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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
lorenz74

Servitù apparenti

Salve,

qualcuno (forse un avvocato...) sa se un varco aperto tra due locali all'interno di un appartamento soddisfa i requisiti della visibilità per far acquisire l'usucapione di una servitù come apparente.

Vedendo da fuori si può intuire che i locali siano stati resi comunicanti ma il varco non è effettivamente visibile dall'esterno.

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spiega meglio , perchè così non si riesce a capire cosa intendi per varco in un appartamento . se un varco divisorio tra due appartamenti comunicanti ovvio che ci sia l'usucapione . sempre se uno dei due proprietari non abbia sollevato nel tempo il problema . così come scrivi faccio fatica a darti una risposta certa

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in effetti non comprendo, cos'è un varco? l'appartamento è di una sola persona? e ci dovrebbe acquisire la servitu?

se l'immobile è uno (un appartamento) non si creano servitù al suo interno. Servono infatti due distinte proprietà

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Un condomino ha aperto un varco (cioè fondamentalmente una porta) tra un locale di sua proprietà facente parte del condominio e un altro locale sempre di sua proprietà di un altro edificio costruito in aderenza ma estraneo al condominio.

Ho trovato numerose sentenze concordanti sul fatto che questo sia illegittimo e che dia luogo ad una servitù da parte dei locali esterni sulle parti comuni del condominio.

Il mio dubbio però è: si tratta di una servitù apparente, cioè caratterizzata da opere visibili e stabili (dall'esterno si intuisce che i locali sono comunicanti ma la parete e la porta non sono ovviamente visibili dalla pubblica via) oppure una cosa di questo tipo non soddisfa il requisito dell'apparenza e di conseguenza la servitù non è usucapionabile ma è ancora necessario il consenso scritto dei condomini nonostante siano passati molti anni?

Grazie

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al momento non c'è nessuna servitù, ne' apparente nè non apparente

la servitù sarà posta nel momento in cui i due fondi cesseranno di appartenere al medesimo proprietario.

 

Naturalmente questo attuale proprietario non poteva aprire la porta, e ha commesso un abuso nel fare il varco, tra i due condomini percio' se non volete che un domani con la cessazione dell'appartenenza dei due locali allo stesso proprietario si veda nascere una servitù per destinazione del padre di famiglia, dovreste fare una azione negatoria nei suoi confronti.

 

In se' alla domanda se la servitù di tale genere, cioè aprire un varco tra due fondi, sia apparente o no, direi che rientra tra le servitu' apparenti, poichè per "apparente" la giurisprudenza non intende che le opere debbano essere visibili ad occhio ma il requisito dell'apparenza della servitù è inteso come caratteristica che deve essere valutata in concreto secondo le peculiarità del caso e che risponde all'idea di un'effettiva conoscenza della stessa da parte del proprietario del fondo servente.

E infatti si è parlato di servitu' apparenti anche per tubi interrati, non visibili ad occhio nudo

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Un condomino ha aperto un varco (cioè fondamentalmente una porta) tra un locale di sua proprietà facente parte del condominio e un altro locale sempre di sua proprietà di un altro edificio costruito in aderenza ma estraneo al condominio.

Ho trovato numerose sentenze concordanti sul fatto che questo sia illegittimo e che dia luogo ad una servitù da parte dei locali esterni sulle parti comuni del condominio.

Il mio dubbio però è: si tratta di una servitù apparente, cioè caratterizzata da opere visibili e stabili (dall'esterno si intuisce che i locali sono comunicanti ma la parete e la porta non sono ovviamente visibili dalla pubblica via) oppure una cosa di questo tipo non soddisfa il requisito dell'apparenza e di conseguenza la servitù non è usucapionabile ma è ancora necessario il consenso scritto dei condomini nonostante siano passati molti anni?

