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rdie77

Sopraelevazione dell'edificio condominiale

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Salve a tutti

vivo in un condominio in cui il sottotetto è di un proprietario che sembrerebbe che a breve voglia fare lavori per il recupero dello stesso con cambio destinazione d'uso, visto il momento propizio per le agevolazioni fiscali.

 

Ho letto che:

In tema di condominio, l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell'edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull'area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura”. (Cass. civ. Sez.II 24-10-1998, n. 10568)

 

Purtroppo però nel rogito è stata firmata questa clausola che allego

 

I miei dubbi sono:

- vale di più quanto indicato nel rogito, che potrebbe essere anche vessatorio, oppure no?

- qualora fosse vessatoria la clausola, l'amministratore può o DEVE farlo presente al proprietario?

 

Grazie in anticipo

rdie77 dice:

Salve a tutti

vivo in un condominio in cui il sottotetto è di un proprietario che sembrerebbe che a breve voglia fare lavori per il recupero dello stesso con cambio destinazione d'uso, visto il momento propizio per le agevolazioni fiscali.

 

Ho letto che:

In tema di condominio, l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell'edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull'area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura”. (Cass. civ. Sez.II 24-10-1998, n. 10568)

 

Purtroppo però nel rogito è stata firmata questa clausola che allego

 

I miei dubbi sono:

- vale di più quanto indicato nel rogito, che potrebbe essere anche vessatorio, oppure no?

- qualora fosse vessatoria la clausola, l'amministratore può o DEVE farlo presente al proprietario?

 

Grazie in anticipo

Il rogito è stato sottoscritto tra chi ha venduto e chi ha comprato ( che ha inteso "tutelarsi" con lo scritto di cui sopra). Ovviamente.

Ma non credo che tale clausola abbia valenza legale in quanto il condomino "venditore" non poteva sottoscrivere nulla a nome e per conto della restante compagine condominiale. 

Credo che l'amministratore, se interpellato, dovrebbe evidenziarla sta cosa.

rdie77 dice:

Salve a tutti

vivo in un condominio in cui il sottotetto è di un proprietario che sembrerebbe che a breve voglia fare lavori per il recupero dello stesso con cambio destinazione d'uso, visto il momento propizio per le agevolazioni fiscali.

 

Ho letto che:

In tema di condominio, l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell'edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull'area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura”. (Cass. civ. Sez.II 24-10-1998, n. 10568)

 

Purtroppo però nel rogito è stata firmata questa clausola che allego

 

I miei dubbi sono:

- vale di più quanto indicato nel rogito, che potrebbe essere anche vessatorio, oppure no?

- qualora fosse vessatoria la clausola, l'amministratore può o DEVE farlo presente al proprietario?

 

Grazie in anticipo

Controlla se la clausola sia presente nel primo rogito effettuato in condominio

L’intero palazzo é stato venduto, e ogni singolo rogito di ogni appartamento (venduti tutti nello stesso periodo) hanno lo stesso rogito, cambiando ovviamente solo il nome e dati dell’acquirente

rdie77 dice:

L’intero palazzo é stato venduto, e ogni singolo rogito di ogni appartamento (venduti tutti nello stesso periodo) hanno lo stesso rogito, cambiando ovviamente solo il nome e dati dell’acquirente

E' valido quanto scritto nei rogiti, visto che l'art. 1127 c.c. non è inderogabile; quanto pattuito nei rogiti costituisce appunto una deroga unanime e vincolante per i sottoscrittori ai termini di legge.

rdie77 dice:

L’intero palazzo é stato venduto, e ogni singolo rogito di ogni appartamento (venduti tutti nello stesso periodo) hanno lo stesso rogito, cambiando ovviamente solo il nome e dati dell’acquirente

E anche la data sarà differente. Cmq, se è presente nel primo rogito, la clausola è valida, indipendentemente che sia contenuta nei rogiti successivi, vista la trascrizione e la pubblicità del primo rogito.

Massi dice:

E anche la data sarà differente. Cmq, se è presente nel primo rogito, la clausola è valida, indipendentemente che sia contenuta nei rogiti successivi, vista la trascrizione e la pubblicità del primo rogito.

A mio avviso dev'essere richiamata in ciascun rogito, perché le clausole contrattuali vanno esplicitamente accettate dai contraenti.

Cmq il punto ha solo valenza teorica visto che Rdie già specifica che la clausola è presente in tutti i rogiti.

condo77 dice:

A mio avviso dev'essere richiamata in ciascun rogito, perché le clausole contrattuali vanno esplicitamente accettate dai contraenti.

Vanno accettate dai singoli se prive della trascrizione.

Massi dice:

Vanno accettate dai singoli se prive della trascrizione.

E se trascritte vanno richiamate.

Mi pare che alla fine diciamo la stessa cosa...

condo77 dice:

E se trascritte vanno richiamate.

