#1 Inviato 28 Agosto, 2015 Buongiorno, uno degli appartamenti condominiali situato all'ultimo piano è gravato dall'esistenza di una servitù che dovrebbe consentire agli altri condomini l'accesso al sottotetto condominiale. Ora nel regolamento contrattuale e nello stesso rogito relativo all'appartamento in questione si dichiara che l'appartamento e' soggetto a servitù per i soli casi di manutenzione dell'edificio e manutenzione degli impianti comuni. Ora volevo sapere se nei suddetti casi il proprietario dell'appartamento gravato dalla servitù era, con il dovuto preavviso, obbligato a fare accedere anche i condomini o se poteva limitarsi a fare accedere esclusivamente i tecnici affinché gli stessi effettuino le manutenzioni necessarie alla cosa comune. Grazie
#3 Inviato 31 Agosto, 2015 .....si dichiara che l'appartamento e' soggetto a servitù per i soli casi di manutenzione dell'edificio e manutenzione degli impianti comuni....L'hai detto tu stesso. Avresti il dovere di lasciar transitare solo i tecnici che devono accedere a impianti comuni o professionisti che dovessero intervenire per manutenzione al tetto. Se però il tetto fosse accessibile solamente dal sottotetto (tramite botola o altra apertura), non potrai rifiutarti di far accedere anche un condómino che avesse un impianto personale sul tetto stesso (ad esempio un radioamatore). (Cassazione)
#4 Inviato 1 Settembre, 2015 Intanto ti ringrazio. Comunque si, il tetto è accessibile esclusivamente dal mio appartamento tramite botola ma, nonostante il sottotetto sia esplicitamente proprietà comune, non vi sono impianti privati e l'unico impianto comune è costituito dall'antenna per la televisione. Ora, per la manutenzione dell'antenna comune devono/possono passare dal sottotetto o si può valutare il passaggio all'esterno tramite cestello ? E' possibile che qualche condomino decida di istallare nel sottotetto un impianto privato? nel caso in cui si potesse che consenso dovrebbe avere per essere legittimato? Grazie ancora in anticipo
#5 Inviato 1 Settembre, 2015 Se il sottotetto è comune, in base all'art. 1102, chiunque può utilizzarlo. La tua richiesta del "cestello" non potrebbe essere accolta perché "troppo" onerosa rispetto alla mancanza di costi del passaggio previsto dal costruttore nella tua unità immobiliare e visto il limitatissimo disagio che ciò comporterebbe.
#6 Inviato 1 Settembre, 2015 Il sottotetto e' come da rogito comune a tutti i condomini quindi, in base all'art. 1102, chiunque puo' utilizzarlo. Ricordando che l'accesso al sottotetto avviene esclusivamente attraverso una botola collocata nel mio appartamento poniamo che uno degli altri condomini decida di utilizzarne una porzione come ripostiglio piuttosto che come stenditoio. In questa situazione abbiamo da un lato l'articolo 1102 che prevede che tutti i condomini possano disporre della cosa comune e dall'altro abbiamo un regolamento condominiale di natura contrattuale e un rogito che dichiarano che l'accesso al sottotetto comune deve avvenire esclusivamente per la manutenzione del tetto o di eventuali impianti comuni .. Come comportarsi quindi? grazie di nuovo
#8 Inviato 3 Settembre, 2015 Il sottotetto e' come da rogito comune a tutti i condomini quindi, in base all'art. 1102, chiunque puo' utilizzarlo. Ricordando che l'accesso al sottotetto avviene esclusivamente attraverso una botola collocata nel mio appartamento poniamo che uno degli altri condomini decida di utilizzarne una porzione come ripostiglio piuttosto che come stenditoio. In questa situazione abbiamo da un lato l'articolo 1102 che prevede che tutti i condomini possano disporre della cosa comune e dall'altro abbiamo un regolamento condominiale di natura contrattuale e un rogito che dichiarano che l'accesso al sottotetto comune deve avvenire esclusivamente per la manutenzione del tetto o di eventuali impianti comuni .. Come comportarsi quindi? grazie di nuovo
#9 Inviato 3 Settembre, 2015 ... nello stesso rogito relativo all'appartamento in questione si dichiara che l'appartamento e' soggetto a servitù per i soli casi di manutenzione dell'edificio e manutenzione degli impianti comuni.Se così è scritto, così deve essere fatto e concesso, ovvero la servitù è ben stabilita per i soli casi di manutenzione degli impianti comuni. In questa situazione abbiamo da un lato l'articolo 1102 che prevede che tutti i condomini possano disporre della cosa comune e dall'altro abbiamo un regolamento condominiale di natura contrattuale e un rogito che dichiarano che l'accesso al sottotetto comune deve avvenire esclusivamente per la manutenzione del tetto o di eventuali impianti comuni ..Come comportarsi quindi? grazie di nuovo Se il Regolamento è Contrattuale, ribadisco il concetto precedente, il passaggio vale soltanto per quanto stabilito contrattualmente
