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Luisa P.

Spese condominiali a carico del conduttore

Buonasera. Ormai da 7 anni ho in affitto un appartamentino al Lago di Garda. Il complesso è composto da due piccoli stabili (5 + 9 appartamenti) con un unico proprietario. Mi sorgono dei dubbi sulle spese condominiali che mi vengono addebitate (e di cui non si riesce mai ad avere copia contabile delle spese). Vorrei sapere se questi costi sono a mio carico o spettano al proprietario :

Assicurazione, Manutenzione Impianto elettrico, Manutenzione semestrale, interventi e Certificazione ascensore, Pulizia vetri, Spurgo, Estintori, Riparazione del portoncino ingresso (ben 853 Euro). Inoltre nei giardini vi sono dei lampioncini che in realtà fanno luce solo a loro e non illuminano l'ingresso, ma vengono inclusi nelle spese "luce edificio".

Inoltre, se ho pagato nel pregresso spese non di mia competenza, ho diritto al rimborso?

Grazie in anticipo.

Luisa

Vediamo al primo comma dell’art. 9 l. n. 392/78 :

 

“ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

 

L'assicurazione dello stabile però spetta al proprietario dell'appartamento, sono spese conservative dell'immobile.

Buonasera. Ormai da 7 anni ho in affitto un appartamentino al Lago di Garda. Il complesso è composto da due piccoli stabili (5 + 9 appartamenti) con un unico proprietario. Mi sorgono dei dubbi sulle spese condominiali che mi vengono addebitate (e di cui non si riesce mai ad avere copia contabile delle spese). Vorrei sapere se questi costi sono a mio carico o spettano al proprietario :

Assicurazione, Manutenzione Impianto elettrico, Manutenzione semestrale, interventi e Certificazione ascensore, Pulizia vetri, Spurgo, Estintori, Riparazione del portoncino ingresso (ben 853 Euro). Inoltre nei giardini vi sono dei lampioncini che in realtà fanno luce solo a loro e non illuminano l'ingresso, ma vengono inclusi nelle spese "luce edificio".

Inoltre, se ho pagato nel pregresso spese non di mia competenza, ho diritto al rimborso?

Grazie in anticipo.

Luisa

Salve,

 

Per poterti rispondere è necessario che riporti "esattamente" cosa prevede il tuo contratto di locazione in materia di "oneri accessori".

Buonasera. Ormai da 7 anni ho in affitto un appartamentino al Lago di Garda. Il complesso è composto da due piccoli stabili (5 + 9 appartamenti) con un unico proprietario. Mi sorgono dei dubbi sulle spese condominiali che mi vengono addebitate (e di cui non si riesce mai ad avere copia contabile delle spese). Vorrei sapere se questi costi sono a mio carico o spettano al proprietario :

Assicurazione, Manutenzione Impianto elettrico, Manutenzione semestrale, interventi e Certificazione ascensore, Pulizia vetri, Spurgo, Estintori, Riparazione del portoncino ingresso (ben 853 Euro). Inoltre nei giardini vi sono dei lampioncini che in realtà fanno luce solo a loro e non illuminano l'ingresso, ma vengono inclusi nelle spese "luce edificio".

Inoltre, se ho pagato nel pregresso spese non di mia competenza, ho diritto al rimborso?

Grazie in anticipo.

Luisa

Ciao, le devi pagare te, tranne l'assicurazione, come giustamente ti ha scritto Sister, e l'eventuale certificazione dell'ascensore soltanto se riguarda nuove disposizioni di legge altrimenti pure quella devi pagare.

inoltre, come giustamente ti ha chiesto scriptamanent, va anche valutato ciò che hai firmato sul contratto però in linea di massima, come qualsiasi classico contratto di locazione, queste sono spese a carico del conduttore.

Ciao

Salve,

 

Per poterti rispondere è necessario che riporti "esattamente" cosa prevede il tuo contratto di locazione in materia di "oneri accessori".

Copio testualmente dal contratto : "Sono interamente a carico del conduttore i costi sostenuti per la fornitura dei servizi di riscaldamento /raffrescamento/condizionamento dei quali l'immobile risulti dotato. Inoltre sono a carico del conduttore le spese inerenti luce, acqua, gas, tassa rifiuti solidi urbani e le spese condominiali". Ringrazio anticipatamente per la risposta. Luisa

Copio testualmente dal contratto : "Sono interamente a carico del conduttore i costi sostenuti per la fornitura dei servizi di riscaldamento /raffrescamento/condizionamento dei quali l'immobile risulti dotato. Inoltre sono a carico del conduttore le spese inerenti luce, acqua, gas, tassa rifiuti solidi urbani e le spese condominiali". Ringrazio anticipatamente per la risposta. Luisa

 

Dando per scontato che trattasi di un contratto di locazione abitativa a canone libero (cosiddetti 4 + 4 .... correggimi se sbaglio), diciamo subito che è scritto maluccio in quanto può creare equivoci e malintesi al momento della sua applicazione in concreto.

