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Laury_b

Scadenza contratto 6+6 e aumento canone

Buongiorno,

In data 30/04/2015 scade il contratto di locazione della mia attività commerciale. La proprietaria del negozio in data 28/03/2014 ha mandato raccomandata con scritto "il 30/04/2015 scade il contratto di locazione. Avviso che alla scadenza del contratto l'affitto verrà aumentato di €500 al mese".

Volevo sapere

1. Posso ritenere valida come disdetta ?

2. Nel caso non fosse una disdetta il contratto si rinnova automaticamente di 6+6 allo stesso canone dell'ultima mensilità pagata più l'adeguamento istat??

3. Nel caso al 30/04 si presentasse con un nuovo contratto e con il canone aumentato e io mi rifiutassi di firmarlo ho diritto all'indennità di avviamento ?

4. Come mi devo comportare con questa lettera se non è da intendersi disdetta?? Devo risponderle che il contratto si rinnova perché non vale come disdetta ?

Grazie a chi mi risponderà

Laura

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Buongiorno,

In data 30/04/2015 scade il contratto di locazione della mia attività commerciale. La proprietaria del negozio in data 28/03/2014 ha mandato raccomandata con scritto "il 30/04/2015 scade il contratto di locazione. Avviso che alla scadenza del contratto l'affitto verrà aumentato di €500 al mese".

Volevo sapere

1. Posso ritenere valida come disdetta ?

2. Nel caso non fosse una disdetta il contratto si rinnova automaticamente di 6+6 allo stesso canone dell'ultima mensilità pagata più l'adeguamento istat??

3. Nel caso al 30/04 si presentasse con un nuovo contratto e con il canone aumentato e io mi rifiutassi di firmarlo ho diritto all'indennità di avviamento ?

4. Come mi devo comportare con questa lettera se non è da intendersi disdetta?? Devo risponderle che il contratto si rinnova perché non vale come disdetta ?

Grazie a chi mi risponderà

Laura

Spero di aver ben capito.

 

Se alla data del 30/04/2015 scadono i dodici anni di locazione non c'è bisogno di disdettare alcunché in quanto il contratto cessa automaticamente a prescindere dalla volontà delle parti le quali saranno eventualmente libere di stipularne un altro ex novo a diverse condizioni. Detto in altri termini, così come tu conduttore non sei tenuto a dare il tuo preavviso per lasciare l'immobile il prossimo 30/04/2015, il tuo locatore con quella comunicazione di mera cortesia (non è una disdetta in quanto il rapporto cesserebbe in ogni caso) ti ha semplicemente fatto sapere in tempo utile che è disponibile a dare vita a un nuovo rapporto di locazione 6+6 alle medesime condizioni tutt'oggi in essere ad eccezione del canone locatizio da incrementarsi di 500 euro per l'intera durata del nuovo contratto che eventualmente stipulerete.

 

Se le cose stanno così non c'è nulla da fare purtroppo. Il conduttore può solo scelgliere tra il lasciare libero l'immobile alla scadenza del contratto o accettare le nuove condizioni.

  • Disapprovo 1

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34. Indennità per la perdita dell'avviamento.

 

 

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.

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Buongiorno, 2 domande

1) le 18 mensilità sono dovute anche alla naturale scadenza del contratto?

2) dopo la comunicazione di cessazione alla scadenza, il conduttore che lascia il locale in anticipo, deve comunque dare il preavviso di 6 mesi?

Grazie

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1 Si. 2 anche (oppure se ne va ma paga fino alla scadenza)

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Quindi se non da il preavviso o paga fino alla scadenza o perde il diritto all'indennità?

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@scriptamament

Ma il contratto non si rinnova tacitamente di 6+6 se non viene mandata disdetta?? La lettera che mi ha mandato lei è solo una proposta di aumento canone che io posso anche non accettare. Io non sono tenuta ad accettare un aumento di 500€ al mese O sbaglio?

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Infatti. Senza una disdetta il contratto si rinnova inautomatico alle medesime condizioni. Oppure può mandarti la disdetta ed in contemporanea la richiesta di aumento. Richiesta che se tu accetti il contrato prosegue. Se rifiuti l'aumento il contratto si conclude e ti deve pagare l'indenità.

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1 Si. 2 anche (oppure se ne va ma paga fino alla scadenza)

C'è qualche sentenza a riguardo?

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I contratti vanno rispettati da ambedue i contraenti. Quindi se vuoi andare via prima della scadenza puoi farlo solo "per gravi motivi" e dando preavviso almeno 6 mesi prima. oppure vai via prima ma logicamente paghi fino al termine. D'all'altro lato se non ti ha dato la disdetta il contratto continua come prima. sr vuole aumentari l'affitto tu pouoi accettare o rifiutare. In questo caso ti deve dare lindennità di buonauscita.

