Vai al contenuto
Cesare1947

SERVITÙ APPARENTE

Buongiorno sono in trattativa per la vendita di un immobile ed è sorto con l'acquirente un problema ossia: per accedere al posto auto di proprietà situato nella autorimessa condominiale bisogna attraversare i posti auto di proprietà di due condomini che portano ad una scaletta condominiale che sbocca sul passaggio pedonale, tale situazione si protrae da oltre 25 anni. ma non vi è alcun documento di servitù. l'acquirente giustamente dice: e se un domani i proprietari dove attualmente grava il passaggio chiudono cosa succede? chiedo a voi un consiglio in merito. grazie 

Spero non sia l'appartamento in quel condominio nel trentino ...

 

Stavolta però, prima di rispondere, vorrei sapere come accedono gli altri all'autorimessa condominiale e se esistono degli atti abilitativi per quella autorimessa condominiale.

Cesare1947 dice:

per accedere al posto auto di proprietà situato nella autorimessa condominiale bisogna attraversare i posti auto di proprietà di due condomini che portano ad una scaletta condominiale che sbocca sul passaggio pedonale, tale situazione si protrae da oltre 25 anni. ma non vi è alcun documento di servitù. l'acquirente giustamente dice: e se un domani i proprietari dove attualmente grava il passaggio chiudono cosa succede? chiedo a voi un consiglio in merito. grazie 

Se il passaggio attraverso la proprietà altrui è l'unico possibile per accedere all'autorimessa ciò costituisce un diritto di servitù, avvalorato dalla circostanza che sia una consuetudine che perdura nel tempo da oltre 20 anni.

 

Se chiudessero il passaggio, come realmente è possibile fare alla proprietà, dovranno fornire gli strumenti (chiavi o telecomando ecc) per accedere, come di diritto costituito, al proprietario dell'autorimessa.

 

 

Concordo, tuttavia io insisterei per conoscere gli atti abilitativi della autorimessa condominiale.

Quegli atti sarebbero infatti la prova dell'inizio dell'uso consolidato ma, vorrei capire, data la situazione, se stiamo parlando di una autorimessa effettiva, oppure aumma, aumma.

Cambia radicalmente la situazione e l'onere della prova della servitù (apparente???)!

 

Spero utente Cesare1947 che non ci lascerai pendenti per parecchi giorni sul punto perché non sarebbe corretto ipotizzare soluzioni che magari poi sono sovvertite da atti pubblici (tipo l'accensione dell'impianto in zona climatica F).

autorimessa seminterrata con 62 posti di proprietà e Relativo CPI è lunga 120 mt. il complesso ha una lunghezza di circa 120 mt. composto da villette a schiera essendo un complesso molto lungo alcuni condomini per accedere al posto auto passano per questa scaletta, attraversando il posto auto  proprietà privata di 2 condomini e questo succede da oltre 25 anni senza mai avuto alcun divieto dei proprietari. faccio presente che nell'autorimessa si può accedere anche dell'entrata principale. siccome alcuni condomini devono percorrere circa 65  ai 90 mt. per arrivare nel loro posto auto utilizzano la scaletta. Non vi è alcun documento di detta servitù. esiste la scaletta con relativo scorrimano e scalinata con mattoni che immette per il passaggio nei posti auto altrui.

cacallo dice:

Concordo, tuttavia io insisterei per conoscere gli atti abilitativi della autorimessa condominiale.

Quegli atti sarebbero infatti la prova dell'inizio dell'uso consolidato ma, vorrei capire, data la situazione, se stiamo parlando di una autorimessa effettiva, oppure aumma, aumma.

Cambia radicalmente la situazione e l'onere della prova della servitù (apparente???)!

 

Spero utente Cesare1947 che non ci lascerai pendenti per parecchi giorni sul punto perché non sarebbe corretto ipotizzare soluzioni che magari poi sono sovvertite da atti pubblici (tipo l'accensione dell'impianto in zona climatica F).

Diciamo che la situazione dovrebbe essere relativamente tranquilla, ma non mi hai dato le informazioni che mi servirebbero per darti certezze.

Non è però infondato il timore del tuo possibile acquirente; che sia un espediente per ribassare il prezzo?

Cesare1947 dice:

lcuni condomini per accedere al posto auto passano per questa scaletta, attraversando il posto auto  proprietà privata di 2 condomini e questo succede da oltre 25 anni senza mai avuto alcun divieto dei proprietari. faccio presente che nell'autorimessa si può accedere anche dell'entrata principale. siccome alcuni condomini devono percorrere circa 65  ai 90 mt. per arrivare nel loro posto auto utilizzano la scaletta. Non vi è alcun documento di detta servitù.

