbe ben specificato che le spese condominiali sono poste interamente a carico conduzione, cosa che invece non è per questo specifico caso.
Quindi va stabilito cosa si intenda per spese ordinarie, e a mio modesto avviso una interpretazione oggettiva ed indipendente di "spese ordinarie" non può esser più aderente ed esemplificativa di quanto menzionato nell'art. 9 Legge 392/78, spesso preso ad esempio ed utilizzato da innumerevoli giudici anche e spesso in Cassazione,  per dirimere altrettante innumerevoli controversie:

"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, "nonche' alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore."

In queste disposizioni non trovo alcun cenno in merito alle spese generali (usualmente riconducibili alla Proprietà) e neppur nulla in merito alle spese di proprietà.

Potrei invece trovar qualcosa di ancora diverso nella Tabella Confedilizia del 2014, che non lascia scampo, visto che non sono affatto dettagliate le spese di proprietà (quali gli adempimenti fiscali obbligatori per il Condominio o l'assicurazione del fabbricato), così come non è menzionato il compenso dell'amministratore.
A differenza della tabella Confedilizia del 1994 che attribuiva il 50% di spesa al conduttore tanto per il compenso dell'amministratore che per l'assicurazione del fabbricato ed altro ancora di significativo.
Però... se queste tabelle non sono richiamate nel contratto, di fatto sono carta straccia per il contratto in esame.

E così che ritorniamo obbligatoriamente all'indicazione che da sempre costituisce il faro guida per tutti quanti, ovvero l'art. 9 legge 392/78: tutto ciò che non vi è menzionato non è esigibile.

[TeoB]

Buongiorno

 

Grazie per tutte le informazioni, Le giro anche la tabella con tutti i dettagli trovata sulla convocazione dell' assemblea condominiale, così può vedere in ogni voce che Le ho scritto prima cosa c'è dentro  

 

Ho provato a vedere sul sito che mi ha girato ma non é chiarissimo nell' importo dovrei inserire il totale che l inquilino mi dà e poi mettere dalla data d inizio del rapporto fino all' ultima data disponibile?

[Leonardo53]

TeoB dice:

Ho provato a vedere sul sito che mi ha girato ma non é chiarissimo nell' importo dovrei inserire il totale che l inquilino mi dà e poi mettere dalla data d inizio del rapporto fino all' ultima data disponibile?

Devi farti dare dall'amministratore un rendiconto dettagliato delle spese e dal rendiconto dettagliato escludere le spese di proprietà (manutenzioni straordinarie, compenso amministratore, spese conto corrente, spese fiscali...) che sono a tuo carico e vedere quant'è a carico dell'inquilino. Dalla cifra che esce fuori devi scalare i 1000 euro che l'inquilino ti ha già dato in acconto e chiedigli il resto.

A titolo di esempio, ecco un rendiconto personale dettagliato dove sicuramente non sono a carico del tuo inquilino quelle evidenziate in giallo (il tuo inquino al piano strada non paga ne le spese di pulizia scale ne le spese di forza motrice ascensore). Nel rendiconto qui in calce manca il costo del compenso dell'amministratore perchè si tratta di condominio amministrato a titolo gratuito da un condòmino ma se c'è un costo del compenso dell'amministratore, devi aggiungere anche quello come spesa a tuo carico.

Tra le spese indicate nel prospetto manca la spesa di riscaldamento perchè non c'è riscaldamento centralizzato ma nel tuo caso, se il locale usufruisce del riscaldamento centralizzato, quella spesa è a carico del tuo affittuario.

--img_rimossa--

[TeoB]

Ho trovato questa va bene?

[Leonardo53]

TeoB dice:

Ho trovato questa va bene?

Quelli sono solo i costi del riscaldamento da ottobre 2022 a settembre 2023 che per il tuo locale ammontano a 1.058 euro a carico del tuo affittuario.

Oltre a quei 1.058 euro ci sono le spese condominiali che dovrebbero essere su qualche altro foglio.

[TeoB]

Si scusi, ho trovato anche questi io sono il secondo a partire dall' alto  

[Leonardo53]

TeoB dice:

Si scusi, ho trovato anche questi io sono il secondo a partire dall' alto  

Non essendoci il dettaglio di quali siano le spese generali e quali quelle di proprietà devi chiedere all'amministratore se per "spese proprietà" intende quelle a carico tuo che sei proprietario.

Se te lo dovesse confermare significa che del saldo totale riferito alla tua proprietà di €. 522,92 sono a tuo carico €. 244,58 ed a carico del tuo affittuario la differenza di €. 278,34.

