Rivalutazione canone concordato a Lecce

[MaurizioA]

Ho un appartamento a Lecce zona 2 sub-fascia B. Per poterlo affittare dall'1-1-2017 a canone concordato avrei bisogno di sapere come rivalutare la cifra massima che era di 6400 lire (3.31 euro) per metro quadrato nell'ottobre 1999. Grazie.

[camillo50]

ciao

 

per definire il canone concordato, devi scaricare i parametri previsti per il comune e verificare i limiti massimi entro i quali contenere il canone per poter usufruire della agevolazione.

[EMMEPI]

Ho un appartamento a Lecce zona 2 sub-fascia B. Per poterlo affittare dall'1-1-2017 a canone concordato avrei bisogno di sapere come rivalutare la cifra massima che era di 6400 lire (3.31 euro) per metro quadrato nell'ottobre 1999. Grazie.

Se l'accordo non è stato rinnovato si possono aggiornare gli importi ancora vigenti (ott. 1999) secondo il principio della variazione assoluta per rivalutazione monetaria dal mese successivo a quello dell'accordo al mese precedente la stipula del nuovo contratto (da nov 1999 a ott 2016 coeff. 1,333)

[camillo50]

ciao

 

Quindi tu hai usato il parametro massimo e con l'aggiornamento sforeresti ?

 

Se è così, non mi sembra ci siano divieti espressi in tal senso, naturalmente stipulando un nuovo contratto.

[MaurizioA]

Se l'accordo non è stato rinnovato si possono aggiornare gli importi ancora vigenti (ott. 1999) secondo il principio della variazione assoluta per rivalutazione monetaria dal mese successivo a quello dell'accordo al mese precedente la stipula del nuovo contratto (da nov 1999 a ott 2016 coeff. 1,333)

La ringrazio molto della risposta precisa. Mi saprebbe dire la norma/legge che mi consente di aggiornare i valori originali dell'accordo territoriale? Esiste una norma a livello nazionale? Le chiedo questo perche' nell'accordo territoriale del comune di Lecce non ho trovato alcuna clausola per la rivalutazione. Grazie.

[EMMEPI]

Da - Il sole 24 ore- casa 24 plus

Per le locazioni a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, legge 431/98, l’aggiornamento Istat non può mai superare il 75% dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Si veda in questo senso, l’articolo 1, comma 9, del decreto, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002, secondo cui «gli accordi in sede locale possono prevedere l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati verificatesi nell’anno precedente».L’aggiornamento deve essere calcolato di anno in anno. Ove tuttavia, nel Comune cui si riferisce il lettore non sia stato rinnovato l’accordo locale, occorre aggiornare gli importi del precedente accordo secondo il principio della variazione assoluta. L’articolo 1 del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 14 luglio 2004, dispone infatti che nei Comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero non siano stati definiti gli accordi di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in applicazione del decreto del ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, di concerto col ministro dell'Economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 nella «Gazzetta Ufficiale» dell'11 aprile 2003 - serie generale - n. 85, le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti. In tal caso, i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.

 

Da SICET di Pisa - Consigli sugli affitti

LE NUOVE NORMATIVE

 

A. Il Contratto Concordato per gli altri Comuni non riconosciuti a “Tensione abitativa”..

Il decreto interministeriale Infrastrutture/Economia del 14 luglio 2004 estende a tutti i Comuni

italiani, anche a quelli che non hanno fatto gli Accordi Territoriali e/o che non sono riconosciuti ad “alta tensione abitativa”, la possibilità di applicare i Contratti Concordati previsti dall’art. 2 comma 3 della Legge 431/98.

I contratti di locazione concordati potranno essere quindi stipulati:

•

Nei comuni (di norma quelli considerati a tensione abitativa) per i quali erano stati sottoscritti accordi territoriali sulla base del precedente decreto ministeriale del 5 marzo 1999 e non più rinnovati (tali Accordi hanno, di solito, cadenza triennale). Il decreto prevede l’aggiornamento delle fasce di oscillazione, previste da tali Accordi, sulla base dell'intera variazione Istat intercorsa fra il mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi in questione e il mese precedente la stipula del nuovo, singolo contratto di locazione.

