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Fabrizietto

Sfratto ed oneri di registro

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Ciao a tutti,
sono prorietario di un immobile affittato nel febbraio 2016, con contratto registrato nella ADE di Velletri. La mia inquilina non mi ha mai pagato. Ho intentato causa di sfratto per morosità e, nel mese di settembre 2017, ho ottenuta la convalida relativa da parte del Giudice.

 

Nel 2018, l'ADE di Velletri mi invia un accertamento per la mancata corresponsaione della tassa di registro annualità successive, relativa all'anno 2017.

Chiamo Velletri e parlo con il responsabile, spiegando che l'immobile era già da prima sotto sfratto e, in replica, l'Ufficio mi chiede l'incartamento dello sfratto, che invio prontamente.
Dopo pochi giorni, l'ADE di Velletri mi comunica, a mezzo e-mail, che la mia istanza è rigettata in quanto l'ordinanza di rilascio dell'immobile è datata settembre 2017, mentre la scadenza del pagamento della annualità (il 2% su canone annuo) era scaduta a marzo 2017.

 

Richiamo il responsabile e gli dico che non sono responsabile dei ritardi con cui i giudici emettono le ordinanze di rilascio a seguito di sfratti e che, notoriamente, sono abbastanza lunghe.
Mi si replica che esisterebbe "giurisprudenza consolidata" che mi obbligherebbe all'adempimento a prescindere dalle lungaggini. Chiedo di circostanziare tale normativa, ma il responsabile non è in grado. A quel punto, invio all'ADE di Velletri una Raccomandata a.r. con cui ribadisco tale mia posizione, esortando l'Ufficio ad un celere riscontro, che non è mai pervenuto.

 

Nel 2018, sempre l'ADE di Velletri mi invia un altro accertamento per l'annualità di registro per il 2018. Di nuovo li chiamo, ma questa volta riesco, in autotutela, a farmi annullare l'accertamento stesso, previa corresponsione dei 67 Euro di tassa di risoluzione anticipata (che mio avviso nemmeno dovevo). Ergo, ho pagato 67 Euro, a fronte dei quasi 300 inizialmente richiestimi e ho il loro riscontro di annullamento.

 

Purtroppo non è finita.
Pochissimi giorni fa, sempre l'ADE di Velletri, mi manda una cartella per quasi 300 Euro, motivata dal mancato pagamento della tassa di registro del 2017 (quella di cui sopra e per cui gli avevo già inviato una Raccomandata a.r.rimasta inevasa).

Quel che vorrei capire e vi ringrazio della pazienza nell'avermi eventualmente letto fin qui, è se il Locatore è tenuto a pagare la tassa di registro annualità successive pur non percependo alcun affitto, a fronte di una convalida di sfratto ovviamente successiva al momento in cui la morosità di consolida e lo sfratto è intimato.

 

La convalida non è il documento che dimostra l'effettiva esistenza della morosità, esentando il Locatore dalle tasse di registro dal momento in cui la stessa pratica è stata avviata e, quindi, retroattivamente rispetto alla convalida di rilascio medesima?

 

Grazie

 

Fabrizio

Temo che abbia ragione l'ufficio, esiste una sentenza (Commiss. Trib. Prov. Lombardia Bergamo Sez. IV, Sent., 02-05-2017, n. 262) che pero' non sono riuscita a recuperare, per cui non è sufficiente che sia emessa la convalida dello sfratto, ma è necessario che abbia data antecedente al momento del pagamento della tassa di registro.

Del resto, gli atti hanno efficacia dalla data in cui vengono emessi, o depositati, o registrati, salvo che non prevedano specificatamente la retroattività.

In sostanza, si è interrotto il contratto di affitto nel momento in cui il giudice ha convalidato lo sfratto, cioè dopo la data in cui avresti dovuto corrispondere la tassa di registro per annualità successive

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Fabrizietto dice:

Pochissimi giorni fa, sempre l'ADE di Velletri, mi manda una cartella per quasi 300 Euro, motivata dal mancato pagamento della tassa di registro del 2017

AdE è nel giusto relativamente a quanto contesta sull'anno 2017.
Convalida sfratto solo nel settembre 2017, mentre tu già a marzo 2017 avresti dovuto adempiere al versamento delle imposte di registro per la nuova annualità di locazione.
All'epoca e senza convalida dello sfratto, erano dovute tanto le imposte di registro che la corrispondente tassazione IRPEF pur non avendo percepito il reddito fondiario derivante dalla quella locazione.

