#1 Inviato 2 Ottobre, 2021 Folto condominio composto da due scale separate ciascuna dotata di impianto di ascensore che va dal piano cantinato al 5° piano (7 fermate compreso piano terra). Dovendosi comunque adeguare gli impianti alle prescrizioni scaturite da visita ispettiva, è in discussione l'opportunità di sostituire gli impianti esistenti con altri di nuova generazione; l'operazione verrebbe effettuata al di fuori delle previsioni di cui al bonus 110% cui, per motivi logistici, non si può fare ricorso. Sono stati presi in considerazione due preventivi di spesa, l'uno con riferimento alla sostituzione pari dell'esistente, e l'altro, con una spesa aggiuntiva di circa 7milaeuri, che prevede di allungare la corsa degli ascensori sino al piano terrazza (8^ fermata) dove sussistono due appartamenti attico sin qui serviti dal piano inferiore da sola scala condominiale. Opportuno aggiungere che dallo stesso piano terrazza si accede pure allo stenditoio condominiale di libero accesso. Ciò posto, rivolgo alla Vostra cortese attenzione una serie di questioni: 1) la "semplice" sostituzione degli impianti costituisce manutenzione straordinaria o è una innovazione? nell'uno o nell'altro caso qual'è la maggioranza assembleare richiesta per l'approvazione della spesa? 2) l'allungamento della corsa rappresenterebbe una innovazione? 3) la ripartizione delle spese in caso di allungamento della corsa andrebbe fatta secondo pertinenti tabelle millesimali o se ne dovrebbero fare carico i proprietari degli attici? (ricordo il beneficio per l'intero condominio dato dall'accesso allo stenditoio condominiale) 4) nell'eventualità che l'assemblea non approvi la spesa per l'allungamento della corsa, potrebbero i proprietari degli attici "forzare la mano" assumendo interamente l'onere del surplus di spesa? 5) allungata la corsa, andrebbero riformulate le pertinenti tabelle millesimali? 6) le maggioranze vanno calcolate sulla scorta delle tabelle ascensori o delle tabelle di proprietà? In altri termini: i proprietari dei locali commerciali di piano terra possono influire sulla decisione ancorché non interessati agli impianti in questione? Mi scuso per la lunghezza e ringrazio sin d'ora per la cortese attenzione.
#2 Inviato 2 Ottobre, 2021 vittorio ricevuti dice: 5) allungata la corsa, andrebbero riformulate le pertinenti tabelle millesimali? direi proprio di si. le spese dell'ascensore sono divise per piano più è alto il piano più paghi, se prima e divisa per sette, aumentando la corsa le spese vanno divise per 8. quelli dell'8° vuoi che non paghino la loro proporzione? Antonio Modificato 2 Ottobre, 2021 da Molinodoppio
#3 Inviato 2 Ottobre, 2021 Guarda che quelli dell'8° pagano già perché fruiscono dell'impianto: sino alla 7^ fermata ma ne fruiscono. Mi chiedevo se debbano essere riformulate con un maggior carico appunto per quelli dell'8°. Grazie
#4 Inviato 2 Ottobre, 2021 Andranno riadattate perchè ora dividono la loro quota con quelli del settimo piano, mentre con l'intervento si costituirà un piano in più con conseguente ripartizione. Per quanto concerne la sostituzione degli ascensori non penso possa definirsi innovazione, bensì una semplice modificazione. Il quorum deliberativo è quello previsto dal secondo comma art. 1136 c.c. Anche allungare la corsa la reputo una semplice modificazione e non una vera propria innovazione; a tal proposito una sentenza della Corte d’Appello di Milano, 2145/2017, definisce così l'allungamento della corsa. In caso l'assemblea non volesse partecipare alle spese per arrivare all'ottavo piano, i condòmini di quel piano possono sostenere le spese, ritengo opportuno però che venga prevista una chiave specifica per quel piano, così da obbligare chi vuole accedere allo stenditoio a fermarsi al settimo piano e proseguire a piedi visto che di fatto non hanno partecipato tutti alla spesa. I proprietari dei locali commerciali al piano terra conteranno soltanto se proprietari di quel bene condominiale e quindi solidali alle spese con i loro millesimi.