[MaurizioA]

Da - Il sole 24 ore- casa 24 plus

Per le locazioni a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, legge 431/98, l’aggiornamento Istat non può mai superare il 75% dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Si veda in questo senso, l’articolo 1, comma 9, del decreto, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002, secondo cui «gli accordi in sede locale possono prevedere l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati verificatesi nell’anno precedente».L’aggiornamento deve essere calcolato di anno in anno. Ove tuttavia, nel Comune cui si riferisce il lettore non sia stato rinnovato l’accordo locale, occorre aggiornare gli importi del precedente accordo secondo il principio della variazione assoluta. L’articolo 1 del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 14 luglio 2004, dispone infatti che nei Comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero non siano stati definiti gli accordi di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in applicazione del decreto del ministro delle Infrastrutture e dei trasporti, di concerto col ministro dell'Economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 nella «Gazzetta Ufficiale» dell'11 aprile 2003 - serie generale - n. 85, le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti. In tal caso, i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.

 

Da SICET di Pisa - Consigli sugli affitti

LE NUOVE NORMATIVE

 

A. Il Contratto Concordato per gli altri Comuni non riconosciuti a “Tensione abitativa”..

Il decreto interministeriale Infrastrutture/Economia del 14 luglio 2004 estende a tutti i Comuni

italiani, anche a quelli che non hanno fatto gli Accordi Territoriali e/o che non sono riconosciuti ad “alta tensione abitativa”, la possibilità di applicare i Contratti Concordati previsti dall’art. 2 comma 3 della Legge 431/98.

I contratti di locazione concordati potranno essere quindi stipulati:

•

Nei comuni (di norma quelli considerati a tensione abitativa) per i quali erano stati sottoscritti accordi territoriali sulla base del precedente decreto ministeriale del 5 marzo 1999 e non più rinnovati (tali Accordi hanno, di solito, cadenza triennale). Il decreto prevede l’aggiornamento delle fasce di oscillazione, previste da tali Accordi, sulla base dell'intera variazione Istat intercorsa fra il mese successivo alla data di sottoscrizione degli Accordi in questione e il mese precedente la stipula del nuovo, singolo contratto di locazione.

La ringrazio dal profondo del cuore. Non so quanto tempo ho perso in questi giorni alla ricerca di questa norma. GRAZIE.

[Iorek]

Il quesito posto da Maurizio non riguarda l’aggiornamento del canone in misura contrattata non superiore al 75% della variazione ISTAT, previsto esplicitamente dai decreti ministeriali 5 marzo 1999 (articolo 1, comma 8, lettera e) e 30 dicembre 2002 (articolo 1, comma 9), ma un altro (nebuloso) aspetto, la possibilità di aggiornamento delle fasce di oscillazione dei canoni per le locazioni agevolate previsto dal decreto ministeriale riportato da EMMEPI.

 

Per inciso, la clausola ISTAT costituisce un elemento specifico interno al contratto. Ciò che conta è il rispetto all’origine, e cioè al momento della stipula del contratto del livello massimo di fascia, mentre è irrilevante la “lievitazione” della misura del canone in virtù di una o più operazioni di aggiornamento ISTAT ai fini dello sforamento rispetto al livello massimo di fascia di oscillazione dei (possibili) canoni: è un accadimento assolutamente inevitabile, in un arco di tempo più o meno breve a seconda della maggiore o minore prossimità del canone al livello massimo di fascia di oscillazione consentito per quel determinato immobile posto in quel determinato luogo, e a seconda della minore o maggiore entità degli indici ISTAT nel corso degli anni di durata del rapporto. In definitiva, non occorre stipulare un nuovo contratto, se, applicando la variazione ISTAT, si sfora il limite massimo fissato con le fasce di oscillazione.

 

Tornando al caso di Maurizio, il decreto ministeriale del 14 luglio 2004, all’articolo 1, riporta l’esplicita previsione di un aggiornamento (esterno) periodico dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni per le locazioni agevolate per una esigenza di omogeneità tra la misura (concreta) dei canoni e i valori (astratti) delle fasce. Infatti, è assurdo e irragionevole che i due elementi, l’uno dei quali deve essere necessariamente – perché così imposto dal meccanismo della locazione del secondo binario – lo specchio dell’altro, possano progressivamente divergere.