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Danielabi dice:

Temo che abbia ragione l'ufficio, esiste una sentenza (Commiss. Trib. Prov. Lombardia Bergamo Sez. IV, Sent., 02-05-2017, n. 262) che pero' non sono riuscita a recuperare, per cui non è sufficiente che sia emessa la convalida dello sfratto, ma è necessario che abbia data antecedente al momento del pagamento della tassa di registro.

Del resto, gli atti hanno efficacia dalla data in cui vengono emessi, o depositati, o registrati, salvo che non prevedano specificatamente la retroattività.

In sostanza, si è interrotto il contratto di affitto nel momento in cui il giudice ha convalidato lo sfratto, cioè dopo la data in cui avresti dovuto corrispondere la tassa di registro per annualità successive

Grazie per la replica. Avevo letto precedentemente di quella sentenza, ma ritengo non esista. Ho fatto indagini approfondite grazie a motori di ricerca professionali e niente di niente. La sentenza più vicina, in ordine di tempo, della Direzione Provinciale di Bergamo, è datata 5 maggio 2017 e riguarda un altro argomento.

albano59 dice:

AdE è nel giusto relativamente a quanto contesta sull'anno 2017.
Convalida sfratto solo nel settembre 2017, mentre tu già a marzo 2017 avresti dovuto adempiere al versamento delle imposte di registro per la nuova annualità di locazione.
All'epoca e senza convalida dello sfratto, erano dovute tanto le imposte di registro che la corrispondente tassazione IRPEF pur non avendo percepito il reddito fondiario derivante dalla quella locazione.

Grazie per la replica. Il tuo punto di vista è il medesimo dell'ADE di Velletri. Tuttavia, nel massimo rispetto, vorrei capire se, in luogo della percezione individuale e relativo parere, esista anche giurisprudenza ad hoc. Una Circolare ministeriale del 1986, ad esempio, smentisce in toto questa impostazione, ma sono passati 35 anni ! Inoltre, nella eventualità, pur essendo io in difetto per i motivi da te esplicitati, la convalida postuma non mi darebbe forse facoltà di maturare e richiedere un credito d'imposta alla stessa ADE ?  Non dovrebbe essere marginale come, la mancata disponibilità dei redditi da locazione, non maturi certo con la convalida di rilascio provvisoria da parte del giudice. Di contro, quest'ultima, dovrebbe avvalorare l'avvenuto sfratto e l'impossibilità della ricomposizione bonaria della lite.  Ergo, io Locatore ti pago una tassa di registro su un reddito inesistente ma, a formale dimostrazione avvenuta dello sfratto, tu Fisco mi restituisci il tutto. 

O no ?

Modificato da Fabrizietto
Fabrizietto dice:

ritengo non esista

Al di là della eventuale sentenza, il punto è che per non pagare la tassa di registro è necessario che il contratto di affitto sia risolto. In caso di sfratto la data di risoluzione del contratto di locazione coincide con quella in cui il Giudice ha convalidato lo sfratto, in forza del fatto che il provvedimento giudiziale è una dichiarazione di risoluzione del rapporto. Sino a quella data il contratto è in essere, tanto è che il moroso potrebbe saldare tutto il debito e così rimanere nella titolarità del contratto, continuando a godere dell'appartamento. Il presupposto della tassa di registro è, appunto, la registrazione presso i pubblici uffici di un contratto, sino a che il contratto è in essere, la tassa è dovuta. Ed è anche dovuta per estinguere il contratto, indipendentemente dalla causa di estinzione.

Non devi confondere la tassa di registro, che ha proprie regole, con l'irpef, che ha altre regole.

