#1 Inviato 7 Giugno, 2017 Buongiorno, Dentro un mio appartamento c'è da 11 anni un inquilino. Da sempre le spese dell'amministratore sono state ripartite al 50%. Ultimamente, esattamente dopo il rinnovo del contratto, scaduti gli 8 anni, e dopo che l'inquilino aveva ottenuto da me una riduzione del canone del 25% (il mercato era cambiato)non paga regolarmente le spese condominiali come la pulizia scale, l'acqua civile ( della quale è il condomino più consumatore), ecc.. Il canone viene regolarmente pagato da sempre con bonifico bancario mentre da sempre le spese condominiali venivano pagate all'amministratore che nei prospetti consuntivo e preventivo teneva ben distinte le spese di pertinenza del conduttore da quelle del locatore. Questo inquilino si rifiuta di rispondere al telefono, non ha ritirato la raccomandata dell'avvocato e solo dopo insistenti chiamate a vuoto nelle ore serali ha saldato all'amministratore le rate dello scorso anno. Ora ricomincia e si lamenta perché gli addebitiamo nel prospetto il 50% delle spese dell'amministratore. Riguardando il contratto vigente non è per la verità menzionata questa voce ma è nella prassi da 11 anni, e quando lui ha saldato il vecchio conto non ha contestato per iscritto niente di tutto ciò. Ho il diritto di pretendere che questo sistema si sia consolidato? Nel 2018 scadono i primi 4 anni del nuovo contratto. Non so cosa darei per liberarmi di questo ormai scomodo inquilino. Quando secondo voi potrei disdire il contratto? RINS
#2 Inviato 7 Giugno, 2017 Servono chiarimenti. a) C'è stato un primo contratto, pare un 4+4 che è stato valido poer i primi 8 anni. b) E' stato poi stipulato un nuovo contratto 4+4, con canone mensile ridotto del 25% rispetto al precedente contratto e con prima scadenza quadriennale al 2018; anche in questo contratto non è stato specificato che le spese dell'amministratore sono ripartite al 50% fra locatore e conduttore. Mi confermi tutto ciò ?
#4 Inviato 7 Giugno, 2017 rispondo ad Albano 59. Si il nuovo contratto è stato stipulato nel 2014 dopo 8 anni tranquilli con il vecchio contratto. Nella stesura ci ha aiutato l'agenzia che ci aveva procurato 11 anni fa lo stesso inquilino. Nel contratto è scritto che gli oneri accessori sono a carico del conduttore. Le spese dell'amministratore (50% a lui 50% a me) che deve seguire i problemi condominiali, fare le lettura contatore, ecc. non sono menzionate, ma da sempre, ripeto, il mio inquilino le paga all'amministratore, che nel resoconto annuale fa apparire la spesa ugualmente divisa fra me e lui. Io ritengo che se lui ha sempre accettato senza mai scrivere una lettera non possa più contestare ora, dopo 11 anni, perché anche nel vecchio contratto era così, . Secondo me, ammesso che l'agenzia abbia avuto una svista nello scrivere, sono certa che oralmente quando ci siamo incontrati là si è sempre parlato di compenso all'amministratore diviso a metà. Non è tanto questo che mi preoccupa quanto la volontà di non pagare, di mettermi in difficoltà. Oltre tutto è disonesto perché ha aspettato il secondo rinnovo per giocarmi questo scherzo. Prima non avevo niente da dire e il rapporto era buono. Tante volte sono intervenuta con piccole spese, come sostituire la cassetta del WC, così brevi mano, per andargli incontro. Ora evita accuratamente di parlarmi. Secondo me è istruito da qualcuno per fregarmi, anzi per fregare me e mio marito perché l'appartamento è in comproprietà. Noi siamo anziani. La crisi, l'età, le malattie hanno aumentato le nostre spese mediche, siamo stanchi e preoccupati. Vorremmo vendere quella casa per timore di non avere serenità tra poco con la vecchiaia che avanza. non avevamo certo bisogno di questo.
#5 Inviato 8 Giugno, 2017 Non essendo specificate a contratto il 50% delle spese amministratore, in qualunque momento è facoltà del vostro conduttore sospendere il pagamento di tale onere, perché non è dovuto. Se fino ad ora lo ha pagato tanto meglio per voi, ma di fatto è una libera scelta del conduttore e i precedenti 3 anni del contratto attualmente in corso di validità non rappresentano un sistema consolidato ed invocabile sui futuri pagamenti per questa specifica spesa. I primi 8 anni fanno parte di un altro contratto, ma la sostanza non cambia. Voi potrete disdire il contratto di locazione con il solo vincolo del periodo di preavviso alla scadenza dell' 8° anno locatizio, ovvero nel 2022. Alla scadenza del 2018 il contratto si può disdire con preavviso di almeno sei mesi solo se ricorre una delle circostanze rigidamente previste dall'art. 3 comma 1 Legge 431/98: "1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392." Il medesimo art. 3 della legge 431/98 nei commi successivi dispone tutele a favore del conduttore e penali a carico del locatore, qualora la disdetta del locatore, anche a posteriori, non risultasse regolare: "2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. 4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. 5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3."
