Vai al contenuto
Anna2076

Sentenze mai ricevute negli ultimi due anni , e tabelle millesimali effettuate solo dopo 10 anni dalla costituzione del condominio, spese riscaldamento condominiale

Buonasera vorrei alcune informazioni premetto che l'amministratore del mio condominio sia un po' facilone sotto alcuni aspetti, sono due anni che nn ricevo delibere assembleari x assemblea alle quali nn ho partecipato ho fatto diverse richieste sia via posta elettronica che via PEC ma nessuna risposta, posso fare qualcosa x impugnarle? Secondo quesito dopo 10 anni si e deciso a fare le tabelle millesimali c'è la possibilità di richiedere il conteggio delle spese condominiali con effetto retroattivo in base alle tabelle condominiali? Terzo quesito io sono distaccata dal riscaldamento condominiale, ma vivendo in un appartamento centrale dello stabile nn ho potuto diciamo tagliare i tubi portanti per il riscaldamento ma e possibile che per pochi tubi mi venga richiesta una cifra di circa 100 euro per dispersione calore annuale? A me sembra un po' troppo se mi potete aiutare a risolvere questi dubbi grazie

Innanzitutto ciao e benvenuta. Poni diversi quesiti, cerco di darti risposte sintetiche perché i quesiti che hai posto sarebbero un po' indeterminati.

 

Domanda n. 1: Si puoi impugnarle nei 30 giorni dal ricevimento del verbale di ogni delibera assembleare, dato che non hai partecipato alle relative assemblee. Tuttavia per quale motivo le impugneresti, per vizio di annullabilità oppure per nullità delle delibere? Diciamo pertanto che hai un "diritto potenziale" che però è da valutare con attenzione se vale la pena, soprattutto in termini di costo, attuarlo.

 

Domanda n. 2: Teoricamente si ma con il limite di cinque anni (pagamenti periodici); anche in questo caso però è da valutare con attenzione sia la delibera di approvazione delle tabelle millesimali, sia il motivo della richiesta di rimborso. Se infatti prima non esistevano delle tabelle millesimali approvate, su cosa si andrebbe a basare la richiesta? Ipotizzando una medesima posta confrontata ante e post introduzione delle tabelle millesimali, teoricamente si, ma ci sarebbe la grossa difficoltà di provare la conoscenza dell'illecito in capo agli altri condomini. In questo caso l'unica azione ipotizzabile sarebbe l'arricchimento senza giusta causa per gli altri condomini, e si presenta assai difficile come azione da esperire ed onere della prova.

Devi pertanto considerare se ne vale effettivamente la pena, in quale competenza ricadrà l'eventuale domanda dunque di che cifre si andrebbe a discutere.

In ogni caso sarebbe necessario acquisire, oltre alle tabelle di riparto, ai riparti precedenti anche la delibera di approvazione delle tabelle e vedere, se in tale occasione, l'assemblea ha statuito sulle eventuali eccedenze e/o deficienze pregresse dei singoli condomini (e tanto sarebbe basilare per agire).

Per di più al primo quesito dichiari che non ti sono state trasmesse le delibere condominiali, dunque siamo sempre in linea teorica e da valutare (quantificare) come tradurla in pratica.

 

Domanda n. 3: In onestà la cifra richiesta non mi sembra eccessiva su base annua; vedo che dichiari di postare da Avellino, dunque in zona climatica "D" che significa riscaldamento acceso per 12 ore giornaliere nel periodo compreso da 1/11-15/4 (normativa 2019 per la Regione Campania).

A prescindere dal tipo di combustibile consumato e dalla spesa totale del condominio da rapportare ai 100 Euro che ti chiedono, direi che è poco e riterrei che sarebbe meglio nemmeno andarci a discutere.

 

Scusa se non ti posso rispondere più puntualmente, tuttavia i tuoi quesiti, pur se molto attuali e sentiti, sarebbero un po' troppo indeterminati.

 

Un saluto.

Sul terzo quesito personalmente ritengo non vi siano i prosupposti di fatto per chierti una contributo alle spese di riscaldamento posto che l'impianto di riscaldamamento che utilizzi è autonomo e pertanto all'interno dei tubi del tuo appartamento passa solo acqua riscaldata dalla tua caldaia ... ora non so se nei tubi che non hai potuto "tagliare" transiti acqua calda condominiale attraverso la tua abitazione (questo lo devi verificare) ma se come sia desumibile costituiscano solo un "innesto" all'appartamento allora non si comprende come ci possa essere un utilizzo anche indiretto del riscalmenento centralizzato ... sempreché sia chiaro siano queste le argomentazioni che ti sono state fornite a sostegno della richiesta ...

