Spese ascensore

[Tauron]

Buongiorno a tutti,

sono un condomino di una palazzina di 12 appartamenti servita da un ascensore che effettua 4 fermate (dal -1 al piano secondo).

Il regolamento del condominio (contrattuale) dichiara espressamente che tale proprietà è comune ma, nel successivo articolo sulla ripartizione delle spese, fa riferimento ad una tabella millesimale dove i proprietari degli appartamenti posti al piano terra vengono esclusi dal pagamento delle quote.

E' corretto o impugnabile/annullabile un contratto simile?

Se dovessi correre in via giudiziale e qualora il giudice si esprimesse in mio favore potrei chiedere il ricalcolo delle somme versate ingiustamente per gli anni passati?

Grazie a tutti

[Molinodoppio]

anche se contrattuale le spese dell'ascensore vanno pagate in proporzione del piano in cui uhn condomino abita, in poche parole;

 

chi più alto sta, più paga

 

post scriptum: le immagini sono illeggibili 

 

Antonio

[Danielabi]

Tauron dice:

E' corretto o impugnabile/annullabile un contratto simile?

Contrattuale perchè votato dall'unanimità, perchè allegato ai rogiti, perchè trascritto in conservatoria? Non è "impugnabile", perchè rappresenta la volontà del costruttore oppure di tutti i condòmini,  eventualmente è da rifare, se ritenete che anche i proprietari del piano terra possano utilizzare, anche potenzialmente, l'ascensore.

 

In effetti le immagini sono illeggibili.

[Tauron]

Molinodoppio dice:

anche se contrattuale le spese dell'ascensore vanno pagate in proporzione del piano in cui uhn condomino abita, in poche parole;

 

chi più alto sta, più paga

 

post scriptum: le immagini sono illeggibili 

 

Antonio

Grazie per la risposta, allego le immagini singolarmente.

Per farle pagare in proporzione e in virtù del fatto che il regolamento è di natura contrattuale per modificarlo occorre l'unanimità.

Visto che ci sono sempre 2/3 condomini che glissano sempre come potrei procedere?

Devo rivolgermi all'avvocato e poi in mediazione sostenendo ulteriori costi?

Grazie ancora

Allegato ai rogiti e anche depositato

[Danielabi]

Dalla tabella dei millesimi tutti pagano l'ascensore, perchè dici che qualcuno è escluso?

[Tauron]

Perché parte dall'abitazione p.1 e poi abitazione p.2

Non ci sono le abitazione piano zero (siamo 12 abitazioni e non 8

Mancano gli interni dall'1 al 4 😉 

Modificato martedì alle 13:06 da Tauron

[Danielabi]

Tauron dice:

Perché parte dall'abitazione p.1 e poi abitazione p.2

Non ci sono le abitazione piano zero (siamo 12 abitazioni e non 8

Mancano gli interni dall'1 al 4 😉 

ah, ok...leggo proprio male, scusa.

Resta valida la risposta che ti ho già dato 🙂

[Tauron]

Danielabi dice:

ah, ok...leggo proprio male, scusa.

Resta valida la risposta che ti ho già dato 🙂

Grazie mille.

Ma se tutti i condomini non si presentano all'assemblea cosa posso fare? Adire per vie legali?

[Danielabi]

Tauron dice:

Grazie mille.

Ma se tutti i condomini non si presentano all'assemblea cosa posso fare? Adire per vie legali?

Il giudice non cambia certamente un regolamento trascritto.

Purtroppo non puoi far altro che convincere i condòmini a presentarsi in assemblea.

[Tauron]

Danielabi dice:

Il giudice non cambia certamente un regolamento trascritto.

Purtroppo non puoi far altro che convincere i condòmini a presentarsi in assemblea.

😭😭

Grazie mille

[Danielabi]

di nulla....

[G.Ago]

Tauron dice:

Buongiorno a tutti,

sono un condomino di una palazzina di 12 appartamenti servita da un ascensore che effettua 4 fermate (dal -1 al piano secondo).

Il regolamento del condominio (contrattuale) dichiara espressamente che tale proprietà è comune ma, nel successivo articolo sulla ripartizione delle spese, fa riferimento ad una tabella millesimale dove i proprietari degli appartamenti posti al piano terra vengono esclusi dal pagamento delle quote.

E' corretto o impugnabile/annullabile un contratto simile?

Se dovessi correre in via giudiziale e qualora il giudice si esprimesse in mio favore potrei chiedere il ricalcolo delle somme versate ingiustamente per gli anni passati?

