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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Gaetano 85

Sosta su area comune (bcnc)

Salve a tutti, ho.bisogno di qualche parere o chiarimento in merito....condominio di nuova costruzione con box auto e posti auto scoperti di proprietà esclusiva disimpegnati da area comune. Nasce una discussione sul poter o meno parcheggiare davanti al proprio box, occupando l'area comune. So che esiste una sentenza o legge che autorizza tale azione nel caso in cui.non di arrechi danno alla viabilità e sicurezza del.condominio se si.lascia lo spazio necessario x il transito, ma tale regola deve essere autorizzata in assemblea e non.può essere esercitata con.iniziativa personale senza tale approvazione o sbaglio? Nel caso in esame, nel quale.non tuttini.condomini potrebbero usufruire di tale privilegio in quanto non tutto hanno il box ma alcuni solo posti scoperti, la regola è cmq attuabile se approvata dalla maggioranza? Ultima domanda legata alla cisa, nel caso in cui un.condominio con disabile in famiglia, che cmq gode di box con capienza x due auto, può occupare per legge e senza approvazione dell'assemblea di uno spazio ricadente sull'area comune ?grazie anticipatamente

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il regolamento di.condominio redatto dal costruttore vieta la sosta sull'area comune

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Ultima domanda legata alla cisa, nel caso in cui un.condominio con disabile in famiglia, che cmq gode di box con capienza x due auto, può occupare per legge e senza approvazione dell'assemblea di uno spazio ricadente sull'area comune ?grazie anticipatamente

Il regolamento di.condominio redatto dal costruttore vieta la sosta sull'area comune

La risposta la trovi sul Regolamento di Condominio e comunque nelle zone di transito e manovra non si può parcheggiare, anche per permettere, in casi di pericolo o di necessità, di accedere con i mezzi di emergenza, p.es. Viglili del Fuoco, Autoambulanza ecc ecc, per quanto riguarda il parcheggio su parte comune è possibile se ci sono dei posti liberi, ovviamete in zona contrassegnata come parcheggio.

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Il regolamento.parla chiaro, ma il.punto è un altro, diciamo che l'eventuale sosta avanti ai propri box lascerebbe cmq un'area di tre metri di.passaggio non.ostruendo.l'accesso ai mezzi di soccorso, ma di certo.il doppio senso di.marcia, visto che la maggioranza.dei.condomini.possiede il.box, possono approvare tale regola anche se la stessa non sarebbe di.godimento x gli.altri (miniranza) che non hanno.box ma.solo.posti scoperti davanti.ai quali non sarebbe posssobile.parcheggiare?

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Il regolamento.parla chiaro, ma il.punto è un altro, diciamo che l'eventuale sosta avanti ai propri box lascerebbe cmq un'area di tre metri di.passaggio non.ostruendo.l'accesso ai mezzi di soccorso, ma di certo.il doppio senso di.marcia, visto che la maggioranza.dei.condomini.possiede il.box, possono approvare tale regola anche se la stessa non sarebbe di.godimento x gli.altri (miniranza) che non hanno.box ma.solo.posti scoperti davanti.ai quali non sarebbe posssobile.parcheggiare?
E' necessaria una delibera, leggi questo Link;

 

...

Se sono proprietario di un box interno ad un condominio, non posso parcheggiare davanti al mio garage, perché si tratta di uno spazio comune che tutti i condomini hanno diritto di utilizzare. Tuttavia, potrò chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea perché mi autorizzi, a maggioranza, alla sosta esclusiva davanti al mio box. (continua)

https://www.laleggepertutti.it/138744_posso-parcheggiare-davanti-al-mio-garage

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Nel ink si legge:

Per rispondere alle domande poste, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale. (...)Se il regolamento nulla dice sul punto, vale quanto segue.(...)

Nel caso corrente quindi, essendoci un regolamento condominiale di tipo contrattuale ( come si scrive nel post iniziale) un diverso utilizzo dell'area comune non può essere deliberata senza che il regolamento condominiale venga prima modificato in questa parte o il diverso utilizzo approvato all'unanimità

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Nel ink si legge:

Per rispondere alle domande poste, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale. (...)Se il regolamento nulla dice sul punto, vale quanto segue.(...)

