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cacallo

Smarrimento Regolamento Condominiale

Un dubbio:

- Condominio con Regolamento contrattuale;

- Smarrito il Regolamento Condominiale approvato e firmato in ogni sua parte dai condomini originari;

- La copia in uso è parziale, manca fra l'altro il dettaglio del criterio di calcolo delle Tabelle.

 

Dopo lungo contenzioso, avendo ricostruito il criterio di calcolo originario (assurdo, valori millesimali calcolati applicando come coefficienti correttivi delle superfici quelli dell'Equo Canone), a chiusura contenzioso ci propongono, dato che l'originale risulterebbe introvabile:

- Assemblea dedicata (dunque straordinaria) per la riapprovazione dell'attuale regolamento e dei criteri di calcolo allora applicati (oggi illegali, questo è pacifico).

- Chi in seguito vorrà potrà chiedere e/o azionare la revisione delle attuali tabelle (il problema infatti è duplice, il criterio è ora illegale, ma è anche errato il denominatore perché ante sopraelevazione).

- Nessuna retroattività per l'errore nei metri quadri derivante da sopraelevazione del fabbricato.

*** *** ***

Quale maggioranza delibera il riconoscimento dei criteri di calcolo delle tabelle in essere?

 

a) Totalitaria perché le tabelle attuali sono illegali, ancorché applicate "ab origine" ed è insita la rinuncia di alcuni condomini al pregresso (dunque all'arricchimento indebito di altri condomini)?

b) Maggioranze e quorum usuali per un'assemblea straordinaria dato che non c'è novazione rispetto all'esistente?

cacallo dice:

Un dubbio:

- Condominio con Regolamento contrattuale;

- Smarrito il Regolamento Condominiale approvato e firmato in ogni sua parte dai condomini originari;

- La copia in uso è parziale, manca fra l'altro il dettaglio del criterio di calcolo delle Tabelle.

 

Dopo lungo contenzioso, avendo ricostruito il criterio di calcolo originario (assurdo, valori millesimali calcolati applicando come coefficienti correttivi delle superfici quelli dell'Equo Canone), a chiusura contenzioso ci propongono, dato che l'originale risulterebbe introvabile:

- Assemblea dedicata (dunque straordinaria) per la riapprovazione dell'attuale regolamento e dei criteri di calcolo allora applicati (oggi illegali, questo è pacifico).

- Chi in seguito vorrà potrà chiedere e/o azionare la revisione delle attuali tabelle (il problema infatti è duplice, il criterio è ora illegale, ma è anche errato il denominatore perché ante sopraelevazione).

- Nessuna retroattività per l'errore nei metri quadri derivante da sopraelevazione del fabbricato.

*** *** ***

Quale maggioranza delibera il riconoscimento dei criteri di calcolo delle tabelle in essere?

 

a) Totalitaria perché le tabelle attuali sono illegali, ancorché applicate "ab origine" ed è insita la rinuncia di alcuni condomini al pregresso (dunque all'arricchimento indebito di altri condomini)?

b) Maggioranze e quorum usuali per un'assemblea straordinaria dato che non c'è novazione rispetto all'esistente?

Se è un RdC Contrattuale dovrebbe essere trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari, e allegato o menzionato la sua esistenza sui rogiti, per cui se nessuno ha una copia ai PRI c'è e immagino si potrebbe ottenere la copia.

Modificato da Tullio Ts

Grazie Tuttilo Ts, il Regolamento non fu mai trascritto e nemmeno citato nei primi rogiti.

Sarebbe stato citato, quindi trascritto indirettamente e "de relato", solo recentemente, per altro dopo l'insorgere del contenzioso, ma la trascrizione non è valida perché:

1) Le tabelle di riparto, soprattutto la Tabella A, non sono citate nei rogiti;

2) Nei rogiti è trascritto "vigente" senza altra specifica (approvato il ../../....);

3) In alcun rogito di tutti quelli trascritti "ab origine" è riportata la quota di contribuzione alle spese generali (praticamente ho "consumato" la Conservatoria dei Registri Immobiliari) e, in pratica, nessuno avrebbe mai approvato delle Tabelle "in deroga";

4) La trascrizione indiretta fa stato solo per le parti della compravendita.