 

Un accordo territoriale non è qualcosa di intoccabile, immutabile, ma è uno strumento (pubblicitario, dal momento del deposito in Comune) che, per sua stessa natura, è destinato ad avere una durata nel tempo e a regolare non solo il presente, ma anche situazioni future rispetto alla sua conclusione, se non in ossequio al meccanismo della contrattazione periodica previsto dalla legge, almeno per ragioni di coerenza di sistema. Se i valori delle fasce sono destinati a rimanere sempre quelli, in presenza di indici ISTAT in aumento, dopo 20, 30 anni verrebbe a determinarsi una situazione paradossale, in cui le associazioni degli inquilini non avrebbero più alcun interesse a sedersi al tavolo delle trattative e a siglare nuovi accordi, che non potrebbero essere che peggiorativi – quanto ai valori dei canoni – rispetto alla situazione esistente!

 

Va osservato, però, che sono pochissimi gli accordi locali stipulati fino ad ora che prevedono esplicitamente ed in modo chiaro l’aggiornamento periodico ed automatico dei valori delle fasce.

 

L’accordo di Pisa è uno di quelli (dopo quello del 2010, è stato registrato un nuovo accordo, depositato in Comune il 22 maggio 2013). Esso disciplina esplicitamente l’aggiornamento delle fasce di oscillazione all’articolo 2, comma 2 dell’accordo, prevedendo che gli importi dell’accordo (in genere gli accordi hanno una validità standard di 3 anni a decorrere dalla data del deposito, come del resto prevedeva l’articolo 4, comma 1 della legge di riforma del ’98) possano essere aggiornati secondo il principio della variazione assoluta ISTAT (indice FOI) non in misura piena (100%), ma nella misura del 75% riferita al mese di maggio di ogni anno.

 

L’accordo di Lecce (ancora in lire), invece, è completamente diverso. Innanzitutto, non è previsto un limite temporale della vigenza dell’accordo, inoltre non si fa nessun cenno (o quanto meno, nessun cenno esplicito) riguardo ad un aggiornamento automatico dei valori minimi e massimi di fascia del canone dal 1999 in avanti. L’accordo viene a cessare solamente a seguito della stipulazione di un nuovo accordo territoriale che sostituisca il precedente, pertanto, non essendo scaduto, non dovrebbe ricadere nell’ipotesi del Dm 14 luglio 2004, vale a dire rivalutazione ISTAT al 100%.

 

Tuttavia, la prassi adottata a Lecce dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, per misteriosi equilibri di concertazione, permette l’aggiornamento dei valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni locativi (espressi in lire/mq) adeguandoli al 100% dell’ISTAT.

 

Perché? Perché riguardo a questo aspetto, le singole organizzazioni di categoria – con traiettorie a volte carsiche (sconosciute ai più) - si muovono in ordine sparso, ossia interpretano la norma in maniera differente: l’impianto del meccanismo di aggiornamento delle fasce costituisce, in sostanza, una mera possibilità, non una regola che scatta in automatico, al pari della clausola ISTAT (indice FOI) al 75%, che può, non deve (è oggetto di espresso accordo) essere inserita in un contratto fiscalmente agevolato.

 

Ecco allora profilarsi convenzioni locative, in cui – in sede di accordo - è indicata una durata ed è esplicitamente previsto l’aggiornamento delle fasce di oscillazione dei canoni in modo da escludere qualsiasi ambiguità o incertezza (vedi il nuovo e il vecchio accordo di Pisa e il vecchio accordo sottoscritto a Udine), altre in cui è prevista una durata dell’accordo, nessun cenno sull’aggiornamento automatico delle fasce di oscillazione, ma l’aggiornabilità dei valori delle fasce è comunque applicabile (vedi il vecchio accordo sottoscritto a Milano), altre convenzioni in cui tale eventualità non è assolutamente consentita (vedi Bologna), altre in cui non è prevista una durata dell’accordo, nulla si dice sull’aggiornamento automatico di fascia, ma l’aggiornamento è comunque autorizzato (vedi Lecce), altre ancora in cui l’aggiornamento in discorso non è permesso (vedi Potenza).

