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Ristrutturazione condominio responsabile ponteggi e allarme

Ciao a tutti. Nel mio condominio è in corso una ristrutturazione delle facciate. I ponteggi non sono stati allarmati, decisione che non è stata discussa in assemblea ma in via informale (il direttore lavori lo ha comunicato al capo cantiere). Ho fatto presente la cosa all'amministratore, chiedendo di indire assemblea e deliberare in merito. L'amministratore mi ha risposto che è possibile allarmare i ponteggi anche senza convocare l'assemblea e mi ha chiesto se sono disponibile a custodire le chiavi dell'impianto di allarme che spesso dà falsi allarmi.

Possibile che una decisione di spesa possa essere presa senza un'assemblea e soprattutto che la responsabilità dell'impianto di allarme debba essere di un condomino? Non sarebbe più logico che la chiave restasse custodita dal Direttore Lavori, Capo Cantiere o stesso Amministratore? (che tra l'altro viene pagato 5mila euro in più del solito per i lavori in corso).

Grazie a chiunque saprà darmi un riscontro.

la spesa DEVE essere approvato in assemblea.

La custodia di una copia della chiave dell'impianto, da usare SOLO ed ESCLUSIVAMENTE se l'impianto da un falso allarme, può essere affidata a chiunque (è più comodo se ce l'ha un condomino in modo che se scatta l'allarme possa essere subito disattivato senza creare disagi)

Se la spesa non fosse gravosa non potrebbe forse rientrare tra le facoltà di spesa dell'amministratore ?; fra l'altro la sua tipologia è prerogativa dell'amministratore ex punto 4 art.1130 ( per cui non dovrebbe necessitare di delibera )

 

Attribuzioni dell'amministratore.

ART.1130

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio

Se la spesa non fosse gravosa non potrebbe forse rientrare tra le facoltà di spesa dell'amministratore ?; fra l'altro la sua tipologia è prerogativa dell'amministratore ex punto 4 art.1130 ( per cui non dovrebbe necessitare di delibera )

 

Attribuzioni dell'amministratore.

ART.1130

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio

e che atto conservativo sarebbe?

OGNI spesa DEVE essere deliberata dall'assemblea.

Al massimo l'assemblea può deliberare di allocare una certa cifra per attività generiche.

Per esempio l'assemblea può deliberare ad inizio anno di destinare 1000 euro per le manutenzioni elettriche: in questo caso l'amministratore, durante l'anno, procede in autonomina con le eventuali manutenzioni necessarie fino al raggiungimento della cifra indicata.

Nel caso in cui ci dovessero essere spese superiori alla cifra indicata l'amministratore, avrebbe l'obbligo (nel caso in cui non fosse un lavoro urgentissimo) di convocare un'assemblea straordinaria e farsi approvare (e riscuotere) la cifra in più.

Compiere gli atti conservativi significa anche pretendere l' adozione di tutte le prescrizioni rivolte alla migliore tutela ( conservazione) dei beni comuni e privati , tutele previste dalla legge e confortate dalla giurisprudenza senza necessità di convocare nuove assemblee e deliberare nuovi esborsi .

La Corte di cassazione (sentenza 23 maggio 1991, n. 5840) con riguardo al danno derivante per il furto consumato da persona introdottasi in un appartamento tramite i ponteggi installati per i lavoro di manutenzione di uno stabile, ha stabilito l’obbligo dell’impresa appaltatrice di risarcire i danni sopportati dagli inquilini. La Suprema corte si è così espressa: «La responsabilità dell’imprenditore deve essere affermata ai sensi dell’articolo 2043 Codice civile». Infatti, l’imprenditore che si avvale dei ponteggi e trascuri le più elementari norme di diligenza e di perizia e in tal modo la doverosa osservanza di cautele idonee a impedire l’uso anomalo delle impalcature (ad esempio, protezione e illuminazione notturna dei ponteggi, rimozione delle scale di collegamento tra i diversi piani del ponteggio), viola il principio del neminen laedere (cioè di non ledere con il proprio comportamento, anche omissivo, l’altrui diritto). La responsabilità consegue a una condotta colposa dell’imprenditore consistita nell'omissione, ossia nella mancata adozione di accorgimenti tali da impedire un agevole accesso ai ladri. Chi scrive , quindi, in caso di furto , potrà senz'altro rivolgersi direttamente all’impresa che ha compiuto i lavori richiedendo il risarcimento dei danni subiti;

Vi ringrazio molto. Non avevo molti dubbi sulla non liceità di decidere inter nos di una spesa comune. Rispetto alle chiavi, dato che tutti rifiutano di tenerle, pensavo potesse esserci una figura responsabile "obbligata" a farlo (amministratore, capo cantiere o direttore lavori).

Compiere gli atti conservativi significa anche pretendere l' adozione di tutte le prescrizioni rivolte alla migliore tutela ( conservazione) dei beni comuni e privati , tutele previste dalla legge e confortate dalla giurisprudenza senza necessità di convocare nuove assemblee e deliberare nuovi esborsi .