Per quanto riguarda l'irpef, avendo concluso l'iter dello sfratto, puoi riliquidare le dichiarazioni relative agli anni in cui non hai percepito il canone; la differenza dell'irpef ricalcolata corrisponde ad un credito di imposta che potrai utilizzare in sede di denuncia dei redditi, per compensare il pagamento delle imposte dovute.

 

 

Danielabi dice:

Al di là della eventuale sentenza, il punto è che per non pagare la tassa di registro è necessario che il contratto di affitto sia risolto. In caso di sfratto la data di risoluzione del contratto di locazione coincide con quella in cui il Giudice ha convalidato lo sfratto, in forza del fatto che il provvedimento giudiziale è una dichiarazione di risoluzione del rapporto. Sino a quella data il contratto è in essere, tanto è che il moroso potrebbe saldare tutto il debito e così rimanere nella titolarità del contratto, continuando a godere dell'appartamento. Il presupposto della tassa di registro è, appunto, la registrazione presso i pubblici uffici di un contratto, sino a che il contratto è in essere, la tassa è dovuta. Ed è anche dovuta per estinguere il contratto, indipendentemente dalla causa di estinzione.

Non devi confondere la tassa di registro, che ha proprie regole, con l'irpef, che ha altre regole.

Per quanto riguarda l'irpef, avendo concluso l'iter dello sfratto, puoi riliquidare le dichiarazioni relative agli anni in cui non hai percepito il canone; la differenza dell'irpef ricalcolata corrisponde ad un credito di imposta che potrai utilizzare in sede di denuncia dei redditi, per compensare il pagamento delle imposte dovute.

 

 

Di nuovo grazie per la tua attenzione. Quanto scrivi, è esattamente quanto avevo riscontrato su altri siti. Il problema è che sono delle opinioni ed io spererei di trovare riscontri giurisprudenziali. Non confondo la tassa di registro con l'IRPEF, ma, come giustamente hai scritto, la convalida è pretesa (peraltro DA ALCUNI UFFICI e non da altri) quale comprova della non ricomposizione bonaria della vertenza. Il Fisco, sostanzialmente, vuole il versamento della tassa di registro non quale obbligo nonostante lo sfratto, ma quale obbligo in attesa di convalida dello sfratto. Una volta convalidato, cosa farà il Fisco ? Si terrà i soldi ?  Ecco, vorrei davvero confrontarmi con chi ha avuto tale problema e capire, al di là delle singole rispettabilissime opinioni, se esista o meno uno straccio di pezza d'appoggio giuridica, onde valutare l'operato dell'ADE.

Se dovessi accennare alle volte che, negli anni, il Fisco ha tentato di ottenere da me e dalla mia famiglia denaro non dovuto, potrei scrivere un manuale. Almeno sette volte su dieci mi sono fatto annullare gli atti pervenutimi ed il comportamento che ho riscontrato nei miei interlocutori è stato, spesso e volentieri, per usare un eufemismo, davvero poco professionale.

In realtà non sono opinioni, ma il sunto di diverse norme da applicare.

Dovresti consultare il testo della tassa di registro (DPR 131/1986), per verificare quale sia il termine di riferimento per l'imposizione della tassa;

nel tuo caso la discriminante è data dall'emissione della convalida di sfratto, che, di fatto, rappresenta il momento interruttivo del contratto; a tal proposito puoi consultare l'art. 658 del c.p.c. (ti allego la pagina del Brocardi, dove puoi considerare anche i commenti e gli arresti giurisprudenziali)

 

Solo sommando questi due punti, a mio parere, ti renderai conto che AdE ha ragione, per quanto riguarda l'anno 2017.

Pero', se vuoi analisi piu' approfondite, temo che non ti resti che un avvocato tributarista. 🙂

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Danielabi dice:

In realtà non sono opinioni, ma il sunto di diverse norme da applicare.

Dovresti consultare il testo della tassa di registro (DPR 131/1986), per verificare quale sia il termine di riferimento per l'imposizione della tassa;

nel tuo caso la discriminante è data dall'emissione della convalida di sfratto, che, di fatto, rappresenta il momento interruttivo del contratto; a tal proposito puoi consultare l'art. 658 del c.p.c. (ti allego la pagina del Brocardi, dove puoi considerare anche i commenti e gli arresti giurisprudenziali)

 

Solo sommando questi due punti, a mio parere, ti renderai conto che AdE ha ragione, per quanto riguarda l'anno 2017.