Nel caso corrente quindi, essendoci un regolamento condominiale di tipo contrattuale ( come si scrive nel post iniziale) un diverso utilizzo dell'area comune non può essere deliberata senza che il regolamento condominiale venga prima modificato in questa parte o il diverso utilizzo approvato all'unanimità

Le norme regolamentari anche se contenute in un regolamento contrattuale (e disciplinare il parcheggio nelle parti comuni è una norma regolamentare) possono essere modificate con il quorum del 2° comma dell'art 1136 cc (> teste e almeno 500 mlm);

 

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005

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Infatti non ho detto che non sia possibile la modifica del regolamento ma per deliberare relativamente al diverso utilizzo del cortile condominiale occorre prima modificare il regolamento : la nostra amministratrice ha messo nel proprio preventivo che ciascuna modifica da apportare al regolamento verrà addebitato al condominio un costo di € 300,00e siamo in 6 condomini... Quindi meglio verificare perchè i condomini che non trarranno vantaggio potrebbero avere qualcosa da ridire

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Infatti non ho detto che non sia possibile la modifica del regolamento
E' vero che hai detto che è possibile la modifica, ma hai aggiunto che si deve modificarlo all'unanimità, mentre si può modificare a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, ovvero c'è una bella differenza 🙂

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E' vero che hai detto che è possibile la modifica, ma hai aggiunto che si deve modificarlo all'unanimità, mentre si può modificare a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, ovvero c'è una bella differenza 🙂

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Mi sono allora spiegata male nel mio post 6 dove scrivevo:

venga prima modificato in questa parte o il diverso utilizzo approvato all'unanimità intendendo dire che o si modifica prima i regolamento di condominio ( con le maggioranze da te indicate) o il diverso utilizzo senza preventiva modifica del regolamento condominiale, deve venire approvato all'unanimità. Spero di aver chiarito e che concorderai

Non è necessario modificare il RdC all'unanimità, perchè è sufficiente deliberare a maggiornaza del 2°c. art. 1136 cc, che il divieto di parcheggio nelle parti comuni viene revocato, ovvero si modifica una norma regolamentare e non una norma contrattuale, aggiungendo che si permette la sosta davanti al proprio box nei caso agli altri condomini possano poter fruire della restante area comune senza disagi.

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Non è necessario modificare il RdC all'unanimità, perchè è sufficiente deliberare a maggiornaza del 2°c. art. 1136 cc, che il divieto di parcheggio nelle parti comuni viene revocato, ovvero si modifica una norma regolamentare e non una norma contrattuale, aggiungendo che si permette la sosta davanti al proprio box nei caso agli altri condomini possano poter fruire della restante area comune senza disagi.

Se il regolamento è stato predisposto dal costruttore e allegato ai primi rogiti e magari anche registrato nei pubblici registri, lo stesso andrà modificato prima di poter adottare una delibera contraria a ciò che è regolamentato nello stesso almeno che tale delibera non sia approvata all'unanimità e comunque in questo caso non sarà opponibile a terzi per i quali varrà comunque la norma stabilita dal regolamento condominiale originario. Infatti nel link che hai postato si dice che la delibera a maggioranza si può adottare ma "la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale. (...)Se il regolamento nulla dice sul punto,"

 

P.S. continui a capire male: non ho detto che per la modifica del regolamento relativamente la norma regolamentare dell'uso del cortile serva l'unanimità ( sono d'accordo che sia sufficiente la maggioranza da te indicata)quanto piuttosto che sia necessaria la modifica del regolamento stesso

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Se il regolamento è stato predisposto dal costruttore e allegato ai primi rogiti e magari anche registrato nei pubblici registri, lo stesso andrà modificato prima di poter adottare una delibera contraria a ciò che è regolamentato nello stesso almeno che tale delibera non sia approvata all'unanimità e comunque in questo caso non sarà opponibile a terzi per i quali varrà comunque la norma stabilita dal regolamento condominiale originario. Infatti nel link che hai postato si dice che la delibera a maggioranza si può adottare ma "la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale. (...)Se il regolamento nulla dice sul punto,"

