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Magione07/09/99

Sentenza di annullamento delibera di appropriazione del bilancio

Nel 2010 l' assemblea dei condomini approva un bilancio privo di una parte considerevole della documentazione giustificativa. Alcuni condomini impugnano la delibera di approvazione del bilancio nei termini prescritti.

Il giudice annulla la delibera di approvazione del bilancio e dispone: l'amministratore in carica dovrà provvedere a redigere un documento contabile chiaro ed intellegibile per tutti i condomini, con l'esplicita indicazione delle voci di spesa e della relativa documentazione giustificativa, ovvero in caso di sua assenza, come lamentato dal Condominio nelle proprie difese, e riscontrato dal CTU in sede peritale, chiedere all'assemblea dei condomini di approvarle espressamente, circostanza quest'ultima, che non è emersa in sede di approvazione del bilancio in oggetto.

Può l'assemblea dei condomini approvare espressamente spese prive di qualsiasi documentazione giustificativa?

Se si, con quale maggioranza?

Se così fosse che senso avrebbe impugnare il bilancio?

Grazie.

Nel 2010 l' assemblea dei condomini approva un bilancio privo di una parte considerevole della documentazione giustificativa. Alcuni condomini impugnano la delibera di approvazione del bilancio nei termini prescritti.

Il giudice annulla la delibera di approvazione del bilancio e dispone: l'amministratore in carica dovrà provvedere a redigere un documento contabile chiaro ed intellegibile per tutti i condomini, con l'esplicita indicazione delle voci di spesa e della relativa documentazione giustificativa, ovvero in caso di sua assenza, come lamentato dal Condominio nelle proprie difese, e riscontrato dal CTU in sede peritale, chiedere all'assemblea dei condomini di approvarle espressamente, circostanza quest'ultima, che non è emersa in sede di approvazione del bilancio in oggetto.

Può l'assemblea dei condomini approvare espressamente spese prive di qualsiasi documentazione giustificativa?

Se si, con quale maggioranza?

Se così fosse che senso avrebbe impugnare il bilancio?

Grazie.

I valori iscritti nel rendiconto consuntivo non è necessario che siano trascritti nel relativo verbale di approvazione o che siano oggetto di analitico dibattito assembleare (salvo che ovviamente l’assemblea non intenda procedere in tal senso) poiché il prestare fede o meno ai dati contabili prodotti dall’amministratore rientra in un ambito di discrezionale valutazione riservato al libero apprezzamento di ognuno dei condomini intervenuti per i quali resta comunque salva la facoltà di verificare in ogni tempo i giustificativi inerenti alla deliberazione stessa e, a fronte di un rendiconto che si rivelasse non essere veritiero, di agire giudizialmente per farne dichiarare la nullità, mentre, nel caso di un rendiconto semplicemente mal redatto, ma senza sostanziali risvolti economico-patrimoniali, sarà tutt’al più possibile procedere con l’impugnativa per l’annullamento entro il termine di decadenza.

 

Assunto ciò seguono immediatamente due considerazioni pratiche:

 

A) In linea generale, nessuna maggioranza assembleare (sia essa una maggioranza semplice, qualificata o speciale) può vincolare il singolo condomino assente/astenuto/dissenziente a non esercitare il sacrosanto diritto individuale di accesso ai giustificativi di spesa e di invalidare il relativo rendiconto ove ne ricorrano gli estremi;

 

B) Quanto al tuo strano caso, anche qualora un tale consuntivo d'esercizio venisse approvato con l'unanimità dei consensi dei membri dell'intera collettività condominiale specificando nel verbale che è nota ai votanti la mancanza di alcune "pezze d'appoggio", la deliberazione resterebbe comunque intrinsecamente viziata poiché una o più voci di spesa continuano a non trovare riscontro in idonea documentazione giustificativa cosicché il bilancio risulti formalmente non veritiero e, di conseguenza, sempre passibile di declaratoria di nullità anche su iniziativa dei singoli condomini espressisi favorevolmente per la sua approvazione (in questo caso tutti).

 

Il giudice di merito che ha prospettato il potere dell'assemblea di sanare questo stato di cose non era del tutto lucido.