Grazie a tutti

Dall’esame della tabella rilevo che il calcolo dei millesimi è stato eseguito applicando le disposizione dell’art. 1124 del c.c.: la prima metà della spesa è stata divisa in proporzione ai valori millesimali di proprietà e la seconda metà della spesa  in proporzione alle altezze di ciascun piano dal pino terra (calcolo dei millesimi di piano e ripartizione i proporzione ai valori delle unità immobiliari di piano).

 

La tabella è per regolamento utilizzabile per la ripartizione delle spese ordinarie.

 

All’interno della tabella è inserita una colonna coi valori millesimali calcolati solo in funzione delle altezze di ciascuna unità immobiliare dal piano terra, che però non è utilizzata per il calcolo dei valori in tabella B1.

Forse i valori indicati nella suddetta colonna sono utilizzati per la ripartizione delle spese di esercizio escluse dalle spese ordinarie.

 

Nel regolamento non è indicata la modalità di ripartizione delle spese straordinarie.

 

A mio avviso la tabella B1 è stata elaborata in un’epoca anteriore alla riforma del condominio e nel rispetto della legge (art. 1124 c.c. ante riforma) secondo le disposizioni valide per le scale considerando solo i proprietari di unità immobiliari che se ne  servono per raggiungere le rispettive proprietà.

 

Ritengo possibile la rettifica a maggioranza della tabella ascensore da ricalcolare inserendo la partecipazione alla prima metà della spesa anche le abitazioni poste al piano terra e l’utilizzo della tabella conseguente per la sostituzione e manutenzioni (ordinarie e straordinarie) dell’ascensore e utilizzerei la tabella coi valori millesimali funzioni delle sole altezze per la forza motrice.

 

 

[Tauron]

G.Ago dice:

Dall’esame della tabella rilevo che il calcolo dei millesimi è stato eseguito applicando le disposizione dell’art. 1124 del c.c.: la prima metà della spesa è stata divisa in proporzione ai valori millesimali di proprietà e la seconda metà della spesa  in proporzione alle altezze di ciascun piano dal pino terra (calcolo dei millesimi di piano e ripartizione i proporzione ai valori delle unità immobiliari di piano).

 

La tabella è per regolamento utilizzabile per la ripartizione delle spese ordinarie.

 

All’interno della tabella è inserita una colonna coi valori millesimali calcolati solo in funzione delle altezze di ciascuna unità immobiliare dal piano terra, che però non è utilizzata per il calcolo dei valori in tabella B1.

Forse i valori indicati nella suddetta colonna sono utilizzati per la ripartizione delle spese di esercizio escluse dalle spese ordinarie.

 

Nel regolamento non è indicata la modalità di ripartizione delle spese straordinarie.

 

A mio avviso la tabella B1 è stata elaborata in un’epoca anteriore alla riforma del condominio e nel rispetto della legge (art. 1124 c.c. ante riforma) secondo le disposizioni valide per le scale considerando solo i proprietari di unità immobiliari che se ne  servono per raggiungere le rispettive proprietà.

 

Ritengo possibile la rettifica a maggioranza della tabella ascensore da ricalcolare inserendo la partecipazione alla prima metà della spesa anche le abitazioni poste al piano terra e l’utilizzo della tabella conseguente per la sostituzione e manutenzioni (ordinarie e straordinarie) dell’ascensore e utilizzerei la tabella coi valori millesimali funzioni delle sole altezze per la forza motrice.

 

 

Grazie mille... risposta molto esauriente. Ti informo che nel regolamento le spese straordinarie dell'ascensore devono essere ripartite con la classica tabella A di proprietà generale. Secondo me, essendo un errore, si potrebbe usare l'art.69 delle disposizioni di attuazione del cc con le maggioranze previste dal 1136 cc.

[G.Ago]

Tauron dice:

Grazie mille... risposta molto esauriente. Ti informo che nel regolamento le spese straordinarie dell'ascensore devono essere ripartite con la classica tabella A di proprietà generale. Secondo me, essendo un errore, si potrebbe usare l'art.69 delle disposizioni di attuazione del cc con le maggioranze previste dal 1136 cc.

Di nulla.

La ripartizione delle spese straordinarie dell’ascensore con la tabella A di proprietà è inserita in gran parte dei regolamenti predisposti prima della legge di riforma del condominio insieme alla ripartizione delle spese per le manutenzioni ordinarie secondo le disposizioni dell’art. 1124 del c.c. (versione ante riforma valida per le scale).

