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Slowhand59

Spersa rinnovo impianto citofonico

L'amministratore del condominio dove abito, porterà in assemblea condominiale la richiesta di sostituire l'attuale impianto citofonico analogico con uno di nuova generazione, aumentando su richiesta di alcuni condomini (studi professionali) il numero di interni da servire.

 

Questo intervento comporterà sicuramente la sostituzione della tastiera esterna con altra idonea alla nuova tecnologia impiegata oltre ad un nuovo cablaggio della linea montante, derivazioni interne e risponditore citofonico.

 

Nel preventivo ha ripartito la spesa per millesimi includendo anche quelle unità che, non sono ne saranno mai asservite da citofono, come i negozi al piano terra.

 

Ho fatto notare che la spesa va ripartita per utenti,   mi è stato risposto che se ne discuterà in assemblea; l'amministratore insiste anche sul fatto che una nuova pulsantiera citofonica porterebbe pregio a tutto lo stabile e da qui nasce la ripartizione in millesimi.

La domanda che mi pongo è la seguente: si può ripartire la spesa di tutto l'impianto per numero di utenti/interni, escludendo la sola pulsantiera e ripartire quest'ultima in millesimi?

 

grazie

Non comprendo l'assunto dell'amministratore, perchè dovrebbero pagare tutti per millesimi per la modifica dell'impianto citofonico, anche chi non ne è servito?

 

Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno (citofono) possono distinguersi parti co*muni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abi*tative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall’art. 1123, secondo comma, c.c., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità.

(Nella fattispecie, quanto alle parti di proprietà comune dell’impianto, il tribunale ha disposto la suddivisione delle spese di installazione in quote iden*tiche, sulla considerazione che la cosa comune era, per consistenza e funzione, destinata a servire ugualmente e indiscriminatamente le singole proprietà). (Trib. civ. Bologna, 22 maggio 1998, n. 1299)

In pratica dovranno contribuire solamente i condomini che se ne servono in osservanza dell'art. 1123 3° comma;

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte

dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne

trae utilità.

Grazie per la risposta; in assemblea sosterrò di ripartire le spese di rinnovo dell'impianto citofonico in base ai reali utilizzatori del servizio; in merito alla pulsantiera citofonica, qualora asserissero che la stessa (se di ottone e di pregio) migliora l'aspetto dell'intero condominio, questa è da ripartirsi in millesimi e se si, la ripartizione deve tener conto anche dei millesimi relativi agli altri immobili (negozi al piano terra) non serviti dal servizio?

 

Inoltre mi sembra che il rifacimento dell'intero impianto rientri nelle spese straordinarie (devo averlo letto in qualche sito...), l'amministratore invece ha imputato la spesa di rinnovo dell'impianto citofonico (cira 3.600,00 euro) al capitolo ordinario di spesa, ripartendolo tra i vari condomini;dispongo di un solo citofono relativo ad un appartamento dato in conduzione; posso richiedere al conduttore la quota che dovrò sostenere ?

 

grazie

- Se la pulsantiera sarà di ottone o pregio artistico migliora l'aspetto della sola pulsantiera ad uso e consumo solamente di quelli allacciati, e non di tutto lo stabile, faccio un paragone, se un professionista installa una targa all'esterno dello stabile magari di metallo prezioso, chi dovrà sostenere la spesa? L'intero condominio oppure il solo professionista?

- La sostituzione della pulsantiera dell'impianto citofonico e tutte le altre inerenti, sono spese straordinarie, ovvero salvo altri accordi contrattuali spettano al proprietario e non al conduttore al quale spettano solo le spese di manutenzione.

Ho trovato in rete un documento pdf a firma dell'Avv.to Cirla, dove in un passaggio dice:

 

"Attenzione però al regolamento di condominio di natura contrattuale perché può contenere la previsione di un criterio di riparto delle spese dell’impianto citofonico diverso da quello dettato più in generale dalla legge. Nulla vieta infatti alle parti, con volontà unanime oppure contrattualmente manifestata attraverso tale tipo di regolamento, di porre tali spese a carico di tutti i condomini in ragione dei rispettivi

millesimi oppure di prevedere un diverso addebito magari più confacente alle concrete esigenze del condominio."

 

Quindi se il regolamento lo prevede, i condomini devono ripartire la spesa dell'impianto in base ai millesimi di proprietà, al posto che suddividerla in base al numero di utenze; In tal caso i millesimi interessati sono solo quelli delle proprietà servite dal servizio citofonico, non vanno considerati quelli dei negozi al piano terra che ne sono spovvisti, come invece ha fatto l'amministratore nel preventivo di spesa; è corretto?

 

Inoltre nel caso particolare di un'unità condominiale adibita a studio professionale che come in questo caso richiederà in assemblea che venga installata un altra unità ricevente collegata ad un altro pulsante, applicare la ripartizione in base ai millesimi non mi sembra corretto.

 

grazie

Ho trovato in rete un documento pdf a firma dell'Avv.to Cirla, dove in un passaggio dice:

 

"Attenzione però al regolamento di condominio di natura contrattuale perché può contenere la previsione di un criterio di riparto delle spese dell’impianto citofonico diverso da quello dettato più in generale dalla legge. Nulla vieta infatti alle parti, con volontà unanime oppure contrattualmente manifestata attraverso tale tipo di regolamento, di porre tali spese a carico di tutti i condomini in ragione dei rispettivi

millesimi oppure di prevedere un diverso addebito magari più confacente alle concrete esigenze del condominio."

 

Quindi se il regolamento lo prevede, i condomini devono ripartire la spesa dell'impianto in base ai millesimi di proprietà, al posto che suddividerla in base al numero di utenze; In tal caso i millesimi interessati sono solo quelli delle proprietà servite dal servizio citofonico, non vanno considerati quelli dei negozi al piano terra che ne sono spovvisti, come invece ha fatto l'amministratore nel preventivo di spesa; è corretto?

 

Inoltre nel caso particolare di un'unità condominiale adibita a studio professionale che come in questo caso richiederà in assemblea che venga installata un altra unità ricevente collegata ad un altro pulsante, applicare la ripartizione in base ai millesimi non mi sembra corretto.

 

grazie

Un regolamento di natura contrattuale è un contratto vero e proprio e può derogare ai criteri legali.

Se il regolamento contrattuale impone a TUTTI i condòmini di contribuire alla spesa di manutenzione citofono anche ai negozi non serviti, ci si deve attenere al regolamento contrattuale.

 

Il regolamento contrattuale non è il solito regolamento di condominio ma un regolamento allegato o richiamato nell'atto di vendita oppure approvato e sottoscritto successivamente all'unanimità di 1.000 millesimi.

Se si tratta di una delibera (contratto) approvata all'unanimità avrà valore solo per chi lo ha firmato mentre occorrerà registrare il contratto alla Conservatoria dei Registri per poterlo rendere valido anche per i futuri acquirenti.

Il regolamento è "classico", ovvero firmato dai proprietari e non registrato. Non fa esplicito riferimento all'impianto citofonico, in generale parla di parti comuni (area in cui sorge lo stabile, infissi, muri, pilastri, portone, impianti gas, acqua, luce, fognatura e antenna televisiva) la cui quota viene ripartita come scritto in millesimi. Eccezion fatta per l'impianto antenna centralizzata dove in un ulteriore punto si puntualizza che le spese sostenute sono ripartite in parti uguali fra le unità immobiliari, anche se non collegate, ma potenzialmente predisposte alla ricezione dei canali TV.

 

Credo che a questo punto si possa sostenere che la spesa per l'impianto citofonico debba essere sostenuta in base al numero di utilizzatori.

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