No. Se sono trascritte sono opponibili. Stai confondendo la conoscenza giudiziale con la conoscenza reale.

La prima importa la seconda. La seconda rende non necessaria la prima.

Quindi, non stiamo dicendo la stessa cosa.

Grazie a tutti per la delucidazione. Quindi é corretto che non ci é dovuto nulla come condomini dal proprietario del sottotetto

Massi dice:

No. Se sono trascritte sono opponibili. Stai confondendo la conoscenza giudiziale con la conoscenza reale.

La prima importa la seconda. La seconda rende non necessaria la prima.

Quindi, non stiamo dicendo la stessa cosa.

Quindi, secondo te quella di cui si discute sarebbe una clausola limitativa con contenuto di servitù reciproca? 

Stiamo proprio raschiando il fondo del barile, eh?🤦‍♂️

Ringrazio ancora per le vostre spiegazioni.

Purtroppo parlate una "lingua" lontana dalla mia non addetto ai lavori...

Se non ho inteso male, è possibile contestare questa clausola in quanto non vi è riferimento al primo rogito, ma solo una condizione a se stante per ogni appartamento?

 

Chiedo scusa in anticipo se ho frainteso

 

Grazie ancora

rdie77 dice:

Grazie a tutti per la delucidazione. Quindi é corretto che non ci é dovuto nulla come condomini dal proprietario del sottotetto

Sì è corretto.

condo77 dice:

Sì è corretto.

Grazie per la risposta.

Quindi è irrilevante il fatto che non ci sia il riferimento al primo rogito di questa clausola

rdie77 dice:

Ringrazio ancora per le vostre spiegazioni.

Purtroppo parlate una "lingua" lontana dalla mia non addetto ai lavori...

Se non ho inteso male, è possibile contestare questa clausola in quanto non vi è riferimento al primo rogito, ma solo una condizione a se stante per ogni appartamento?

 

Chiedo scusa in anticipo se ho frainteso

 

Grazie ancora

Era solo un approfondimento "a latere" tra me e Massi, senza conseguenze pratiche per te, ignora pure l'ultimo scambio di messaggi.

Nel tuo caso la clausola è richiamata in ogni atto di vendita ed è dunque valida per tutti coloro che hanno acquistato.

 

condo77 dice:

Era solo un approfondimento "a latere" tra me e Massi, senza conseguenze pratiche per te, ignora pure l'ultimo scambio di messaggi.

Nel tuo caso la clausola è richiamata in ogni atto di vendita ed è dunque valida per tutti coloro che hanno acquistato.

 

grazie ancora!!!

gentilissimi tutti

  • Grazie 1
rdie77 dice:

Grazie per la risposta.

Quindi è irrilevante il fatto che non ci sia il riferimento al primo rogito di questa clausola

Sì è irrilevante.

L'importante è che nel primo rogito sia presente la clausola, alla pari dei rogiti successivi.

Se nel primo non fosse presente, allora non sarebbe opponibile a quell'acquirente.

Se in uno di quelli successivi non fosse presente, allora:

  • secondo Massi nulla cambia, essendo richiamata nel primo;
  • secondo me non sarebbe opponibile a quel dato acquirente, anche diverso dal primo.

Visto che nel tuo caso è presente su tutti, il dubbio di cui sopra non si pone.

condo77 dice:

Sì è irrilevante.

L'importante è che nel primo rogito sia presente la clausola, alla pari dei rogiti successivi.

Se nel primo non fosse presente, allora non sarebbe opponibile a quell'acquirente.

Se in uno di quelli successivi non fosse presente, allora:

  • secondo Massi nulla cambia, essendo richiamata nel primo;
  • secondo me non sarebbe opponibile a quel dato acquirente, anche diverso dal primo.

Visto che nel tuo caso è presente su tutti, il dubbio di cui sopra non si pone.

Si, da quel che so, è su tutti, sicuramente è presente in quelli che conosco come condomini, anche perchè nonostante acquirenti, ci fu "suggerito" un notaio designato dallo stesso proprietario dell'intero palazzo (palazzo degli anni '70 composto da 32 appartamenti più 8 negozi sulla strada) in modo da non dover girare diversi notai

condo77 dice:

Se nel primo non fosse presente, allora non sarebbe opponibile a quell'acquirente.

Se nel primo rogito non è presente la clausola, la stessa clausola inserita nei successivi rogiti è nulla.

rdie77 dice:

Quindi è irrilevante il fatto che non ci sia il riferimento al primo rogito di questa clausola

E' determinante che la clausola sia contenuta nel primo rogito. Se non c'è, la clausola contenuta nei successivi è radicalmente nulla, perché inserita in assoluta carenza di potere.

condo77 dice:

Sì è irrilevante.

L'importante è che nel primo rogito sia presente la clausola, alla pari dei rogiti successivi.

