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Lucas22

Sfratto Esecutivo finita locazione

Salve ho uno sfratto esecutivo sulel spalle gia decorsi i temrini di 10 giorni, e sinceramente sto aspettando l ufficiale giudiziario per vedere di fare luce sulla mia situazione. 

 

Ho mio padre 70enne, cardiopatico e mia madre infortunata 63enne con stampelle e stiamo ristrutturando la nostra prima casa, ma ci vogliono una 60ina di giorni piu o meno prima di renderla abitabile. 

 

Secondo voi posso ottenere questo tempo senza avviare teatrini con la forza pubblica e ufficiale giudiziario? 

 

Io non voglio fare ostruzioni anche perche quello che mi costa in bollette e' meglio andersene, pero' visto che ho casa in procinto di essere ristrutturata , posso ottenere questi tempi? 

 

Inoltre l ufficiale giudiziario, deve inviarmi una notifica per sapere la data e ora del suo arrivo o viene a sorpresa? non vorrei non trovarmi a casa

Modificato da Lucas22
Cierre2021 dice:

Ciao,che tipo di contratto locativo hai sottoscritto? Transitorio?

Ciao, un contratto ad uso abitativo 4+4, il padrone lo ha voluto terminare alla prima scadenza per necessita di ristrutturazione .. ( c'e' stata una causa dal 2017 , ancora in corso).. ma se vi spiego il tutto non ci crederete, pero' adesso mi tocca subire sino alla cassazione)

 

albano59 dice:

Dipende dal tipo di sfratto richiesto.

Dipende dalla data in cui è stata dichiarata l'eseguibilità dello sfratto.
Dipende dalla materiale disponibilità temporale dell'Ufficiale Giudiziario.
https://www.legalink.it/2021/07/24/sblocco-degli-sfratti-tre-scaglioni-fino-a-gennaio-2022/

 

Lo sfratto e' per finita locazione

Il tribunale aveva emesso il rilascio per il 24 Feb 2020- precetto con titolo esecutivo senza sfratto Giugno 2021- Precetto con sfratto Agosto 2021.

Qui non sapre, ma vorrei sapere se devo aspettarmi una sorpresa oppure una sua notifica che mi dica il girono.

Modificato da Lucas22

Trascorsi inutilmente 10 giorni dalla notifica dell'atto di precetto, il legale del locatore si attiverà per la notifica dell'avviso di sloggio, all'interno del quale sarà indicata la data in cui si presenterà alla tua porta l'Ufficiale Giudiziario per espletare il primo accesso forzoso per estrometterti dall'immobile.

albano59 dice:

Trascorsi inutilmente 10 giorni dalla notifica dell'atto di precetto, il legale del locatore si attiverà per la notifica dell'avviso di sloggio, all'interno del quale sarà indicata la data in cui si presenterà alla tua porta l'Ufficiale Giudiziario per espletare il primo accesso forzoso per estrometterti dall'immobile.

Quindi in questo caso mi aspetto una raccomandata prima della visita, giusto?

Inoltre posso presentare queste mie richieste come descritte al primo post per cercare di prendere tempo per ultimare i lavori alla mia casa?

Modificato da Lucas22

Raccomandata o notifica.

Le tue argomentazioni le potrai esporre all'Ufficiale Giudiziario, se quest'ultimo è disponibile ad ascoltarti.

 

  • Mi piace 1
albano59 dice:

Raccomandata o notifica.

Le tue argomentazioni le potrai esporre all'Ufficiale Giudiziario, se quest'ultimo è disponibile ad ascoltarti.

 

Grazie mille Albano. Una cosa, visto che il propietario dovrebbe effetutare una ristrutturazione, ma non ha mai presentato una SCIA o DIA nel lontano 2017 ( pero' il giudice di primo grado ha detto che andava bene solo l intenzione, dandomi torto) se lui non effettua una ristrutturazione dopo ho lasciato l immobile , pensi che possa agire contro di lui per abuso di disdetta?

