Sostituzione ringhiere in palazzina di 4 appartamenti senza regolamento condominiale e senza obbligo di amministratore

[frantic70]

Buongiorno,

 

premetto quanto segue:

 

- abito in una palazzina composta da 4 appartamenti che non ha un regolamento condominiale ed un amministratore;

- l'atto di vendita prevede che si tratta comunque di un condominio regolato dal Codice Civile e che ogni proprietario deve rispettare le parti comuni (non ci sono altre indicazioni);

- fatta 100 la superficie coperta + balconi del 1°+2° piano, il 1° piano ne possiede ca. il 40% (il 2° piano il 60%);

- la palazzina presenta balconi su tutti è quattro i lati: i proprietari del 2° piano ne posseggono di più di quelli del primo piano e posseggono anche gli unici balconi che si trovano sul prospetto frontale della palazzina (quella visibile dall'unica strada di passaggio pubblica);

- i balconi hanno delle ringhiere fatte in listelli di legno verticali che già dal momento dell'acquisto tutti i proprietari avevano prospettato di cambiare prima o poi a causa della onerosissima manutenzione (soprattutto per quelli del 2° piano che non possono accedere facilmente) ed a causa della sicurezza (i listelli di legno tendono a deformarsi, marcire, spaccarsi nel tempo anche prevendone la manutenzione;

- dopo 10 anni diversi listelli in legno si stanno per rompere;

- il costo della manutenzione delle ringhiere in legno (da ripetere ogni 4-5 anni) è quasi pari a quello della sostituzione.

 

Fatte queste premesse si era concordato di procedere a farsi preventivare il lavoro di sostituzione ma uno dei proprietari adesso si sta tirando indietro facendo appello alla modifica "estetica" che la sostituzione genererebbe.

 

Dato il contesto della palazzina, senza regolamento condominiale né amministratore, domando:

 

- è necessaria l'autorizzazione da parte di proprietari per procedere alla sostituzione delle ringhiere? Se si, quali sono le regole da prendere in considerazione per la decisione (unanimità, 2/3 mq, maggioranza mq, altro)?

- è necessaria l'autorizzazione da parte di proprietari per la scelta del tipo di ringhiera? Se si, quali sono le regole da prendere in considerazione per la decisione (unanimità, 2/3 mq, maggioranza mq, altro)?

- le ringhiere possono considerarsi bene privato o bene comune? I costi della sostituzione sono di ognuno per i balconi di propria proprietà?

 

Grazie mille.

 

Cordiali saluti.

[camillo50]

ciao

 

non c'è l'esplicito divieto, non essendoci il regolamento, quindi ... hai il diritto di fare quello che ritieni opportuno nel tuo interesse. Se siete in tre e decidete un certo tipo di soluzione, anche se il terzo è contrario, fatela pure, a condizione che non sia veramente antiestetica o costosissima, e che il quarto contesti pure, in quanto non arriverà a nulla, salvo spese e perdita di tempo.

[Leonardo53]

... - è necessaria l'autorizzazione da parte di proprietari per procedere alla sostituzione delle ringhiere? Se si, quali sono le regole da prendere in considerazione per la decisione (unanimità, 2/3 mq, maggioranza mq, altro)?

- è necessaria l'autorizzazione da parte di proprietari per la scelta del tipo di ringhiera? Se si, quali sono le regole da prendere in considerazione per la decisione (unanimità, 2/3 mq, maggioranza mq, altro)?

- le ringhiere possono considerarsi bene privato o bene comune? I costi della sostituzione sono di ognuno per i balconi di propria proprietà?

Al momento non c'è regolamento per cui ognuno è libero di far mettere le ringhiere che vuole, salvo il ricorso al Giudice per lesione di decoro da parte di chi è contrario.

 

Prima di cominciare i lavori, se 3 su 4 siete favorevoli, consiglio di approvare un regolamento (maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio), in cui si decida la forgia ed i colori per le parti private in facciata.

La spesa della ringhiera del balcone è personale per cui ognuno paga per i propri balconi.

 

Ecco un esempio del nostro regolamento da cui potreste trarre spunto:

 

Art. 2

Parti comuni

1) Sono diproprietà comune ed indivisibile di tutti i Condomini:

a) il suolo su cui sorge l'edificio, il cortile edil porticato;

b) le fondazioni ed il sottosuolo;

c) le strutture portanti dell'edificio e laterrazza di copertura dell'edificio;

d) la rete delle fognature ed i relativipozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle

acque e delle materie di rifiuto;

e) il portone, l'androne e gli anditi diingresso;

f) i locali desinati all’autoclave;

g) la sala condominiale con ingresso dal cortile;

h) le scale con le ringhiere e gliimpianti di illuminazione, i relativi anditi e i

pianerottoli, l’ascensore, compresi ilocali per le macchine;

i) l'estetica dellefacciate, su tutti i lati ed in ogni sua parte, anche se di proprietà esclusiva,come i balconi, le ringhiere, le finestre, le tende, le persiane e le venezianevisibili dall'esterno, le saracinesche dei negozi, ecc. e, come tali, soggettialle prescrizioni dell'Assemblea per quanto si riferisce alle fogge ed aicolori, indipendentemente dalle spese di conservazione che, per lafacciata, sono a carico del condominio per millesimi di proprietà generale, mentre per i balconi e le finestre, compreso ilrivestimento degli stipiti, le ringhiere, le tende, le persiane, le veneziane,le saracinesche dei negozi, sono a carico dei rispettivi condomini.

[frantic70]

Ringrazio per la risposta.

 

Ma se non sono d'accordo due proprietari su quattro (sostituire le ringhiere, definire un regolamento, ecc.) come bisognerebbe procedere?

 

Grazie mille.

 

Cordiali saluti.

[frantic70]

Ringrazio per la risposta.

 

Ma se non sono d'accordo due proprietari su quattro (sostituire le ringhiere, definire un regolamento, ecc.) come bisognerebbe procedere?

 

Grazie mille.

 

Cordiali saluti.

[Leonardo53]

Ringrazio per la risposta.

 

Ma se non sono d'accordo due proprietari su quattro (sostituire le ringhiere, definire un regolamento, ecc.) come bisognerebbe procedere?

 

Grazie mille.

 

Cordiali saluti.

Senza regolamento ognuno, a proprie spese, potrà cambiare come gli pare la ringhiera del proprio balcone e ciascuno dei quattro, se si sente leso nel decoro architettonico, dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere il ripristino dell'estetica