#1 Inviato 31 Maggio, 2015 buonasera, il nostro amministratore amministra il condominio da diversi decenni ed è ormai in età avanzata, e pur perdendo qualche colpo (o forse più) non molla. I condomini che si lamentano poi però non fanno nulla per cambiarlo. In queste anni ho visto: comunicazioni infilate a mano nelle caselle dei condomini, con apposta la scritta a mano "raccomandata" (ultimamente anche con richieste di pagamento con scadenze anteriori la consegna della busta...dopo che lo stesso amministratore, non molte settimane fa, aveva appunto chiesto di rispettare le date dei bollettini...ma se è lui il primo a intimare pagamenti con scadenza anteriore alla consegna!), verbali di assemblea errati (cognomi sbagliati, millesimi mal calcolati, delibere messe a verbale pur in mancanza del minimo di millesimi, ecc), irreperibilità dell'amministratore nove volte su dieci, mancato intervento su diverse segnalazioni, e da ultimo assemblee convocate a gennaio...marzo...quando in realtà la gestione terminerebbe a settembre, quindi più di 6 mesi dopo... Da ultimo il conto corrente su cui da decenni facciamo i versamenti è intestato allo studio dell'amm.re...mentre mi risulta che per legge debba essere intestato al condominio... io mi sono stufato. purtroppo a parte un paio di condomini, con pochi millesimi, pare che nessuno voglia muoversi per cambiarlo. Vorrei chiedere cosa posso fare. esiste un albo degli amministratori a cui fare segnalazione? questa persona non è evidentemente più in grado di amministrare e ci sta causando, a mio avviso, grave danno. Tra l'altro sono andato sul registro imprese e questa persona non compare, avrei avuto piacere di trovare la sua PEC, in modo tale da inviare lì le mie segnalazioni e avere quindi valenza legale (non posso ogni volta mandare raccomandate), ma chiaramente questa azienda l'ho trovata solo sulle pagine gialle...
#2 Inviato 31 Maggio, 2015 Non esiste un albo degli amministratori e l'amministratore non è obbligato ad avere la Pec, per i verbali con nomi errati bisogna prendersela con il Presidente d'assemblea e Segretario, e tutti i presenti che non controllano. Per rimuovere questo amministratore ci sono due modi, il più veloce e meno costoso è quello assembleare magari in una assemblea straordinaria richiesta a norma dell'art 66 Dacc, e raggiungendo la maggioranza delle teste presenti rappresentanti almeno 500 mlml e nominando un nuovo amministratore. La seconda e più costosa è quella legale, iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un avvocato di parte, elencando tutte le irregolarità effettuate da questo amministratore, mancata apertura del C/C condominiale, irregolare consegna nella cassetta della posta delle convocazioni ecc ecc.
#3 Inviato 1 Giugno, 2015 grazie, temo che l'unica sia la seconda. Trovo però assurdo che ogni volta vengano varate mille leggi sempre più restrittive per il lavoro degli amministratori, e poi l'unico modo per tutelarsi sia sempre e comunque quello di rivolgersi ad un legale. PS i verbali errati sono sempre corretti al termine dell'assemblea, il magheggio viene fatto ex post dall'amministratore... l'ultima volta, essendo venuti meno i millesimi necessari a deliberare per abbandono di un paio di condomini, l'amm.re chiese comunque un sondaggio di massima sulla volontà dei presenti...specificando chiaramente che non avrebbe avuto valore per i motivi di cui sopra. Beh, arrivato il verbale non c'era cenno dell'abbandono di questi condomini e quindi della discesa sotto la soglia dei millesimi, e la votazione è stata data per regolare. Poi per carità, l'esito è stato negativo e la proposta bocciata (come volevo anche io), però non è corretto darla come votazione regolare.