#5 Inviato 2 Ottobre, 2021 vittorio ricevuti dice: Guarda che quelli dell'8° pagano già perché fruiscono dell'impianto: sino alla 7^ fermata ma ne fruiscono quelli del settimo pagheranno anche la ripartizione dell'uso dell'ottavo, vogliono l'ascensore e non vogliono pagare? Antonio
#6 Inviato 3 Ottobre, 2021 vittorio ricevuti dice: 1) la "semplice" sostituzione degli impianti costituisce manutenzione straordinaria o è una innovazione? nell'uno o nell'altro caso qual'è la maggioranza assembleare richiesta per l'approvazione della spesa? Costituisce manutenzione e trattandosi di spesa di notevole entità, sia in prima che in seconda convocazione la spesa va approvata sempre con la magioranza del 2° comma dell'art. 1136 c.c. (maggiornaza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). vittorio ricevuti dice: 2) l'allungamento della corsa rappresenterebbe una innovazione? No, l'ascensore era già esistente quindi si tratta di una miglioria che è equiparata ad una manutenzione straordinaria. vittorio ricevuti dice: 3) la ripartizione delle spese in caso di allungamento della corsa andrebbe fatta secondo pertinenti tabelle millesimali o se ne dovrebbero fare carico i proprietari degli attici? (ricordo il beneficio per l'intero condominio dato dall'accesso allo stenditoio condominiale) Se l'assemblea approva l'allungamento, tarttandosi di miglioria/manutenzione la spesa va ripartita con la tabella manutenzione ascensore (art. 1124 c.c.), salvo diversa convenzione approvata all'unanimità di 1000 millesimi. vittorio ricevuti dice: 4) nell'eventualità che l'assemblea non approvi la spesa per l'allungamento della corsa, potrebbero i proprietari degli attici "forzare la mano" assumendo interamente l'onere del surplus di spesa? Si, se la miglioria non è approvata dall'assemblea i proprietari degli attici possono provvedere a prorpie spese in applicazione dell'art. 1102 del codice civile Articolo 1102 c.c. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. vittorio ricevuti dice: 5) allungata la corsa, andrebbero riformulate le pertinenti tabelle millesimali? Devono essere ricalcolata la tabella manutenzione e uso ascensore ma essendo una tabella derivata da quella di proprietà (che resta uguale), si tratta di un semplice calcolo aritmetico che potete fare anche senza l'ausilio di un professionista. vittorio ricevuti dice: 6) le maggioranze vanno calcolate sulla scorta delle tabelle ascensori o delle tabelle di proprietà? In altri termini: i proprietari dei locali commerciali di piano terra possono influire sulla decisione ancorché non interessati agli impianti in questione? Le maggioranze vanno calcolate con le tabelle di proprietà ma esclusivamente tra gli obbligati alla spesa (condominio parziale). Se i locali al piano terra sono esclusi da ogni spesa ascensore devono essere riproporzionati a 1.000 i millesimi di proprietà dei soli obbligati. ESEMPIO: Se i locali rappresentano 200 millesimi e sono esclusi dalla spesa, i millesimi totali degli obbligati diventeranno 800 e quindi la metà dei millesimi necessari per la maggioranza diventerà 400 anzichè 500
#7 Inviato 3 Ottobre, 2021 Leonardo53 dice: Costituisce manutenzione e trattandosi di spesa di notevole entità, sia in prima che in seconda convocazione la spesa va approvata sempre con la magioranza del 2° comma dell'art. 1136 c.c. (maggiornaza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). No, l'ascensore era già esistente quindi si tratta di una miglioria che è equiparata ad una manutenzione straordinaria. Se l'assemblea approva l'allungamento, tarttandosi di miglioria/manutenzione la spesa va ripartita con la tabella manutenzione ascensore (art. 1124 c.c.), salvo diversa convenzione approvata all'unanimità di 1000 millesimi. Si, se la miglioria non è approvata dall'assemblea i proprietari degli attici possono provvedere a prorpie spese in applicazione dell'art. 1102 del codice civile Articolo 1102 c.c. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Devono essere ricalcolata la tabella manutenzione e uso ascensore ma essendo una tabella derivata da quella di proprietà (che resta uguale), si tratta di un semplice calcolo aritmetico che potete fare anche senza l'ausilio di un professionista. Le maggioranze vanno calcolate con le tabelle di proprietà ma esclusivamente tra gli obbligati alla spesa (condominio parziale). Se i locali al piano terra sono esclusi da ogni spesa ascensore devono essere riproporzionati a 1.000 i millesimi di proprietà dei soli obbligati. ESEMPIO: Se i locali rappresentano 200 millesimi e sono esclusi dalla spesa, i millesimi totali degli obbligati diventeranno 800 e quindi la metà dei millesimi necessari per la maggioranza diventerà 400 anzichè 500 Pur ringraziando Leonardo 53 per l'esaustività del suo gradito intervento, riguardo alla denegata innovazione con riferimento all'allungamento della corsa dell'ascensore mi permetto di dissentire. Le “innovazioni“ (concetto mai definito normativamente ma elaborato in giurisprudenza) possono essere identificate come tutte quelle modificazioni che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Costruire un nuovo locale macchina per sostituire il vecchio destinato ad ospitare la nuova fermata mi sembra, infatti, che costituisca sia una alterazione dell'entità materiale, sia una diversa consistenza materiale. Mi può Leonardo 53 cortesemente smentire? Grazie