Lucas22 dice:

un contratto ad uso abitativo 4+4, il padrone lo ha voluto terminare alla prima scadenza per necessita di ristrutturazione ..

Pare locazione disdettata ai sensi dell'art. 3 comma 1 lettera e) della Legge 431/98.

I successivi commi 2-3-4-5 del medesimo articolo di legge sopra menzionato dispongono gli obblighi e le garanzie del rapporto locatizio interrotto.

albano59 dice:

Pare locazione disdettata ai sensi dell'art. 3 comma 1 lettera e) della Legge 431/98.

I successivi commi 2-3-4-5 del medesimo articolo di legge sopra menzionato dispongono gli obblighi e le garanzie del rapporto locatizio interrotto.

Purtroppo, il giudice in primo grado ha ritenuto che la sola comunicazione di dover ristrutturare era buona senza presentare nient'altro, aggravante il fatto che aveva comunicata si sarebbe trattata di una manutenzione straordinaria.

Sei in causa dal 2017 per mancato rilascio? Allora fra poco il contratto scadrà naturalmente!Comunque se dimostri documenti alla mano che avete acquistato una casa e a breve vi trasferite non credo che vi negheranno una proroga.

Cierre2021 dice:

Sei in causa dal 2017 per mancato rilascio? Allora fra poco il contratto scadrà naturalmente!Comunque se dimostri documenti alla mano che avete acquistato una casa e a breve vi trasferite non credo che vi negheranno una proroga.

il contratto originario era dal 2008, ma il propietario lo ha modificato consegnandolo e registrandolo solo nel 2013 con termine 4+4 quindi sarebbe scaduto ad ottobre 2021, ma hanno voluto terminarlo anticipatamente 6 mesi prima alla prima scadenza  poiche' diceva che doveva rsitrutturare il tetto, ma non ha presentato mai le prove (SCIA O DIA) .. pero' il giudice li ha dato ragione, ovvero avendomi mandato solo una lettera, per lui era piu che sufficiente

 

 inoltre pagavo una parte in nero (14k euro in totale dal 2008 al 2017) richiesta in via riconvenzionale ma in primo grado il giudice ha deciso di ignorare la mia richiesta e non dire nulla a riguardo condannandomi a rilasciare l immobile e pignorare la pensione di mio padre (locatore) per spese 

 

dopo emessa la sentenza, mi accingo a fare appello. Mi viene rigettato poiche il precetto non era arrivato e non potevo provare il periculum in mora, in seconda udienza per discutere tutte le idiozie fatte dal giudice , la corte decide di rigettare il mio appello, poiche afferma che non e' redatto bene.. 

 

Ho fatto visionare da 3 avvocati diversi e tutti dicono che era perfetto quello redatto dal mio avvocato.

 

5 anni in breve

Modificato da Lucas22

È una situazione davvero intricata e se penso a quanto vi è costato in spese legali,oltre al pignoramento della pensione,ci sarà stato senz'altro un motivo grave che vi ha impedito di trovare un 'altra casa in tutti questi anni . Fortunatamente adesso avete deciso di acquistare un immobile tutto vostro che presto sarà pronto e sia voi,sia il proprietario ,ritroverete la

 serenità .

Cierre2021 dice:

È una situazione davvero intricata e se penso a quanto vi è costato in spese legali,oltre al pignoramento della pensione,ci sarà stato senz'altro un motivo grave che vi ha impedito di trovare un 'altra casa in tutti questi anni . Fortunatamente adesso avete deciso di acquistare un immobile tutto vostro che presto sarà pronto e sia voi,sia il proprietario ,ritroverete la

 serenità .

diciamo che l 'impresa assunta per ristrutturare casa ci ha truffato per 36k euro ed ora dopo 2 anni si cerca di non andare per causa (ancora) e trovare un accordo alla bonaria perche' ad oggi non so dove altro andare.. 

 

Quello che mi fa rabbia e' che la giustizia se ne fotte della logica 

direi che quando viene l'uffciale giudiziario (e ti notificherà la data, non l'ora) potrai chiedergli di soprassedere impegnandoti ad andare definitivamente via entro 60gg.