#4 Inviato 1 Giugno, 2015 ... Beh, arrivato il verbale non c'era cenno dell'abbandono di questi condomini e quindi della discesa sotto la soglia dei millesimi, e la votazione è stata data per regolare. Poi per carità, l'esito è stato negativo e la proposta bocciata (come volevo anche io), però non è corretto darla come votazione regolare. Il verbale sarà stato firmato almeno da un condòmino nominato Presidente, se pur prestanome. Dalla prossima assemblea pretendi che il verbale sia redatto durante l'assemblea stessa e pretendi di firmarlo affinchè non sia modificato, diffidando il Presidente dal firmare un verbale che non corrisponda al vero. Dai fatti che racconti nulla può essere imputato all'amministratore per quanto avviene in assemblea. Rilevante è la mancata apertura del c/c condominiale ed il mancato transito dal c/c di tutte le somme in entrata ed in uscita che devono essere trascritte, analiticamente e cronologicamente, nel registro di contabilità entro 30 giorni dalla reale entrata/uscita di cassa. L'avviso di convocazione inviato irregolarmente nelle cassette postali è sanato nel momento in cui ci si presenta all'assemblea. Gli assenti che abbiano ricevuto una convocazione irregolare devono impugnarla entro 30 giorni dalla data in cui ricevono il verbale. Senza la revoca assembleare, purtroppo, non c'è modo di far revocare l'amministratore senza almeno anticipare spese che "potrebbero" esserti rimborsate con azione di rivalsa: Art. 1129 c.c. ...La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato...
#5 Inviato 1 Giugno, 2015 1. Trovo però assurdo che ogni volta vengano varate mille leggi sempre più restrittive per il lavoro degli amministratori, e poi l'unico modo per tutelarsi sia sempre e comunque quello di rivolgersi ad un legale. 2. i verbali errati sono sempre corretti al termine dell'assemblea, il magheggio viene fatto ex post dall'amministratore... l'ultima volta, essendo venuti meno i millesimi necessari a deliberare per abbandono di un paio di condomini, l'amm.re chiese comunque un sondaggio di massima sulla volontà dei presenti...specificando chiaramente che non avrebbe avuto valore per i motivi di cui sopra. Beh, arrivato il verbale non c'era cenno dell'abbandono di questi condomini e quindi della discesa sotto la soglia dei millesimi, e la votazione è stata data per regolare. Poi per carità, l'esito è stato negativo e la proposta bocciata (come volevo anche io), però non è corretto darla come votazione regolare. 1. come ti ho già detto non è sempre necessario rivolgersi al legale per rimuovere un amministratore, è sufficiente essere coesi in assemblea e nominare un altro 2. ad evitare aggiustamenti postumi da parte dell'amministratore sul verbale, è buona norma che il Presidente e Segretario firmino lo scritto e a volontà di qualche condomino è possibile la firma di quest'ultimo, quello è l'originale valido, per sicurezza maggiore se c'è la possibilità si fanno delle fotocopie da consegnare al presidente ed a chi lo desidera, se non c'è questa possibilità si scrive il verbale in duplice copia con la vecchia e cara cartacarbone, una copia all'amministratore ed una al presidente. Come vedi, se i condomini sono coesi, l'amministratore non può fare ciò che vuole. Purtroppo alle volte capita, non c'è coesione e l'amministratore ne approfitta, ed in questo caso sarà necessario rivolgersi ad un legale avendo le prove delle irregolarità.
#6 Inviato 1 Giugno, 2015 Vi ringrazio, purtroppo i condomini non sono affatto coesi, e ciò che dite, e che in pochi sosteniamo, sembra quasi che sia frutto della nostra fantasia. Non c'è un verbale (quello arriva anche mesi dopo, trascritto a macchina da non so chi del suo studio), l'amministratore butta giù a mano qualche appunto che rilegge a volte a richiesta, e addirittura ogni volta che chiediamo di rileggere ci guardano tutti storto. Fotocopie figuriamoci, siamo ancora al calamaio... Ad una delle ultime assemblee 3-4 condomini, anziani, verso metà assemblea se ne sono andati, cosa che è capitata tante volte, ma non è stata mai verbalizzata. In quell'occasione abbiamo preteso che venisse verbalizzato tutto. L'amministratore ci ha guardati incredulo e ci siamo sentiti anche qualche insulto da parte di alcuni condomini, perchè a loro detta non era necessario...non era stato mai fatto...Ma caspita, se i millesimi scendono e non sono sufficienti a deliberare bisogna saperlo, non è che alle 21 partiamo con 700 millesimi e poi alle 22 siamo a 300 millesimi e ci va bene uguale, non è legale! Non c'è coesione, è un condominio di gente ormai anziana che non ha voglia di cambiare, che si lamente durante l'anno dell'amministratore ma poi ad ogni assemblea vota sempre in suo favore e anzi addita noi come matti. Io sono giovane, non mi sta bene che sia così, troppe cose vengono fatte "perchè si è sempre fatto così", fidandosi ciecamente di questa persona perchè ci amministra da anni, ma che è spesso irreperibile e non risolve i problemi. Nessuno chiede che l'amministratore abbia la bacchetta magica, anzi. I problemi sono spesso causati e quindi risolvibili dagli stessi condomini. Però, non so come spiegarlo, ultimamente questa persona sta perdendo parecchi colpi. Ad uno dei condomini da anni viene chiesto il pagamento ingiusto di alcune spese. Malgrado le richieste formali, anche a mezzo raccomandata, delle pezze giustificative di tali spese, queste non sono mai arrivate, e ad ogni assemblea l'amministratore finge di non ricordare e chiede di mandargli richiesta...e cosa deve fare questo condomino, chiamare un legale per spendere la cifra richiesta in avvocati? non so, a me tutto questo sembra assurdo. Per carità, non succede nulla di così grave (qualche decennio fa la precedente amministrazione scappò coi soldi...lì sì che era grave), però speravo si potesse in qualche modo cambiare le cose per palesi irregolarità di operato, altrimenti dovremo attendere anni il ricambio generazionale, perchè le proprietà attuali sono sedute sul "mi va bene così, anche se non mi va bene..."