#8 Inviato 4 Ottobre, 2021 vittorio ricevuti dice: Mi può Leonardo 53 cortesemente smentire? Io ho espresso la mia opinione ma non sono un Giudice per poterti smentire. Se si trattasse del mio condominio, per mettere tutti d'accordo senza dover ricorrere al Giudice proporrei una mediazione: 1) Sostituzione dell'intero impianto ascensore con riparto ai sensi dell'art. 1124 c.c. che lo prevede espressamente. 2) Una volta sostituito l'intero impianto ascensore mettere ai voti soltanto l'innovazione consistente nell'opera muraria ed il trasferimento della sala macchina al piano superiore. Se l'innovazione sarà approvata sarà a carico di tutti i condòmini per millesimi di proprietà, altrimenti i proprietari dell'attico potranno farlo a proprie spese. Voglio ricordare che se la fermata al piano attico fosse considerata innovazione si tratterebbe comunque di innovazione atta ad eliminare le barriere architettoniche e quindi per la delibera occorrerebbe la stessa maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi prevista per la manutenzione e sostituzione. Alla fine, se la maggioranza approvasse, si tratterebbe solo di distinguere i costi di sostituzione dell'impianto dai costi dell'aggiunta della fermata, quantificarli e ripartire le due spese con i criteri legali. Se la cosa andasse in porto andrebbero poi ricalcolate le tabelle di manutenzione tenendo conto anche della nuova fermata.
#9 Inviato 4 Ottobre, 2021 Concordo con @Leonardo53 ; l'allungamento della corsa dell'ascensore non rappresenta un'innovazione ma una modificazione. A tal riguardo posto un link che potrà tornare utile all'opener! 🙂 Modificato 4 Ottobre, 2021 da FrancescoM
#10 Inviato 5 Ottobre, 2021 Leonardo53 dice: Io ho espresso la mia opinione ma non sono un Giudice per poterti smentire. Se si trattasse del mio condominio, per mettere tutti d'accordo senza dover ricorrere al Giudice proporrei una mediazione: 1) Sostituzione dell'intero impianto ascensore con riparto ai sensi dell'art. 1124 c.c. che lo prevede espressamente. 2) Una volta sostituito l'intero impianto ascensore mettere ai voti soltanto l'innovazione consistente nell'opera muraria ed il trasferimento della sala macchina al piano superiore. Se l'innovazione sarà approvata sarà a carico di tutti i condòmini per millesimi di proprietà, altrimenti i proprietari dell'attico potranno farlo a proprie spese. Voglio ricordare che se la fermata al piano attico fosse considerata innovazione si tratterebbe comunque di innovazione atta ad eliminare le barriere architettoniche e quindi per la delibera occorrerebbe la stessa maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi prevista per la manutenzione e sostituzione. Alla fine, se la maggioranza approvasse, si tratterebbe solo di distinguere i costi di sostituzione dell'impianto dai costi dell'aggiunta della fermata, quantificarli e ripartire le due spese con i criteri legali. Se la cosa andasse in porto andrebbero poi ricalcolate le tabelle di manutenzione tenendo conto anche della nuova fermata. Grazie Leonardo53, sono assolutamente d'accordo. La sua condivisione mi è utile a consolidare l'opinione di un duplice aspetto dell'operazione (modifica + parziale innovazione). In uno slancio di ottimismo arrivo a dire che se la modifica dell'attuale impianto (a prescindere cioè dall'allungamento della corsa) fosse destinata, come lo sarà, anche ad eliminare una barriera architettonica (mediante allargamento della cabina e delle porte che in atto non consentono l'accesso ad un disabile motorio), la relativa delibera potrebbe essere validamente adottata anche solo da un terzo della proprietà. Mi sento di poter invocare, in tale fattispecie, l'espresso favore della legislazione di settore verso le modifiche "virtuose" (se lo fa in tema di innovazione, come da Lei sottolineato, perchè non anche in caso di modifica?); e inoltre il significativo abbattimento del costo dell'operazione (tra l'altro in un condominio folto) mediante ricorso al bonus ristrutturazione, potrebbe benissimo ricondurre l'operazione in alveo di ordinaria amministrazione. In fondo non credo di correre troppo...