Condivido la modifica in base al n. 2 dell’articolo citato.

[Danielabi]

G.Ago dice:

Ritengo possibile la rettifica a maggioranza della tabella ascensore da ricalcolare inserendo la partecipazione alla prima metà della spesa anche le abitazioni poste al piano terra e l’utilizzo della tabella conseguente per la sostituzione e manutenzioni (ordinarie e straordinarie) dell’ascensore e utilizzerei la tabella coi valori millesimali funzioni delle sole altezze per la forza motrice.

@G.Ago forse il mio è un azzardo....considerando che il regolamento è contrattuale (non sappiamo se trascritto, ma do per scontato che in un modo o nell'altro sia stato trascritto): a tuo parere potrebbe essere che l'estensore del regolamento (presumibilmente il costruttore) abbia voluto escludere il piano terra dal pagamento delle spese? E' vero che in genere tale volontà si esplicita in regolamento, ma non sempre i regolamenti sono puntuali.

[Tauron]

Grazie ancora a tutti.

Se è stato commesso un'errore nel calcolo (non perché non c'erano le tabelle) ma per una non corretta attribuzione dei valori pensate sia fattibile recuperare le somme pagate in eccesso rispetto la dovuto?

Ovviamente in tutte le assemblee fatte si è approvato preventivo e consuntivo.

[Danielabi]

Tauron dice:

Grazie ancora a tutti.

Se è stato commesso un'errore nel calcolo (non perché non c'erano le tabelle) ma per una non corretta attribuzione dei valori pensate sia fattibile recuperare le somme pagate in eccesso rispetto la dovuto?

Ovviamente in tutte le assemblee fatte si è approvato preventivo e consuntivo.

No, le tabelle nuove esplicano il proprio effetto dalla data di approvazione.

[Tauron]

Danielabi dice:

No, le tabelle nuove esplicano il proprio effetto dalla data di approvazione.

Non stiamo modificando le tabelle ma il modo di imputazione i costi.

Allo stato attuale tutti gli importi dell'ascensore sono riparatiti come da tabella B1 (allegata) ma la ripartizione, in base all'art. 1124, dovrebbe essere fatta 50% in tabella di proprietà e 50% in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (la forza motrice integralmente ai proprietari utilizzatori).

Questa distinzione ce l'abbiamo solamente è che fino ad ora non si è adottato questo criterio di ripartizione.

E i piani "alti" (primo, secondo e interrato) hanno sostenuto integralmente i costi di gestione dell'ascensore (dal 2014).

Mi chiedevo se ci fosse modo di recuperare le somme non dovute per un "errore" di ripartizione e/o interpretazione del regolamento di condominio che sancisce chiaramente che l'ascensore è proprietà comune.

Grazie ancora

[Leonardo53]

Tauron dice:

l regolamento del condominio (contrattuale) dichiara espressamente che tale proprietà è comune ma, nel successivo articolo sulla ripartizione delle spese, fa riferimento ad una tabella millesimale dove i proprietari degli appartamenti posti al piano terra vengono esclusi dal pagamento delle quote.

Tauron dice:

Mi chiedevo se ci fosse modo di recuperare le somme non dovute per un "errore" di ripartizione e/o interpretazione del regolamento di condominio che sancisce chiaramente che l'ascensore è proprietà comune.

Tu parti già con la convinzione che ci sia un errore e vuoi addirittura recuperare somme arretrate che non sono dovute ma semmai riuscite ad approvare un nuovo riparto avranno valore dal momento dell'approvazione in poi.

Inoltre, tu insisti che l'ascensore è proprietà comune e su questo non ci piove ma esiste anche un regolamento contrattuale che fa riferimento ad un criterio di riparto CONVENZIONALE in deroga al criterio legale.

Per poter approvare le nuove tabelle senza l'unanimità di 1000 millesimi occorre dimostrare che si trattava di un errore e non della volontà specifica di voler escludere i piani terra da qualsiasi spesa relativa a scale e ascensore.

Se anche un solo condòmino impugna la delibera, sarà il Giudice a decidere se sii tratta di errore non voluto oppure si tratta di una diversa CONVENZIONE di riparto come sancito dall'articolo 1123 del codice civile.

In altre parole, per farti un esempio più lampante, l'assemblea potrebbe anche decidere di escludere dalle spese dell'ascensore gli ultimi due piani. Se tutti firmano il contratto non si tratta di errore ma di volontà dei cocondòmini di ripartire in quel modo.