#7 Inviato 2 Giugno, 2015 Comprendo il tuo sfogo, per risolvere la situazione non resta che rivolgersi ad un legale, magari prima si registra in audio l'assemblea avvisando i presenti, così sia l'amministratore che il Presidente e Segretario siano al corrente. Certo che sarà difficile registrare tutto parola per parola, ma speriamo sia sufficiente a far capire in che modo si conducono le assemblee per poi adire al Giudice iniziando dalla mediazione.
#8 Inviato 2 Giugno, 2015 grazie. Proverò ma dubito che i condomini siano d'accordo. Come detto sembrano fregarsene se questo amministratore non si comporta correttamente, non penso mi autorizzeranno mai. A quel punto, se fossero favorevoli, sarebbe molto più semplice cambiare amministratore in serenità, ma a loro va bene questo...
#9 Inviato 2 Giugno, 2015 grazie. Proverò ma dubito che i condomini siano d'accordo. Come detto sembrano fregarsene se questo amministratore non si comporta correttamente, non penso mi autorizzeranno mai. A quel punto, se fossero favorevoli, sarebbe molto più semplice cambiare amministratore in serenità, ma a loro va bene questo...La registrazione audio non ti può essere negata; La “Registrazione Fonografica” dell’Assemblea Condominiale, su nastro magnetico o su compact disc, non può essere negata, immotivatamente, dall’amministratore del condominio, qualora sia richiesta da un singolo condominio a garanzia dello svolgimento della stessa La stragrande maggioranza di noi, ordinari cittadini, ha a che fare periodicamente con quella straordinaria “espressione di democrazia di base” che è rappresentata dall’assemblea condominiale. L’assemblea è, infatti, l’organo principale del condominio, la sua “colonna portante”, di cui esprime la suprema volontà. Nel contempo, diviene spesso un vero e proprio “covo dei veleni”, ogni qualvolta in essa devono essere prese decisioni più o meno importanti, relative al funzionamento del condominio, che necessitano del consenso della maggioranza e , talvolta, dell’ unanimità dei condomini e degli inquilini residenti, aventi il diritto a prendere parte alla stessa. E’ utile chiarire che le volontà dei singoli condomini, espresse nell’ambito assembleare, non si sommano, bensì si “fondono”. Ciò significa che, quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti. Inoltre nessuna decisione importante può essere presa fuori dall’assemblea , nemmeno se fosse scritta su un pezzo di carta e controfirmata dalla grande maggioranza dei condomini, perché la legge indica l’assemblea come l’ unico luogo ove può “formarsi” la volontà decisionale del condominio. L’espressione della volontà condominiale , che si concretizza nelle delibere assembleari, deve essere “verbalizzata” in assemblea e trascritta nel registro che l’amministratore deve tenere e trasmettere al suo successore. Ma l’assemblea condominiale, spesso fonte di ansie e dispendio di energie, può , anche, essere registrata? Alla stregua della linea di pensiero manifestata dal “Garante della privacy”, che si è espresso, solo di sfuggita, nel provvedimento del 18 maggio 2006 , affermando che “….la videoregistrazione in assemblea prevede il consenso di tutti i partecipanti, compreso quello di eventuali estranei, non condomini, ad essa invitati, come i tecnici o gli incaricati di ditte in previsione di contratti di appalto», sembrerebbe doversi propendere per una soluzione negativa al quesito. Ma, qualora, la richiesta di registrazione dei “lavori” dell’assemblea condominiale sia relativa alla semplice registrazione fonografica, su nastro magnetico o su “compact disc” , la questione giuridica cambia, e l’autorizzazione al tale richiesta di “riproduzione vocale su nastro o cd”, effettuata da un condomino partecipante all’assemblea, non può essere respinta, immotivatamente, dal presidente dell’assemblea, pena l’impugnazione del verbale di assemblea per vizio del procedimento assembleare, ai sensi e per gli effetti previsti dall’art. 1137 del codice civile. E’ quanto deciso da una recente sentenza del Tribunale di Foggia che, richiamando l’unica precedente pronuncia giurisprudenziale in materia (Tribunale di Bologna, 25 marzo 1999, n. 596), ha affermato che “ …per analogia fra la normativa condominiale e quella societaria, deve ritenersi applicabile l’art. 