 

Lo so, è l'ennesimo caso "border line", che probabilmente necessiterà di una Mediazione Allargata, che non è facilmente applicabile alcun Arresto Giurisprudenziale perché è insita una minorazione del diritto al corretto riparto di alcuni condomini (termine a cinque anni).

 

Praticamente è un incubo, prima, durante e dopo. Fortunatamente ci sarebbe la volontà di evitare ulteriori liti ma è veramente arduo trovare la "quadra" deliberativa necessaria.

 

Comunque grazie del tuo intervento

 

cacallo dice:

Grazie Tuttilo Ts, il Regolamento non fu mai trascritto e nemmeno citato nei primi rogiti.

Sarebbe stato citato, quindi trascritto indirettamente e "de relato", solo recentemente, per altro dopo l'insorgere del contenzioso, ma la trascrizione non è valida perché:

1) Le tabelle di riparto, soprattutto la Tabella A, non sono citate nei rogiti;

2) Nei rogiti è trascritto "vigente" senza altra specifica (approvato il ../../....);

3) In alcun rogito di tutti quelli trascritti "ab origine" è riportata la quota di contribuzione alle spese generali (praticamente ho "consumato" la Conservatoria dei Registri Immobiliari) e, in pratica, nessuno avrebbe mai approvato delle Tabelle "in deroga";

4) La trascrizione indiretta fa stato solo per le parti della compravendita.

 

Lo so, è l'ennesimo caso "border line", che probabilmente necessiterà di una Mediazione Allargata, che non è facilmente applicabile alcun Arresto Giurisprudenziale perché è insita una minorazione del diritto al corretto riparto di alcuni condomini (termine a cinque anni).

 

Praticamente è un incubo, prima, durante e dopo. Fortunatamente ci sarebbe la volontà di evitare ulteriori liti ma è veramente arduo trovare la "quadra" deliberativa necessaria.

 

Comunque grazie del tuo intervento

 

Ok in questo caso il RdC anche se firmato da tutti i condomini vale per i soli firmatari e non è opponibile per i futura acqurenti nuovi condomini, fatto salvo non lo accettano e lo sottoscrivano, ma non sono obbligati a farlo, comunque una nuova tabella di proprietà si approva a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc e le sottotabelle sono una diretta conseguanza.

Comunque a mio avviso chiederei ai condomini se qualcuno è in possesso di una copia di questo regolamento e le tabelle allegate, oppure questi valori si potrebbero ricavare dai consutivi e dalle quote parte versate dai condomini.

Modificato da Tullio Ts

Già fatto prima di richiedere le copie delle note di trascrizione; nessuno ha una copia di quello approvato, tutti hanno una copia di quello che non solo è monco, ma non risulta nemmeno approvato formalmente.

Tullio Ts dice:

comunque una nuova tabella di proprietà si approva a maggioranza del 2°c. art. 1136 cc e le sottotabelle sono una diretta conseguanza.

Anch'io sarei del tuo stesso avviso, tuttavia come ti regoleresti con un eventuale clausola per evitare che poi scoppino richieste risarcitorie per quelli che attualmente pagano più del dovuto? Dunque delibera totalitaria, oppure maggioritaria ma con almeno la metà più uno dei danneggiati, dunque con i loro millesimi assegnati, fra coloro che approvano?

cacallo dice:

Già fatto prima di richiedere le copie delle note di trascrizione; nessuno ha una copia di quello approvato, tutti hanno una copia di quello che non solo è monco, ma non risulta nemmeno approvato formalmente.

Anch'io sarei del tuo stesso avviso, tuttavia come ti regoleresti con un eventuale clausola per evitare che poi scoppino richieste risarcitorie per quelli che attualmente pagano più del dovuto? Dunque delibera totalitaria, oppure maggioritaria ma con almeno la metà più uno dei danneggiati, dunque con i loro millesimi assegnati, fra coloro che approvano?

Se qualcuno ha già pagato ed il rendiconto è stato approvato e nessuno ha impugnato, come logica vuole è stato approvato con la tabella allora vigente per cui non mi preoccupertei per questo, la nuova tabella se approvata sarà valida dal momento dell'approvazione e sostituirà la precedente.