Beh, acquisire una servitù di passaggio per usucapione è qualcosa che deve decretare il Giudice ma si tratta pur sempre di una proprietà privata che il proprietario può chiudere quando vuole.

Vuol dire che se il proprietario della scala chiuderà, i condòmini che ora accorciano di 65 metri faranno il giro e passeranno dall'ingresso principale. Al momento i condòmini che usufruiscono della "cortesia" non hanno alcun titolo. 

L'unico consiglio che mi viene di darti è che se ne hai interesse rivolgiti tu stesso al Giudice e, se ci riesci, fai dichiarare l'usucapione della servitù di passaggio in modo che sia trascritta, altrimenti, abbassa il prezzo di vendita o cerca un acquirente disposto a fare 65 metri a piedi per raggiungere il garage.

Concordo con l'intervento di Leonardo53 ma il titolo della discussione sarebbe "servitù apparente".

 

Personalmente non mi sognerei mai di istituire una confessoria servitutis sull'apparenza descritta (che non la configura minimamente) anche se avessi una polizza assicurativa che mi offrisse la tutela legale gratuita.

 

Riterrei infatti che anche un praticante eccepirebbe che non è una via esclusiva ed obbligatoria all'accesso, ma permessa solo dalla tolleranza dei proprietari, dunque "servitù (o permesso) di fatto".

 

Come lo potrebbe provare? Un'autorimessa con quelle misure ed obbligo di CPI ha obbligatoriamente dei documenti amministrativi abilitativi; eventuali difformità configurano "vizio nel possesso" e caso chiuso.

 

cacallo dice:

Riterrei infatti che anche un praticante eccepirebbe che non è una via esclusiva ed obbligatoria all'accesso, ma permessa solo dalla tolleranza dei proprietari, dunque "servitù (o permesso) di fatto".

Infatti, il mio consiglio di rivolgersi al Giudice era proprio per convincersi definitivamente che, a mio avviso, si tratta di richiesta assurda il pretendere un diritto di passaggio che fino ad ora è stato permesso per gentile concessione del proprietario.

Parliamo di 65 metri a piedi (io alla mie età ne faccio almeno 8mila al giorno) attraverso una scaletta senza nemmeno un accesso per disabili... è vero che "ogni Giudice una sentenza"... ma io il ricorso lo vedo proprio pretestuoso.

Leonardo53 dice:

io il ricorso lo vedo proprio pretestuoso.

Più che pretestuoso, direi infondato e temerario.

 

Ma riterrei l'intestazione della discussione perlomeno ambigua; se infatti la servitù fosse apparente, allora quell'accesso "abbreviato" dovrebbe risultare da pubblici documenti amministrativi approvati, di scienza e non di coscienza, anche dai proprietari dei posti auto.

Allora si che potrebbe avere un senso l'apparenza e se ne potrebbe discutere; atti pubblici, senza la firma dei proprietari dei posti auto, varrebbero infatti meno di nulla in azioni del genere.

Dispongo di "pacchi" di sentenze del genere (che purtroppo hanno valenza solo decennale) e mai nessun giudice, di qualsiasi livello possibile (civile ed amministrativo), ne ha mai contestato il presupposto.

Cesare1947 dice:

che nell'autorimessa si può accedere anche dell'entrata principale

La circostanza non è irrilevante poiché a tal punto risulta fondamentale poter dimostrae di aver usocapito il diritto di passaggio, stante una alternativa ad esso.

 

Se le condizioni lo richiedessero e vi è prova in tal senso non vedrei difficoltà ad una declaratoria positiva.

Ripeto: ho pacchi di sentenze che hanno negato l'apparenza e l'azione in situazioni come quella descritta.

I pacchi si sono formati perché scaduto il termine decennale, fatalmente venivano instaurate nuovamente, spesso con altro rito e/o una formulazione diversa della domanda (tipo destinazione del padre di famiglia quando l'usucapione non era più proponibile).

 

Comunque per me "freccia a destra" ed esco perché mancano gli estremi che avevo chiesto per capire la effettiva situazione postata e non vado a discutere sul sesso degli angeli.

cacallo dice:

ho pacchi di sentenze che hanno negato l'apparenza e l'azione in situazioni come quella descritta.

 

Comunque per me "freccia a destra" ed esco perché mancano gli estremi che avevo chiesto per capire la effettiva situazione postata e non vado a discutere sul sesso degli angeli.

Ti sarei grato se potessi documentare il rigetto di simili (e parimenti probanti ) istanze, poiché in tal caso potrei cambiare opinione circa la portata delle norme di diritto in parola.   

×