 

Normalmente quando non si trovano dei giustificativi di spesa il problema è circoscritto alle sole uscite di cassa e non alle entrate ovverosia non si sa come/quando/perché si siano verificati dei pagamenti producendo un ingiustificato ammanco di cassa.

 

Per mettere un punto fermo sulla faccenda non vedo altra strada se non quella di procedere con l'accusa di appropriazione indebita nei confronti dell'amministratore in carica all'epoca presunta dell'esborso. Sarà poi lui chiamato a documentare le movimentazioni di cassa durante il suo mandato onde evitare di doversene fare personalmente carico.

Grazie per la esaudiente risposta.

Il meccanismo si è inceppato quando all'epoca dei fatti ho esercitato il sacrosanto diritto di estrarre copie dei documenti giustificativi.

Chiesi all'amministratore come potesse rendere il conto della sua gestione, la risposta è stata che i condomini avevano deciso di fare lavori in economia (in nero).

Chiesi all'amministratore se tale decisione era stata messa a verbale, la risposta è stata no, perché è illegale. All'epoca di tale decisione non facevo parte della compagine condominiale e non avrei mai avallato questa decisione.

Sempre gli stessi condomini (3 su 30) abbiamo impugnato il rendiconto 2011, procedimento in corso presso il Tribunale, nel frattempo la CTU disposta dal Giudice ha dichiarato la sua irregolarità, per i vizi propri e per quelli derivanti dal rendiconto precedente.

A questo punto è molto probabile che i precedenti rendiconti, siano affetti da nullità.

Posso chiedere all'amministratore la documentazione giustificativa dei rendiconti antecedenti al 2010 e che riguardano la sua gestione, anche se regolarmente approvati?

La cosa paradossale è che questo signore da circa quattro anni amministra (si fa per dire) in prorogatio-imperi considerato l'immobilismo dell'assemblea che non riesce a nominare un nuovo amministratore.

Grazie per la esaudiente risposta.

Il meccanismo si è inceppato quando all'epoca dei fatti ho esercitato il sacrosanto diritto di estrarre copie dei documenti giustificativi.

Chiesi all'amministratore come potesse rendere il conto della sua gestione, la risposta è stata che i condomini avevano deciso di fare lavori in economia (in nero).

Chiesi all'amministratore se tale decisione era stata messa a verbale, la risposta è stata no, perché è illegale. All'epoca di tale decisione non facevo parte della compagine condominiale e non avrei mai avallato questa decisione.

Sempre gli stessi condomini (3 su 30) abbiamo impugnato il rendiconto 2011, procedimento in corso presso il Tribunale, nel frattempo la CTU disposta dal Giudice ha dichiarato la sua irregolarità, per i vizi propri e per quelli derivanti dal rendiconto precedente.

A questo punto è molto probabile che i precedenti rendiconti, siano affetti da nullità.

Posso chiedere all'amministratore la documentazione giustificativa dei rendiconti antecedenti al 2010 e che riguardano la sua gestione, anche se regolarmente approvati?

La cosa paradossale è che questo signore da circa quattro anni amministra (si fa per dire) in prorogatio-imperi considerato l'immobilismo dell'assemblea che non riesce a nominare un nuovo amministratore.

Quanto alla questione dell'accesso ai giustificativi delle spese condominiali ti risparmio la giurisprudenza, ma si è consolidato ormai da decenni in sede di legittimità (ossia in Cassazione) il principio secondo cui, sebbene da un lato il nostro ordinamento non individui nel corso dell'incarico dei momenti in cui l'amministratore debba ritualmente sottoporre al vaglio assembleare tale documentazione (così come accade per il relativo rendiconto consuntivo) o comunque rendersi espressamente disponibile per consentirne l'accesso, d'altro canto ogni condomino è comunque libero di esercitare tale facoltà previa sua esplicita richiesta all'amministratore stesso.

 

L'accesso ai giustificativi di spesa è quindi innanzitutto facoltativo (avviene cioè solo previa richiesta del singolo o dell'assemblea), nonché funzionale non solo affinché il singolo condomino possa "esprimere il proprio voto informato" in vista di una successiva deliberazione di spesa, ma è altresì lo strumento attraverso cui il condomino-mandante può esercitare il proprio "diritto individuale di vigilanza e controllo" sull'operato dell'amministratore-mandatario. Assunto ciò, è del tutto evidente che l'accesso sia possibile non solo a monte dell'approvazione del rendiconto consuntivo, bensì in ogni tempo durante l'incarico mediante semplice visione presso lo studio dell'amministratore (da intendersi gratuita) o estrazione di copia (dietro rimborso della spesa).