Modificato da Tullio Ts

Purtroppo qualcuno impugnò dal 2013 ed è ancora pendente il relativo procedimento.

Dunque il relativo ipotetico ricalcolo dovrebbe essere dal rendiconto 2013 ... e nel frattempo è pure variata la compagine condominiale.

Certamente in questo forum le sorprese sono infinite!!!  Una persona che ( come è detto in un'altra discussione per sua stessa ammissione!!!) con le sue esperienze che ha maturato in campo giuridico, amministrativo e contabile chiede consiglio!! Non ci posso credere!  Noi dobbiamo chiedere consiglio a te carissimo @cacallo e non certo il contrario; io certamente!!

cacallo dice:

Purtroppo qualcuno impugnò dal 2013 ed è ancora pendente il relativo procedimento.

Dunque il relativo ipotetico ricalcolo dovrebbe essere dal rendiconto 2013 ... e nel frattempo è pure variata la compagine condominiale.

Se questo condomino ha impugnato il rendiconto per errore della tabella, sicuramente avrà lui le prove e saranno allegate al procedimento ancora in corso, per cui voi come condominio avrete il vostro avvocato di parte, chiedete a lui che sicuramente sarà in possesso del relativo incartamento già discusso nelle udienze.

 

Per i nuovi condomini il RdC nella parte contrattuale, se non sottoscritta non vale, ma valgono le norme civilistiche del Codice Civile.

Modificato da Tullio Ts
Dino40 dice:

Certamente in questo forum le sorprese sono infinite!!!  Una persona che ( come è detto in un'altra discussione per sua stessa ammissione!!!) con le sue esperienze che ha maturato in campo giuridico, amministrativo e contabile chiede consiglio!!

Avevo pensato la stessa cosa, però sai Dino40... vita e cultura insegnano che "più cose sai e più dubbi hai". 🙂

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Ho seguito con molto interesse questa discussione, e concordo con quanto esposto da @Tullio Ts , dopodichè ...Tullio (secondo me) è molto più preparato di me sui contenziosi "da tabelle", e quindi mi taccio nel piacere di leggerlo e di leggervi. 

Dino40: Il problema non è come chiudere la lite, il problema è evitare che ne insorgano altre.

Tullio Ts dice:

sicuramente avrà lui le prove e saranno allegate al procedimento ancora in corso,

Indubbiamente ci sono le prove che quello attuale "non va bene"; il problema è come far digerire l'errore "ab origine" ai condomini che hanno e stanno pagando di più.

Stiamo infatti parlando di cifre corpose, diversamente per poche migliaia di € nemmeno partivano i contenziosi.

 

cacallo dice:

Indubbiamente ci sono le prove che quello attuale "non va bene"; il problema è come far digerire l'errore "ab origine" ai condomini che hanno e stanno pagando di più.

Stiamo infatti parlando di cifre corpose, diversamente per poche migliaia di € nemmeno partivano i contenziosi.

 

Bhe allora che problema c'è? Se ci sono le prove di una tabella vigente anche se errata ed applicata, sino a che non ci sarà una decisione del Giudice quella sarà valida, fatto salvo come disposto dall'art 1137 cc il Giudice non abbia sospeso e ordinato qualche cosa di diverso;

 

- L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

MADDY60 dice:

Avevo pensato la stessa cosa, però sai Dino40... vita e cultura insegnano che "più cose sai e più dubbi hai

Quello è il classico caso dove "pensarono": "finché c'è causa, c'è speranza".

Non è che ho dei dubbi, io farei la totalitaria di modo che anche chi è, e fu, danneggiato dalla tabella attuale dovrà metterci una pietra tombale sul pregresso.

L'ulteriore problema nasce dal fatto che sono cominciate le ferie mentre l'ultima udienza per la Mediazione Allargata è con i primi di luglio p.v..

