#1 Inviato 3 Ottobre, 2020 Salve, io e la mia compagna siamo in procinto di acquistare un rustico su 3 piani con pertinenze e terreno, attualmente diviso in 3 unità immobiliari (1 proprietario 2 unità, 1 proprietario 1 unità). Civico unico, tutti gli impianti in comune. Scale interne in comune ma anche con 1 accesso diretto dall'esterno. Riscaldamento a legna. L'immobile ha bisogno di molti lavori di manutenzione (trovate di seguito l'elenco). Ci siamo documentati in merito al ginepraio "plurifamiliare/unico proprietario" ma sinceramente non siamo stati in grado di arrivare ad una conclusione ragionevolmente certa. Allego una planimetria di massima (mi scuso per la qualità del disegno). L'area verde è il terreno. Di seguito un elenco degli interventi a cui saremmo interessati: antisismica pareti - priorità bassa antisismica solai - priorità media pavimenti - priorità media intonaci - priorità alta sostituzione totale infissi - priorità massima recinzioni - priorità bassa allarmi e telecamere - priorità bassa sostituzione canne fumarie - priorità alta tinteggiatura - priorità alta impiantistica - priorità alta (specialmente riscaldamento) rifacimento servizi igienici - priorità alta Le domande sono: 1 - avremmo diritto al bonus 110%? Se si, in che misura e per quali interventi? Quali trainanti e quali trainati? 2- All'acquisto, accorpando tutte le unità immobiliari, l'immobile risulterebbe per metratura in categoria signorile, quindi escluderemmo questa soluzione non avendo diritto al bonus 110% (ma potremmo avere diritto ai "vecchi" bonus?). Potremmo accorpare solo due unità immobiliari o nessuna, qual è la strada più conveniente? 3 - A che figura dovremmo rivolgerci per dipanare la questione PRIMA dell'acquisto? Commercialista? CAF? AdE? Altri? Non valutiamo l'intestazione di unità a terzi (famigliari), al massimo le pertinenze, solo se con la massima trasparenza e senza sfruttare "aree grigie" o escamotage. Grazie Modificato 3 Ottobre, 2020 da Gianni Aggiunto scala interna in comune
#2 Inviato 3 Ottobre, 2020 Gianni dice: 1 - avremmo diritto al bonus 110%? se siete due diversi proprietari, per diverse unità immobiliari, come mi sembra di aver capito, siete un condomìnio, quindi sulla carta avete la possibilità di applicare il superbonus. Senz'altro per quanto riguarda gli interventi antisismici, che non richiedono particolarità relativamente al tipo di immobile. Negli interventi antisismici possono rientrare intonaci, pavimentazione, solai, tinteggiatura, servizi igienici; ovviamente servirà l'asseverazione di un tecnico che potrà essere piu' esaustivo in base allo stato dei luoghi e degli interventi come progettati. Il sismabonus è trainante. Gli infissi e l'impianto di riscaldamento rientrano nel superecobonus. Gianni dice: 2- All'acquisto, accorpando tutte le unità immobiliari, l'immobile risulterebbe per metratura in categoria signorile, quindi escluderemmo questa soluzione non avendo diritto al bonus 110% (ma potremmo avere diritto ai "vecchi" bonus?) Si, i "normali" bonus sono fruibili anche per le case di lusso. Pero' i massimali di costi su cui calcolare la detrazione diventerebbero risicati... Gianni dice: Potremmo accorpare solo due unità immobiliari o nessuna, qual è la strada più conveniente? Al di là della convenienza fiscale, penso che dipenda soprattutto da come intendete utilizzare l'immobile. Mi verrebbe da dire che mantenere tre unità sia la cosa migliore, ma dipende dagli spazi, se volete molto spazio, se gli accorpamenti possono creare problemi strutturali......
#3 Inviato 3 Ottobre, 2020 Danielabi dice: se siete due diversi proprietari, per diverse unità immobiliari, come mi sembra di aver capito, siete un condomìnio, quindi sulla carta avete la possibilità di applicare il superbonus. Senz'altro per quanto riguarda gli interventi antisismici, che non richiedono particolarità relativamente al tipo di immobile. Negli interventi antisismici possono rientrare intonaci, pavimentazione, solai, tinteggiatura, servizi igienici; ovviamente servirà l'asseverazione di un tecnico che potrà essere piu' esaustivo in base allo stato dei luoghi e degli interventi come progettati. Il sismabonus è trainante. Gli infissi e l'impianto di riscaldamento rientrano nel superecobonus. Si, i "normali" bonus sono fruibili anche per le case di lusso. Pero' i massimali di costi su cui calcolare la detrazione diventerebbero risicati... Al di là della convenienza fiscale, penso che dipenda soprattutto da come intendete utilizzare l'immobile. Mi verrebbe da dire che mantenere tre unità sia la cosa migliore, ma dipende dagli spazi, se volete molto spazio, se gli accorpamenti possono creare problemi strutturali...... Grazie innanzitutto della risposta. Solo alcune precisazioni: noi vorremo acquistare l'immobile, al momento non siamo proprietari. O intendevi dire acquistare 1 unità io e 2 la mia compagna (o viceversa)? Vorremmo utilizzare l'intero immobile, quindi tutte e 3 le unità, o quantomeno usufruire stabilmente almeno di 2 di queste (sarebbe la prima casa per noi). Niente subaffitti o altro. Al massimo in un futuro ipotetico ospitare i genitori di uno dei due. Per quanto riguarda l'accorpamento a dire la verità non sappiamo bene di cosa si tratti, noi intendevamo a livello catastale, non strutturale. Ad esempio il piano rialzato potrebbe essere indipendente dai due soprastanti come accesso, avendolo diretto sulla scala. Avrebbero però una parte cortilizia di passaggio in comune (o da annettere a livello catastale ad una piuttosto che all'altra proprietà).
#4 Inviato 3 Ottobre, 2020 Gianni dice: attualmente diviso in 3 unità immobiliari (1 proprietario 2 unità, 1 proprietario 1 unità) Ho confuso la frase che ho quotato, ho pensato a voi come possibili proprietari divisi: uno di due proprietà, l'altro di una proprietà. Se la situazione rimanesse così, sareste un condomìnio di fatto (non servono atti o simili) e non ci sarebbe alcun dubbio sull'utilizzo del superbonus. Se preferite acquistare congiuntamente, potete fruire del sismabonus in ogni caso, per l'ecobonus dovreste avere impianti e ingressi autonomi per ogni unità. Ma...se dovessero passare alcuni emendamenti presentati al Decreto Agosto in via di conversione in Legge, molto probabilmente tutti gli immobili (tranne quelli di lusso) potranno fruire del superbonus. Ma, scegliere come intestare le unità immobiliari richiede diverse valutazioni, non ultima la possibilità che non rimaniate insieme per sempre (scusa la schiettezza, ma la realtà spesso è questa, meglio considerarla a priori) Pertanto: dal punto di vista fiscale è da considerare che ogni unità potrà agevolare il tetto massimo di spesa, anche se le accorpassi, perchè si considera la situazione ante intervento. L'accorpamento non puo' essere fatto "a livello catastale": le unità abitative "esistono" per come indicate nei titoli abilitativi presentati in Comune, poi vengono accatastate per attribuire loro una rendita fiscale. Insomma, la tua è una questione complessa, che va studiata a fondo sia con un tecnico, che con un commercialista.