 

L'art. 1130-bis, co. 1 C.C. in parte recita: >

 

Nonostante tale disposizione di legge non esistesse prima del 18 Giugno 2012, è comunque fuori discussione non solo che tu possa accedere in ogni momento ai giustificativi di spesa alla base anche dei consuntivi approvati in passato (principio questo già formulato dalla giurisprudenza), ma l'attuale amministratore, anche e soprattutto in considerazione della continuità di lungo termine dell'incarico e dei contenziosi tutt'ora in corso, sarebbe un incoscente a non essersi religiosamente conservato ogni singolo pezzo di carta. Va ricordato infatti che l'amministratore è un mero "custode" temporaneo dei giustificativi di spesa (e di tutto il resto), mentre i condomini sono i comproprietari di tali beni mobili cosicché l'amministratore che li smarrisca oppure si rifiuti di consegnarli al sostituto o di consentirne l'accesso ai condomini richiedenti incorre in reati penali poiché semplicemente non è "roba sua".

 

In merito poi all'altra questione che accennavi, qualora l'assemblea non riesca a trovare un accordo interno per la nomina di un nuovo amministratore, sappi che ci sono altre due strade per liberarsi dell'amministratore cessato (sia esso scaduto, revocato o dimesso) attualmente in prorogatio imperii:

 

A) Da quanto racconti è immediato rilevare il compimento nel corso del mandato di gravi irregolarità tali da mettere anche il singolo condomino nella posizione di ricorrere in giudizio autonomamente per chiedere all'autorità giudiziaria la nomina di un nuovo amministratore. Il giudice, una volta accertati i fatti contestati, indicherà il nome del sostituto mediante un provvedimento che esplica i medesimi effetti di una deliberazione assembleare di nomina. Il riferimento normativo è l'Art. 1129, coo. 11, 12 e 13 C.C.;

B) Anche qualora non si riesca a costituire una maggioranza sufficiente per la sostituzione, l'assemblea, con la medesima maggioranza necessaria a nominare o revocare l'amministratore (voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea i quali devono anche rappresentare almeno la metà del valore millesimale dell'intero edificio), può deliberare la propria contrarietà alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico interrompendo così "magicamente" la prorogatio imperii. Per meglio dire, > (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 1445 del 5 Febbraio 1993). A seguito di una tale deliberazione l'amministratore non avrà più diritto ad alcun compenso (fatte salve le prestazioni passate che vanno ovviamente saldate) e dovrà consegnare entro un congruo termine tutto ciò che è in suo possesso in relazione alla gestione, ma a chi? L'Art. 1129, co. 6 C.C. contempla l'esistenza di una >. Qui ci si addentra in meandri inesplorati, ma trattasi sostanzialmente di un condomino volenteroso che, in attesa della nomina assembleare dell'amministratore "professionista", accetti di custodire il tutto (documentazione fiscale-tecnico-amministrativa, corrispondenza, conto corrente ecc...) avendo però ben chiaro che così si assumerà necessariamente anche la sterminata serie di responsabilità civili e penali propriamente connesse a questo incarico.

Grazie per i numerosi dettagli e la chiarezza nell'esposizione.

E' sufficiente l'assenza dei giustificativi di spesa per poter procedere con l'accusa di appropriazione indebita?

Molti condomini che hanno approvato il rendiconto annullato dal Tribunale deporrebbero in favore dell'amministratore.

Segnalo che nella comparsa di costituzione la difesa della parte convenuta dichiarava:. Con tale affermazione si è voluto sollevare l'amministratore da qualsiasi responsabilità. Naturalmente nessuno dei condomini ha chiesto rimborso delle quote corrisposte e non documentate. La cosa certa è che non si sa come quando e perché quelle quote siano state spese. Prima di procedere con una accusa così pesante, vorrei andare con i piedi di piombo.

Grazie ancora.

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