Pero', se vuoi analisi piu' approfondite, temo che non ti resti che un avvocato tributarista. 🙂

In effetti, una delle sentenze da te citate andrebbe a mio favore, come anche una Circolare ministeriale del 1986.  Altre sentenze  farebbero (condizionale d'obbligo, visto trattano temi completamente diversi) pensare il contrario.

Tuttavia mi hai fatto venire in mente un'altra potenziale impostazione.

Se vero è che l'ADE, per i motivi da te ipotizzati, avesse ragione nel richiedermi gli oneri di registro, in quanto è solo la convalida di sfratto a determinare la cessazione degli stessi, ne conseguirebbe il seguente ragionamento:

 

l'ADE mi ha chiesto il pagamento della Tassa di registro per l'annualità 2017, che scadeva a marzo 2017.

La Convalida dello sfratto, trasmessa all'ADE nell'ottobre 2018, è datata settembre 2017.

L'Ade mi chiede la tassa di registro per tutto il 2017 e, dunque, anche per il semestre posteriore alla Convalida di cui sopra e che la stessa Agenzia conosceva bene (mi ha annullato analogo atto inviatomi sei mesi dopo, specificando proprio la data di convalida dello sfratto nell'accoglimento della mia istanza).

 

Ergo, l'atto notificatomi è imperfetto e, dunque, illegittimo. Altrimenti verrebbe meno l'impianto per cui, sempre eventualmente, l'ADE consideri la Convalida di sfratto l'elemento ultimo e definitivo in ottica cessazione della locazione e di ogni suo conseguente reddito e/o onere.

 

Direi che il confronto è sempre un'ottima cosa ... Grazie !!!!

La tassa di registro è una percentuale calcolata sul canone, non è frazionabile, tanto è che se la risoluzione del contratto avviene, per qualsiasi motivo, durante l'anno non viene rimborsata, anzi...devi pagare anche per la risoluzione.

Pertanto, cio' che ti è stato chiesto è quanto dovuto.

Mi aggancio a questa discussione per un problema analogo ma leggermente differente :

- tassa di registro da pagare a maggio 2021 data da cui decorre l'annualita' di un contrtto di locazione commerciale

- febbraio 2021 notifico ingiunzione di pagamento causa morosita' evidenziando di volermi avvalere della clausola di risoluzione espressa sottoscritta in contatto ed attivo causa di sfratto per morosita'

- maggio 2021 pago l'imposta di registro

- luglio 2021 il giudice emette sentenza di sfratto con ingiunzione di rilascio dell'immobile locato

 

avendo risolto a febbraio il contratto e con la successiva convalida di sfratto posso ottenere il rimborso della tassa di registro pagata ?

 

happysmileone dice:

avendo risolto a febbraio il contratto e con la successiva convalida di sfratto posso ottenere il rimborso della tassa di registro pagata ?

 

Se la clausola è giuridicamente valida ed hai comunicato ad AdE la risoluzione del contratto prima di maggio 2021, puoi chiedere il rimborso; se non hai comunicato la risoluzione del contratto, no.

happysmileone dice:
happysmileone dice:

Mi aggancio a questa discussione per un problema analogo ma leggermente differente :

- tassa di registro da pagare a maggio 2021 data da cui decorre l'annualita' di un contrtto di locazione commerciale

- febbraio 2021 notifico ingiunzione di pagamento causa morosita' evidenziando di volermi avvalere della clausola di risoluzione espressa sottoscritta in contatto ed attivo causa di sfratto per morosita'

- maggio 2021 pago l'imposta di registro

- luglio 2021 il giudice emette sentenza di sfratto con ingiunzione di rilascio dell'immobile locato

 

avendo risolto a febbraio il contratto e con la successiva convalida di sfratto posso ottenere il rimborso della tassa di registro pagata ?

 

Certo che si ! 

