#1 Inviato 29 Gennaio, 2021 Buongiorno, Ho acquistato un appartamento di nuova costruzione in uno stabile nuovo e sono stato il primo compratore. Al momento risulto ancora l'unico condomino di 4 appartamenti. All'epoca del rogito il costruttore ci comunica che non vi era regolamento e che sarebbe stato fatto in seguito. Ne consegue un atto senza alcuna citazione dello stesso. Ovviamente non ci preoccupiamo visto che per 4 unità il regolamento non risulta obbligatorio e ci aspettiamo in seguito una chiamata dai costruttori per approvare insieme un regolamento, visto che da quel momento siamo anche noi proprietari. Ora, dopo un anno, il costruttore mi manda un regolamento in cui lui si esonera dalle spese comuni per due anni. Nelle tabelle millesimali lui compare come unico proprietario per cui sembrerebbe un regolamento redatto prima del nostro atto. Tale regolamento è un file senza firme né numeri di trascrizione, ma potrebbe non avermi mandato la copia effettivamente trascritta. È possibile che il costruttore abbia trascritto nei registri il regolamento prima del nostro rogito e che però non ne abbia fatto menzione? Come potevamo venirne noi a conoscenza? Ci aveva detto che non esisteva! Ovviamente non vogliamo pagare tutto e speriamo che non essendoci citazione in atto sia sufficiente. È cosi? La citazione è obbligatoria? Inoltre, essendo noi i primi acquirenti in assoluto del condominio, il regolamento non dovrebbe obbligatoriamente essere allegato all'atto? Vi ringrazio tutti sperando di venirne a capo.
#2 Inviato 29 Gennaio, 2021 Il regolamento contrattuale dev'essere approvato dai condomini all'unanimità. Questo può avvenire o tramite votazione, o tramite richiamo nell'atto di compravendita. Dato che nel vostro caso non è stato richiamato nell'atto, dev'essere votato all'unanimità. Essendo due condomini, voi e il costruttore, dovete fare un'assemblea e deliberare di adottare il regolamento con votazione favorevole di entrambi. Ne segue che voi potete opporvi a tutto ciò che non vi sta bene e il costruttore non potrà imporre alcun regolamento. Se lo stesso si ritiene esonerato dalle spese condominiali, temo però dovrete ricorrere in giudizio per veder riconosciute le vostre ragioni. Diverso sarebbe se foste almeno in 3 condomini (2 oltre al costruttore), a quel punto potreste approvare un rendiconto in assemblea con esposte le cifre dovute dal costruttore e se questo non pagasse nei termini stabiliti sarebbe possibile procedere al recupero coattivo mediante decreto ingiuntivo. ospite1234 dice: Tale regolamento è un file senza firme né numeri di trascrizione, ma potrebbe non avermi mandato la copia effettivamente trascritta. È possibile che il costruttore abbia trascritto nei registri il regolamento prima del nostro rogito e che però non ne abbia fatto menzione? Come potevamo venirne noi a conoscenza? Ci aveva detto che non esisteva! Penso dicesse il vero, non credo sia stato trascritto prima della vendita perché il notaio l'avrebbe fatto presente. Sentitelo al riguardo per avere certezza sull'aspetto. Modificato 29 Gennaio, 2021 da condo77
#3 Inviato 29 Gennaio, 2021 Ti ringrazio. Il notaio l'ho appena visto e mi conferma quello che mi hai detto tu. Non c'è traccia e ve n'è fosse stata l'avrebbero fatto presente.