#11 Inviato 5 Ottobre, 2021 FrancescoM dice: Concordo con @Leonardo53 ; l'allungamento della corsa dell'ascensore non rappresenta un'innovazione ma una modificazione. A tal riguardo posto un link che potrà tornare utile all'opener! 🙂 Ringrazio FrancescoM per l'utilissima segnalazione della sentenza e della pagina del sito che la commenta. Desidero tuttavia far presente che quella sentenza non affronta la questione "modifica o innovazione" in ambito condominiale bensì una modifica della proprietà comune ad opera di un singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c.
#12 Inviato 5 Ottobre, 2021 vittorio ricevuti dice: Ringrazio FrancescoM per l'utilissima segnalazione della sentenza e della pagina del sito che la commenta. Desidero tuttavia far presente che quella sentenza non affronta la questione "modifica o innovazione" in ambito condominiale bensì una modifica della proprietà comune ad opera di un singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c. La definizione di innovazione e modifica non cambia a prescindere che colui che operi sia il condominio o il singolo. Ad esempio, se non esiste il citofono e si decide di installare un citofono digitale, sia che lo faccia il condominio o il singolo condomino sempre di innovazione si tratta. Se il citofono è già presente ma di quelli "analogici", si tratterà di modificazione, sia che l'opera venga ratificata dall'assemblea sia che provveda il condomino singolarmente. Modificato 5 Ottobre, 2021 da FrancescoM
#13 Inviato 5 Ottobre, 2021 FrancescoM dice: La definizione di innovazione e modifica non cambia a prescindere che colui che operi sia il condominio o il singolo. Ad esempio, se non esiste il citofono e si decide di installare un citofono digitale, sia che lo faccia il condominio o il singolo condomino sempre di innovazione si tratta. Se il citofono è già presente ma di quelli "analogici", si tratterà di modificazione, sia che l'opera venga ratificata dall'assemblea sia che provveda il condomino singolarmente. Mi scuso con FrancescoM per non essere stato sufficientemente chiaro nella mia replica al suo cortese messaggio: proverò ad esserlo adesso. Le definizioni di "innovazione" e "modificazione" non vanno considerate, almeno nella fattispecie che qui ci occupa, nel loro significato letterale bensì nella loro accezione giuridica; e c'è molta differenza. Infatti, se voglio proporre all'assemblea in seconda convocazione di adeguare ed ammodernare l'impianto esistente senza alcuna alterazione della sua consistenza materiale (in definitiva, senza che le opere comportino una diversa consistenza materiale dell'impianto stesso), ai fini della determinazione del quorum deliberativo devo rifarmi all'art. 1136 c.c. con, a mio modesto avviso, una alternativa: o seguire la prescrizione del 4° comma (...riparazioni straordinarie di notevole entità...) di almeno la metà del valore dell'edificio; ovvero, tenuto conto delle agevolazioni fiscali (non solo superbonus 110% ma già anche bonus ristrutturazione 50%) e del folto numero di condomini tra i quali suddividere l'onere, classificare la spesa alla stregua di una ordinaria amministrazione e quindi ridurre il quorum ad un terzo del valore dell'edificio. Se invece voglio proporre all'assemblea di costruire un nuovo locale macchina per sostituire il vecchio destinato ad ospitare la nuova fermata, mi sembra di stare proponendo una modificazione che costituisce una alterazione dell'entità materiale attraverso opere che comportano una diversa consistenza materiale dell'impianto: ciò che, secondo il concetto elaborato in giurisprudenza, costituisce appunto una innovazione (della quale, giova sottolineare, non esiste una definizione normativa). In tal caso dovrò quindi rifarmi all'art. 1120 c.c. che menzione espressamente l'innovazione ed ai quorum deliberativi ivi contemplati. Poco importa se nella fattispecie, in virtù della finalità di abbattimento delle barriere architettoniche, i quorum deliberativi potrebbero essere identici: qui stiamo dibattendo sull'accezione giuridica dei termini. E ancora: nell'ipotesi che l'assemblea non voglia aderire all'allungamento della corsa, il condomino che ne abbia interesse (e con i limiti che qui non mette conto di elencare) può comunque provvedere a sue spese ai sensi dell'art. 1102 c.c. che gli consente di "... apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.". Ribadisco, in sostanza, che sotto un profilo giuridico "modificazione" ed "innovazione" non sono proprio la medesima cosa. E di fondo è questo il contenuto della sentenza opportunamente richiamata da FrancescoM che saluto e ringrazio ancora per la sua cortese attenzione.