#10 Inviato 3 Settembre, 2015 Approfitto della vostra competenza e disponibilità per un ultimo quesito e poi tolgo il disturbo. Per quanto riguarda il regolamento contrattuale c'e' una data di scadenza? Mi spiego meglio.. il regolamento è stato firmato all'unanimità circa 60/70 anni fa dai proprietari dell'epoca e non sempre è stato incluso nei singoli rogiti di vendita .. E' comunque valido? Nel caso in cui il suddetto regolamento non avesse per qualche ragione più validità è comunque sufficiente (al fine di inibire l'istallazione di impianti privati e l'accesso dei singoli condomini al sottotetto) il fatto che nel rogito dell'appartamento caratterizzato dalla presenza della botola che conduce al sottotetto ci sia scritto espressamente che la servitù è concessa esclusivamente per la manutenzione del tetto e dei soli impianti comuni da parte dei tecnici incaricati? Il chiarimento circa le incombenze legate a questa servitù devono essere riportate su tutti i rogiti degli appartamenti in questione o è sufficiente che vengano esplicitate nel rogito del solo appartamento sottoposto a servitù? grazie ancora a chiunque abbia voglia e tempo di rispondere ..
#11 Inviato 3 Settembre, 2015 Il Regolamento Contrattuale non ha alcuna scadenza, e se non è stato allegato ad alcuni rogiti chi ha acquistato deve prendersela con il Notaio e con chi ha venduto per non aver fatto presente questo vincolo, tra l'altro quasi di sicuro il RdC Contrattuale è stato trascritto e registrato ai Pubblici Registri (ora AdE) Ma per chiarire meglio il concetto c'è questa sentenza; In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'’art. 1117 cod. civ. [dalla modifica del 18.06.2013 è nominato al punto 2. stesso articolo - n.d.r.] tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’'appartamento dell'’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764)
#12 Inviato 3 Settembre, 2015 x chiarirmi le idee e per riassumere: Nei rogiti e nel regolamento contrattuale il sottotetto viene dichiarato parte comune. Avendo come unico accesso una botola collocata all'interno di un appartamento privato a questo spazio comune (per regolamento e rogito) si puo' accedere solo ed esclusivamente per la manutenzione degli impianti comuni e del tetto. Il rogito e il regolamento sono stati redatti in un'epoca in cui nel sottotetto erano presenti impianti condominiali che poi sono stati smantellati (in quanto messi a norma) per cui al momento il sottotetto non viene utilizzato e riveste esclusivamente la funzione di copertura di tre degli otto appartamenti che costituiscono il condominio. Ora quindi, se escludiamo una sporadica manutenzione del tetto o la regolazione di una ipotetica antenna condominiale (ora ci sono solo antenne private) i condomini sono proprietari di un sottotetto al quale tecnicamente non possono accedere?? grazie
#13 Inviato 3 Settembre, 2015 x chiarirmi le idee e per riassumere: Nei rogiti e nel regolamento contrattuale il sottotetto viene dichiarato parte comune. Avendo come unico accesso una botola collocata all'interno di un appartamento privato a questo spazio comune (per regolamento e rogito) si puo' accedere solo ed esclusivamente per la manutenzione degli impianti comuni e del tetto. Il rogito e il regolamento sono stati redatti in un'epoca in cui nel sottotetto erano presenti impianti condominiali che poi sono stati smantellati (in quanto messi a norma) per cui al momento il sottotetto non viene utilizzato e riveste esclusivamente la funzione di copertura di tre degli otto appartamenti che costituiscono il condominio. Ora quindi, se escludiamo una sporadica manutenzione del tetto o la regolazione di una ipotetica antenna condominiale (ora ci sono solo antenne private) i condomini sono proprietari di un sottotetto al quale tecnicamente non possono accedere?? grazie Se il rogito e Regolamento Contrattuale dicono che è comune, il sottotetto rimane comune sino a che non si modifica la proprietà comune all'unanimità oppure la modalità d'uso con 1000/1000, e modificando anche ai Pubblici Registri (AdE) con atto notarile firmato da tutti i comproprietari condomini, ora come ora in pratica se non ci sono più impianti, esclusa l'antenna, potrà accedere il tecnico antennista per conto dei condomini dalla botola che hai tu nel tuo appartamento esistendo una servitù di passaggio.