 

 

Anna2076 dice:

Terzo quesito io sono distaccata dal riscaldamento condominiale, ma vivendo in un appartamento centrale dello stabile nn ho potuto diciamo tagliare i tubi portanti per il riscaldamento

Circa l'indeterminatezza dei tuoi quesiti, io avevo inteso che tutto il condominio aveva un impianto di riscaldamento centralizzato e poi tu ti sei distaccata per dotarti di un impianto tuo.

 

La possibile debenza o meno degli € 100 annui è in funzione del distacco del tuo appartamento dall'impianto centralizzato; se è avvenuto prima della costituzione del condominio allora nulla sarebbe dovuto; se è avvenuto poi un quid sarebbe dovuto (ex art. 1118 c.c. n. 4) ed, in tale caso, io personalmente ti consiglierei di lasciare perdere la questione

Cacallo non voglio entafizzare divergenze di opinione ma se il ristoro chiesto è inerente il consumo di energia dal parte del condominio deve essere provato il nesso di causa che compete al comdominio ... l'art 1118 4° comma sarebbe applicabile solo per i costi della manutenzione straordinaria e conservazione dell'impianto centralizzato non anche per le spese di gestione dello stesso ... però concordo con te che per 100 € non vale la pena stare a discutere ma è anche vero che per la stessa cifra il condominio esige ... 

Questa volta il mio intervento non era collegato al tuo.

 

Era piuttosto per spiegare l'indeterminatezza dei quesiti posti dall'autrice che, appunto, parla di distacco, e relaziona testualmente "diciamo tagliare i tubi portanti".

L'autrice stessa non ha però spiegato quando avvenne il distacco e se fu oggetto di delibera.

L'autrice presume che sia per il beneficio dell'irraggiamento dei tubi, ma non ci dice nulla per la quota manutenzione dell'impianto; vale la pena di andare a mettere un simile "pulcione" all'amministratore, dunque anche agli altri condomini?

Basta pensare alla revisione caldaia e controllo fumi, sempre sperando che non ci siano altre manutenzioni, ed € 100 in tale ottica sono infimi; tuttavia io, per carattere, mi pongo anche il problema inverso, cioè cosa potrei eccepire se mi venissero a chiedere quote manutenzioni?

Allora io gli opporrei che € 100 per me sono onnicomprensive, diversamente c'è un vizio nella collazione degli stessi che dura da parecchio. Che facciamo allora?

Oltre alla cifra minuta, bisognerebbe infatti accertare anche a che motivo li chiedono ed in questo caso, considerata la cifra e le sicure spese manutentive dell'impianto comune (credo che anche a Padova ci sia il "controllo fumi" e la "revisione caldaia" annuali), io lascerei perdere.

L'autore chiarisce che "circa 100 euro per dispersione calore annuale" pertanto sarebbero inerenti le spese relative al consumo della caldaia centralizzata non altro

 

In ogni caso i controlli periodici non sono ricompresi nel comma 4° dell'art 1118 cc che recita "In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma." possiamo discuisire sul "messa a norma" ma essendo preceduto da conservazione e manutenzione straordinaria certamente si riferisce ad eventuali interventi di adeguamento alla normativa non a controlli periodici ...

 

Quando si parla di 100 € magari per me e te possono essere bazzecole ma per alcune tasche sono moltissimi e in ogni caso il mio detto è "nessuno mi può imporre di fare a taluno la beneficienza se non lo decidio io" ... e ciò vale pure verso il condominio dove abito ...

Speravo che non ci trovassimo in questa situazione, tuttavia da "tecnico" vai a leggere la Sentenza n. 22285 del 3.11.2016, Sezione VIa-2 della Cassazione, in particolare le motivazioni e le statuizioni del giudizio d'appello poi cassato. Comunque valuta il costo ed il calvario di quel distacco

 

A parte che non sarebbe esattamente disposto solo per le manutenzioni straordinarie, ma questo sarebbe il meno, considera invece quali relazioni dovrebbe produrre preliminarmente il proprietario di un appartamento per staccarsi dall'impianto centralizzato e, nel post attuale, nulla sappiamo in merito.

 

*** *** ***

 

Gentile ANNA2076: non te la prendere se fra "cultori del diritto" delle volte introduciamo delle questioni tecniche che anziché a te servirebbero a noi, e che magari ti potrebbero confondere.

 

Se riesci a trovare la delibera di autorizzazione al distacco, leggiamo cosa e che condizioni prevedeva il distacco dall'impianto centralizzato, e come fu deliberato, poi, se credi, approfondiamo la discussione.