 

Innanzitutto, qualora mi confermi che entrambe le palazzine del complesso immobiliare in questione hanno un unico proprietario, sappi che quello in cui vivi non è un condominio e quindi, nell'ipotesi in cui l'unico proprietario abbia deciso unilateralmente di dare mandato a un terzo per gestire i suoi immobili, quest'ultimo soggetto non è un amministratore condominiale, ma semplicemente un mandatario del proprietario stesso il quale sarà quindi il solo a essere tenuto a sostenere l'eventuale spesa per il compenso del primo salvo che non risultino diverse e specifiche pattuizioni contrattuali con i singoli conduttori degli appartamenti.

 

Venendo alla tua domanda, il riferimento alla generalità delle > con cui la clausola contrattuale che riporti si chiude, sebbene sia improprio per le ragioni già dette, comprende presumibilmente la totalità delle ordinarie spese per la gestione di spazi, impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari dello stabile entro cui tu vivi.

 

Tutte le voci di spesa che menzioni sembrerebbero quindi purtroppo dovute dal conduttore in quanto non eccedenti la cosiddetta ordinaria amministrazione. Quanto in particolare ai consumi di corrente elettrica per alimentare i lampioni esterni a servizio del secondo edificio, questi potrebbero ritenersi non dovuti nella sola ipotesi in cui le aree illuminate dagli stessi fossero fisicamente separate (ad esempio in presenza di un muro o una ringhiera continua) dagli spazi a servizio del singolo edificio in cui tu vivi, in ogni caso, anche ove ciò si verificasse, per poter pretendere lo scomputo della quota di consumi non "goduti", dovrebbe tecnicamente essere possibile quantificare i consumi differenziati grazie a più contatori che dubito esistano in considerazione dell'unicità della proprietà del complesso.

 

Oltre al compenso dell'eventuale amministratore mandatario del proprietario a cui tu non devi certamente concorrere, per tentare di risparmiare qualcos'altro il solo margine che vedo riguarda il premio assicurativo sullo stabile per la responsabilità civile verso terzi. Gli altri utenti che ti hanno risposto escludono che sia dovuta in quanto giustamente si rifanno a numerose sentenze di Cassazione che la pongono per intero a carico del proprietario, ma va ricordato che trattasi di pronunce giurisprudenziali che hanno ad oggetto l'interpretazione dei primi due commi dell'articolo 9 della Legge n. 392/1978 a cui il tuo contratto, del tutto legittimamente, non fa alcuna menzione. Non potendo direttamente invocare questi benedetti due commi, nel tuo caso però supplisce la Raccolta degli Usi della Camera di Commercio della Provincia di Brescia le cui previsioni hanno valenza normativa in assenza di pattuizioni derogatorie tra i contraenti e ciò significa che la generica espressione > presente sul tuo contratto va interpretata in conformità agli usi vigenti.

 

Puoi consultare liberamente l'ultima edizione a questo link:

 

--link_rimosso--

 

Nella Parte I e nell'Allegato II troverai risposta a buona parte dei tuoi quesiti e in particolare qui ti segnalo la previsione secondo cui: >.

 

Tutto ciò che hai sino ad oggi versato a titolo di oneri accessori contrattualmente non dovuti può essere recuperato bonariamente richiedendoli al proprietario o attraverso un'azione legale cosiddetta di ripetizione di indebito. In ogni caso devi essere in grado di tracciare i versamenti effettuati nel tempo e documentare la causale degli stessi. Nonostante inoltre i sette lunghi anni di locazione ancora in corso, sappi che il tuo eventuale diritto al rimborso è tutt'oggi azionabile poichè il termine di prescrizione per il conduttore decorre solo dal materiale rilascio dell'immobile al termine della locazione.

