#1 Inviato 25 Maggio Buongiorno a tutti,il mio quesito:due persone acquistano una casa pattuendo sul rogito che venga adibita a residenza di una delle due.Dopo un po' il comproprietario non residente cambia idea e vuole sciogliere la comunione.Perche'?Quali sono le conseguenze per il residente? Grazie a chi vorrà rispondere
#2 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Dopo un po' il comproprietario non residente cambia idea e vuole sciogliere la comunione.Perche'?Quali sono le conseguenze per il residente? Il perchè una delle due persone vuole sciogliere la comunione devi chiederlo a lui perchè i motiuvi potrebbero essere tanti. Ad esempiola persona ha bisogno di denaro e vuole vendere la sua parte oppure non corrono più buoni rapporti con l'altro comproprietario e vuole interrompere i rapporti. Le conseguenze per il proprietario sono che se decide di acquistare lui la quota dell'altra persona lui diventerà pieno e unico proprietario dell'appartamento e potrà continuare a starci dentro. Se, invece, acquista un'altra persona (anche all'asta se non trovano un accordo), sarà il nuovo proprietario a decidere se fittare la casa alla persona residente oppure dirgli di liberare la casa perchè serve a lui. In questo caso la persona residente dovrà trovarsi un altro alloggio.
#3 Inviato 25 Maggio Leonardo53 dice: Il perchè una delle due persone vuole sciogliere la comunione devi chiederlo a lui perchè i motiuvi potrebbero essere tanti. Ad esempiola persona ha bisogno di denaro e vuole vendere la sua parte oppure non corrono più buoni rapporti con l'altro comproprietario e vuole interrompere i rapporti. Le conseguenze per il proprietario sono che se decide di acquistare lui la quota dell'altra persona lui diventerà pieno e unico proprietario dell'appartamento e potrà continuare a starci dentro. Se, invece, acquista un'altra persona (anche all'asta se non trovano un accordo), sarà il nuovo proprietario a decidere se fittare la casa alla persona residente oppure dirgli di liberare la casa perchè serve a lui. In questo caso la persona residente dovrà trovarsi un altro alloggio. Se il residente X è comproprietario della casa, chi ipoteticamente acquistasse la quota di Y non può farlo sloggiare. Può però chiedergli un affitto per la parte di proprietà che non è sua o trasferirsi anche lui in quella casa. Modificato 25 Maggio da condo77
#4 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Buongiorno a tutti,il mio quesito:due persone acquistano una casa pattuendo sul rogito che venga adibita a residenza di una delle due.Dopo un po' il comproprietario non residente cambia idea e vuole sciogliere la comunione.Perche'?Quali sono le conseguenze per il residente? Grazie a chi vorrà rispondere La pattuizione che ci abiti solo uno è alquanto strana ma se è scritta e per di piu' su rogito è così. Tuttavia l'altro puo' cambiare idea, e puo' chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione ove non si riesca a farla di bonario accordo. Il motivo per cui vuole questo, non ha rilievo, la legge non chiede un motivo specifico per la divisione. Le conseguenze sono o che il residente e l'altro trovano un accordo (tipo che il residente acquista le quote dell'altro) o che il non residente farà giudizio di divisione Non ci sarà nessuna vendita di quote del non residente a terzi, il giudizio di divisione seguirà questo iter con due possibilità: 1. divisione in natura, qualora il bene comune sia divisibile ovvero possa essere comodamente diviso in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti. Viene elaborato un progetto di divisione che, in assenza di contestazioni, diviene esecutivo con ordinanza non impugnabile; in caso di contestazioni, invece, si apre un giudizio di merito definito con sentenza. 2.vendita all’asta del bene comune. Nel caso in cui l’immobile non sia di agevole divisione, il Giudice dispone la vendita all’incanto con conseguente ripartizione del ricavato tra i contitolari secondo le rispettive quote. Diciamo che, se l'immobile non è divisibile in due parti (tipo ha due appartamenti e si dividono in modo che A ne abbia uno e B l'altro), al residente conviene trovare un accordo di divisione (magari con acquisto delle quote) se vuole continuare a vivere lì. Anche vero che il giudizio di divisione ha tempi e costi, non è detto che il non residente voglia arrivare fino in fondo. 1