Per questo mi chiedevo se poteva andare bene una maggioranza "canonica" purché i maggiormente danneggiati ne facessero parte; in questo caso però, come sappiamo, potrebbe essere una delibera nulla senza limiti di tempo se non parteciperanno tutti gli attuali danneggiati.

cacallo dice:

Per questo mi chiedevo se poteva andare bene una maggioranza "canonica" purché i maggiormente danneggiati ne facessero parte; in questo caso però, come sappiamo, potrebbe essere una delibera nulla senza limiti di tempo se non parteciperanno tutti gli attuali danneggiati.

Secondo il mio parere e visto che la tabella di proprietà si può modificare a maggiornaza dell'art. 1136 cc 2°c., anche se non partecipano gli attuali danneggiati, la delibera sarà ugualmente valida se approvata con il giurto quorum costitutivo e delioberativo, annullabile forse si ma nulla non credo sino a decisione Giudiziale, ovvero solo il Giudice potrà dire se una delibera è nulla o annullabile, tema più volte affrontato in questo Forum.

Tullio Ts dice:

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

Il giudice (peraltro un G.O.T.) non ha concesso la sospensione ed ha disposto la riassunzione del procedimento per consentire la (giusta) tutela dei crediti di tutti i danneggiati.

 

Per evitare un mare di nuove notifiche e la riassunzione nel nuovo scaglione giudiziario, CONCORDEMENTE fu chiesta la Mediazione Obbligatoria (ora danno la seconda possibilità di mediazione, ma per evitare problemi fu chiesta congiuntamente.

 

Tra l'altro sottovalutereste ulteriore complicazione, ovvero che l'attuale amministratore potrebbe essere revocato giudizialmente perché non si trova il regolamento "integrale" nel suo dovere perlomeno di avvisare i condomini che quello usato non risultava quello approvato; venendo a mancare pure l'amministratore in carica non si potrebbero tutelare i crediti di tutti i danneggiati derivanti dall'uso di un Regolamento contrattuale "anche solo visivamente artefatto" (per usare parole non mie).

 

Di buono c'è che tutti vorrebbero evitare ulteriori contenziosi, ivi compresa la "grave irregolarità" dell'amministratore attuale (subentrato ad uno pessimo) che non è in grado di porre a disposizione dei condomini documentazione necessaria al suo mandato.

 

Questa è una "rogna" che non si risolve solo con le Leggi, qui ci vuole raziocinio per evitare tutti i corposi procedimenti a seguire.

 

Scusa TullioTs, ci siamo accavallati.

Purtroppo sarebbe nulla perché fu provato l'arteficio perseguito con la soppressione dei criteri di calcolo della Tabella A.

Da ciò la congiunta richiesta di ulteriore mediazione.

Modificato da cacallo
accavallamento
cacallo dice:

CONCORDEMENTE fu chiesta la Mediazione Obbligatoria (ora danno la seconda possibilità di mediazione, ma per evitare problemi fu chiesta congiuntamente.

....

Di buono c'è che tutti vorrebbero evitare ulteriori contenziosi, ...

...

... qui ci vuole raziocinio per evitare tutti i corposi procedimenti a seguire.

Sono d'accordo, per cui se c'è la possibilità di giungere ad una nuova mediazione, credo sia l'unica possibilità di dipanare il problema con un accordo, e poi vi accordate in assemblea per l'approvazione di nuove tabelle a norma dell'art 1136 cc 2°c.

Modificato da Tullio Ts
cacallo dice:

Scusa TullioTs, ci siamo accavallati.

Purtroppo sarebbe nulla perché fu provato l'arteficio perseguito con la soppressione dei criteri di calcolo della Tabella A.

Da ciò la congiunta richiesta di ulteriore mediazione.

Certo sarebbe nulla se esiste una convenzione approvata all'unanimità (1000/1000) purtroppo non trascritta e registrata ai PRI (ora AdE), ma tu avevi anche detto che dei condomini sono cambiati, per cui se loro non hanno sottoscritto il RdC (peraltro smarrito) per loro la convenzione non è valida e l'eventuale nullità, decisa dal Giudice, sarebbe solo a favore dei condomini che hanno sottoscritto l'accordo e non per i non firmatari.

Scusate, ripensando ad interventi di spurgo e di Leonardo53, forse ho trovato la quadra.

Domani la propongo e, se avete piacere, poi vi faccio sapere.