 

Da ultimo, sebbene i criteri di riparto spese dei primi due commi dell'articolo 9 già menzionato non siano nel tuo caso direttamente applicabili, resta comunque operativa quale norma di portata generale a carattere imperativo il terzo comma del medesimo articolo di legge. Ciò significa che ogni qual volta ti viene richiesto il pagamento delle spese comuni hai 60 giorni di tempo per poter pagare e in questo lasso di tempo non puoi essere costituita in mora. Prima della scadenza dei medesimi 60 giorni a decorrere dalla singola richiesta di pagamento da parte del proprietario o di un suo mandatario hai inoltre a tua volta il diritto di richiedere il dettaglio delle voci di spesa addebitateti e i relativi giustificativi di spesa (bollette, fatture ecc...). Una tua controrichiesta di questo genere (trasmessa ovviamente con raccomandata a/r in modo tale da conferirle una data certa di ricezione) sospende il termine bimestrale per il versamento degli oneri accessori rendendo il tuo debito inesigibile sino a che il proprietario non abbia prodotto la documentazione contabile richiesta.

Dando per scontato che trattasi di un contratto di locazione abitativa a canone libero (cosiddetti 4 + 4 .... correggimi se sbaglio), diciamo subito che è scritto maluccio in quanto può creare equivoci e malintesi al momento della sua applicazione in concreto.

 

Innanzitutto, qualora mi confermi che entrambe le palazzine del complesso immobiliare in questione hanno un unico proprietario, sappi che quello in cui vivi non è un condominio e quindi, nell'ipotesi in cui l'unico proprietario abbia deciso unilateralmente di dare mandato a un terzo per gestire i suoi immobili, quest'ultimo soggetto non è un amministratore condominiale, ma semplicemente un mandatario del proprietario stesso il quale sarà quindi il solo a essere tenuto a sostenere l'eventuale spesa per il compenso del primo salvo che non risultino diverse e specifiche pattuizioni contrattuali con i singoli conduttori degli appartamenti.

 

Venendo alla tua domanda, il riferimento alla generalità delle > con cui la clausola contrattuale che riporti si chiude, sebbene sia improprio per le ragioni già dette, comprende presumibilmente la totalità delle ordinarie spese per la gestione di spazi, impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari dello stabile entro cui tu vivi.

 

Tutte le voci di spesa che menzioni sembrerebbero quindi purtroppo dovute dal conduttore in quanto non eccedenti la cosiddetta ordinaria amministrazione. Quanto in particolare ai consumi di corrente elettrica per alimentare i lampioni esterni a servizio del secondo edificio, questi potrebbero ritenersi non dovuti nella sola ipotesi in cui le aree illuminate dagli stessi fossero fisicamente separate (ad esempio in presenza di un muro o una ringhiera continua) dagli spazi a servizio del singolo edificio in cui tu vivi, in ogni caso, anche ove ciò si verificasse, per poter pretendere lo scomputo della quota di consumi non "goduti", dovrebbe tecnicamente essere possibile quantificare i consumi differenziati grazie a più contatori che dubito esistano in considerazione dell'unicità della proprietà del complesso.

 

Oltre al compenso dell'eventuale amministratore mandatario del proprietario a cui tu non devi certamente concorrere, per tentare di risparmiare qualcos'altro il solo margine che vedo riguarda il premio assicurativo sullo stabile per la responsabilità civile verso terzi. Gli altri utenti che ti hanno risposto escludono che sia dovuta in quanto giustamente si rifanno a numerose sentenze di Cassazione che la pongono per intero a carico del proprietario, ma va ricordato che trattasi di pronunce giurisprudenziali che hanno ad oggetto l'interpretazione dei primi due commi dell'articolo 9 della Legge n. 392/1978 a cui il tuo contratto, del tutto legittimamente, non fa alcuna menzione. Non potendo direttamente invocare questi benedetti due commi, nel tuo caso però supplisce la Raccolta degli Usi della Camera di Commercio della Provincia di Brescia le cui previsioni hanno valenza normativa in assenza di pattuizioni derogatorie tra i contraenti e ciò significa che la generica espressione > presente sul tuo contratto va interpretata in conformità agli usi vigenti.

 

Puoi consultare liberamente l'ultima edizione a questo link:

 

--link_rimosso--

 

Nella Parte I e nell'Allegato II troverai risposta a buona parte dei tuoi quesiti e in particolare qui ti segnalo la previsione secondo cui: >.

 

Tutto ciò che hai sino ad oggi versato a titolo di oneri accessori contrattualmente non dovuti può essere recuperato bonariamente richiedendoli al proprietario o attraverso un'azione legale cosiddetta di ripetizione di indebito. In ogni caso devi essere in grado di tracciare i versamenti effettuati nel tempo e documentare la causale degli stessi. Nonostante inoltre i sette lunghi anni di locazione ancora in corso, sappi che il tuo eventuale diritto al rimborso è tutt'oggi azionabile poichè il termine di prescrizione per il conduttore decorre solo dal materiale rilascio dell'immobile al termine della locazione.