#5 Inviato 25 Maggio condo77 dice: Se il residente X è comproprietario della casa, chi ipoteticamente acquistasse la quota di Y non può farlo sloggiare. Può però chiedergli un affitto per la parte di proprietà che non è sua o trasferirsi anche lui in quella casa. sì, puo' anche vendere la quota (ma lo trovo improbabile perchè chi acquisterebbe un immobile se il diritto di abitazione è dell'altro comproprietario sempre sia stato trascritto...sia chiaro, bisognerebbe vedere cosa è indicato sul rogito e cosa si intende quando si dice che Tizio puo' viverci e l'altro no). Ovviamente chi acquistasse la quota puo' chiedere un affitto a chi vi abita, e se il diritto di abitare non è un vero e prorpio diritto di abitazione trascritto ma vale solo tra gli attuali comproprietari, puo' anche abitarci egli. Però mi pare che l'opener scriva che il non residente vuole sciogliere la comunione, quindi non semplicemente vendere le quote. Ora se il residente fosse mio cliente io gli suggerirei di acquistare lui le quote e si risolvono tutti i problemi 1
#6 Inviato 25 Maggio SisterOfNight dice: sì, puo' anche vendere la quota (ma lo trovo improbabile perchè chi acquisterebbe un immobile se il diritto di abitazione è dell'altro comproprietario sempre sia stato trascritto...sia chiaro, bisognerebbe vedere cosa è indicato sul rogito e cosa si intende quando si dice che Tizio puo' viverci e l'altro no). Ovviamente chi acquistasse la quota puo' chiedere un affitto a chi vi abita, e se il diritto di abitare non è un vero e prorpio diritto di abitazione trascritto ma vale solo tra gli attuali comproprietari, puo' anche abitarci egli. Però mi pare che l'opener scriva che il non residente vuole sciogliere la comunione, quindi non semplicemente vendere le quote. Ora se il residente fosse mio cliente io gli suggerirei di acquistare lui le quote e si risolvono tutti i problemi Giusto. 👍 Da considerare che se il comunista residente non volesse sciogliere la comunione né acquistare la quota dell'altro, in sede di giudizio potrebbe probabilmente chiedere una dilazione (fino a 5 anni), visto che ci abita. 1
#7 Inviato 25 Maggio condo77 dice: Se il residente X è comproprietario della casa, chi ipoteticamente acquistasse la quota di Y non può farlo sloggiare. Il titolo della discussione è SCIOGLIMENTO COMUNIONE e non vendita della propria quota a un ipotetico terzo Sig. X. Che lo scioglimento della comunione avvenga per acquisto di uno dei due comunisti dell'altra quota o avvenga giudizialmente, l'attuale comunista residente potrà avere la certezza di restare in quella casa finchè gli pare (anche dopo i 5 anni) solo se acquista la quota dell'altro comunista, con accordo o all'asta.
#8 Inviato 25 Maggio Leonardo53 dice: Il titolo della discussione è SCIOGLIMENTO COMUNIONE e non vendita della propria quota a un ipotetico terzo Sig. X. Che lo scioglimento della comunione avvenga per acquisto di uno dei due comunisti dell'altra quota o avvenga giudizialmente, l'attuale comunista residente potrà avere la certezza di restare in quella casa finchè gli pare (anche dopo i 5 anni) solo se acquista la quota dell'altro comunista, con accordo o all'asta. Hai ragione. 👍
#9 Inviato 25 Maggio condo77 dice: Giusto. 👍 Da considerare che se il comunista residente non volesse sciogliere la comunione né acquistare la quota dell'altro, in sede di giudizio potrebbe probabilmente chiedere una dilazione (fino a 5 anni), visto che ci abita. Grazie,mi sapresti dare il riferimento di legge?
#10 Inviato 25 Maggio Grazie a tutti per le risposte: Il residente è comproprietario al 50 %,non ha possibilità economiche per acquistare l'altra quota.Sul rogito ha acquistato la sua quota con le agevolazioni prima casa,impegnandosi a trasferire la residenza entro i termini di legge e così ha fatto.Ha venduto la propria ex prima casa ed ha investito tutto ciò che aveva nella ristrutturazione di questa che ha buona metratura ma non è facilmente divisibile a meno di importanti interventi di muratura di costo importante (costruzione di nuove scale, abbattimento e costruzione tramezze, divisione impianti etc.)che anche se eseguiti non potrebbero alla creazione di due unità di uguale metratura e valore.Il residente vorrebbe solo non perdere la casa e sa che se messa all'asta non rimarrebbe abbastanza per acquistarne un'altra,una volta estinto il mutuo.I comproprietari sono fratelli,il mutuo lo pagano i genitori.La famiglia ha seri problemi di intercomunicazione. Agiscono solo per ripicca,anche contro il loro stesso interesse pur di farsi dispetto l'un l'altro.