La Corte di cassazione (sentenza 23 maggio 1991, n. 5840) con riguardo al danno derivante per il furto consumato da persona introdottasi in un appartamento tramite i ponteggi installati per i lavoro di manutenzione di uno stabile, ha stabilito l’obbligo dell’impresa appaltatrice di risarcire i danni sopportati dagli inquilini. La Suprema corte si è così espressa: «La responsabilità dell’imprenditore deve essere affermata ai sensi dell’articolo 2043 Codice civile». Infatti, l’imprenditore che si avvale dei ponteggi e trascuri le più elementari norme di diligenza e di perizia e in tal modo la doverosa osservanza di cautele idonee a impedire l’uso anomalo delle impalcature (ad esempio, protezione e illuminazione notturna dei ponteggi, rimozione delle scale di collegamento tra i diversi piani del ponteggio), viola il principio del neminen laedere (cioè di non ledere con il proprio comportamento, anche omissivo, l’altrui diritto). La responsabilità consegue a una condotta colposa dell’imprenditore consistita nell'omissione, ossia nella mancata adozione di accorgimenti tali da impedire un agevole accesso ai ladri. Chi scrive , quindi, in caso di furto , potrà senz'altro rivolgersi direttamente all’impresa che ha compiuto i lavori richiedendo il risarcimento dei danni subiti;

Gli "atti" conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio di cui al punto 4 art. 1130cc sono altra cosa per farti un esempio agire per evitare un'usucapione di parte di cortile comune ovvero un uso arbitrario di parte comune.

Quello di allarmare un ponteggio è una semplice spesa legata alla maggior tutela dello stabile ed in particolare delle parti esclusive a prevenzione di atti illeciti e come tale va deliberata nella sede opportuna tra gli interessati.

La sentenza da te citata infatti responsabilizza l'imprenditore e non il Condominio.

Sarebbe meglio controllare il relativo contratto d'appalto per vedere se l'operazione è contemplata. Se lo fosse stata era già prevista nella spesa.

Se il vostro è timore fondato e la spesa non è eccessivamente gravosa, a meno che il regolamento di condominio non preveda un tetto alle spese straordinarie, potete anche raccogliere le firme a titolo di richiesta formale. Se fosse all'unanimità sarebbe perfetto. La procedura corretta è la delibera e il foglio firmato no lo è. Ma è meglio di niente.

 

Che l'allarme sia utile solo alle parti individuali non lo condivido, in quanto penetrando nell'edificio i ladri potrebbero danneggiare infissi, porte, cassette postali, etc, che sono parti comuni. Non solo: il condomino può citare in giudizio il condominio per aver agevolato con la sua condotta l'accesso dei ladri che lo hanno derubato.

Questa fattispecie, a mio avviso induce una riflessione: la cassa del condominio non lo è? Quindi, l'amm.re che fa installare un allarme (a prezzi non stellari), o almeno una lampada, non agisce per prevenire eventuali pretese risarcitorie sul condominio e quindi a tutela del bene comune "cassa"?

 

Che l'allarme sia utile solo alle parti individuali non lo condivido, in quanto penetrando nell'edificio i ladri potrebbero danneggiare infissi, porte, cassette postali, etc, che sono parti comuni. Non solo: il condomino può citare in giudizio il condominio per aver agevolato con la sua condotta l'accesso dei ladri che lo hanno derubato.

Questa fattispecie, a mio avviso induce una riflessione: la cassa del condominio non lo è? Quindi, l'amm.re che fa installare un allarme (a prezzi non stellari), o almeno una lampada, non agisce per prevenire eventuali pretese risarcitorie sul condominio e quindi a tutela del bene comune "cassa"?

Se il problema risiede nel possibile uso arbitrario del ponteggio significa che gli illeciti vengono commessi grazie alla sua presenza e normalmente basta guardarsi intorno il ponteggio facilita la salita di estranei negli alloggi,con difficoltà ravvedo parti comuni che possano rimanere interessate in quanto infissi e porte sono di proprietà esclusiva e come tali non sempre l'assicurazione ne copre i danni.Se al contrario ti riferisci a porte od infissi comuni allora tutto dipende dalla conformazione dell'edificio.

Per esperienza diretta comunque chi ruba si arrampica e mira l'alloggio non certo le scale o l'androne od alle finestre del vano scale.

Se il problema risiede nel possibile uso arbitrario del ponteggio significa che gli illeciti vengono commessi grazie alla sua presenza e normalmente basta guardarsi intorno il ponteggio facilita la salita di estranei negli alloggi,con difficoltà ravvedo parti comuni che possano rimanere interessate in quanto infissi e porte sono di proprietà esclusiva e come tali non sempre l'assicurazione ne copre i danni.Se al contrario ti riferisci a porte od infissi comuni allora tutto dipende dalla conformazione dell'edificio.

Per esperienza diretta comunque chi ruba si arrampica e mira l'alloggio non certo le scale o l'androne od alle finestre del vano scale.

Sicuramente mirano prima ai balconi salvo conformazione particolare.

Proprio come scrivevi, gli illeciti vengono commessi grazie alla presenza della struttura commissionata dal condominio, il quale ha il dovere di adottare tutte le precauzioni al fine di non agevolare i malintenzionati.

gALLUCCI/aduc

 

SUGLI ATTI CONSERVATIVI PROPRI DELL'AMMINISTRATORE:

 

Infine l'amministratore potra' porre in essere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dello stabile. Per atti conservativi si devono intendere tutte quelle attivita' finalizzate a mantenere lo stabile o a prevenire l'azione dannosa di terzi. In questo senso la Cassazione ha precisato che puo' iniziare le azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto, ma non puo' stipulare -senza l'assenso dell'assemblea- contratti di assicurazione condominiale (Cass. 3 aprile 2007, n. 8233).

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