 

Conclusioni: salvo la piena validità di una tale previsione – in sede di accordo locale – dell’aggiornamento automatico delle fasce, per tutte le ipotesi in cui tale esplicita previsione manchi, l’unico modo per sapere se il meccanismo di aggiornamento delle fasce possa operare rimane quello di rivolgersi ad una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo dell’area territoriale interessata.

[MaurizioA]

Negli accordi territoriali del Comune di Lecce (canone concordato) c'e' il seguente paragrafo:

 

I canoni di locazione di cui all'allegato n. 3 potranno essere incrementati per gli anni superiori ai tre nel modo seguente:

- del 3% per il 4 anno;

- del 6% per il 5 e 6 anno;

- del 10% oltre i 6 anni.

 

Personalmente comprendo che se invece del classico 3+2 (durata in anni), opto per una maggiore durata del contratto, ad esempio 4+2, posso (sin dall'inizio del nuovo contratto) rivalutare di un ulteriore 3% il valore massimo del canone stabilito per quell'abitazione.

Vorrei essere sicuro della mia interpretazione. Grazie, Maurizio.

[EMMEPI]

Sì Maurizio, la tua interpretazione è corretta

[dotto]

Il quesito posto da Maurizio non riguarda l’aggiornamento del canone in misura contrattata non superiore al 75% della variazione ISTAT, previsto esplicitamente dai decreti ministeriali 5 marzo 1999 (articolo 1, comma 8, lettera e) e 30 dicembre 2002 (articolo 1, comma 9), ma un altro (nebuloso) aspetto, la possibilità di aggiornamento delle fasce di oscillazione dei canoni per le locazioni agevolate previsto dal decreto ministeriale riportato da EMMEPI.

 

Per inciso, la clausola ISTAT costituisce un elemento specifico interno al contratto. Ciò che conta è il rispetto all’origine, e cioè al momento della stipula del contratto del livello massimo di fascia, mentre è irrilevante la “lievitazione” della misura del canone in virtù di una o più operazioni di aggiornamento ISTAT ai fini dello sforamento rispetto al livello massimo di fascia di oscillazione dei (possibili) canoni: è un accadimento assolutamente inevitabile, in un arco di tempo più o meno breve a seconda della maggiore o minore prossimità del canone al livello massimo di fascia di oscillazione consentito per quel determinato immobile posto in quel determinato luogo, e a seconda della minore o maggiore entità degli indici ISTAT nel corso degli anni di durata del rapporto. In definitiva, non occorre stipulare un nuovo contratto, se, applicando la variazione ISTAT, si sfora il limite massimo fissato con le fasce di oscillazione.

 

Tornando al caso di Maurizio, il decreto ministeriale del 14 luglio 2004, all’articolo 1, riporta l’esplicita previsione di un aggiornamento (esterno) periodico dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni per le locazioni agevolate per una esigenza di omogeneità tra la misura (concreta) dei canoni e i valori (astratti) delle fasce. Infatti, è assurdo e irragionevole che i due elementi, l’uno dei quali deve essere necessariamente – perché così imposto dal meccanismo della locazione del secondo binario – lo specchio dell’altro, possano progressivamente divergere.

 

Un accordo territoriale non è qualcosa di intoccabile, immutabile, ma è uno strumento (pubblicitario, dal momento del deposito in Comune) che, per sua stessa natura, è destinato ad avere una durata nel tempo e a regolare non solo il presente, ma anche situazioni future rispetto alla sua conclusione, se non in ossequio al meccanismo della contrattazione periodica previsto dalla legge, almeno per ragioni di coerenza di sistema. Se i valori delle fasce sono destinati a rimanere sempre quelli, in presenza di indici ISTAT in aumento, dopo 20, 30 anni verrebbe a determinarsi una situazione paradossale, in cui le associazioni degli inquilini non avrebbero più alcun interesse a sedersi al tavolo delle trattative e a siglare nuovi accordi, che non potrebbero essere che peggiorativi – quanto ai valori dei canoni – rispetto alla situazione esistente!