#11 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Grazie,mi sapresti dare il riferimento di legge? Art. 1111 codice civile - Scioglimento della comunione Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-i/art1111.html
#12 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Grazie a tutti per le risposte: Il residente è comproprietario al 50 %,non ha possibilità economiche per acquistare l'altra quota.Sul rogito ha acquistato la sua quota con le agevolazioni prima casa,impegnandosi a trasferire la residenza entro i termini di legge e così ha fatto.Ha venduto la propria ex prima casa ed ha investito tutto ciò che aveva nella ristrutturazione di questa che ha buona metratura ma non è facilmente divisibile a meno di importanti interventi di muratura di costo importante (costruzione di nuove scale, abbattimento e costruzione tramezze, divisione impianti etc.)che anche se eseguiti non potrebbero alla creazione di due unità di uguale metratura e valore.Il residente vorrebbe solo non perdere la casa e sa che se messa all'asta non rimarrebbe abbastanza per acquistarne un'altra,una volta estinto il mutuo.I comproprietari sono fratelli,il mutuo lo pagano i genitori.La famiglia ha seri problemi di intercomunicazione. Agiscono solo per ripicca,anche contro il loro stesso interesse pur di farsi dispetto l'un l'altro. Ah c'è anche un mutuo? La cosa si complica ulteriormente, perché il creditore potrebbe opporsi allo scioglimento della comunione (v. art. 1113 c.c.). Fossi il residente, attenderei lo sviluppo degli eventi, puntando a prendere tempo. Tanto finché non gli chiedono un affitto, ogni anno che passa sono soldi risparmiati, visto che vive al 100% dentro una casa che possiede al 50%. Magari smetterei di apportare migliorie però, tranne le cose più necessarie e urgenti. Modificato 25 Maggio da condo77 1
#13 Inviato 25 Maggio condo77 dice: Ah c'è anche un mutuo? La cosa si complica ulteriormente, perché il creditore potrebbe opporsi allo scioglimento della comunione (v. art. 1113 c.c.). Fossi il residente, attenderei lo sviluppo degli eventi, puntando a prendere tempo. Tanto finché non gli chiedono un affitto, ogni anno che passa sono soldi risparmiati, visto che vive al 100% dentro una casa che possiede al 50%. Magari smetterei di apportare migliorie però, tranne le cose più necessarie e urgenti. La banca è stata informata ma pare non si opporrà poiché il pagamento delle rate è più che garantito dalla solvibilità dei garanti.
#14 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: La banca è stata informata ma pare non si opporrà poiché il pagamento delle rate è più che garantito dalla solvibilità dei garanti. Ah ok. Ma se i garanti (genitori) sono patrimonializzati, come pare di capire, la cosa più semplice non sarebbe che rilevassero loro le quote dei figli non residenti nella casa? 1
#15 Inviato 25 Maggio SisterOfNight dice: sì, puo' anche vendere la quota (ma lo trovo improbabile perchè chi acquisterebbe un immobile se il diritto di abitazione è dell'altro comproprietario sempre sia stato trascritto...sia chiaro, bisognerebbe vedere cosa è indicato sul rogito e cosa si intende quando si dice che Tizio puo' viverci e l'altro no). Ovviamente chi acquistasse la quota puo' chiedere un affitto a chi vi abita, e se il diritto di abitare non è un vero e prorpio diritto di abitazione trascritto ma vale solo tra gli attuali comproprietari, puo' anche abitarci egli. Però mi pare che l'opener scriva che il non residente vuole sciogliere la comunione, quindi non semplicemente vendere le quote. Ora se il residente fosse mio cliente io gli suggerirei di acquistare lui le quote e si risolvono tutti i problemi Grazie per la risposta;l residente non ha possibilità di acquistare l'altra quota .
#16 Inviato 25 Maggio Io prenderei tempo come suggerito da condo. Sottolineare al Giudice lo sforzo fatto per acquisto e la situazione economica di chi ora sarebbe costretto a svendere. Non darà magari tutti i 5 anni, ma un po' di tempo in più si 🙏 Soprattutto insistendo che si tratta di bene non facilmente divisibile 2
#17 Inviato 25 Maggio condo77 dice: Ah ok. Ma se i garanti (genitori) sono patrimonializzati, come pare di capire, la cosa più semplice non sarebbe che rilevassero loro le quote dei figli non residenti nella casa? La famiglia ha seri problemi di conflittualità,tutti agiscono a scopo ritorsivo per questioni che è impossibile spiegare senza fare una telenovela .Il residente è stato coinvolto suo malgrado,vani e accantonati per stanchezza i tentativi di ricucire i rapporti.Ti ringrazio per lo spunto:il residente farà presente al Giudice che esisterebbe questa possibilità sperando serva almeno a prendere tempo .