Grazie

E' illegittima l'apertura di un varco nel muro perimetrale del fabbricato condominiale, praticata dal comproprietario per consentire il passaggio tra un locale di sua proprietà esclusiva situato all'interno dell'edificio a un immobile di sua proprietà estraneo al condominio.Si pone in tal modo, un peso sul muro perimetrale comune, cedendosi a favore di soggetti estranei al condominio resistente, il godimento di un bene comune e, quindi, in realtà si costituisce a suo carico una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.*Cass. Sez. II Civ., sentenza n. 9036 del 19 aprile 2006

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E' illegittima l'apertura di un varco nel muro perimetrale del fabbricato condominiale, praticata dal comproprietario per consentire il passaggio tra un locale di sua proprietà esclusiva situato all'interno dell'edificio a un immobile di sua proprietà estraneo al condominio.Si pone in tal modo, un peso sul muro perimetrale comune, cedendosi a favore di soggetti estranei al condominio resistente, il godimento di un bene comune e, quindi, in realtà si costituisce a suo carico una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.*Cass. Sez. II Civ., sentenza n. 9036 del 19 aprile 2006

e su questo non abbiamo dubbi

ma se nessuno gli dice niente.. si va a formare una servitu' che sarà usucapibile?

io invierei subito a chi ha fatto questa cosa una bella letterina, tanto per.. poi gli faccio causa per mettere in pristino la situazione precedente

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al momento non c'è nessuna servitù, ne' apparente nè non apparente

la servitù sarà posta nel momento in cui i due fondi cesseranno di appartenere al medesimo proprietario.

 

Naturalmente questo attuale proprietario non poteva aprire la porta, e ha commesso un abuso nel fare il varco, tra i due condomini percio' se non volete che un domani con la cessazione dell'appartenenza dei due locali allo stesso proprietario si veda nascere una servitù per destinazione del padre di famiglia, dovreste fare una azione negatoria nei suoi confronti.

 

In se' alla domanda se la servitù di tale genere, cioè aprire un varco tra due fondi, sia apparente o no, direi che rientra tra le servitu' apparenti, poichè per "apparente" la giurisprudenza non intende che le opere debbano essere visibili ad occhio ma il requisito dell'apparenza della servitù è inteso come caratteristica che deve essere valutata in concreto secondo le peculiarità del caso e che risponde all'idea di un'effettiva conoscenza della stessa da parte del proprietario del fondo servente.

E infatti si è parlato di servitu' apparenti anche per tubi interrati, non visibili ad occhio nudo

SisterOfNight: il condomino ha unito i vari locali creando un unico appartamento quindi non saranno mai più di diversi proprietari ma ciò non toglie che parte di quelle unità immobiliari sia in un edificio esterno al condominio

Io ho trovato numerose sentenze di questo tipo

In tema di condominio negli edifici, l’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentita, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l’appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché in questo caso il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato.

* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3035, Russo c. Mascia ed altri.

 

Quindi da quello che capisco l'apertura del varco è illegittima però crea la servitù.

A questo punto ci sono due scenari:

1) sostenere che l'apertura era illecita e chiedere la chiusura però se sono passati più di 20 anni può essere invocata l'usucapione dell'opera e quindi, secondo me, della relativa servitù.

L'usucapione però non è possibile per le servitù non apparenti e, pur essendo come sempre la situazione molto confusa, l'art.1061 recita

Il requisito della visibilità deve intendersi in senso oggettivo. Le opere, in altre parole, devono essere visibili non necessariamente dalla prospettiva del fondo servente, essendo del tutto privo di rilievo la circostanza soggettiva della mera conoscenza delle opere.

quindi negherebbe il requisito della conoscenza da parte del fondo servente e affermerebbe quello della visibilità

2) l'apertura è usucapionata e quindi si è costituita la servitù......cosa bisogna fare? trascriverla? a quali spese e in che misura dovrebbe partecipare il fondo dominante (locali esterni al condominio)? nelle sentenze si parla di fondazioni, muri, ecc.

 

Se dici che secondo te si tratta comunque di una servitù apparente allora non ha senso fare l'azione negatoria perchè può essere invocata l'usucapione. O mi sbaglio?

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