[Tauron]

E su questo non ci piove...voglio la ciare il sasso...qualcuno dovrà contestare la delibera e in sede giudiziale si potrà decidere sul riparto della tabella B1 visto che sulla tabella è scritto "manutenzione ordinaria" per contro potrei addebitare a tutti i condomini la forza motrice e le spese straordinarie 🤔

[G.Ago]

Danielabi dice:

@G.Ago forse il mio è un azzardo....considerando che il regolamento è contrattuale (non sappiamo se trascritto, ma do per scontato che in un modo o nell'altro sia stato trascritto): a tuo parere potrebbe essere che l'estensore del regolamento (presumibilmente il costruttore) abbia voluto escludere il piano terra dal pagamento delle spese? E' vero che in genere tale volontà si esplicita in regolamento, ma non sempre i regolamenti sono puntuali.

A mio avviso l’attuale tabella ascensore, allegata al regolamento contrattuale, fu elaborata nel rispetto della legge e dell’orientamento della giurisprudenza, quindi escludendo dalla tabella le unità immobiliari poste al piano terra, i cui proprietari non si servono dell’ascensore per raggiungere le rispettive proprietà.

 

Inoltre, anche le tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale possono essere modificate con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 del c.c. nel rispetto dei criteri legali:

 

“Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.” (Cass.6735/2020);

 

“In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.” (Cass. 1848/2018).

Modificato giovedì alle 05:54 da G.Ago

[Danielabi]

G.Ago dice:

viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.”

E' questo punto che mi interessa: è chiaro che in caso di errore sia sufficiente la maggioranza assembleare, ma prima di tutto sarebbe necessario capire se si tratti di errore, oppure di espressa volontà contrattuale.

Senz'altro corretto cio' che hai suggerito all'op, ma attenzione a "capire" l'intenzione di chi ha redatto il regolamento.

 

[Leonardo53]

Danielabi dice:

prima di tutto sarebbe necessario capire se si tratti di errore, oppure di espressa volontà contrattuale.

Esattamente. In uno stralcio del regolamento illegibile a cui ho aggiunto un po' di contrasto si legge:

quindi, essendo chiaramente indicato che le spese ordinarie saranno ripartite con la tabella B dagli UTIILIZZATORI e non da tutti proprietari, ritengo sia proprio una volontà contrattuale quella di escludere i proprietari del piano terra dalla manutenzione ordinaria e prova ne è che sono stati esclusi dalla tabella B1 a cui si fa riferimento. 

Aggiungo che se la delibera fosse ritenuta NULLA sarebbe opponibile in ogni tempo ed in questo caso si che chi fa opposizione avrebbe diritto al risarcimento del danno dal primo giorno che ha pagato in poi entro i termini di prescrizione, anche se dovesse impugnare dopo 3 o 4 anni.

 

Tauron dice:

per contro potrei addebitare a tutti i condomini la forza motrice e le spese straordinarie

Sicuramente potresti addebitare a tutti i condòmini le spese straordinarie seguendo il dettato dell'art. 1124 c.c. (paga anche il piano terra) ma per l'addebito della forza motrice è un altri discorso perchè èuna spesa di USO alla quale si applica il 2° comma dell'articolo 1123 e più volte la Cassazione ha chiarito che le spese di USO scale e ascensore vanno ripartite esclusivamente per altezza dal suolo, pertanto:

il primo piano paga 1; il secondo piano paga 2; il terzo piano paga 3; il quarto piano paga 4....

il piano terra paga zero spese di forza motrice anche applicando il criterio legale.

Affinchè possa essere addebitata la spesa di forza motrice anche ai proprietari del piano terra occorre un'altra CONVENZIONE all'unanimità di 1000 millesimi e da trascrivere in Conservatoria per renderla opponibile ai futuri acquirenti.

MIA CONSIDERAZIONE PERSONALE:

Da quanto è emerso fino ad ora dal regolamento

1) le spese di forza motrice non puoi addebitarle in nessun caso al piano terra

2) le spese straordinarie puoi già addebitarle al piano terra al 50% come da art. 1124

Ne deriva una guerra per le sole spese di manutenzione ordinaria dalla quale ora i piani terra sono esclusi e che se tuto andasse bene dovrebbero pagare al 50%.

Domande:

- ma a quanto ammontano queste spese ordinarie ogni anno?

- che cifra potrebbe essere recuperata dai piani terra in caso di esito positivo della controversia?

- vale davvero la pena iniziare una battaglia legale che potrebbe essere impugnata anche tra qualche anno con richiesta di danni arretrati e con esito del giudizio incerto?