 

Per il momento aspetta dunque a contestare gli € 100 annuali; se ha ragione Daniele67 si tratterà di una delibera nulla senza limiti di tempo dunque fai sempre a tempo a contestarla, se avessi ragione io, a te converrebbe lasciare perdere.

Non mi risulta sia necessaria una autorizzazione del condominio al distacco ma solo che il proprietario di u.i. dimostri che non vi sia "notevoli squilibri" e sottolineo notevoli o "aggravio di spese" in questo caso basta siano anche lievi ... infatti l'art. 1118 4° comma recita " Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

 

Ciò e confortato da Cass. 53331/2012 "senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini"

 

Ad ogni modo io se fossi al suo posto non scucirei 1 euro per spese di riscaldamento salvo che per manutenzione straordinaria (quindi non periodica) o conservazione o adeguamento a nuova normativa dell'impianto terminco condominiale ... poi ognuno fa quello che vuole ... 

Fermiamoci e non creiamo confusioni e/o disagi all'utente, leggi però la sentenza del 2016 (post riforma del condominio) per quanto compete al distaccante; la trovi facilmente in internet e considera che nulla di quanto compete al proprietario noi, allo stato, conosciamo.

 

Se è solo per l'irraggiamento passivo hai ragione, se invece è una delibera nata così "onnicomprensiva", e tanto non lo sappiamo e nemmeno è stato postato, conviene al momento lasciare in sospeso la questione.

 

(lascia però perdere la cassazione ante riforma che non farebbe più testo ex art. 11 delle "pre leggi", ovvero "La legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo")

Modificato da cacallo
  • Mi piace 1

Il mio distacco dal riscaldamento condominiale e antecedente alla costituzione del condominio stesso, costituito nel 2010, so che mi spettano le spese di manutenzione straordinaria, per quanto riguarda i tubi sono semplici tubi del diametro di circa 3 cm circa x tubo e ne sono uno x far salire l'acqua calda e uno per scendere in tutto ne ho 2 a salire e 2 a scendere nell'appartamento e le ore in cui li accendono vanno dalle 17.30 circa fino alle 22.30 , per voi può sembrare nulla ma per me i 100 euro sono soldi visto che attualmente nn lavoro. E la spese mi viene giustificata come dispersione calore...vorrei capire come funziona questa dispersione se si disperde di più al 1piano per esempio o più al 6 piano ?

Come posso inoltre intimare l'amministratore per  farmi pervenire i verbali di assemblea che nn me li manda da più di due anni?

Per la questione degli € 100 ha ragione Daniele 67, non sono dovuti e basta.

Il problema che mi ponevo è che non sapevo se erano di tipo "contrattuale" cioè rinvenienti da una decisione assembleare consolidata e se comprendevano anche la quota manutentiva.

 

Per i verbali dell'assemblea presuppongo che tu non fossi presente all'assemblea dove si formò il verbale.

Se invece eri presente, allora non esiste obbligo di legge per costringerlo a trasmetterteli; puoi però superare l'ottusità di quell'amministratore chiedendo delle copie di quei verbali offrendoti di pagargli il solo costo di tale operazione. Allora è obbligato a metterli a tua disposizione.

Se eri assente la questione cambia e parecchio; se non te li manda la delibera non si consolida e caso per caso ci potrebbero essere dei vizi nella correttezza della decisione assunta. 

I verbali sono tutti verbali di assemblee alle quali non ero presente per questo li sto richiedendo.. premetto che l'amministratore ha la mia PEC personale ed una scansione nn prevede costi ma al massimo 10minuti se fatta con attenzione e premetto che le assemblee tenute negli ultimi due anni nn saranno più di 3 -4 ogni anno quindi nn credo che ci sia poi così tanto impegno per riceverle...cosa devo pensare per il suo menefreghismo che qualcosa nn sia corretto?

3 - 4 assemblee all'anno non sarebbero proprio poche, né normali in un condominio, comunque se non eri presente l'Amministratore dovrebbe mandarti, per raccomandata se non vuole usare la PEC, il verbale assembleare.

 

Il suo menefreghismo non è ammissibile; ma come ti comunica le rate previsionali deliberate?

Possibile che per incamerare le rate riesce a rintracciarti e per recapitarti il verbale no? 

 

Non posso dire se ci possa essere qualcosa di scorretto, questo lo si scoprirebbe solo con i rendiconti ed i verbali alla mano e fai bene a richiederli; credo però che forse ti converrebbe, con tuo comodo se non ci sono rate spropositate da pagare, presentarti nel suo studio e chiarire una volta per tutte queste gravi omissioni.

 

 

 

×