2371 del Codice civile, secondo cui l’assemblea è presieduta dalla persona indicata nell’atto costitutivo o in mancanza da quella designata dai convenuti; pertanto, l’autorizzazione alla registrazione fonografica dell’assemblea deve essere data dal presidente, sia pure alla condizione, per esempio, che la registrazione su nastro magnetico o compact disc venga allegata al verbale e trascritta al termine dell’assemblea. Nella sua pronuncia il Tribunale dauno ha evidenziato che “… in assenza di puntuali disposizioni del regolamento contrattuale/condominiale, il presidente dell’assemblea non può discrezionalmente negare la registrazione fonografica, stante il diritto del singolo condomino di controllare il procedimento di formazione della volontà assembleare, al punto che il rifiuto del presidente può essere impugnato ex articolo 1137 del Codice civile, per vizio del procedimento assembleare». Il magistrato foggiano ha, così, inteso accogliere l’impugnativa di una delibera assembleare, avanzata da un condomino, partecipante all’assemblea, che non aveva espresso il proprio voto favorevole alla delibera di approvazione del consuntivo delle spese relative all'esercizio condominiale, a causa ,anche, dell'assenza materiale in assemblea della documentazione contabile a supporto del conto presentato dall’amministratore. Il condomino dissenziente aveva, per l’appunto, richiesto all’amministratore-presidente dell’assemblea di “registrare fonograficamente” i lavori della seduta assembleare , “incassando” un netto immotivato diniego dallo stesso. Da qui, tramite un legale, il ricorso al Tribunale di Foggia e la successiva recente sentenza di accoglimento delle proprie istanze, avanzate con l’atto giudiziario. Foggia, 11 giugno 2009 Avv. Eugenio Gargiulo
#10 Inviato 3 Giugno, 2015 Buongiorno, ci sono tutti i presupposti di una malagestione da parte di questo amministratore. Il consiglio, come ti è già stato dato, è quello di rivolgerti ad un avvocato e chiedere in estrema ratio la rimozione dell'Amministratore attuale con insediamento di un amministratore nominato dalla Autorità Giudiziaria. E' una soluzione costosa (per il condominio) ma rimane forse l'unica strada percorribile se gli altri condomini non vogliono nominare un altro amministratore. Bisognerebbe inoltre procedere in fretta, prima che la attuale gestione (ovverosia...non-gestione) crei dei danni..... Magari potresti riunirti con gli altri condomini e spiegare loro che procederai con questa azione...potrebbe essere un forte "incentivo" per convincerli a mandare via il vostro amministratore.
#11 Inviato 3 Giugno, 2015 eh credo proprio che opterò per una soluzione del genere. Tanto per farvi un esempio, giorni fa abbiamo ricevuto una comunicazione con annessa richiesta di pagamento per dei lavori di installazione valvole termostatiche. Alla documentazione era allegata una tabella con scritto il numero delle valvole installate da ciascun condomino, e alcuni nomi di persone che per varie ragioni non ne avevano installate alcune (ma vi giuro, si va dal "impossibile accedere al calorifero" al "il condomino si rifiuta di installarle in cucina perchè esteticamente brutte". giuro!). ho chiesto lumi all'amministratore, non tanto sulle valvole ma sui contabilizzatori, visto che paghiamo in base all'uso, se un radiatore ne è sprovvisto non è regolare una ripartizione dei costi. é passato un mese e tre solleciti, non ha mai risposto! Sinceramente non so nemmeno cosa fare, perchè a non pagare passerei dalla parte del torto immagino, però non è neanche corretto che io paghi senza sapere se è tutto in regola. Credo che la mia richiesta sia sacrosanta e sia obbligo dell'amministratore farmi sapere (o almeno rispondere per educazione...). ah, come già vi spiegavo a inizio discussione, la richiesta di pagamento consegnata a mano ha scadenza antecedente la consegna...giusto per tornare sulla malagestione...e tutto sul solito conto intestato allo studio dell'amm.re... PS sarà vero che l'amministratore non ha obbligo di PEC, ma se possiede uno studio e quindi ha dipendenti (lo so per certo perchè a volte ci parlo al telefono...) presumo abbia un'azienda e quindi obbligo di pec. sul sito della camera di commercio non ho trovato questo studio, solo sulle pagine gialle...