 

Tauron dice:

Se dovessi correre in via giudiziale e qualora il giudice si esprimesse in mio favore potrei chiedere il ricalcolo delle somme versate ingiustamente per gli anni passati?

Il vero quesito che ti devi porre è:

Se anche un solo condòmino "corresse" anche dopo 3/4 anni in via giudiziale fino in Cassazione chiedendo la NULLITA' ed il rimborso di quanto dovuto ed il Giudice si esprimesse a favore del condòmino condannando il condominio anche al pagamento delle spese di giudizio ed alle spese legali sostenute dal condòmino, hai quantificato se il rischio vale la candela?

[Tauron]

Grazie infinite, tutte considerazioni e analisi più che valide.

Il gioco vale la candela? Onestamente non saprei dirti, all'anno, da un ricalcolo fatto, il risparmio per me sarebbe di circa 60€. Il fatto è che i piani terra hanno regolarmente usufruito dell'ascensore per traslochi e  ristrutturazioni ( lo hanno usato anche come montacarichi). E visto che non posso impedire l'uso di un bene comune le domande che ancora mi faccio sono :

1) l'art 1124 può essere derogato dal regolamento?

2) gli utilizzatori possono essere tutti i condomini dal momento che i piani terra hanno anche l'accesso all'interrato (vedasi tabella A dove la descrizione dei piani terra è  T+S1 cioè terra più interrato). Ma i piani terra non hanno l'alzata e quindi? Addebito in base all'art 1124 visto che anche loro possono utilizzare il bene dato che il bene serve anche l'interrato

3) io non voglio modificare le tabelle ma vorrei ripartire le spese seguendo semplicemente i dettami del 1124. Perché allora la tabella B1 parla di cinquecentesimi di proprietà( 50%)?

4) la mia logica sarebbe di ripartire in base alla tabella A il 50% delle spese ordinarie/straordinarie e l'altro 50%, compresa la forza motrice, in base alla tabella B1 quindi escludendo totalmente i piani terra. Lo potrei fare?

 

Sono anni che mi faccio queste domande ma solo ora ho deciso di prendere in mano la situazione vista la strafottenza e la maleducazione di alcuni condomini del piano terra.

Grazie ancora a tutti

[Leonardo53]

Tauron dice:

1) l'art 1124 può essere derogato dal regolamento?

Certamente, l'articolo 1124 può essere derogato da un regolamento contrattuale (convenzione). Lo specifica il 1° comma dell'articolo 1123 c.c.. 

Inoltre, gli articoli 72 e  1138 del codice civile specificano che sono INDEROGABILI solo gli articoli 63, 66, 67e 69 di attuazione del codice civile e gli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile.

Come vedi l'articolo 1124 non fa parte degli INDEROGABILI

 

Tauron dice:

3) io non voglio modificare le tabelle ma vorrei ripartire le spese seguendo semplicemente i dettami del 1124. Perché allora la tabella B1 parla di cinquecentesimi di proprietà( 50%)?

Parla di 500esimi di proprietà perchè secondo il dettato dell'articolo 1124 agli altri 500esimi si applica il criterio proporzionale all'altezza.

 

Tauron dice:

4) la mia logica sarebbe di ripartire in base alla tabella A il 50% delle spese ordinarie/straordinarie e l'altro 50%, compresa la forza motrice, in base alla tabella B1 quindi escludendo totalmente i piani terra. Lo potrei fare?

Potresti farlo rischiando che qualcuno impugni ora o tra qualche anno invocando la NULLITA' per via del regolamento contrattuale. Infine otterresti solo il risparmio dei famosi 60 euro annui da te stesso calcolato. Vale la pena rischiare?

 

Tauron dice:

2) gli utilizzatori possono essere tutti i condomini dal momento che i piani terra hanno anche l'accesso all'interrato (vedasi tabella A dove la descrizione dei piani terra è  T+S1 cioè terra più interrato).

Questo T+S1 non lo vedo pur avendo migliorato la qualità di quanto da te postato ma se così fosse entriamo in un discorso più ampio perchè se si tratta di unica unità immobiliare avente accesso da piano terra + S1 si potrebbe addebitare la spesa di USO a tutto l'appartamento mentre se S1 è accatastata come pertinenza dell'appartamento va millesimata la pertinenza ed addebitati i millesimi della pertinenza.

Qusto discorso è da approfondire con titoli e visure catastali.

Ecco la tabella da te postata in cui mi sfuggono le unità T+S1