 

*** *** ***

O.T.: a proposito delle frecciatine a Leonardo53 e senza offesa (lo sapevo già che era un quesito da incubo):

Dino40 e MADDY60, come ricostruireste la tabella A vecchia di quaranta anni senza il dettaglio dei criteri di calcolo e senza mettere piede su quel condominio? A seguire, come lo provereste l'errore giuridicamente rilevante, cioè pur avendo allora applicato un criterio illecito, bisogna provare che all'interno di quella scelta vi fu un errore tale da abilitare la revisione giudiziale delle tabelle (ove non sia concessa a livello assembleare).

 

(Per inciso io fui contattato dai maggiori danneggiati e, riterrei, di aver risolto il loro onere di prova)

 

Grazie TullioTs del tuo interessamento.

E' un caso, ma sembra stia succedendo a parecchi:

 

La mediazione ha effetto interruttivo dei termini processuali per l'impugnazione del verbale di assemblea condominiale

oggi, Avv. Enrico Morello


Fonte: https://www.condominioweb.com/

 

*** *** ***

Io ritengo che ciò valga anche per la Mediazione allargata.

 

Un saluto.

cacallo dice:

Scusate, ripensando ad interventi di spurgo e di Leonardo53, forse ho trovato la quadra.

Domani la propongo e, se avete piacere, poi vi faccio sapere.

 

Scusa tu, ma...a quale discussione ti riferisci, visto che qui non mi risulta essere intervenuto nessuno dei due nick che citi... 🤔

 

cacallo dice:

O.T.: a proposito delle frecciatine a Leonardo53 e senza offesa (lo sapevo già che era un quesito da incubo):

Dino40 e MADDY60, come ricostruireste la tabella A vecchia di quaranta anni senza il dettaglio dei criteri di calcolo e senza mettere piede su quel condominio? A seguire, come lo provereste l'errore giuridicamente rilevante, cioè pur avendo allora applicato un criterio illecito, bisogna provare che all'interno di quella scelta vi fu un errore tale da abilitare la revisione giudiziale delle tabelle (ove non sia concessa a livello assembleare).

E scusa ancora, ma...(probabile limite mio)...come sopra...😶...

cacallo dice:

Dino40 e MADDY60, come ricostruireste la tabella A vecchia di quaranta anni senza il dettaglio dei criteri di calcolo e senza mettere piede su quel condominio?

Sono sincero non so a cosa ti riferisci.

spurgo = PEC;

Leonardo53 = Sistema sister

*** *** ***

Dino40 dice:

Una persona che ( come è detto in un'altra discussione per sua stessa ammissione!!!) con le sue esperienze che ha maturato in campo giuridico, amministrativo e contabile chiede consiglio

MADDY60 dice:

Avevo pensato la stessa cosa, però sai Dino40... vita e cultura insegnano che "più cose sai e più dubbi hai".

Io francamente non avevo dubbi, solo che mancano i tempi per un'assemblea totalitaria dato che molti hanno già cominciato le vacanze. Cercavo quindi una risposta a "buon senso" che fosse percorribile, e credo di averla trovata.

 

Io non mi sono certamente adombrato, lo sapevo da me che è una "mission quasi impossibile"; Leonardo53, ex Uragano da quanto è, e resta, impetuoso, forse le avrebbe intese come frecciatine (riferendomi alle sue conclusioni di ieri sul sito informatico del condominio).

 

Nella realtà, e qui debbo ringraziarlo, se non mi accennava al sistema sister non avrei capito che i miei stessi passi li avrebbero dovuto percorrere anche quelli che specularono sulla tabella A errata. Dunque se prima avevano in trattativa un cannone contro una cerbottana, ora abbiamo una bomba atomica contro una cerbottana scarica e piegata.

 

Un carissimo saluto

 

Dino40 dice:

Sono sincero non so a cosa ti riferisci.

Poni di essere o il danneggiato, oppure lo speculatore, di una tabella A errata.

 

Come faresti a capirlo e cosa faresti dopo averlo capito?

 

Tranquillo non sono frecciatine, ora con gli interventi tuoi e di MADDY60, oltre alle nozioni che ho appreso e poi sviluppato da Leonardo53, ho pure la prova della mala fede degli speculatori.

