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itavae

Spese condominiali appartamenti invenduti - come rappresentante degli appartamenti invenduti e sia coinvolto nelle decisioni?

Salve, come è successo a molti altri casi nel regolamento di condominio citato nel rogito da me firmato è scritto che il costruttore si impegnerà a corrispondere il 30% delle spese condominiali relative agli appartamenti invenduti, mentre il restante 70% sarà suddiviso tra i condomini.

Mi sembra di aver capito che tale clausola sia legale solo per 2 anni a partire dalla data del primo rogito fatto.

 

Ora però mi chiedo.... è lecito che il costruttore partecipi alle riunioni di condominio come rappresentante degli appartamenti invenduti e sia coinvolto nelle decisioni? Nel nostro caso su 20 appartamenti 7 sono invenduti. L'amministratore ha convocato una riunione di condominio in un orario particolare (12 a.m.), il costruttore sarà presente e l'amministratore detiene 1 appartamento, ciò significa che per rendere legale l'assemblea è sufficiente la presenza di soli altri 6 condomini nel caso di prima convocazione (8+6=14) e 3 nel caso di seconda (8+3=11). Ora mi sembra assurdo che possa avere 7 voti se poi non parteciperà alle spese.. Potrebbe infatti votare alcuni interventi di manutenzione dello stabile accollando poi a noi le sue quote...

 

Nello stesso regolamento è scritto che l'amministratore, così come la ditta per le pulizie, sono nominati dal costruttore e per 2 anni dovranno essere tali. Questa clausola mi sembra invece illegale.

 

Grazie per le risposte.

Il costruttore come condomino ha a disposizione un voto (non sette) e rappresenterà la somma dei appartamenti in sua proprietà, inoltre lui come condomino da solo non può convocare l'assemblea, l'assemblea può essere convocata a norma dell'art 66 Dacc o dall'amministratore oppure dai condomini se l'amministratore non la convoca dopo la richiesta formale di almeno due condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio.

L'amministratore rimane in carica per un anno e non due.

..lui come condomino da solo non può convocare l'assemblea...

Forse ti è sfuggito quanto scritto da Itavae:

 

"L'amministratore ha convocato una riunione di condominio in un orario particolare (12 a.m.), il costruttore sarà presente e l'amministratore detiene 1 appartamento"

Quindi regolare la convocazione fatta dall'amministratore/condòmino (possiede un appartamento).

Resta comunque valido quanto hai specificato circa le maggioranze.

...per rendere legale l'assemblea è sufficiente la presenza di soli altri 6 condomini nel caso di prima convocazione (8+6=14) e 3 nel caso di seconda (8+3=11)...

I condòmini sono i proprietari per cui attualmente ci sono 14 condòmini:

13 condòmini, proprietari ciascuno di 1 appartamento (amministratore compreso)

1 condòmino costruttore proprietario di 7 appartamenti

Le delibere vanno approvate con la DOPPIA maggioranza di teste e millesimi quindi niente può essere approvato senza che ci sia anche la maggioranza delle teste.

Tra l'altro in seconda convocazione occorre un quorum costitutivo di almeno 1/3 di teste e 1/3 di millesimi.

Siete 14 condòmini per cui in seconda convocazione affinchè l'assemblea sia regolarmente costituita occorre la presenza di almeno 5 condòmini (1/3 di 14) altrimenti tutto il deliberato potrà essere impugnato.

Quindi mi sembra di capire che il costruttore nonostante sia proprietario di 7 appartamente detiene un unico voto e al fine del raggiungimento del quorum viene conteggiato come una testa.

A proposito qual è il quorum della prima convocazione?

Come ti è stato detto, il costruttore vale una testa e la somma dei millesimi dei suoi appartamenti.

Art. 1136 c.c.

Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.

L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.

Esatto.

 

art. 1136

 

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Quindi mi sembra di capire che il costruttore nonostante sia proprietario di 7 appartamente detiene un unico voto e al fine del raggiungimento del quorum viene conteggiato come una testa.

A proposito qual è il quorum della prima convocazione?

Nel tuo caso il quorum costitutivo in prima convocazione è di almeno 10 teste che rappresentano 666,67 millesimi.

Sempre in prima convocazione, con assemblea validamente costituita saranno valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti (almeno 6 teste su 10) che rappresentino almeno 500 millesimi.

In linea di massima, sì.

Considera, tuttavia, ciò che la stessa tabella riporta a piè di pagina in grassetto...

Perdonate la domanda parzialmente fuori tema: ma gli immobili invenduti possono rimanere di proprietà del costruttore anche per decenni sfuggendo pure ad una procedura esecutiva nei confronti della società costruttrice posta in liquidazione?

Grazie.

Il costruttore è un proprietario con gli stessi identici diritti di qualcunque altri privato condomino quindi è ovvio che può rimanere proprietario per tutta la vita di un determinato appartamento. Non capisco però perchè dovrebbe sfuggire a una procedura esecutiva

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