Al primo accesso gli ufficiali giudiziari, purtroppo per i proprietari, non mettono nessuno alla porta

Ovviamente le mensilità dell'occupazione sono da pagare

 

 

Lucas22 dice:

dopo emessa la sentenza, mi accingo a fare appello. Mi viene rigettato poiche il precetto non era arrivato e non potevo provare il periculum in mora, in seconda udienza per discutere tutte le idiozie fatte dal giudice , la corte decide di rigettare il mio appello, poiche afferma che non e' redatto bene.. 

 

Ho fatto visionare da 3 avvocati diversi e tutti dicono che era perfetto quello redatto dal mio avvocato.

 

5 anni in breve

magari semplicemente avevi torto, e anche facendo un appello perfetto tecnicamente sempre torto resta.

Secondo me però fai un'analisi da non competente e mischi tante cose diverse.. 

 

Prendi atto che devi andare via, chiedi all'ufficiale ancora questi 60 gg che ti servono e fine.

 

Lucas22 dice:

 se lui non effettua una ristrutturazione dopo ho lasciato l immobile , pensi che possa agire contro di lui per abuso di disdetta?

evidentemente no, gli hai già fato causa, perso in primo grado e in appello..da quello che ho capito

Davvero vuoi buttare altri soldi e tempo?

 

a volte certi rapporti vanno terminati e fine.

Avrai già tutta la procedura di sfratto da pagare al tuo proprietario

SisterOfNight dice:

magari semplicemente avevi torto, e anche facendo un appello perfetto tecnicamente sempre torto resta.

Avvocato, io uso la logica. 

Il propietario mi vuole cacciare perche' deve fare ristrutturazione straordinaria, la legge prevede che devi presentare una documentazione tale da dimostrare che effettivamente devi fare dei lavori e che io sono da ostacolo e serve il mio rilascio, ma se in 5 anni non e' stato presentato nessun documento, vuol dire che l intenzione non e' seria e non valida, 

 

Inoltre perche' i canoni pagati i nero non mi sono stati presi in considerazione in primo grado? non mi hanno neanche detto ''rigettato'' ma mi hanno propio ignorato, inoltre il contratto partiva dal 2008 e non il 2013 quindi dovevavo pagare anche il ritardo, ma il giudice .. niente

 

Inoltre non si e' presentato nemmeno in mediazione obbligatoria, in quanto la sua presenza e' condizione di procedibilita' ma il giudice ha sorvolato, per' in mediazione si e' parlato di 5 mesi di morosita' non di occupazione senza titolo

 

il tutto spiegato in appello ma non e' stato accolto perche' ''non era fatto bene''

 

Mi creda quando dico che non ho torto.. ma ho ragione, eppure tanta... la Cassazione dira' la sua. 

 

Io se posso lo rovino, poiche' ha 7 case,  la filgia percepisce il reddito di cittadinanza, ha la casa sotto la mia, intestata a lei e la madre lo usa come b&b a nero.. quindi vede che genteaglia

 

 

Qui le cose sono marcie come la giustizia... .La Cassazione , mi dara' ragione perche la legge non e' stata applicata

 

 

SisterOfNight dice:

contento lei...

Avvocato, mi scusi ma non e' una questione di contento io contenti tutti.. 

 

poi essendo Lei un avvocato , mi sarei aspettato una risposta piu professionale a cio che ho descritto , in quanto ho esposto le incorrettezze della giustizia applicata. 

 

Quindi di buon grado, non mi dia risposte che si danno a persone imbecilli o ai bamibini. Se vuole argomentare  e' la benvenuta

Giusto per esser chiari, @SisterOfNight non ha certo bisogno del mio supporto...
 


 

Lucas22 dice:

Quello che mi fa rabbia e' che la giustizia se ne fotte della logica 

Lucas22 dice:

Quindi di buon grado, non mi dia risposte che si danno a persone imbecilli o ai bambini. 

Sono i tuoi assunti iniziali errati.

LOGICA non equivale a GIUSTIZIA.