 

Va osservato, però, che sono pochissimi gli accordi locali stipulati fino ad ora che prevedono esplicitamente ed in modo chiaro l’aggiornamento periodico ed automatico dei valori delle fasce.

 

L’accordo di Pisa è uno di quelli (dopo quello del 2010, è stato registrato un nuovo accordo, depositato in Comune il 22 maggio 2013). Esso disciplina esplicitamente l’aggiornamento delle fasce di oscillazione all’articolo 2, comma 2 dell’accordo, prevedendo che gli importi dell’accordo (in genere gli accordi hanno una validità standard di 3 anni a decorrere dalla data del deposito, come del resto prevedeva l’articolo 4, comma 1 della legge di riforma del ’98) possano essere aggiornati secondo il principio della variazione assoluta ISTAT (indice FOI) non in misura piena (100%), ma nella misura del 75% riferita al mese di maggio di ogni anno.

 

L’accordo di Lecce (ancora in lire), invece, è completamente diverso. Innanzitutto, non è previsto un limite temporale della vigenza dell’accordo, inoltre non si fa nessun cenno (o quanto meno, nessun cenno esplicito) riguardo ad un aggiornamento automatico dei valori minimi e massimi di fascia del canone dal 1999 in avanti. L’accordo viene a cessare solamente a seguito della stipulazione di un nuovo accordo territoriale che sostituisca il precedente, pertanto, non essendo scaduto, non dovrebbe ricadere nell’ipotesi del Dm 14 luglio 2004, vale a dire rivalutazione ISTAT al 100%.

 

Tuttavia, la prassi adottata a Lecce dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, per misteriosi equilibri di concertazione, permette l’aggiornamento dei valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni locativi (espressi in lire/mq) adeguandoli al 100% dell’ISTAT.

 

Perché? Perché riguardo a questo aspetto, le singole organizzazioni di categoria – con traiettorie a volte carsiche (sconosciute ai più) - si muovono in ordine sparso, ossia interpretano la norma in maniera differente: l’impianto del meccanismo di aggiornamento delle fasce costituisce, in sostanza, una mera possibilità, non una regola che scatta in automatico, al pari della clausola ISTAT (indice FOI) al 75%, che può, non deve (è oggetto di espresso accordo) essere inserita in un contratto fiscalmente agevolato.

 

Ecco allora profilarsi convenzioni locative, in cui – in sede di accordo - è indicata una durata ed è esplicitamente previsto l’aggiornamento delle fasce di oscillazione dei canoni in modo da escludere qualsiasi ambiguità o incertezza (vedi il nuovo e il vecchio accordo di Pisa e il vecchio accordo sottoscritto a Udine), altre in cui è prevista una durata dell’accordo, nessun cenno sull’aggiornamento automatico delle fasce di oscillazione, ma l’aggiornabilità dei valori delle fasce è comunque applicabile (vedi il vecchio accordo sottoscritto a Milano), altre convenzioni in cui tale eventualità non è assolutamente consentita (vedi Bologna), altre in cui non è prevista una durata dell’accordo, nulla si dice sull’aggiornamento automatico di fascia, ma l’aggiornamento è comunque autorizzato (vedi Lecce), altre ancora in cui l’aggiornamento in discorso non è permesso (vedi Potenza).

 

Conclusioni: salvo la piena validità di una tale previsione – in sede di accordo locale – dell’aggiornamento automatico delle fasce, per tutte le ipotesi in cui tale esplicita previsione manchi, l’unico modo per sapere se il meccanismo di aggiornamento delle fasce possa operare rimane quello di rivolgersi ad una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo dell’area territoriale interessata.

Grazie Lorek, scusa se riprendo un vecchio post.

Volevo però sapere se sul tema ci sono state novità. In particolare riguardo al Comune di Roma. Dovendo stipulare un nuovo contratto si devono quindi prendere i valori dell'accordo del 2004 o si possono rivalutare secondo gli indici ISTAT dal 2004 a oggi?

grazie