Se vuoi dei calcoli più precisi devi farti dare dall'amministratore il dettaglio delle voci a cui si riferiscono quegli €. 397,58 di spese generali e quegli €. 244,58 di spese di proprietà e cioè qualcosa di simile all'elenco  dettagliato che ti avevo postato io.

[TeoB]

Il dettaglio l avevo girato in precedenza, l avevo già chiesto alla segretaria dell' amministratore e era nella pagina di convocazione dell' assemblea, da come mi ha fatto capire dovrò togliere le spese di proprietà e poi potrò chiedere la rimanenza all inquilino giusto? 

Modificato 14 Dicembre, 2023 da TeoB

[Leonardo53]

TeoB dice:

l dettaglio l avevo girato in precedenza, l avevo già chiesto alla segretaria dell' amministratore e era nella pagina di convocazione dell' assemblea 

Ah, mi era sfuggito. Allora va bene quello che ti avevo scritto.

Le spese generali sono a carico dell'affittuario e le spese di proprietà sono a carico tuo.

Come avevo già scritto, confermo che:

del saldo totale riferito alla tua proprietà di €. 522,92 sono a tuo carico €. 244,58 ed a carico del tuo affittuario la differenza di €. 278,34.

[TeoB]

Ok grazie ora faccio tutte le verifiche , un altra domanda dovrei anche adeguare l Istat , mai adeguato in questi anni, un altro utente prima mi aveva detto di andare su www.rivaluta.it , ho provato a verificare ma non si capisce tanto bene, non so se Lei usa quello o un altro programma, come potrei fare? 

[Leonardo53]

TeoB dice:

Ok grazie ora faccio tutte le verifiche , un altra domanda dovrei anche adeguare l Istat , mai adeguato in questi anni, un altro utente prima mi aveva detto di andare su www.rivaluta.it , ho provato a verificare ma non si capisce tanto bene, non so se Lei usa quello o un altro programma, come potrei fare? 

Eh, mi dispiace ma io non sono un locatore e sull'adeguamento ISTAT non posso aiutarti.

Su questo calcolo potrebbe aiutarti il tuo amico agente immobiliare perchè dovrebbe essere proprio la sua materia.

[TeoB]

Ok va bene grazie cmq per quanto riguarda invece le vecchie gestione potrei chiedere fino a che annualità andando a ritroso? Non ho mai chiesto nulla all inquilino....potrei chiedere gli ultimi 5 conguagli?

[Leonardo53]

TeoB dice:

Ok va bene grazie cmq per quanto riguarda invece le vecchie gestione potrei chiedere fino a che annualità andando a ritroso? Non ho mai chiesto nulla all inquilino....potrei chiedere gli ultimi 5 conguagli?

Dovresti controllare i rendiconto ma se l'inquilino ha sempre pagato un acconto fisso potrebbe anche essere andato a conguaglio positivo e saresti tu a dovergli restituire dei soldi.

Tieni presente che quest'ano il conguaglio è stato così alto perchè incide in gran parte il costo del riscaldamento con il prezzo del gas che è più che triplicato. 

Se negli anni precedenti il conguaglio era asuo favore potrebbe andarti male.

Infatti, se nell'ultimo foglio vedi il saldo dell'anno precedente, il tuo appartamento ha chiuso con un conguaglio attivo di €. 114,88 che presumo tu gli abbia restituito.

[TeoB]

Nono i 114,88 sono a debito nel senso che li ho pagati , dove c'è il meno il locatore é a credito se invece non c'è nulla é a debito 

[Leonardo53]

TeoB dice:

Nono i 114,88 sono a debito nel senso che li ho pagati , dove c'è il meno il locatore é a credito se invece non c'è nulla é a debito 

Ah si, il segno meno indica il credito.

In tal caso significa che in quei 522 euro di debito totale sono riportati tutti i saldi precedenti ed infatti quei 114,88 sono inclusi nel totale.

Secondo me ti ci vorrebbe un contabile solo per ricostruire i rendiconto precedenti e verificare innanzitutto se i saldi sono attivi o passivi. Una volta stabilito che i saldi sono attivi, andare averificare quanto di quel saldo attivo riguarda le spese di proprietà e quanto le spese generali.

Se i saldi sono tutti intorno ai 100 euro passivi all'anno da ripartire voce per voce, forse la spesa ed il tempo da perderci non valgono l'impresa. Oltretutto se il tuo affittuario è preciso nei pagamenti credo che si adombrerebbe parecchio se lo invitassi a discutere sui conti di 5 anni per chiedergli 50 euro all'anno.

Oltre ai soldi, metti in conto i buoni rapporti perchè se dovessi fargli lo sfratto dovresti pagargli l'avviamento del locale che è una bella cifra e sicuramente lui ti riserverebbe lo stesso trattamento che gli farai ora.