LOGICA è spesso il sunto del comune senso popolare, purtroppo spesso privo di fondamento giuridico.
GIUSTIZIA è un ambito codificato e contestualizzato tramite apposite leggi di un determinato Stato; non è un caso che nei nostri tribunali si debba esser rappresentati da un legale perchè ci sono forme e riti da rispettare affinchè il procedimento risulti dotatato di valenza e validità nei confronti di tutti.

Mai come in questo momento risulta fin troppo semplice dimostrare quanto il concetto di GIUSTIZIA sia comunque sempre molto relativo: da italiani ci rifacciamo al sistema giuridico italiano com'è giusto che sia, ma per risolvere i tuoi problemi e se abitassimo in un uno stato islamico estremamente conservatore ci dovremmo invece riferire alle regole dettate dalla Shari'a.
Sei in Italia: pertanto devi farti bastare la giustizia italiana, oppure rinunci di avvalertene.

albano59 dice:

Giusto per esser chiari, @SisterOfNight non ha certo bisogno del mio supporto...
 


 

Sono i tuoi assunti iniziali errati.

LOGICA non equivale a GIUSTIZIA.

LOGICA è spesso il sunto del comune senso popolare, purtroppo spesso privo di fondamento giuridico.
GIUSTIZIA è un ambito codificato e contestualizzato tramite apposite leggi di un determinato Stato; non è un caso che nei nostri tribunali si debba esser rappresentati da un legale perchè ci sono forme e riti da rispettare affinchè il procedimento risulti dotatato di valenza e validità nei confronti di tutti.

Mai come in questo momento risulta fin troppo semplice dimostrare quanto il concetto di GIUSTIZIA sia comunque sempre molto relativo: da italiani ci rifacciamo al sistema giuridico italiano com'è giusto che sia, ma per risolvere i tuoi problemi e se abitassimo in un uno stato islamico estremamente conservatore ci dovremmo invece riferire alle regole dettate dalla Shari'a.
Sei in Italia: pertanto devi farti bastare la giustizia italiana, oppure rinunci di avvalertene.

Allora mi spieghi: Se la LEGGE prevede che la disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc 

 

Il locatore deve precisare la data di rilascio dell’immobile e soprattutto il motivo del diniego in maniera dettagliata e non generica: ad esempio, se il diniego di rinnovazione del contratto è determinato da una ristrutturazione dell’immobile, deve essere necessario indicare con precisione i lavori da realizzare, gli estremi dell’autorizzazione edilizia. In caso di mancata attuazione di quanto indicato nella comunicazione di disdetta, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato

 

Quindi se la GIUSTIZIA e la LEGGE dicono quanto sopra, perche' colui che la deve applicare.. mi ignora e mi da' torto senza una vlida ragione?

Non conosco il tuo personale carteggio.

Ma se ti è stata comunicata la disdetta alla prima scadenza contrattuale, il locatore ha assolto all'obbligo di legge.
La stessa legge dice che poi il locatore cade in difetto se entro i 12 mesi successivi alla data disdetta non provvederà a quanto comunicato nella disdetta. ovvero starà a te controllare nei 12 mesi successivi alla disdetta ed al contestuale rilascio immobile, controllare che il locatore adempia a quanto comunicato. Se non lo farà sarà tuo diritto rivalerti nelle forme previste dalla legge.

Al momento attuale tu devi rilasciare l'immobile; anche un giudice si è già espresso in tal senso.
Al momento attuale il tuo diritto di rivalsa è intonso ma solo potenziale; certo che se non rilasci l'immobile tale diritto di rivalsa a te riconosciuto non potrà mai esser esercitato perchè non si può verificare se il locatore adempirà o meno a quanto da lui asserito nella sua disdetta della locazione.

 

albano59 dice:

Ma se ti è stata comunicata la disdetta alla prima scadenza contrattuale, il locatore ha assolto all'obbligo di legge.