 

P.S. continui a capire male: non ho detto che per la modifica del regolamento relativamente la norma regolamentare dell'uso del cortile serva l'unanimità ( sono d'accordo che sia sufficiente la maggioranza da te indicata)quanto piuttosto che sia necessaria la modifica del regolamento stesso

No Maila, allora non hai ben compreso cosa dice la Sentenza che ho postato al post #7, la quale dice che in un regolamento contrattuale possono esserci anche delle norme regolamentari, ovvero quel divieto anche se contenuto nel regolamento contrattuale è una norma regolamentare e non contrattuale, perciò si può modificare a maggioranza del 2°c. art 1136 cc.

 

E c'è un'altra sentenza che afferma ...

 

Il cortile condominiale può essere destinato a parcheggio con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (senza il consenso di tutti i proprietari) anche in presenza di un regolamento contrattuale di condominio che vieta tale uso o vieta di occupare il cortile.

Cass. civ. sez. II, 15 giugno 2012 n. 9877

Quindi non c'è nulla da modificare all'unanimità.

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Quindi riassumendo, l'uso del cortile condominiale può essere modificato con la maggioranza anche se di tale.uso non ne trarranno beneficio in egual modo tutti i.condomini? E quindi tutti coloro che hanno il diritto e la.comproprietà di quel.bene comune?

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Quindi riassumendo, l'uso del cortile condominiale può essere modificato con la maggioranza anche se di tale.uso non ne trarranno beneficio in egual modo tutti i.condomini? E quindi tutti coloro che hanno il diritto e la.comproprietà di quel.bene comune?
Oggi c'è questo divieto di parcheggio, però è possibile il transito nel cortile per giungere ai box, per cui sarà possibile approvare il parcheggio davanti ai box se non impedirà ai condomini di usufruire liberamente e senza disagi delle aree comuni, inoltre se ci sarà ancora dello spazio residuo si potranno trovare dei posti liberi per poter parcheggiare (magari delimitati da strisce dipinte a terra), tutto si potrà deliberare a maggiornaza dell'art. 1136 cc in assemblea regolarmente convocata.

--> vedi sentenze postate.

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Quindi riassumendo, l'uso del cortile condominiale può essere modificato con la maggioranza anche se di tale.uso non ne trarranno beneficio in egual modo tutti i.condomini? E quindi tutti coloro che hanno il diritto e la.comproprietà di quel.bene comune?

Infatti è proprio questo il punto: io rimango del mio parere e sostengo che in questo caso serve una modifica del regolamento condominiale al quale altrimenti qualsiasi condomino non concorde perché non può godere a sua volta dello spazio, potrà appellarsi

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Infatti è proprio questo il punto: io rimango del mio parere e sostengo che in questo caso serve una modifica del regolamento condominiale al quale altrimenti qualsiasi condomino non concorde perché non può godere a sua volta dello spazio, potrà appellarsi
Non ti sono sufficienti due sentenze?

Comunque puoi rimanere della tua idea, nessuno te lo vieta.

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Per quanto riguarda invece la richiesta di un posto auto x disabili sempre e cmq davanti al proprio box (di capienza due auto), nel caso in cui la maggioranza voti no alla modifica?

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Per quanto riguarda invece la richiesta di un posto auto x disabili sempre e cmq davanti al proprio box (di capienza due auto), nel caso in cui la maggioranza voti no alla modifica?
Per il posto auto per disabili esiste una specifica normativa;

http://www.muoversinsieme.it/casa-condominio/i-parcheggi-riservati-all-interno-dei-condomini-quali-sono-le-regole/

