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giovischi

Spese condominiali arretrate

buona sera,

 

ho recentemente comprato nel condominio dove abito un garage e da notizie avute ho saputo che il vecchio proprietario non ha mai pagato le spese condominiali dal 2008.

 

Ho chiamato il vecchio proprietario che mi ha confermato il tutto adducendo come "scusa" che il costruttore gli aveva detto di non pagare in quanto non avrebbe comunicato l'acquisto e che essendoci una clausola nel regolamento che non si dovevano pagare le spese condominiali per gli immobili invenduti era tutto apposto.

 

Ho telefonato all'amministratrice per aver notizie in merito e costei mi ha confermato che dovevo una bella cifra poichè risultava effettivamente che il proprietario di questo garage non aveva mai pagato il condominio.

 

Ho chiesto spiegazioni e mi ha risposto che per lei il garage risultava ancora in possesso al costruttore, che lei aveva mandato regolarmente gli avvisi di pagamento ma inutilmente, poi il costruttore nel frattempo era morto, la società non esisteva più e lei non aveva fatto più nulla.

 

Ricordando una norma che dice che in caso di acquisto di un immobile l'acquirente è tenuto al pagamento delle spese condominiali arretrate riguardante l'anno trascorso + i mesi in corso ho richiesto all'amministratrice di conoscere l'importo che dovevo per queste quote ma mi è stato risposto che non si poteva applicare questa "clausola" in quanto lei aveva spedito regolarmente gli avvisi di pagamento al costruttore in quanto per lei era il proprietario del garage che quindi devo pagare tutti gli arretrati cioè quasi 7 anni di condominio.

 

domando è giusto che io paghi tutti questi anni di condominio?

 

ha ragione l'amministratrice?

 

grazie a chiunque mi darà una risposta in merito per risolvere questo problema.

 

grazie

 

giovanni

Secondo me l'amministratore non ha ragione, in quanto l'acquirente deve in solido solamente le spese per l'anno del rogito e quello precedente e nulla in più, ed avrà comunque diritto di rivalsa verso il venditore per quanto non pagato dal precedente proprietario sino alla data del rogito;

 

Dacc art. 63.

...

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei

contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre cercherei di capire come ancora risulti come proprietario il costruttore deceduto.. mancanza di comunicazione o altro?

Se risulta ancora di proprietà del costruttore, che titolo aveva il precedente proprietario? E di conseguenza come ha fatto il notaio a fare l'atto di vendita con le relative registrazioni??? Credo manchi qualche passaggio importante

L'amministratrice ha torto. Tu segui la legge e consegna con ricevuta copia del tuo atto di vendita all'amministratrice. Scrivile che sapendo che ci sono delle spese arretrate, vuoi metterti in regola, quindi chiedi il conteggio delle spese relative all'anno in corso e al precedente o di vedere l'ultimo bilancio ordinario consuntivo e l'attuale ordinario preventivo (in modo da farti i conti da solo). Il resto sono fatti dell'amministratrice e del precedente proprietario.

buon giorno

ho letto le vs risposte purtroppo l'amministratrice asserisce che lei ha regolarmente spedito ogni anno al "presunto proprietario" del garage (il costruittore) le richieste di pagamento delle spese condominiale come prevede la prassi.

Lei non era ha conoscenza che il garage era stato venduto in quanto nè il costruttore ne l'acquirente avevano comunicato ciò per cui mandava le richieste di pagamento al costruttore.

Ora che è venuto a galla chi è il vero proprietario costui ha canditamente detto di non aver ricevuto nessuna comunicazione e che non aveva comunicato nulla inj quanto il costruttore gli aveva detto che non doveva pagare nulla.

 

Preciso che costui per vendermi il garage a "preteso" che io pagassi tutte le quote condominiali cosda che ho accettato.

 

La mia domanda era:

 

questo signore se ne fregato di comunicare all'epoca l'acquisto del garage (2008) e quindi nonj avendo avuto comunicazioni non è tenuto a pagare nulla!

il costruttore ha ricevuto gli avvisi di pagamento ma se ne fregato ed ora è morto e la società non esiste più quindi non ci può essere la rivalsa contro di lui per il pagamento arretrato!

io sono "obbligato" a pagare le quote condominiali arretrate dal 2008????????

 

o devo pagare solo ll'anno precedente e i mesi in corso e tutto il resto è andato perso?

 

ribadisco che l'amministratrice asserisce che lei ha mandato gli avvisi (quindi è nel giusto?) e che io come nuovo proprietario devo pagare tutte le quote.

 

grazie

l'amministratrice ha mandato gli avvisi.. bene. Ciò non toglie che li ha mandati al proprietario originale (il costruttore). Tu rispondi delle quote da quando hai acquistato e per l'anno precedente. Le quote pregresse risalenti a periodi antecedenti non sono di tua competenza. Se ne ha le capacità, la tua amministratrice le chiede ai precedenti proprietari.

Art. 63 d.a.c.c. IV comma:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Non è sufficiente per l'amministratore inviare gli avvisi di pagamento al presunto proprietario, ma se questo non corrisponde la quota dovuta ha la facoltà (direi dovere) di provvedere con tutti i mezzi a disposizione, iniziando con 1. solleciti, 2. richiesta di Decreto Ingiuntivo per terminare con il 3. pignoramento.