 

Ho già chiesto alle societa che via internet fanno visure ipotecarie e catastali di mandarmi le visure storiche necessarie.

 

Stasera, dopo aver passato l'intera giornata a pormi il problema esposto, ho finalmente compreso che sono loro a dover proporre adeguate soluzioni perché da fine 2015 avevano la certezza degli errori della tabella per cui pendono le cause e su cui specularono in danno dei miei conoscenti.

cacallo dice:

Poni di essere o il danneggiato, oppure lo speculatore, di una tabella A errata.

 

Come faresti a capirlo e cosa faresti dopo averlo capito?

Buongiorno. Ora ho compreso la domanda, grazie! 

 

Premetto che ora non me ne occupo più, ma ho elaborato decine di tabelle e regolamenti, sia per privati che per imprese costruttrici, così come sono stata incaricata di relazionare su tabelle palesemente viziate da errori tecnici. 

 

La presenza di errori tecnici è quasi sempre rilevabile, intuitivamente direi, da chi abbia semplice conoscenza visiva delle unità che compongono l'immobile, e non sempre i calcoli di sviluppo delle tabelle risultano disponibili e allegati al regolamento. 

Per l'elaborazione delle tabelle mi sono sempre avvalsa delle planimetrie catastali (e quindi escludendo a priori i costosissimi rilievi e misurazioni in loco). 

Per individuare eventuali errori tecnici e relazionarne può bastare anche meno, essendo sufficiente l'elaborato planimetrico dello stabile, che normalmente estraggo dalla Sister a cui sono abbonata da molti anni. Idem (estraggo dalla Sister) visure storiche con intestati, quando necessarie. 

 

In tutti i casi in cui errori tecnici sono risultati dimostrabili ho consigliato di sottoporre il problema alle valutazioni e determinazioni assembleari e di ricorrere al Giudice soltanto laddove l'errore fosse di notevole incidenza. Questo perchè (come sai) sia l'elaborazione di nuove tabelle e sia (ancor più) l'eventuale contenzioso comportano spese molto consistenti. 

Inoltre la materia è pericolosamente sdrucciolevole  su molti aspetti, e c'è sempre la possibilità di scambiare (sbagliando) la scelta discrezionale e legittima di uno o più coefficienti, da parte dell'estensore, con errori tecnici che invece NON ci sono. Tipico esempio : ai negozi fu applicato un coefficiente di destinazione che è il doppio o il triplo rispetto a quello delle abitazioni (magari perchè la zona si riteneva particolarmente qualificata a scopo commerciale al tempo della costruzione, mentre poi si è rivelata un tratto di Sahara senza valore in funzione commerciale). In realtà lì non c'è alcun errore, bensì c'è stata una scelta discrezionale che è stata approvata e applicata per decenni dal committente. L'errore ci sarebbe stato se a due negozi sullo stesso fronte strada fosse stato applicato ad uno il coefficiente 1 e all'altro il coefficiente 3. 

MDDY60 ... non divaghiamo. Si era detto ricostruire la tabella A "senza vedere materialmente il condominio".

Questo è quanto ho fatto con tutte le necessarie ed incontrovertibili prove per il Magistrato. Onestamente ci riusciresti senza nemmeno una "traccia storica"?

In ogni caso almeno un un coefficiente ci dovrebbe essere, ovvero quello "del piano"; mancava pure quello.

Ciò nonostante tutto è stato quadrato "al bacio"; se avessi le competenze informatiche di qualcuno all'aprire del foglio di calcolo (mio, "di lavoro") mi piacerebbe che il computer lanciasse un'aria verdiana ...

 

Per questo l'immagine gentilmente fornitami da Danielabi mi è cara; l'elmo dorato aveva infatti un preciso significato in un campo di battaglia, non certamente il "vaso da notte" scambiato da qualcuno con buona pace di Rembrand.

 

Per inciso: controparte colpita ed affondata. Ora sono loro a doversi preoccupare di non oltrepassare il termine assegnato, vediamo cosa proporranno.

 

 

  • Grazie 1
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