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Spero di aver ben capito.

 

Se alla data del 30/04/2015 scadono i dodici anni di locazione non c'è bisogno di disdettare alcunché in quanto il contratto cessa automaticamente a prescindere dalla volontà delle parti le quali saranno eventualmente libere di stipularne un altro ex novo a diverse condizioni. Detto in altri termini, così come tu conduttore non sei tenuto a dare il tuo preavviso per lasciare l'immobile il prossimo 30/04/2015, il tuo locatore con quella comunicazione di mera cortesia (non è una disdetta in quanto il rapporto cesserebbe in ogni caso) ti ha semplicemente fatto sapere in tempo utile che è disponibile a dare vita a un nuovo rapporto di locazione 6+6 alle medesime condizioni tutt'oggi in essere ad eccezione del canone locatizio da incrementarsi di 500 euro per l'intera durata del nuovo contratto che eventualmente stipulerete.

 

Se le cose stanno così non c'è nulla da fare purtroppo. Il conduttore può solo scelgliere tra il lasciare libero l'immobile alla scadenza del contratto o accettare le nuove condizioni.

E tu saresti un consulente?

Dio ce ne scampi e liberi!!!

Ma che dici: il contratto 6+6 in MANCANZA di disdetta MOTIVATA, di una delle due parti, si rinnova alle medesime condizioni di ulteriori 6 anni e il conduttore è liberissimo di accettare o meno quella che non è altro che una PROPOSTA di variazione di affitto.

Nel caso di locali commerciali se lui riceve DISDETTA perchè non accetta le nuovi condizioni che vorrebbero applicargli, dovrà ricevere 18 mensilità di risarcimento, come previsto.

Tu hai detto l'esatto contrario di quanto previsto per legge.

Complimenti per la consulenza.

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Continuo ad avere un dubbio, riporto l'esempio:

Locatore invia disdetta al conduttore comunicando che alla scadenza naturale del contratto ( 18 mesi dopo) non verrà rinnovato

Conduttore 2 mesi dopo, lascia il locale comunicando solo che va via, senza preavviso di 6 mesi e senza dicitura "per gravi motivi"

In questo caso, sono dovute le 6 mensilità? il conduttore deve pagare fino alla scadenza? il locatore deve versare la perdita di avviamento?

Grazie

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Fai degli esempi che onestamente non capisco.

Perchè dovrebbe darti disdetta 18 mesi prima? Bastano 6 mesi prima, se non è motivata è dovuta l'indennità di avviamento.

Se vai via prima perchè devi lasciarlo per tuoi motivi e invii disdetta regolare..sempre tutto il contratto dovrai pagare.

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Cerco di spiegarmi meglio, A (locatore) invia al soggetto B (conduttore) una raccomandata Marzo 2013, comunicando che alla scadenza del contratto Agosto 2014 non intende rinnovarlo.

B dopo aver ricevuto la raccomandata ad Aprile 2013 comunica al proprietario che lascia i locali.

B doveva dare i 6 mesi di preavviso?

Grazie

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Continuo ad avere un dubbio, riporto l'esempio:

Locatore invia disdetta al conduttore comunicando che alla scadenza naturale del contratto ( 18 mesi dopo) non verrà rinnovato

Conduttore 2 mesi dopo, lascia il locale comunicando solo che va via, senza preavviso di 6 mesi e senza dicitura "per gravi motivi"

In questo caso, sono dovute le 6 mensilità? il conduttore deve pagare fino alla scadenza? il locatore deve versare la perdita di avviamento?

Grazie

Se il locatore da disdetta, sa che dovrà pagare la buonauscita. Chiaramente il conduttore non pùò andarsene prima della scadenza naturale del contratto salvo che si avvalga della disdetta "per gravi motivi REALI"dando comunque i 6 mesi di preavviso. Non ottemperando a questa semplice clausola passa dalla parte del torto. Chiaramente a questo punto sarà un giudice a derimere la questione. Io al posto del locatore non gli darei un bel nulla.

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Mi sa che si sta facendo un po' di confusione.

 

Allora, inannzitutto per le locazioni commerciali il preavviso, se a contratto non è previsto un termine inferiore, è di 12 mesi e non 6 (addirittura 18 per le attività alberghiere).

 

Detto questo, il locatore può dare disdetta alla prima scadenza solo per i casi previsti dalla legge. Per le successive scadenza basta rispettare il termine di preavviso previsto.