#18 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: I comproprietari sono fratelli,il mutuo lo pagano i genitori.La famiglia ha seri problemi di intercomunicazione. Agiscono solo per ripicca, anche contro il loro stesso interesse pur di farsi dispetto l'un l'altro Il vero problema è proprio il "parenti serpenti". Se il loro interesse è quello di fare dispetti anche a costo di rimetterci, la questione prima o poi si chiuderà ed il grosso del valore delle casa evaporerà tra la svalutazione dovuta alla vendita all'asta e le spese di avvocati e Tribunale. Che dire... solo in bocca al lupo al malcapitato. 1
#19 Inviato 25 Maggio Leonardo53 dice: Il vero problema è proprio il "parenti serpenti". Se il loro interesse è quello di fare dispetti anche a costo di rimetterci, la questione prima o poi si chiuderà ed il grosso del valore delle casa evaporerà tra la svalutazione dovuta alla vendita all'asta e le spese di avvocati e Tribunale. Che dire... solo in bocca al lupo al malcapitato. Viva il lupo.
#20 Inviato 25 Maggio Il residente, che nel frattempo sta cercando un avvocato,avrebbe ipotizzato di cedere il diritto di usufrutto della sola propria quota al coniuge : si domanda se questo può essere fattibile e non impugnabile dal comproprietario e se darebbe diritto di abitazione opponibile anche contro terzi . Grazie a chi vorrà rispondere.
#21 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Il residente, che nel frattempo sta cercando un avvocato,avrebbe ipotizzato di cedere il diritto di usufrutto della sola propria quota al coniuge : si domanda se questo può essere fattibile e non impugnabile dal comproprietario e se darebbe diritto di abitazione opponibile anche contro terzi . Grazie a chi vorrà rispondere. Non mi pare modificherebbe più di tanto le cose. Immagino il coniuge già abiti nella casa assieme al residente? Hanno figli? Minori?
#22 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Il residente, che nel frattempo sta cercando un avvocato,avrebbe ipotizzato di cedere il diritto di usufrutto della sola propria quota al coniuge : si domanda se questo può essere fattibile e non impugnabile dal comproprietario e se darebbe diritto di abitazione opponibile anche contro terzi . Grazie a chi vorrà rispondere. Il diritto di usufrutto è sulla proprietà e quindi il coniuge potrà godere del diritto di usufrutto solo fino a che l'altro coniuge è proprietario, Se e quando il proprietario non sarà tale, anche l'usufruttuario non sarà più tale. Purtroppo non si può limitare il diritto di proprietà degli altri. Non ne sono sicuro ma credo che, nemmeno con la morte del proprietario, il coniuge superstite potrebbe rivendicare il diritto di abitazione sulla quota di proprietà che non era del coniuge decuius. Modificato 25 Maggio da Leonardo53
#23 Inviato 25 Maggio Infatti,l'idea è quella di dare in usufrutto solo la propria quota.La finalità non è quella di tenersi a tutti i costi tutta la casa ma avere almeno la propria quota ed il diritto ad abitarvi anche se la casa va all'asta,divisa o non divisa.
#24 Inviato 25 Maggio Cierre2021 dice: Il residente, che nel frattempo sta cercando un avvocato,avrebbe ipotizzato di cedere il diritto di usufrutto della sola propria quota al coniuge : si domanda se questo può essere fattibile e non impugnabile dal comproprietario e se darebbe diritto di abitazione opponibile anche contro terzi . Grazie a chi vorrà rispondere. il residente chieda consiglio ad un avvocato. Intanto se cede usufrutto lo cede solo sulla sua parte di proprietà. E ha un costo notarile. L'usufrutto non impedisce la divisione giudiziale comunque ma sicuramente è opponibile a terzi Cierre2021 dice: Infatti,l'idea è quella di avere almeno la propria quota ed il diritto ad abitarvi anche se la casa va all'asta,divisa o non divisa. Se la casa va all'asta va all'asta anche la nuda proprrietà in un giudizio di divisione. Inoltre se il coniuge a cui lui intesta l'usufrutto con donazione immagino, lo manda poi via a seguito di una separazione..il residente fa i bagagli 1
#25 Inviato 25 Maggio Leonardo53 dice: Il diritto di usufrutto è sulla proprietà e quindi il coniuge potrà godere del diritto di usufrutto solo fino a che l'altro coniuge è proprietario, Se e quando il proprietario non sarà tale, anche l'usufruttuario non sarà più tale. Purtroppo non si può limitare il diritto di proprietà degli altri. il diritto di usufrutto cessa alla morte dell'usufruttuario o se a tempo alal data indicata nell'atto di costituzione dell'usufrutto. Se il nudo proprietario perde la nuda proprietà, l'usufrutto non si estingue. Chi acquista, acquisterà solo la nuda proprietà e alla morte dell'usufruttuario avrà la piena proprietà Il diritto del terzo è limitato perchè l'usufrutto è un diritto opponibile a terzi acquirenti e trascritto. L'acquirente però paga di conseguenza la nuda proprietà, cioè meno che se acquistasse l'intera proprietà
