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Sara80

Rogito immobile avente difformità urbanistiche

Salve!
Sono in procinto di vendere un immobile che presenta delle difformità urbanistiche non sanabili.
Si tratta di un immobile ante 67, che ha permesso di costruire e che è stato rogitato negli anni. 
Lo acquistai 14 anni fa, ignara delle difformità presenti. Volendo regolarizzare prima di vendere, ho presentato CILA per regolarizzazione veranda e per diversa distribuzione interna degli spazi. Il Comune ha rigettato quest'ultima pratica, sostenendo che non ci sono le condizioni di abitabilità (altezza 2,50mt) e che l'immobile non può essere considerato abitazione civile (forse è stato costruito con destinazione cantina, ma catastato A4 ed è sempre stato un abitazione). 
Io ho già fatto il preliminare di vendita ed informerò l'acquirente. Nel caso si volesse procedere alla vendita, come posso tutelarmi? L'avvocato mi ha consigliato di redigere una scrittura privata da cui si evince che l'acquirente è al corrente e che in ragione di quanto riportato si sta tenendo conto del prezzo di vendita. E' sufficiente? O il notaio deve riportare qualcosa nell'atto di vendita? 
Grazie, non vorrei ritrovarmi ad affrontare grane future. 

Sara80 dice:

Volendo regolarizzare prima di vendere, ho presentato CILA...

La Regione Sicilia ha lo Statuto speciale (brutta bestia), non conosco le differenze con le norme nazionali.
Il tecnico progettista che ha presentato la CILA ha comunicato le possibili problematiche ?
Peraltro CILA in sanatoria, con quante probabilità di successo ?
Il Comune di Palermo sembra distinguere edifici ante 20/11/1959 (norma nazionale 01/09/1967)
determinazione_dirigenziale_n100_del_28_06_2017_con_allegati.pdf
20/11/1959 (data di adozione del P.R.G. del Comune di Palermo, come da D.C.C. n. 458 - approvato con Decreto del Presidente della Regione in data 28.06.1962 con n° 110/A)
L'altezza dei vani interni è stata regolata con D.M. 05/08/1975 (ma per le Regioni ordinarie)
Le disposizioni del D.M. 5/07/1975 sono inderogabili anche sull’Agibilità
Regolamento Edilizio del Comune di Palermo
Art. 54 - Caratteristiche dei locali
Le caratteristiche di seguito precisate riguardano gli edifici di nuova edificazione.
I locali devono avere le seguenti caratteristiche fermo restando le norme di settore per le specifiche destinazioni.
1. Altezze minime:
a) Locali di categoria A1:
1) l’altezza minima interna utile netta dei locali classificati come A1 nel precedente art. 54
(1), non deve essere inferiore a m 2.70;
2) nel caso di soffitti inclinati o misti, o sottotetti, tali valori minimi si riferiscono all’altezza media dei locali;
3) i locali destinati ad abitazione devono avere il calpestio del pavimento posto ad una quota elevata di cm 80 rispetto a quella del marciapiede corrispondente o del piano di sistemazione esterno.
Può essere ammessa deroga a tale altezza, con un minimo di cm 20, purché vengano previsti idonei accorgimenti miranti all’isolamento del piano abitabile dal terreno circostante. E’ ammessa, altresì, la deroga, nel rispetto del minimo di cm. 20, nel caso di terreni con giacitura inclinata la cui pendenza superi il 20%, purché vengano previsti idonei accorgimenti miranti all’isolamento del piano abitabile dal circostante terreno.
b) Locali di categoria A2:
L’altezza minima interna utile netta dei locali classificati come A2 nel precedente art.54 non deve essere inferiore a m 3.50, salvo prescrizioni particolari contenute in leggi e/o regolamenti specifici.
c) Locali di categoria A3:
L’altezza minima interna netta per i locali classificati come A3 nel precedente art. 55 non deve essere inferiore a m 2.40.
I locali di categoria A2 ed A3 nei quali sia prevista la presenza contemporanea di un numero di persone superiore a 100, devono essere dotati di impianti appositi di aerazione o condizionamento.
d) Locali di categoria S:
L’altezza minima interna dei locali classificati nella categoria S1 ed S2, con esclusione dei punti 1) 7) e 8), non deve essere inferiore a m 2.40.


(1) Le categorie sono ovviamente riportate nell'art. 53 
 

L'aspetto legale riguarda l'avvocato...

E’ possibile la compravendita di un immobile abusivo?
Ok alla compravendita di un immobile abusivo se c’è la dichiarazione con gli estremi del permesso in sanatoria; le spese saranno a carico del nuovo proprietario

Vendita di immobile affetto da irregolarità urbanistiche non sanabili
L'ordinamento accorda all'acquirente i rimedi della risoluzione contrattuale o della riduzione del prezzo, garantendo nei due casi sempre il diritto a domandare il risarcimento dei danni subiti; ciò a prescindere dall'effettiva attivazione dell'amministrazione in ordine alle misure repressive (es. abbattimento dell'opera).

Sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per parziali difformità da PdC
Nel solo ambito edilizio, le parziali difformità dal PdC si suddividono in due tipologie:

- rimovibili;

- non demolibili perché pregiudizievoli per la parte compiuta in conformità;


La nullità degli atti notarili di immobili abusivi
Oggi, alla luce di quanto diremo, devono ritenersi nulli solo gli atti nei quali manchino totalmente, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire del fabbricato oggetto dell’atto mentre sono pienamente validi tutti gli atti nei quali siano riportati tali estremi anche se si scopra in seguito che il fabbricato sia stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo.

A nulla rileva quindi la distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali rispetto al permesso di costruire portata avanti fino ad oggi da parte della dottrina e della giurisprudenza per marcare la linea di confine tra immobili commerciabili o meno.

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