 

Da ultimo, sebbene i criteri di riparto spese dei primi due commi dell'articolo 9 già menzionato non siano nel tuo caso direttamente applicabili, resta comunque operativa quale norma di portata generale a carattere imperativo il terzo comma del medesimo articolo di legge. Ciò significa che ogni qual volta ti viene richiesto il pagamento delle spese comuni hai 60 giorni di tempo per poter pagare e in questo lasso di tempo non puoi essere costituita in mora. Prima della scadenza dei medesimi 60 giorni a decorrere dalla singola richiesta di pagamento da parte del proprietario o di un suo mandatario hai inoltre a tua volta il diritto di richiedere il dettaglio delle voci di spesa addebitateti e i relativi giustificativi di spesa (bollette, fatture ecc...). Una tua controrichiesta di questo genere (trasmessa ovviamente con raccomandata a/r in modo tale da conferirle una data certa di ricezione) sospende il termine bimestrale per il versamento degli oneri accessori rendendo il tuo debito inesigibile sino a che il proprietario non abbia prodotto la documentazione contabile richiesta.

 

Mi scuso per il ritardo, e ringrazio per la risposta veramente esaustiva. Nel mio caso il contratto è annuale e non c'è un amministratore. In poche parole si occupa di tutto il prorietario, chi incaricare dei lavori etc. etc. e a dire il vero poi viene sempre mandata la madre a parlare con gli inquilini. In ogni caso, visto che il contratto non specifica esattamente cosa intende per spese condominiali, ritengo che se mi attengo a quanto prevede la legge per il CONDOMINIO (anche se il mio in realtà non lo è..) non sbaglio.

Ancora molte grazie.

Luisa

Ciao, il tuo è un Condominio (esso nasce, infatti, se in uno stabile ci sono almeno 2 proprietari ma questo a te non interessa in quanto inquilina) anche se non c'è un amministratore e, comunque, anche se ci fosse stato l'amministratore te, in qualità di inquilino, dovevi sempre far riferimento al proprietario del tuo appartamento, non all'amministratore perché esso fa riferimento soltanto ai condòmini ossia ai proprietari.

Un contratto annuale non si capisce bene di che natura sia.

I contratti annuali non esistono, o sono "liberi" ossia 4 anni + 4 anni o concordati 3+2 ecc....

Comunque, a parte questo particolare che non è oggetto del tuo post, i riferimenti condominiali implicitamente si riferiscono sempre alla L. 392/78 e tutto ciò che ne comporta, anche con la semplice dicitura "spese condominiali".

Diverse pattuizioni potrebbero andare in deroga a questa legge soltanto se espressamente scritti sul contratto ma se sul tuo c'è scritto ciò che hai riportato il riferimento diretto è a quell'articolo.

Ciao

Nel mio caso è un UNICO proprietario, che possiede due stabili adiacenti, rispettivamente di 5 e di 10 unità immobiliari. Il contratto viene rinnovato di anno in anno, e cita proprio "La durata della locazione viene pattuita, per unanime volontà delle parti contraenti, in mesi DODICI. La locazione si intenderà tacitamente e definitivamente cessata alla naturale scadenza del contatto, senza possibilità di rinnovo o proroga, e senza obbligo di preavviso per la disdetta (ex art. 1956 c.c.) In ogni caso, per ogni eventuale ulteriore necessità di permanenza, il conduttore sarà quindi necessario stipulare un nuovo e ulteriore contratto di locazione[/I]

Credo che dipenda dal fatto che l'immobile è in zona turistica. Come già detto sono in affitto da gennaio 2007, e in realtà ho firmato solo 2 contratti (2007 e 2008) per il resto fanno loro il rinnovo ogni anno.

Grazie, anticipatamente.

Luisa

Nel mio caso è un UNICO proprietario, che possiede due stabili adiacenti, rispettivamente di 5 e di 10 unità immobiliari. Il contratto viene rinnovato di anno in anno, e cita proprio "La durata della locazione viene pattuita, per unanime volontà delle parti contraenti, in mesi DODICI. La locazione si intenderà tacitamente e definitivamente cessata alla naturale scadenza del contatto, senza possibilità di rinnovo o proroga, e senza obbligo di preavviso per la disdetta (ex art. 1956 c.c.) In ogni caso, per ogni eventuale ulteriore necessità di permanenza, il conduttore sarà quindi necessario stipulare un nuovo e ulteriore contratto di locazione[/I]

Credo che dipenda dal fatto che l'immobile è in zona turistica. Come già detto sono in affitto da gennaio 2007, e in realtà ho firmato solo 2 contratti (2007 e 2008) per il resto fanno loro il rinnovo ogni anno.