#4 Inviato 29 Gennaio, 2021 ospite1234 dice: Ti ringrazio. Il notaio l'ho appena visto e mi conferma quello che mi hai detto tu. Non c'è traccia e ve n'è fosse stata l'avrebbero fatto presente. Ottimo. 👍
#5 Inviato 29 Gennaio, 2021 condo77 dice: Il regolamento contrattuale dev'essere approvato dai condomini all'unanimità. Questo può avvenire o tramite votazione, o tramite richiamo nell'atto di compravendita. Dato che nel vostro caso non è stato richiamato nell'atto, dev'essere votato all'unanimità. Essendo due condomini, voi e il costruttore, dovete fare un'assemblea e deliberare di adottare il regolamento con votazione favorevole di entrambi. Ne segue che voi potete opporvi a tutto ciò che non vi sta bene e il costruttore non potrà imporre alcun regolamento. Se lo stesso si ritiene esonerato dalle spese condominiali, temo però dovrete ricorrere in giudizio per veder riconosciute le vostre ragioni. Diverso sarebbe se foste almeno in 3 condomini (2 oltre al costruttore), a quel punto potreste approvare un rendiconto in assemblea con esposte le cifre dovute dal costruttore e se questo non pagasse nei termini stabiliti sarebbe possibile procedere al recupero coattivo mediante decreto ingiuntivo. Penso dicesse il vero, non credo sia stato trascritto prima della vendita perché il notaio l'avrebbe fatto presente. Sentitelo al riguardo per avere certezza sull'aspetto. Scusami ma se è un regolamento contrattuale, lo scrive il costruttore e lo allega agli atti di vendita. Il regolamento per il quale è invece necessaria l'approvazione dell'Assemblea è quello assembleare di caratura notevolmente più bassa.
#6 Inviato 29 Gennaio, 2021 Fosse come dici tu contrattuale, è obbligatorio almeno citarlo negli atti? O basta la sola trascizione? L'avessero solo trascitto io non saprei come avrei potuto recuperarlo prima del mio atto se né loro né il notaio non me ne hanno fatto menzione. Sarei dovuto andare ai registri immobiliari per chiedere se per caso esisteva? Nei registri possono cercare solamente tramite una via e un paese? Perché io in mano non avevo nessun codice di trascizione.
#7 Inviato 29 Gennaio, 2021 apeiron69 dice: Scusami ma se è un regolamento contrattuale, lo scrive il costruttore e lo allega agli atti di vendita. Il regolamento per il quale è invece necessaria l'approvazione dell'Assemblea è quello assembleare di caratura notevolmente più bassa. Il regolameno è contrattuale se approvato all'unanimità, indipendentemente se ciò avvenga al momento dell'acquisto o in assemblea. a) regolamento contrattuale (o esterno); è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto (Cass. 17/10/1959, n. 2933), accanto a tale fattispecie, che è quella che nella realtà pratica si rinviene con maggiore facilità, rientra in tale categoria anche l’ipotesi di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità (Tribunale Cagliari 5/9/1990). ospite1234 dice: Fosse come dici tu contrattuale, è obbligatorio almeno citarlo negli atti? O basta la sola trascizione? L'avessero solo trascitto io non saprei come avrei potuto recuperarlo prima del mio atto se né loro né il notaio non me ne hanno fatto menzione. Sarei dovuto andare ai registri immobiliari per chiedere se per caso esisteva? Nei registri possono cercare solamente tramite una via e un paese? Perché io in mano non avevo nessun codice di trascizione. E’ possibile che il bene venga acquistato prima che della redazione del regolamento, in tal caso, l’obbligo assunto dall’acquirente non consente al costruttore di comportarsi in modo arbitrario nella redazione del regolamento, che peraltro è privo di forza vincolante anche nel caso in cui i condomini nell’atto di acquisto si siano impegnati a rispettare il futuro regolamento (Cass. 13/9/1992 n. 9591). Solo il richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente consente di ritenere che questo faccia parte per relationem di ogni singolo atto. Modificato 29 Gennaio, 2021 da condo77
#8 Inviato 29 Gennaio, 2021 Ti ringrazio. Direi che allora non abbiamo niente di cui preoccuparci in merito alle spese.
#9 Inviato 29 Gennaio, 2021 Infatti, direi che da un punto di vista del diritto siete a posto. Speriamo che al diritto si uniformi anche il comportamento del costruttore...
