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andromeda

Scambio di locali di proprietà

Un saluto a tutti. Ho un quesito che vorrei porre e trovare, con il vostro aiuto, la soluzione. Parlo di una palazzina ex iacp di sei appartamenti e con abbinamento di locale cantina che furono consegnati agli assegnatari. Successivamente nell'aprile del 1995 gli appartamenti furono venduti agli inquilini occupanti con un'abbinamento diverso dei locali cantina. Nonostante questo errore ogni nuovo proprietario consapevolmente ha continuato ad occupare e usare il locale cantina come originariamente assegnato ed in modo consenziente. Ora a distanza di oltre venti anni dall'atto di compravendita uno dei proprietario vuole entrare in possesso della cantina catastalmente a lui assegnata creando cosi una situazione di caos generale per tutti gli altri proprietari. A questo punto quale potrebbe essere la soluzione dove tutti sarebbero costretti a cambiare cantina? Tenendo presente che alcuni hanno riportato modifiche migliorative ai locali chi risarcirebbe? Ma soprattutto se qualcuno si rifiuta cosa succede e come ci si può tutelare. Ringrazio anticipatamente.

Se sono trascorsi più di 20 anni e nessuno ha mai fatto interrompere il periodo di usucapione, chi ha usato le cantine per questo periodo potrebbe considerarle quasi di proprietà, però per avere la certezza sarà necessario iniziare dalla Mediazione con l'assistenza di un legale chiedendo la proprietà per usucapione;

 

L'usucapione è uno dei modi di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali): la sua particolarità è quella di far acquistare il diritto a titolo originario e non derivativo come nel caso, per esempio, della compravendita o della successione ereditaria.

L'accertamento dell'usucapione fin'ora era possibile solo in via giudiziale, ovvero tramite ricorso al Giudice.

Il "Decreto del fare", convertito dalla L. 98/2013, introducendo la nuova normativa in materia di mediazione ha previsto che l'accertamento dell'usucapione possa essere effettuato presso un Organismo di mediazione, davanti ad un mediatore professionista e con l'assistenza di un legale.

L’usucapione rimane tra le materia per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione, e con la modifica dell’art. 2643 c.c. le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo.

La mediazione, quindi, oggi rappresenta il metodo più efficace, veloce ed economico per accertare l'usucapione di un diritto reale: tempi fissati per legge in un massimo di tre mesi e costi che sono solo una frazione dei costi di una causa.

http://www.inmediar.it/inmediar/usucapione/

Grazie per le risposte. Gent. Tullio chiaramente sono trascorsi i famosi venti anni per l'usucapione ma la questione diventa comune tra tutti i proprietari. In pratica reciprocamente ogni uno dovrebbe usucapire all'altro il che diventerebbe gravoso a livello economico e difficile da mettere in pratica. Chiaramente la soluzione migliore sarebbe quella amichevole ma anche qui c'è chi non è d'accordo. Come salvare capre e cavoli? Grazie anticipatamente

Difficilotto salvare capra e cavoli !

Se già qualcuno esige la sua cantina, e messuno ha usucapito, diventa fatto quasi conseguente che si scatenerà la girandola delle cantine.

Svuotatele tutte, e bonariamente riconsegnatele ai leggittimi proprietari: in fondo é la soluzione piú economica.

Quanto alle eventuali migliorie, non si dimentichi che sono azioni effettuate senza il consenso del reale proprietario.

Altrimenti non restano che le costose vie legali sopra menzionate, complete delle inevitabili ruggini che si genereranno.

Rimango perplesso... come è stato effettuato l'abbinamento appartamento-cantina??? i locali cantina sono accatastati singolarmente???

Eventualmente si potrà procedere con un atto di rettifica abbinando ad ognuno le cantine che già possiede... e forse è la soluzione più economica....

Rimango perplesso... come è stato effettuato l'abbinamento appartamento-cantina??? i locali cantina sono accatastati singolarmente???

Eventualmente si potrà procedere con un atto di rettifica abbinando ad ognuno le cantine che già possiede... e forse è la soluzione più economica....

