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FRANCE65

Serve l'amministratore o solo un referente ?

Buongiorno , sono amministratore a titolo gratuito dal 2006 di un condominio di 4 bifamiliari (sono subentrato all'ufficio entrate al costruttore) .

Io sono proprietario di una porzione di bifamiliare (con mia moglie) . Il condominio è suddiviso per ottavi(1/8) pero' una porzione di bifamiliare ha 2 abitazioni che alla fine le abitazioni risultano 9 anzichè 8 . La parte comune è la via interna con 5 lampioni piu' il cancello automatico grande di inizio strada . Praticamente abbiamo una bolletta luce condominiale che ho fatto arrivare a me e l'assicurazione annuale condominiale .

 

So che con la legge vecchia con 8 abitazioni c'era bisogna dell'amministratore ora con la legge nuova no (SOLO UN REFERENTE)

 

Ma la mia domanda è come faccio stabilire se serve l'amministratore nel mio caso o no ? e come faccio sapere se le unita' sono 8 o 9 visto che le abitazioni in totale sono 9 (perchè una porzione è divisa a meta' con 2 proprietari e 2 rogiti) ?

 

Pe rme sono 9 le abitazioni e serve l'amministratore ed un conto corrente condominiale .Ma qualche mio condomino ha dei dubbi dicendo che le unita' della parte comune sono 8 . Cosa bisogna guardare ??

 

Fino ad oggi ho fatto regolarmente l'amministratore con regolari assemblee e libretto postale del condominio e regolare quadro AC all'uff entrate.

 

grazie

 

Francesco

Quello che conta perché anche un solo condomino possa chiedere che sia nominato un amministratore è il numero dei PROPRIETARI cioè condomini, se un proprietario possiede due o più appartamenti conta per uno, nel caso un appartamento sia diviso in due più piccoli ed appartiene a due diversi proprietari si contano 2 condomini=proprietari. Quindi se a nove appartamenti corrispondono 9 diversi appartamenti, uno qualsiasi dei condomini può chiedere che sia nominato l'amministratore come prescrive la legge, chiaramente se tutti e nove i condomini non desiderano avere l'amministratore nessuno li obbliga a nominarlo e basterà che sia scelto un facente funzioni che svolga gli stessi adempimenti previsti dalla legge, se, un domani subentra un nuovo proprietario che chiederà la nomina dell'amministratore, questo sarà obbligatorio

Si ma il problema è che se i proprietari sono 9 è obbligatorio avere l'amministratore con la legge nuova . Lo era prima con quella vecchia visto che il costruttore all'inizio ha indetto la prima assemblea quindi il primo verbale con la nomina dell'amministatore che sono io . E posso anche farlo con la nuova legge perchè ho i requisiti essendo diplomato ed avendolo fatto negli ultimi 3 anni ed essendo anche propritario all'interno del condominio .

 

Cioè se stabiliamo che le abitazioni sono 9 credo sia obbligatorio avere l'amministratore per legge ( 11/12/12 n°220 gazz uff 17/12/12)

E' obbligatorio se ANCHE UNO SOLO dei condomini (9 proprietari diversi) lo richiede, come prima detto, anche prima della riforma se i condomini erano più di 4 se uno dei condomini richiedeva che fosse eletto si era obbligati a nominarlo. Cioè non è obbligatorio in assoluto PER LEGGE che debba essere nominato, ci deve essere una persona, fra i nove diversi proprietari, che lo richieda espressamente. Che le abitazioni siano 9 non conta nulla, è necessario che siano tutti e nove di diversi proprietari (per es. se un proprietario possiede 4 appartamenti i condomini sono 6 se gli altri sono di soggetti diversi) 1 proprietario= 1 condomino e se tutti e nove all'unanimità decidono di non nominare un amministratore, come prima detto, nessuno li obbliga come non li obbligava prima (sempre all'unanimità, beninteso)

Si ma scusa alfonso ma all'ufficio entrate cè il mio nome pero' e perchè il costruttore ha indetto la prima assemblea se non serviva come dici tu ?

Non ho detto che non serviva, solo che non è obbligatorio A PRESCINDERE, cioè per legge, è chiaro che è in ogni caso preferibile che ci sia per ovvi motivi (serve una persona che si prenda carico di riscuotere le quote, pagare le bollette e quant'altro), nel caso dei costruttori spesso si preoccupano di far redigere (in cambio dell'assegnazione dell'incarico, e quindi gratuitamente) tabelle millesimali e regolamento di condominio che diversamente dovrebbero pagare, l'importante è che vi fossero almeno 5 condomini e tre fossero favorevoli con almeno 500 millesimi. E' la maggioranza che decide, se oggi in un condominio vi sono 8 o meno condomini=proprietari e la maggioranza desidera che vi sia l'amministratore, questi può essere eletto e la minoranza si deve adeguare, perché non è neanche vietato nominare l'amministratore anche se non è OBBLIGATORIO per legge

Allora Alfonso ti chiedo visto che paghiamo 100 euro all'anno di tassa Monti sul conto corrente condominiale sono sicuro se faccio compilare ai 9 condomini una carta che " non vogliamo l'amministratore" loro la firmano .(naturalmente con assemblea ) . Il problema è che resta il mio nome all'uff entrate e non so che valenza abbia .