Si, la raccomandata e' pervenuta, ma non con la documentazione richiesta per assolvere quel tipo di motivo da lui richiesto, quindi ha adempiuto alla clasuola di inviarmi la raccomandat 6 mesi prima della scadenza, ma non ha soddisfato i requisiti che per legge sono richiesti per ritenere fondata le sue motiviazioni

 

albano59 dice:

Al momento attuale tu devi rilasciare l'immobile;

infatti non ho intenzione di ostacolare la legge in tal senso, in quando ho la mia casa che deve essere solo ultimata, 

 

La mia e' solo una questione che la LEGGE/GIUDICE mi ha ignorato completamente, tralasciando TUTTO

Perdonami... ma pretendevi che il locatore ti trasmettesse copia di una SCIA ???

Solo un pazzo lo avrebbe fatto. A parte che una SCIA costa, ma ha anche delle scadenze a cui attenersi; tu dove avresti abitato quando l'appartamento sarebbe stato sconquassato ?!

La SCIA la si presenta al Comune quando si ha la certezza della disponibilità dell'immobile; non prima.

Lucas22 dice:

Si, la raccomandata e' pervenuta, ma non con la documentazione richiesta per assolvere quel tipo di motivo da lui richiesto, quindi ha adempiuto alla clasuola di inviarmi la raccomandat 6 mesi prima della scadenza, ma non ha soddisfato i requisiti che per legge sono richiesti per ritenere fondata le sue motiviazioni

 

infatti non ho intenzione di ostacolare la legge in tal senso, in quando ho la mia casa che deve essere solo ultimata, 

 

La mia e' solo una questione che la LEGGE/GIUDICE mi ha ignorato completamente, tralasciando TUTTO

Adesso vedi il proprietario ogni giorno e per forza ti logori pensando ai torti subiti,ma una volta che ti sarai trasferito non te ne importerà più nulla e ti dispiacerà di aver buttato un sacco di soldi in carte legali anziché utilizzarli per te stesso.

 

  • Mi piace 1
albano59 dice:

Perdonami... ma pretendevi che il locatore ti trasmettesse copia di una SCIA ???

Solo un pazzo lo avrebbe fatto. A parte che una SCIA costa, ma ha anche delle scadenze a cui attenersi; tu dove avresti abitato quando l'appartamento sarebbe stato sconquassato ?!

La SCIA la si presenta al Comune quando si ha la certezza della disponibilità dell'immobile; non prima.

e no caro mio non doveva darla a me, una manutenzione straordinaria richiede per forza una documentazione rilasciata dal comune che doveva essere presentata in tribunale, non a me, quando noi avevamo detto che non vi era nessuna traccia di questa.  anche perche le manutenzioni straordinarie richiedono il rilascio del conduttore altrimenti sarebbe di intralcio...

 

Quindi quello che lui ha fatto e' una pretesto, una scusa per facilitare lo sfratto. 

 

''che succede se l’inquilino, nonostante la comunicazione del locatore di diniego di rinnovo dell’affitto per necessità di ristrutturazione, non lascia spontaneamente l’appartamento? Il locatore lo può sfrattare. Ma è necessario che quest’ultimo, nel giudizio in tribunale di convalida dello sfratto – produca la denuncia di inizio attività (Dia) o il permesso di costruire, volti a provare che sull’immobile bisogna procedere ai lavori o che l’appartamento è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e che la permanenza dell’inquilino è di ostacolo ai lavori di ristrutturazione''

https://www.laleggepertutti.it/137828_posso-sfrattare-linquilino-se-devo-ristrutturare-casa

P.S io ho anche una perizia del comune che affermava che l 'immobile non aveva nessun tipo di problema

Cierre2021 dice:

Adesso vedi il proprietario ogni giorno e per forza ti logori pensando ai torti subiti,ma una volta che ti sarai trasferito non te ne importerà più nulla e ti dispiacerà di aver buttato un sacco di soldi in carte legali anziché utilizzarli per te stesso.

Si fidi, non mi daro' pace finche' non ottengo giustizia per i torti subiti in virtu' degli e(o)rrori commessi in primo e secondo grado

Modificato da Lucas22
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