#1 Inviato 12 Luglio, 2023 Sono alle prese con una sanatoria per un condominio: piccole difformità tra il concessionato e lo stato di fatto (sia sulle parti comuni che sulle parti private), tipico di fabbricati edificati negli anni 60/70. Abbiamo consegnato i DOCFA per tutte le u.a. e rispettive pertinenze, sopprimendo vecchi sub e creandone di nuovi (pertinenze accatastate separatamente con proprio SUB). È stato creato, inoltre, un nuovo SUB unico, privo di rendita, per tutte le parti comuni, ovvero: anditi, atrio, vano caldaia, (i BCNC insomma..) tra i quali anche il sottotetto. Il Catasto sostiene che il sottotetto sia bene comune censibile, che vada accatastato come C2, quindi con propria rendita e che venga assegnata quota parte di.. a ciascun condòmino. È così punto e basta o può esserci qualche fraintendimento col Catasto, circa quanto consegnato? Mi spiego meglio: Il sottotetto è raggiungibile tramite 2 rampe di scala interna, come se fosse a tutti gli effetti un ulteriore piano, sopra l'attico. Non ci arriva l'ascensore. Puoi arrivare quindi fino al 6° piano con l'ascensore, poi tocca fare 2 rampe di scale. Dove dovrebbe esserci ennesima fermata dell'ascensore, trova spazio invece il locale macchina. Per intenderci, trova spazio proprio al centro delle 2 falde inclinate, nel punto più alto del tetto, insomma. Sulla destra c'è una porta che permette di accedere al sottotetto. In pratica un corridoio che gira intorno al locale macchina posto al centro. Date le falde inclinate, la fruibilità è davvero minima. Non è un locale che un domani potrebbe diventare mansarda abitabile. Non ha oggettivamente i requisiti e gli spazi per poter aspirare a tanto. Lo considererei più un vano tecnico. Dagli atti di acquisto e da RdC contrattuale, vi è divieto di sopraelevazione e Per le parti comuni del fabbricato le parti si riportano all’art. 1117 Cod. Civ. e seguenti, compreso il soffitto, cui si potrà accedere solo per riparazioni del tetto, del termosifone, della antenna e di quanto di interesse comune ivi esistente Ritengo molto probabile che per la pratica di accatastamento, relativamente al sottotetto, non sono state indicate le altezze, né altri dettagli a corredo che potessero lasciar intendere la natura tecnica di questo sottotetto. Allego una planimetria, dove si intuiscono facilmente il locale macchina e il sottotetto che gli "gira intorno", accessibile tramite porta sulla destra. Nei pressi della finestrella verde 80/100, siamo a quota 1m. Oltre si tende allo zero. Secondo voi, va accatastato come C2 o come BCNC? Sentiamo magari @camillo50 Modificato 12 Luglio, 2023 da Joy76
#2 Inviato 12 Luglio, 2023 Sicuramente va accatastato come BCNC la parte di sottotetto dedicata al locale macchine ascensore (si tratta di locale tecnico). Per il resto: il discrimine è se abbia o meno autonoma capacità reddituale. Ma questo sposta solo il probelma di uno step, perché quali sono i criteri per capire se ha autonoma capacità reddituale? Potresti locare quel sottotetto? Immagino si possa locare fino ad una certa altezza, un sottotetto alto 50 cm non credo sia locabile e debba essere considerato vano tecnico, ma il limite qual è? Forse se lo consente la sicurezza, si potrebbe valutare di aprire il locale macchine dell'ascensore, chiudere l'accesso al sottotetto e dichiarare l'intero sottotetto come locale macchine.
#3 Inviato 12 Luglio, 2023 condo77 dice: Potresti locare quel sottotetto? Un sottotetto propriamente detto (C2), agibile e di proprietà, potrebbe essere sicuramente locato, al pari di un deposito o di una cantina. Qualsiasi BCNC, idem, previa delibera con le dovute maggioranze. I proventi saranno poi imputabili al singolo condomino, in proporzione ai millesimi di proprietà e cumuleranno reddito. condo77 dice: Immagino si possa locare fino ad una certa altezza, un sottotetto alto 50 cm non credo sia locabile e debba essere considerato vano tecnico, ma il limite qual è? vai a locare l'immobile nella sua interezza. Nel computo dei metri quadri commerciali e catastali, poi si tiene conto anche dell'altezza. La superficie dei vani principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale.
#4 Inviato 12 Luglio, 2023 Joy76 dice: Qualsiasi BCNC, idem, previa delibera con le dovute maggioranze. I proventi saranno poi imputabili al singolo condomino, in proporzione ai millesimi di proprietà e cumuleranno reddito. A mio avviso un BCNC (tipo il vano scale) non lo puoi locare, altrimenti che senso avrebbe dire che non ha autonoma capacità reddituale? Se lo puoi locare, allora questa capacità reddituale ce l'ha.
#6 Inviato 12 Luglio, 2023 Joy76 dice: Teoricamente si. Il tetto ad esempio lo puoi locare. Ma lo inserisci come BCNC il tetto?
#7 Inviato 12 Luglio, 2023 A domanda "posso locare una parte comune", la risposta è si. Ma intuisco dove vuoi andare a parare. L'ex locale centrale termica, ad esempio, prima di essere locato come magazzino o cantina, dovrebbe probabilmente cambiare destinazione d'uso ed essere accatastato C2. Modificato 12 Luglio, 2023 da Joy76
#8 Inviato 12 Luglio, 2023 Joy76 dice: A domanda "posso locare una parte comune", la risposta è si. Ma intuisco dove vuoi andare a parare. L'ex locale centrale termica, ad esempio, prima di essere locato come magazzino o cantina, dovrebbe probabilmente cambiare destinazione d'uso ed essere accatastato C2. La domanda era diversa: "posso locare una parte comune non censibile?" La risposta generalmente dovrebbe essere: "no non puoi perché un BCNC per definizione non ha autonoma capacità reddituale". Come correttamente osservi, per locare l'ex locale caldaia lo devi accatastare come C2.
#9 Inviato 12 Luglio, 2023 D'accordo, ma siamo punto e da capo. Deve diventare obbligatoriamente un BCC sto sottotetto? Con le nuove leggi, le pertinenze devono essere censite singolarmente, aventi propria capacità reddituale. E va bene. Per quanto riguarda invece un bene comune, originariamente non censito? Anche il parcheggio comune, se tanto mi dà tanto, andrebbe accatastato come C6 "comune" ?