 

resterei semplice referente con il mio nome all'uff entrate o si puo' andare la a toglierlo ( ma non credo)

 

- - - Aggiornato - - -

 

Mi puoi dare anche i riferimenti di legge dove cè scritto che non è obbligatorio

Che tu sia referente e non amministratore ti toglie dall'essere l'unico responsabile (aggratis chi te lo fa fare?!) se fate una assemblea e decidete ALL'UNANIMITA'=1000/1000 e tutti presenti (anche per delega) di non avere l'amministratore puoi essere nominato facente funzioni e non dovresti fare nessuna ulteriore comunicazione all'Agenzia delle Entrate (il tuo nome già risulta ed allo stato non interessa cosa sei per il condominio, ma sei solo un indirizzo a cui inviare eventuali comunicazioni), in questo caso sareste tutti responsabili in egual modo e non avreste l'obbligo di C/C. Rimangono chiaramente tutti gli altri obblighi (F24, Mod.770 e compagnia bella).

Allora Alfonso ti chiedo visto che paghiamo 100 euro all'anno di tassa Monti sul conto corrente condominiale sono sicuro se faccio compilare ai 9 condomini una carta che " non vogliamo l'amministratore" loro la firmano .(naturalmente con assemblea ) . Il problema è che resta il mio nome all'uff entrate e non so che valenza abbia .

 

resterei semplice referente con il mio nome all'uff entrate o si puo' andare la a toglierlo ( ma non credo)

 

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Mi puoi dare anche i riferimenti di legge dove cè scritto che non è obbligatorio

Il nominativo dato all'Agenzia delle Entrate è quello di un RAPPRESENTANTE (non dell'amministratore).

All'A.d.E. interessa soltanto avere il nominativo di un referente a cui inviare eventuali comunicazioni/sanzioni.

 

L'amministratore è tale solo se nominato dall'assemblea.

Oltre gli 8 condòmini è obbligatorio nominare un amministratore solo su RICORSO (richiesta).

Se nessuno ricorre nessuno verrà ad imporlo.

L'art. di riferimento è il 1129 del cod. civile:

 

Art. 1129

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

 

Se sei già stato nominato amministratore, affinchè tu decada senza continuare ad essere amministratore in "prorogatio imperii" è necessario convocare un'assemblea con all'ordine del giorno "dimissioni irrevocabile amministratore" ed una delibera all'unanimità di 1000 millesimi e sottoscritta da tutti di questo tipo:

 

L’amministratore in carica, Sig. TIZIO, ha rassegnato le dimissioni irrevocabili.

L’assemblea all’unanimità di 1000 millesimi accetta le dimissioni.

Poichè l'assemblea non è in grado di nominare un nuovo amministratore, la stessa, con la stessa unanimità di 1000 millesimi delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio” da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858, restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come specificato dalla su citata sentenza.

L’assemblea, sempre all'unanimità, nomina “custode” dei documenti di condominio, in qualità di condòmino, lo stesso Sig. Tizio che si occuperà di svolgere anche quelle funzioni analoghe a quelle dell'amministratore previste dall'art. 1129 c.c.

Resta inteso che in qualsiasi momento ciascun condòmino potrà convocare l'assemblea ex art. 66 c.c. per richiedere la nomina di un amministratore ed in caso di inerzia dell'assemblea ciascuno potrà ricorrere in Tribunale e richiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

Vorrei aggiungere che se avete già un c/c ed optate sia per l'autogestione che per la chiusura del c/c, conviene che l'amministratore estingua il conto prima della sua decadenza altrimenti potrebbero esserci problemi e la banca potrebbe richiedere la delega dei condòmini ad un rappresentante.

Abbiamo appena chiuso il libretto postale pagando 183 di tassa monti 2012/2013 e aperto un conto corrente bancario on line intestato al condominio (dove si paghera' sempre la tassa monti 25 euro ogni 3 mesi)

Quindi se la nuova legge lo prevede noi che siamo 9 abitazioni possiamo lo stesso togliere l'amministratore basta indire un assemblea e dare le dimissioni irrevocabili e a votazione unanime decidere che non si vuole piu' l'amministratore ma solo un nuovo referente che sostituira' la mia figura all'ADE ?

 

Mi confermi Leo ?

Quindi se la nuova legge lo prevede noi che siamo 9 abitazioni possiamo lo stesso togliere l'amministratore basta indire un assemblea e dare le dimissioni irrevocabili e a votazione unanime decidere che non si vuole piu' l'amministratore ma solo un nuovo referente che sostituira' la mia figura all'ADE ?

 

Mi confermi Leo ?

Si, ti ho anche suggerito come deve essere scritta la delibera.