Fai istanza e chiedi la restituzione del dovuto.  Qui nessuno, ovviamente, ha la verità in tasca e se fai ricerche ad hoc troverai di tutto e di più. Purtroppo tra Circolari, Decreti e qualche precedente giuridico, quasi sempre fuori contesto, orientarsi è assai difficile. Una bella PEC non costa niente e può darti una bella soddisfazione.

Forza !

Danielabi dice:

La tassa di registro è una percentuale calcolata sul canone, non è frazionabile, tanto è che se la risoluzione del contratto avviene, per qualsiasi motivo, durante l'anno non riene rimborsata, anzi...devi pagare anche per la risoluzione.

Pertanto, cio' che ti è stato chiesto è quanto dovuto.

Ok ed io sostengo sia frazionabile.  Tanto ho capito la non esistenza di normativa ad hoc.  Intanto presentiamo l'istanza e speriamo bene ...

Fabrizietto dice:

l'ADE mi ha chiesto il pagamento della Tassa di registro per l'annualità 2017, che scadeva a marzo 2017.

La Convalida dello sfratto, trasmessa all'ADE nell'ottobre 2018, è datata settembre 2017.

L'Ade mi chiede la tassa di registro per tutto il 2017 e, dunque, anche per il semestre posteriore alla Convalida di cui sopra e che la stessa Agenzia conosceva bene (mi ha annullato analogo atto inviatomi sei mesi dopo, specificando proprio la data di convalida dello sfratto nell'accoglimento della mia istanza).

Ergo, l'atto notificatomi è imperfetto e, dunque, illegittimo.

Fabrizietto dice:

Nel 2018, sempre l'ADE di Velletri mi invia un altro accertamento per l'annualità di registro per il 2018. Di nuovo li chiamo, ma questa volta riesco, in autotutela, a farmi annullare l'accertamento stesso,

A conferma che quando vogliono, sanno esser meno tontoloni di quel che vogliano far apparire.

L'accertamento 2018 ti è stato cancellato perchè tu gli hai rinfrescato la memoria (l'autotutela non era per te, ma per loro!): gli hai ricordato di aver già presentato la convalida di sfratto datata settembre 2017 per cui a marzo 2018 nulla era dovuto per imposte di registro su una locazione che era già cessata precedentemente a marzo 2018.
per le imposte di registro marzo 2017 invece dovrai versarle come conteggiate da AdE oppure ti imbarchi in un ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale; personalmente te lo sconsiglio vivamente perchè la tua sconfitta sarà più che certa. Paga e passa oltre, perchè le imposte di registro sulle locazioni non sono frazionabili.

Fabrizietto dice:

io sostengo sia frazionabile

Non si tratta di "sostenere", ma di applicare la normativa, che esiste ed è il dpr 131/86, come già indicato in precedenza.

L'art. 17, terzo comma, così dispone:

 

3. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno

 

Come vedi cio' che ho esposto al post #10 non è una mia opinione, ma una disposizione di legge.

L'unico rimborso possibile è quando si versa la tassa di registro in unica soluzione all'atto della registrazione per tutte le annualità: in caso di disdetta anticipata del contratto si puo' chiedere il rimborso delle annualità non dovute, sottolineo annualità, perchè "frazione d'anno" non è previsto dalla norma.

Ovviamente fai cio' che ritieni meglio, ma temo che dovrai pagare la cartella esattoriale.

Danielabi dice:

Non si tratta di "sostenere", ma di applicare la normativa, che esiste ed è il dpr 131/86, come già indicato in precedenza.

L'art. 17, terzo comma, così dispone:

 

3. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno

 

Come vedi cio' che ho esposto al post #10 non è una mia opinione, ma una disposizione di legge.

L'unico rimborso possibile è quando si versa la tassa di registro in unica soluzione all'atto della registrazione per tutte le annualità: in caso di disdetta anticipata del contratto si puo' chiedere il rimborso delle annualità non dovute, sottolineo annualità, perchè "frazione d'anno" non è previsto dalla norma.

Ovviamente fai cio' che ritieni meglio, ma temo che dovrai pagare la cartella esattoriale.