Comunque tu se hai acquistato in buona fede dovrai soltanto quello previsto dall'art. 63 Dacc l'anno in coso e quello precedente al rogito, con diritto di rivalsa sul venditore.

 

Ops. Giuvanni è meglio di Speedy Gonzales 😉

Preciso che costui per vendermi il garage a "preteso" che io pagassi tutte le quote condominiali cosda che ho accettato.

grazie

Cosa vuol dire ciò? Che tu hai firmato sul rogito che ti assumi la responsabilità di pagare tutte le quote arretrate dall'inizio della costruzione?

Se è così, dovrai pagare... ma non all'amministratrice, bensì al precedente proprietario, il quanto il rogito è una scrittura tra voi due e non c'entra il Condominio. Quindi quando il precedente proprietario te le chiederà, dovrai pagare o impugnare il rogito in Tribunale (potrebbe essere benissimo una clausola vessatoria, dato che non è indicato quanto dovevi pagare). Ma questa è una questione tra voi due, non con l'amministratrice, che ha titolo a chiederti esclusivamente l'anno in corso e il precedente.

Siete sicuri che l'amministratrice abbia qualche titolo per poter richiedere quote ad un soggetto non più condomino? O piuttosto il diritto di rivalsa del nuovo condomino sugli anni pregressi... da quanto ne so una volta effettuato il rogito (principio del propter rem) l'ex condomino per un amministratore è un perfetto estraneo...

chiedo scusa per l'intromissione ma l'argomento è molto interessante!

Saluti a tutti

L'art. 63 avrà una sua valenza o lascia adìto a valutazioni e/o interpretazioni personali?

In questi casi, l'amministratore sceglie la strada più comoda e cioè rivolgersi a colui che ha acquistato. Ma ciò non significa che il nuovo condòmino debba accollarsi la qualsiasi. Risponde solo di quello che prevede la legge o l'accordo che ha stipulato con la parte venditrice.

Appunto...l'art. 63 tutela il diritto di rivalsa...a questo punto chiedo...quale iter dovrebbe seguire legalmente un amministratore nei confronti di un ex condomino? Qualcuno di voi ha mai intrapreso un percorso simile?

Il diritto di rivalsa ha come riferimento l'ultimo biennio stante il vincolo di solidarietà contemplato dall'art 63. il nuovo condomino, una volta pagato, potrebbe agire legalmente nei confronti del venditore per il ristoro delle somme.

Tale vincolo, ripeto, è limitato temporalmente agli ultimi due anni. nulla toglie che il condominio, per il tramite dell'amministratore, non possa agire legalmente contro il precedente condomino ( per esempio mediante la conciliazione) ma chi è che lo fa? È più facile rivolgersi al nuovo proprietario come sta avvenendo nel caso specifico.

Ma a quel punto avrebbe bisogno del consenso dei condomini...e molto spesso non sono così solidali...

Il consenso degli altri condomini non serve all'amministratore per chiedere al neo condomino quanto è già previsto dalla Legge all'art. 63 Dacc, in quanto lui è in solido con il venditore per l'anno del rogito e quello precedente.

Comunque se l'amministratore non si era mosso in tempo con il vecchio condomino con tutte le facoltà che aveva previste dallo stesso articolo, per gli anni precedenti al solido con il neo acquirente, solleciti, richiesta del Decreto Ingiuntivo ed eventuale pignoramento, la vedo dura che questo ex condomino possa corrispondere quanto dovuto, fatto salvo una sua spontanea volontà, oppure una causa per vie normali dimostrando che non aveva pagato, e con diversi anni di attesa per la Sentenza la quale non si sa come potrà andare a finire.

Ma come detto da Giovanni Inga chi glielo fa fare?

Generalizzando...cosa dovrebbe fare un amministratore appena entrato, magari dopo aver revisionato 8 anni di bilanci e fatti approvare, che si ritrova più unità immobiliari con debiti pregressi e diversi proprietari che si sono succeduti? Ovviamente non è questo il caso...però credo renda l'idea dei motivi delle scelte 'facili'...

Se i bilanci sono stati approvati regolarmente anno dopo anno, poco può fare il nuovo amministratore, dovrà prendere la cassa per quella che è.

E che potrebbe fare il neo amministratore per bilanci non approvati precedenti al suo mandato, se non fare di tutta un erba un fascio e demandare all'assemblea l'approvazione di un bilancio totale per gli anni passati così da ripartire con un bilancio alla pari?

Non vedo altra soluzione, oltre quella di adire all'A.G. per eventuali mancanze del precedente amministratore, ma questo passo non compete al neo amministratore, ma dovrebbe deciderlo l'assemblea.

Mi riferivo all'eventualità che appunto sorgessero debiti accumulati negli anni da più unità immobiliari (senza ammanco di cassa) in cui magari si sono succeduti più di due proprietari...quindi diciamo il risultato di una cattiva gestione ma senza appropriazione indebita. In questo caso l'amministratore difficilmente andrebbe alla ricerca di vecchi proprietari...

Infatti, a che pro il neo amministratore dovrebbe muoversi, se il precedente non l'ha fatto ed ha consegnato la casa e documenti regolarmente?

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