Grazie, anticipatamente.

Luisa

Ciao, in questo caso NON è un Condominio proprio perché c'è un solo proprietario ma ciò non toglie che tu debba comunque pagare gli oneri condominiali che prevede l'art. 392/78 e che si riferiscono a ciò che hai sottoscritto.

A tal proposito si aprirebbe un capitolo a parte perché secondo la L. 431/98 i contratti per abitazione possono essere come ti ho scritto in precedenza, diversamente sono contro la legge.

Tranne in alcuni casi.

Ad esempio quado si tratta di locazione transitoria che fa riferimento all'art. 5 della L. 431/98 che stabilisce la stipula di contratti con durata inferiore a quella prevista dalla suddetta legge per soddisfare particolari esigenze delle parti contraenti.

Quindi ci deve necessariamente essere la sussistenza di una esigenza del locatore oppure del conduttore.

Il compito di individuare le singole e specifiche esigenze dell'uno o dell'altro è rimessa alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni delle proprietà edilizie e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Te o il tuo locatore avreste dovuto mettere in evidenza queste caratteristiche, lo avete fatto?

Se non lo avete fatto hai firmato un qualcosa che non è previsto dalla legge.

L'esigenza transitoria dell'uno o dell'altro DEVE essere specificata in apposita clausola e supportata da documenti da allegare al contratto.

Da quello che deduco tutto questo te non ce lo hai, piuttosto quell'ex art. 1956 c.c. non ci azzecca nulla per quanto riguarda un contratto di locazione transitorio, quello fa riferimento ad un eventuale estinzione di una fideiussione.

A mio modesto avviso il contratto che hai sottoscritto è un contratto contro la legge però, è pur vero che tu lo hai sottoscritto quindi, in sede di giudizio sarà molto difficile ottenere giustizia a riguardo, perché comunque non c'è evasione fiscale, non ti sta cacciando di casa, ed inoltre, cosa non da poco, c'è scritto che alla scadenza di questo fantomatico periodo ti da la possibilità di rifare il contratto anche se nello stesso modo, cioè scorretto.

A quel punto starà a te accettare o meno un manoscritto scorretto anche se solo sotto il punto di vista della durata.

ciao

Ti ringrazio. Ci tengo in ogni caso a specificare che non sto assolutamente cercando la lite con il mio padrone di casa e men che meno di portarlo in tribunale. E' che mi era sorto un dubbio (e anche a qualche altro inquilino) di come andassero ripartite le spese, proprio perchè NON essendo un condominio ci era stato detto che la legge prevedeva delle diverse ripartizioni delle spese. Anche in considerazione del fatto che non venendo convocate assemblee, noi inquilini non possiamo in alcun modo decidere se affrontare o meno determinate spese o magari proporre altre ditte per l'esecuzione degli stessi e ci troviamo pertanto addebitate delle spese che in un paio di occasioni ci sono sembrate strane (vedi EUro 853.00 per riparazione portoncino di ingresso, e nessuno sa ancora cosa abbiano fatto, visto che la serratura è ancora notevolmente difettosa e si tratta di un portone color ferro con 2 vetri, credo che con quella cifra lo si compri nuovo). Tra l'altro ogni volta che chiediamo copia delle fatture, tanto per avere un'idea a cosa si riferisca davvero un intervento, non le otteniamo mai. Faccio un esempio : ogni anno la voce estintori subisce notevoli variazioni. Deduco che a volte sia solo il controllo, altre la ricarica ed altre ancora la sostituzione dell'estintore, ma non possiamo mai controllare cosa è stato fatto, tanto per dire ... ah vabbè, ne hanno sostituiti 3, ecco perchè questa volta la fattura è più alta...". In ogni caso ti ringrazio ancora moltissimo per l'esaustività delle risposte.

Luisa

Ciao, concludendo, visto che ormai hai capito in un certo senso come funziona la situazione, ti ricordo soltanto che, al tuo proprietario di casa, puoi chiedere sicuramente visione delle fatture per i lavori inerenti i costi che ti vengono richiesti, anche in qualità di inquilina, quindi fai attenzione, la L. 392/78 a cui ti ho detto che necessariamente bisogna far riferimento prevede dei paletti ben precisi, ossia ci sono spese che spettano all'inquilino e spese che spettano al proprietario, quelle che spettano a te, come inquilina, DEVONO essere sempre supportate da equivalente fattura e/o scontrino, altrimenti, ciò che non ti viene mostrato come giustificativo di spesa, NON lo devi pagare, questo mi pare ovvio e credo che te lo abbia ampiamente capito.

Ciao

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