L'articolo, regola un contesto di carattere generale. Dove leggi che non è frazionabile? Dove leggi che non è soggetta, la tassa di registro, a compensazione nel caso di corresponsione in contesto di sfratto, corroborato da ordinanza di rilascio giudiziale? Interpretare va bene e, ogni tanto, ci si azzecca anche, però non siamo certo noi, i legislatori ...

albano59 dice:

A conferma che quando vogliono, sanno esser meno tontoloni di quel che vogliano far apparire.

L'accertamento 2018 ti è stato cancellato perchè tu gli hai rinfrescato la memoria (l'autotutela non era per te, ma per loro!): gli hai ricordato di aver già presentato la convalida di sfratto datata settembre 2017 per cui a marzo 2018 nulla era dovuto per imposte di registro su una locazione che era già cessata precedentemente a marzo 2018.
per le imposte di registro marzo 2017 invece dovrai versarle come conteggiate da AdE oppure ti imbarchi in un ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale; personalmente te lo sconsiglio vivamente perchè la tua sconfitta sarà più che certa. Paga e passa oltre, perchè le imposte di registro sulle locazioni non sono frazionabili.

Ricorso certamente no, ma una bella PEC con oggetto l' istanza di annullamento gliela invio certamente. Hai visto mai?  Proprio oggi, una mia amica avvocato, si è vista accogliere una medesima istanza, a seguito della tassazione, da parte della locale ADE di Tivoli (se non erro), sui canoni di locazione mai percepiti dalla madre (immobile sotto sfratto per morosità). Avesse dato retta agli orientamenti giurisprudenziali in materia, ovviamente anch'essi assai poco uniformi, avrebbe dovuto presentare istanza per maturare un credito d'imposta retroattivo alla convalida di rilascio dell'immobile. Invece, l'Ufficio, gli ha annullato in toto l'avviso della liquidazione dell'imposta. Non sto qui a riassumere, per non tediare chicchessia, come direbbe Totò, gli avvisi/cartelle a me e a mia madre recapitatici e palesemente errati, negli ultimi 15/20 anni e non siamo certo parenti di Berlusconi o Briatore. Potrei scriverci un libro. In alcuni casi, per togliermeli dai piedi, sono arrivato ad inviare missive direttamente al responsabile del procedimento, arrivando a diffidarlo dall'interagire nuovamente per non essere denunciato per estorsione. Questo è il motivo per cui mi confronto sempre su riferimenti giurisprudenziali consolidati e mi fido poco di tutto il resto (percezioni mie comprese). Un abbraccio.

Fabrizietto dice:

Dove leggi che non è frazionabile?

Nella frase che ti ho sottolineato dell'articolo di legge: cita una imposta annuale da calcolare sull'imponibile.

Le eccezioni, cioè la possibilità di rimborso, sono citate sempre nell'art. 17, e riguardano solo i pagamenti in unica soluzione di tutte le annualità.

Nella legge che regola l'imposta di registro non è contemplata la possibilità di frazionare, non trovi scritto che l'imposta sia in proporzione o relazione ai mesi di affitto dell'anno: è una sorta di obolo da pagare alla e per la registrazione.

Se la norma prevede solo una soluzione di pagamento, nessuno, giudici compresi, possono interpretare così tanto la legge da stravolgerla, e quindi permettere il frazionamento.

Il caso di sfratto, per gli effetti sul contratto di affitto, è lo stesso di una disdetta anticipata: se il termine anticipato del contratto è prima della data di scadenza non paghi l'annualità successiva (peraltro già il termine è eloquente), altrimenti la paghi, anche se l'anno non arriverà a compimento.

In ogni caso, senz'altro non riusciro' a convicerti, avrei pero' l'ardire di chiederti di farci sapere quale sarà il risultato della tua legittima opposizione, ti va? 🙂

 

Fabrizietto dice:

Ricorso certamente no, ma una bella PEC con oggetto l' istanza di annullamento gliela invio certamente.

Ed allora siamo in due molto curiosi di conoscere l'epilogo sull'annualità 2017. .
Sempre se ti va di farcelo sapere 😏

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