Altrimenti il contratto si rinnova alle medesime condizioni (quindi allo stesso canone)

 

Nel caso sia il locatore a scegliere di non rinnovare il contratto alla sua scadenza (ad esempio per farne uno nuovo a canone maggiorato), il conduttore ha il diritto di ricevere una somma equivalente a 18 mensilità (21 per le attività alberghiere) dell'ultimo canone di locazione (sempre che l'attività svolta sia una di quelle previste per legge).Il locatore non è tenuto a corrispondere l'indennità di avviamento se il rapporto di locazione cessa a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, oppure per una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare).

Se il conduttore dopo aver ricevuto il diniego al rinnovo libera i locali prima del termine previsto perde il diritto a tale indennità

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I tempi per la disdetta erano solo un esempio (io ho fittato un locale commerciale inserendo la disdetta di 6 mesi), giusto per intenderci.

Per il resto hai scritto ciò che abbiamo detto anche noi...non vedo dove sia la confusione.

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Grazie a tutti.

Jerry c'è qualche sentenza che avvalora l'ultima frase?

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mi viene in mente una cosa, ma forse ricordo male. mi pare che non in tutti i casi di locazione commerciale abbiano diritto alla buona uscita, ma solamente quelli che hanno a che fare con il pubblico. e' cosi?

Nel caso di un contratto commerciale che ha per conduttore una ditta di informatica / senza contatti con il pubblico direttamente, ha diritto alla buona uscita ?

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I tempi per la disdetta erano solo un esempio (io ho fittato un locale commerciale inserendo la disdetta di 6 mesi), giusto per intenderci.

Per il resto hai scritto ciò che abbiamo detto anche noi...non vedo dove sia la confusione.

La confusione sta tutta qui:

Fai degli esempi che onestamente non capisco.

Perchè dovrebbe darti disdetta 18 mesi prima? Bastano 6 mesi prima, se non è motivata è dovuta l'indennità di avviamento.

Se vai via prima perchè devi lasciarlo per tuoi motivi e invii disdetta regolare..sempre tutto il contratto dovrai pagare.

- "Bastano 6 mesi prima"; da nessuna parte hai detto che bastano 6 mesi se così è indicato a contratto, altrimenti non bastano 6 mesi ma ce ne vogliono 12 (0 18 se trattasi di attività alberghiera)

- "se non è motivata è dovuta l'indennità di avviamento"; l'indennita di avviamento è sempre dovuta quando la disdetta è data dal locatore (qualunque siano le motivazioni che spingano il locatore a farlo)

- "Se vai via prima perchè devi lasciarlo per tuoi motivi e invii disdetta regolare"; se il conduttore "va via" e invia regolare disdetta ...perde il diritto all'indennità.

 

Queste erano le frasi che generavano confusione.

 

Jerry c'è qualche sentenza che avvalora l'ultima frase?

E' la legge stessa che lo dice:

 

"Art. 34. (Indennita' per la perdita dell'avviamento)

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari a 21 mensilita'. "

 

Quindi il conduttore è liberissimo di andarsene prima, ma NON deve inviare disdetta (altrimenti si ricade nel caso sopra indicato, la disdetta da parte del conduttore) deve attenersi a quella ricevuta dal locatore e, sopratutto, continuare a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto (altrimenti si ricade nel caso di inadempimento del conduttore). Solo a queste condizioni avrà maturato il diritto all'indennità di avviamento.

 

Per quanto riguarda chi ha diritto a tale indennità, l'Art 35 così recita:

"Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonche' destinati all'esercizio di attivita' professionali, ad attivita' di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici."

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Jerry, hai scritto:"Quindi il conduttore è liberissimo di andarsene prima, ma NON deve inviare disdetta (altrimenti si ricade nel caso sopra indicato, la disdetta da parte del conduttore) deve attenersi a quella ricevuta dal locatore e, sopratutto, continuare a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto (altrimenti si ricade nel caso di inadempimento del conduttore). Solo a queste condizioni avrà maturato il diritto all'indennità di avviamento."

 

Come fa ad andare via prima, senza dare disdetta? Anche solo comunicando la darta del rilascio, o abbandonando i locali, ricade nella disdetta.

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Intendevo che non è obbligato ad occupare i locali, può trasferirsi anche in un'altra parte, fermo restando il fatto che deve continuare a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto, quando ridarà la disponibilità dell'immobile al locatore.

 

Se vuole andarsene prima e non pagare più l'affitto per i mesi restanti perde l'indennità.

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Grazie, speriamo che anche il giudice, la pensi così!

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Grazie, speriamo che anche il giudice, la pensi così!

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