Non è così facile come dici, visto che qualcuno desidera ottenere la cantina che figura sul suo rogito, e se al catasto non corrisponde il sub cantina con quello scritto sul rogito, sarà necessario effettuare una compravendita generale, ossia se un condomino possiede il sub "xxx" ed invece ora usa il "sub "yyy" sarà necessario un atto e questo per tutti, ma alcuni non vogliono, quindi strada impercorribile, per cui come avevo detto, se trascorsi più di venti anni adire al Giudice richiedendo l'usucapione della cantina occupata.
Non è così facile come dici, visto che qualcuno desidera ottenere la cantina che figura sul suo rogito, e se al catasto non corrisponde il sub cantina con quello scritto sul rogito, sarà necessario effettuare una compravendita generale, ossia se un condomino possiede il sub "xxx" ed invece ora usa il "sub "yyy" sarà necessario un atto e questo per tutti, ma alcuni non vogliono, quindi strada impercorribile, per cui come avevo detto, se trascorsi più di venti anni adire al Giudice richiedendo l'usucapione della cantina occupata.

L'usucapione è una alternativa qualora non ci si metta d'accordo in via bonaria... io non sto parlando di compravendita ma di rettifiche di atto qualora tale situazione sia imputabile ad un mero errore catastale, che capita più spesso di quanto si pensi, soprattutto su immobili datati e/o appartenenti ad enti pubblici..., questo per quanto riguarda l'abbinamento appartamento-cantine... io ne sono stato "vittima inconsapevole" ed insieme a me altri conoscenti... sono situazioni che si vengono a riscontrare solo al momento di compravendite ed in caso di richieste di mutuo, altrimenti la situazione rimane congelata, a volte anche per anni e per successivi passaggi di proprietà.... è chiaro che in tal caso occorrerà effettuare delle ricerche presso il catasto e il comune oltre alla verifica degli atti...

Ulteriore ipotesi potrebbe essere quella di utilizzare la permuta reciproca degli immobili...

In ogni caso è bene chiedere pareri a tecnici e notai competenti.

In ogni caso è bene chiedere pareri a tecnici e notai competenti.
Sono d'accordo, anche perchè sarà necessario modificare gli atti di acquisto (rogiti - Pubblici Registri) e di conseguenza al Catasto, ma se qualcuno dei condomini non è disposto a modificare il rogito, potrà pretendere di rientrare in possesso di quanto risulta dal suo rogito, per cui questa strada è impercorribile fatto salvo non sono d'accordo all'unanimità, ma così non sembra.
Ora a distanza di oltre venti anni dall'atto di compravendita uno dei proprietario vuole entrare in possesso della cantina catastalmente a lui assegnata creando cosi una situazione di caos generale per tutti gli altri proprietari.
Altra soluzione, è quella prospettata da Albano59, cioè ognuno si prenda la propria cantina risultante dal rogito e catasto.
Rimango perplesso...

Eventualmente si potrà procedere con un atto di rettifica abbinando ad ognuno le cantine che già possiede... e forse è la soluzione più economica....

E' l'O.P. che nel messaggio iniziale descrive dettagliatamente il pasticcio concretizzatosi poi in due puntate: forse gli atti di compravendita redatti con leggerezza e poi sicuramente una tolleranza inopportuna dei singoli proprietari.

Ed ora i proprietari hanno una indesiderata grana da debellare: e visto che tutti non la pensano allo stesso modo... o spendono come suggerisce Tullio... o si scordano il passato e si scambiano le cantine restituendole ai legittimi proprietari come da rogiti in essere ... come suggerisco io... e perchè no! o provvedono sempre spendendo con altre compravendite con reciproche permute delle cantine per confermare la attuale situazione consolidata e tollerata fino ad ora.

Certamente un situazione che, anche a livello giuridico, diventa ingarbugliata e senza facile soluzione se non quella del bonario accordo. Comunque ringrazio tutti per i suggerimenti.

Certamente un situazione che, anche a livello giuridico, diventa ingarbugliata e senza facile soluzione se non quella del bonario accordo. Comunque ringrazio tutti per i suggerimenti.
Ottimo l'accordo bonario, e tutti ritornano nella cantina risultante dal rogito e Catasto.

Se invece intendi l'accordo bonario e le cose stanno come sono, per fare bene sarà necessario modificare i rogiti e al Catasto.

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