Se nel primo non fosse presente, allora non sarebbe opponibile a quell'acquirente.

Se in uno di quelli successivi non fosse presente, allora:

  • secondo Massi nulla cambia, essendo richiamata nel primo;
  • secondo me non sarebbe opponibile a quel dato acquirente, anche diverso dal primo.

Visto che nel tuo caso è presente su tutti, il dubbio di cui sopra non si pone.

Ti faccio la stessa domanda che ti ho fatto in altra discussione: perché rendere sempre complicato ciò che non lo è?

Modificato da Massi

 

Massi dice:

Se nel primo rogito non è presente la clausola, la stessa clausola inserita nei successivi rogiti è nulla.

E' determinante che la clausola sia contenuta nel primo rogito. Se non c'è, la clausola contenuta nei successivi è radicalmente nulla, perché inserita in assoluta carenza di potere.

Ti faccio la stessa domanda che ti ho fatto in altra discussione: perché rendere sempre complicato ciò che non lo è?

Perché identificare la semplicità con le proprie opinioni e la complicazione con quelle altrui?

Tu ritieni che il primo rogito sia il solo significativo: se c'è la clausola, vale per tutti (anche se non richiamata nei successivi), se non c'è non vale per nessuno (anche se riportata nei successivi).

Io ritengo che in ciascun rogito in cui vi sia la clausola, questa valga per le parti che l'hanno concordata.

Quindi se anche in un solo rogito c'è scritto che l'acquirente non può chiedere indennità o compensi per la sopraelevazione, allora non potrà chiederli.

Ovviamente la cosa si limita alle parti e non si estende a terzi soggetti che non hanno firmato il rogito.

 

Poni un caso diverso:

  • nel primo rogito la clausola è inserita;
  • nel secondo rogito è esplicitamente negata, quindi p.e. si scrive che l'acquirente potrà chiedere un'indennità per l'eventuale sopraelevazione come da norma di legge e che qualsiasi clausola contraria è nulla.

Mi pare chiaro che in tal caso la clausola resta tra le parti e non diventa parte di un regolamento contrattuale comune a tutti i condomini, visto che manca la condizione fondamentale dell'approvazione unanime.

condo77 dice:

Poni un caso diverso:

  • nel primo rogito la clausola è inserita;
  • nel secondo rogito è esplicitamente negata, quindi p.e. si scrive che l'acquirente potrà chiedere un'indennità per l'eventuale sopraelevazione come da norma di legge e che qualsiasi clausola contraria è nulla.

Mi pare chiaro che in tal caso la clausola resta tra le parti e non diventa parte di un regolamento contrattuale comune a tutti i condomini, visto che manca la condizione fondamentale dell'approvazione unanime.

in questo caso sarebbe come fare "figli e figliastri" tenendo conto che da quel che so, tutti hanno la clausola. in quanto condizione necessaria e sufficiente per comprare la casa

rdie77 dice:

in questo caso sarebbe come fare "figli e figliastri" tenendo conto che da quel che so, tutti hanno la clausola. in quanto condizione necessaria e sufficiente per comprare la casa

Ma infatti nel tuo caso è chiarissimo: tutti hanno la clausola, dunque la clausola è valida.

condo77 dice:

Io ritengo che in ciascun rogito in cui vi sia la clausola, questa valga per le parti che l'hanno concordata.

E allora impara a riflettere su quello che ritieni senza arroganza e polemica, come invece spesso sei solito fare.

Se con il rogito con cui si costituisce il condominio si prevede una determinata disciplina contrattuale, i rogiti successivi non possono prevedere diversamente e viceversa, perchè il costruttore è divenuto condomino ed un condomino non ha il potere di instituire una disciplina del genere ad capocchiam, servirebbe una delibera unanime. Per cui, è fondamentale che una tale disciplina sia contenuta nell'atto costitutivo del condominio e sia trascritta per l'opponibilità a terzi futuri acquirenti. La presenza nei rogiti successivi va dall'irrilevanza alla nullità. Quindi, cosa continui a polemizzare ed a confondere un argomento che non ha bisogno di essere rimestato inutilmente solo per cercare di avere ragione come al solito?

condo77 dice:

Mi pare chiaro

Ti pare chiaro nella tua confusione

rdie77 dice:

in questo caso sarebbe come fare "figli e figliastri" tenendo conto che da quel che so, tutti hanno la clausola. in quanto condizione necessaria e sufficiente per comprare la casa

Dai retta a me, che Condo sta pigliando un granchio:

controlla il primo rogito, che è l'atto costitutivo del condominio: se contiene la clausola, allora la stessa è valida per tutti, alla pari di un regolamento contrattuale. Se l'atto costitutivo del condominio non la contiene, la clausola contenuta nei successivi rogiti è radicalmente nulla, senza se e senza ma. 

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