Se non c'è l'amministratore decade anche l'obbligo di acere il c/c.

In mancanza di amministratore potrete decidere se continuare ad averlo o estinguerlo.

grazie Leo visto che è difficile travarsi tutti in assemblea voglio sondare il terreno andando trovare ognuno dei condomini e porre una serie di domande :

 

1) volete ancora l'amministratore ? se la risp è si Volete ancora me come amministratore ?

 

se la risposta è NO volete un semplice referente per non avere spese di c/c e tassa Monti ( che pero' svolga attivita' raccolta soldi epagamento bollette e quadro AC uff entrate senza nessuna responsabilita' )??

 

SE volete un semplice referente interno allora lo volete fare voi ? Se la risp è si allora si fa assemblea se la risp è NO e datti è NO resta in carica per forza l'attuale amministratore cioè io (che se mi tolgo da amministratore non faccio il referente)

 

Perchè se faccio il referente non avro' responsibilita' ma avro' piu' lavoro di raccolta soldi , pagamento bollette,assicurazione,e uff. entrate

 

 

Mi suggerisci le domande da affettuare sapendo che io o continuo cosi' da Amministratore con conto condominiale che paga in automatico bollette ecc. o non fatto il referente

 

grazie Leo

grazie Leo visto che è difficile travarsi tutti in assemblea voglio sondare il terreno andando trovare ognuno dei condomini e porre una serie di domande :

 

1) volete ancora l'amministratore ? se la risp è si Volete ancora me come amministratore ?

 

se la risposta è NO volete un semplice referente per non avere spese di c/c e tassa Monti ( che pero' svolga attivita' raccolta soldi epagamento bollette e quadro AC uff entrate senza nessuna responsabilita' )??

 

SE volete un semplice referente interno allora lo volete fare voi ? Se la risp è si allora si fa assemblea se la risp è NO e datti è NO resta in carica per forza l'attuale amministratore cioè io (che se mi tolgo da amministratore non faccio il referente)

 

Perchè se faccio il referente non avro' responsibilita' ma avro' piu' lavoro di raccolta soldi , pagamento bollette,assicurazione,e uff. entrate

 

 

Mi suggerisci le domande da affettuare sapendo che io o continuo cosi' da Amministratore con conto condominiale che paga in automatico bollette ecc. o non fatto il referente

 

grazie Leo

Io direi all'assemblea poche parole:

volete risparmiare togliendo l'amministratore ed il c/c? la soluzione è che ognuno di noi oltre ad assumersi la responsabilità civile e penale si assuma anche qualche onere pratico; uno raccoglie i soldi, uno paga le bollette, uno paga gli f24....

 

Volete risparmiare sull'amministratore esterno e volete che continui a farlo io gratuitamente? Oltre a mettere in conto le spese di tenuta conto corrente obbligatorio per legge, mettete in conto anche l'estensione della polizza globale fabbricati con la garanzia sulla responsabilità professionale dell'amministratore pro-tempore perchè siccome vi amministro gratuitamente sono disposto a rischiare la galera ma non anche i miei soldi.

 

Non siete disposti ad incrementare l'assicurazione? O nominate un amministratore tra di voi che si sente di poter fare tutto gratuitamente e senza polizza oppure nominate un amministratore esterno a pagamento.

Se non succede nulla di tutto ciò io darò le dimissioni irrevocabili e farò nominare un amministratore giudiziario dal Tribunale. Allora si che i costi aumenteranno notevolmente perchè il compenso dell'amministratore lo pagherà il condominio ma sarà determinato dal Giudice.

la prima domanda è da considerare le altre no perchè abbiamo gia' una assi condominiale che copre anche la tutela dell'amministratore .

 

il quesito è o si vuole un amministratore o un referente (che pero' non sono io)

scusate se mi inserisco su una discussione ma vorrei sottoporre alla discussione una mia domanda. abito in un condominio formato da due palazzi con due amministratori. abbiamo recentemente sciolto il supercondominio ( siamo 54 condomini in totale )avendo naturalmente le parti comuni da amministrare, vi chiedo dobbiamo nominare un altro amministratore o devono gestire le parti comuni i due amministratori ? nel caso dovessimo nominare un altro amministratore dobbiamo stilare un nuovo regolamento con relative tabelle millesimali?

 

 

Per cortesia APRI nuova discussione.Grazie.

Perchè avete "sciolto" il Sipercondominio se permangono delle aree comuni da amministrare/gestire?

 

La Legge parla chiaro: i Condomini (e un Supercondominio è equivalente) si possono sciogliere se è possibile separare le 2 entità.

Voi avete aree comuni quindi non potete dividere e non ne avete alcun vantaggio.

La Legge non ammette 2 amministratori nello stesso Condominio...quindi per le parti comuni (o per il Supercondominio) sarà uno dei 2 professionisti o un terzo (per le sole parti in comune).

Potete dividere solo se procedete ad un frazionamento catastale ( notaio e tasse incluse).

Ospite
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