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Il caso contingente è particolare in quanto non si tratta di adibire ad uso di parcheggio il cortile condominiale (giusta l'osservazione del post 14) situazione a cui fa riferimento la sentenza postata nel post 13 ma di riservarne parte ad uso esclusivo di alcuni condomini per di più con un regolamento condominiale che lo vieta. La sentenza che ho trovato e che posto di seguito rimette tutto in discussione ed è perfettamente pertinente con la situazione posta a capo si questa discussione e sembra prevedere la necessità dell' unanimità dei consensi

 

Non è sufficiente l’adozione all’unanimità per il diritto di parcheggiare nel cortile Trib. civ. Milano, sez. VIII, 2 aprile 2003, n. 4774 La delibera assembleare che, in violazione del regolamento dove è vietato l’uso di parcheggio del cortile comune, costituisca in favore di alcuni condomini diritti esclusivi di parcheggio, è nulla se non è stata sottoscritta da tutti i condomini. Il Tribunale ha precisato che, al fine di una regolare costituzione del diritto di parcheggiare nel cortile in favore di condomini, non è sufficiente ad integrare la forma scritta richiesta ad substantiam per gli atti costitutivi di diritti reali il verbale che riporta il consenso unanime dei partecipanti all'assemblea, sottoscritto dal solo presidente e dal segretario.

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Non ti sono sufficienti due sentenze?

Comunque puoi rimanere della tua idea, nessuno te lo vieta.

Le due sentenze non sono pertinenti:

quella al post 7 parla delle condizioni di modifica del regolamento e non del parcheggio in cortile

quella al post 13 di adibire il cortile a parcheggio

se si vuole far riferimento a quella contenuta nel link al post 4 si legge chiaramente che il regolamento condominiale non deve contenere regole al riguardo per potere adottare la delibera a maggioranza.

Nessuna delle tre sentenze è confacente alla situazione in discussione

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Le due sentenze non sono pertinenti:

quella al post 7 parla delle condizioni di modifica del regolamento e non del parcheggio in cortile

quella al post 13 di adibire il cortile a parcheggio

se si vuole far riferimento a quella contenuta nel link al post 4 si legge chiaramente che il regolamento condominiale non deve contenere regole al riguardo per potere adottare la delibera a maggioranza.

Nessuna delle tre sentenze è confacente alla situazione in discussione

Ma guarda un po, c'è la seconda sentenza che cita lo stesso principio della prima e tu dici che non sono inerenti.

 

Cass. civ. sez. II, 15 giugno 2012 n. 9877

Secondo la giurisprudenza delle Sezioni unite di questa Corte (riconducibile alla sentenza n. 943 del 1999; in senso analogo v., in precedenza, Cass. n. 642 del 1996 e Cass. n. 158 del 1966) le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso deì beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dalI’art. 1136, comma 2, cc.

Di coseguenza, se la clausola del regolamento che vieta il parcheggio nel cortile (o che vieta un qualsiasi uso del contile) è meramente regolamentare, una delibera dell'assemblea che autorizza il parcheggio turnaio nel cortile, di fatto, modifica il regolamento, modficia che può essere fatta a maggioranza ex art. 1136 c.c.

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Ma.nel caso specifico non ci sarebbe la possibilità di un uso turnario....Perché ci sarebbe possibilità di parcheggiare solo ed esclusivamente davanti ai box, i cui proprietari sarebbero gli unici beneficiari a discapito degli altri condomini

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Ma.nel caso specifico non ci sarebbe la possibilità di un uso turnario....Perché ci sarebbe possibilità di parcheggiare solo ed esclusivamente davanti ai box, i cui proprietari sarebbero gli unici beneficiari a discapito degli altri condomini
Sono d'accordo che forse non sarebbe necessario l'uso turnario, anche perchè la richiesta era per poter parcheggiare davanti al proprio box nonostante il divieto di parcheggio contrattuale e non impedendo agli altri il libero transito e le manovre.

Quello che vale e che vuol dimostrare la sentenza è il fatto che quel divieto non è una norma contrattuale da modificare solamente all'unanimità, quella norma, per il fatto di regolare l'uso di una parte comune è semplicemente assembleare anche se contenuta in un RdC Contrattuale, perciò è possibile la modifica a maggioranza dell'art. 1136 cc.

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