#12 Inviato 4 Giugno, 2015 Saluti, da quello che so io la PEC è obbligatoria solo per certe categorie di professionisti. Ad esempio un ingegnere professionista iscritto all'Albo deve avere la PEC. Può essere che una amministratore di condominio sia iscritto ad un albo professionale e quindi abbia la PEC... Ma può benissimo essere che una amministratore di condominio non sia iscritto ad alcun albo e non sia laureato...in caso di "azienda" solo in caso, credo, una srl abbia l'obbligo di PEC... Ci sono maree di discussioni nel forum su questa cosa e la conclusione è sempre quella.....la PEC non è obbligatoria per la professione di amministratore di condominio.... Sulle valvole termostatiche e compagnia bella è una classica "tragedia" all'Italiana, credimi... se ne vedono davvero di tutti i colori e la realtà supera l'immaginazione...gli Amministratori di condominio di trovano a gestire una bella pesca....anzi cocomero se pensiamo alle dimensioni.... Ma l'Amministratore è una specie di Barbiere di Siviglia no (largo al factotum della città....) ?
#13 Inviato 4 Giugno, 2015 non penso che l'amministratore sia il barbiere di siviglia nè che debba esserlo. Mi aspetto però che alle cortesi e lecite domande di un condomino, che è il suo datore di lavoro, dia quantomeno una risposta, primo, e secondo, che adempia ai suoi doveri. Se mi chiedi un pagamento sono tenuto a sapere se il lavoro è stato fatto, come è stato fatto, e tu sei obbligato a rendermene conto. Se ad oggi non sei in grado di dirmelo, mi rispondi "mi informo e glielo faccio sapere". si chiama professionalità ed educazione. Chiedo la luna? 😉
#15 Inviato 4 Giugno, 2015 ok, chiedo scusa per l'imprecisione. intendevo che è pagato per il suo lavoro dal condominio e quindi il condominio ha facoltà di chiedere all'amministratore chiarimenti sul suo lavoro o sul lavoro che fa eseguire per conto del condominio.
#16 Inviato 18 Giugno, 2015 ragazzi, ho fatto alcune verifiche: il conto corrente non so dire a chi sia intestato, ma inviando i pagamenti (bonifico) questi vengono accettati sia intestando il pagamento allo studio dell'amministratore, sia al condominio. quindi presumo sia cointestato. in ogni caso da quest'anno arriveranno i mav al posto dei bonifici. per quanto riguarda tutto il resto, ho mandato una raccomandata di messa in mora intimando di avere i dettagli dei lavori (termosifoni, valvole e contabilizzatori) stabiliti dall'assemblea e pagati. mai ricevuta risposta... ho anche diffidato l'amministratore dall'omettere informazioni fondamentali dai verbali e dal non ritoccare a proprio piacere le delibere: nell'ultima assemblea (straordinaria) ha spacciato per valida una votazione (e conseguente delibera, anche se negativa) quando erano presenti solo 250millesimi o giù di lì (comunque molto meno dei 500). L'ho diffidato dal mandare richieste di pagamento con scadenza antecedente la consegna delle stesse. mai ricevuto risposta. A me queste sembrano cose gravi... nessuno obbliga l'amministratore a rispondere alle email, ma quando arriva tanto di raccomandata con richieste ufficiali di spiegazioni non dovrebbe essere obbligato a rispondere? non ho il diritto io ad avere accesso alle informazioni sui lavori eseguiti? c'è il forte rischio che alcuni caloriferi di alcuni condomini non abbiano installato il contabilizzatore, e quindi stiamo pagando anche i costi dei furbetti...magari è una mia paranoia, ma penso sia legittimo chiedere (e per lui fornire) tutti i dettagli. sbaglio?
