Vai al contenuto
Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Giuliano63

Ristrutturazione balconi aggettanti

Buongiorno. Ho bisogno di avere una informazione e spero vivamente di poter essere aiutato. Mi scuso, innanzitutto, se il problema nella fattispecie è già stato trattato in altro topic: se così fosse, mi farebbe piacere che qualcuno mi indicasse il link di riferimento. Grazie ancora... Dunque, stiamo ristrutturando la facciata anteriore della palazzina e siamo davanti alla ristrutturazione dei balconi aggettanti. Stante il capitolato sia ormai stato discusso ed approvato, la ditta ci ha fatto presente che potremmo modificare le ringhiere dei balconi con una vetrata anziché con gli infissi in ferro che ripeto, sono stati confermati nell'approvazione del capitolato, prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione. E' corretto che per fare questa variazione occorre il consenso dell'unanimità dei condomini oppure è sufficiente la maggioranza dei 501 millesimi e dei 2/3 del valore dell'immobile?

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

ok, 1136 e 1138 del codice civile ma i 500 millesimi necessari per portare i balconi ad avere la vetrata piuttosto che gli infissi di ferro, valgono anche se precedentemente la maggioranza aveva approvato quanto previsto sul capitolato?

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
ok, 1136 e 1138 del codice civile ma i 500 millesimi necessari per portare i balconi ad avere la vetrata piuttosto che gli infissi di ferro, valgono anche se precedentemente la maggioranza aveva approvato quanto previsto sul capitolato?
Trattandosi di balconi aggettanti i quali sono proprietà privata eccetto delle particolarità quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, l'assemblea non ha potere per deliberare, per cui se voi vi siete messi d'accordo per ristrutturare i balconi tutti assieme (aggiungo anche per risparmiare), per una modifica delle ringhiere direi che sarebbe opportuno decidere tutti assieme anche se questo non è regolamentato dal Codice Civile, appunto perchè i balconi aggettanti sono privati e l'assemblea non ha il potere di deliberare, ma questa modifica ne va del decoro dello stabile, per cui ripeto sarà meglio stabilire all'unanimità il nuovo tipo di ringhiera.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Trattandosi di balconi aggettanti i quali sono proprietà privata eccetto delle particolarità quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, l'assemblea non ha potere per deliberare, per cui se voi vi siete messi d'accordo per ristrutturare i balconi tutti assieme (aggiungo anche per risparmiare), per una modifica delle ringhiere direi che sarebbe opportuno decidere tutti assieme anche se questo non è regolamentato dal Codice Civile, appunto perchè i balconi aggettanti sono privati e l'assemblea non ha il potere di deliberare, ma questa modifica ne va del decoro dello stabile, per cui ripeto sarà meglio stabilire all'unanimità il nuovo tipo di ringhiera.

sono molto d'accordo.

modifica il prospetto, certamente modifica la linea estetica e architettonica originale del fabbricato (vetrata al posto di ringhiera in ferro) e non essendo parti comuni non è argomento di pertinenza dell'assemblea.

accordo all'unanimità e si modifica il tutto (sempre se il comune non mette vincoli al nuovo prospetto).

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Vi ringrazio per le risposte. Certo è che non si potrà mai raggiungere l'unanimita' davanti a queste cose perchè di bastion contrario ce ne sarà sempre almeno uno e trovo assurdo che una maggioranza, seppur relativa, debba soccombere ad un cambio estetico che non è detto poi non sia anche migliorativo. Grazie ancora per le risposte.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Vi ringrazio per le risposte. Certo è che non si potrà mai raggiungere l'unanimita' davanti a queste cose perchè di bastion contrario ce ne sarà sempre almeno uno e trovo assurdo che una maggioranza, seppur relativa, debba soccombere ad un cambio estetico che non è detto poi non sia anche migliorativo. Grazie ancora per le risposte.
Per specificare meglio la quasi necessità dell'unanimità anche se non prevista da nessuna norma di legge, viene opportuna perchè, poniamo il caso ci sia una maggioranza che decide un tipo di ringhiera, i condomini contrari (classici bastian contrario) potrebbero eccepire che quello scelto lede il decoro dello stabile (anche se non fosse vero) ed avrebbero la possibilità di adire al Giudice, in quanto è l'unico che potrebbe stabilire se questo lede o no il decoro dello stabile.

Ovvero e per meglio dire, si rende opportuna l'unanimità ad evitare ricorsi e spese legali inutili.

Mi auguro di aver spiegato il mio parere.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

La sostituzione delle attuali ringhiere in ferro, con elementi in vetro, è una innovazione e come tale può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio. (art. 1120 c.c. primo comma)

Tuttavia, la suddetta innovazione modifica il decoro architettonico della facciata dello stabile e il medesimo articolo vieta le innovazioni che alterino il decoro architettonico (art. 1120, ultimo comma).

Considerando che il decoro architettonico è bene comune, l’assemblea, con un accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio, può deliberare la modifica.

L’accordo unanime può essere preso anche fuori dall’assemblea e vincola tutti i proprietari dei balconi alla sostituzione delle ringhiere, secondo le indicazioni del capitolato, la cui approvazione deve essere fatta da tutti i partecipanti al condominio e con le stesse modalità.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
L’accordo unanime può essere preso anche fuori dall’assemblea e vincola tutti i proprietari dei balconi alla sostituzione delle ringhiere, secondo le indicazioni del capitolato, la cui approvazione deve essere fatta da tutti i partecipanti al condominio e con le stesse modalità.
Aggiungo che eviterei l'accordo verbale (a voce) al di fuori dell'assemblea, perchè un qualsiasi condomino potrebbe sempre dire: "non ero d'accordo" ovvero fare il doppio gioco, anzi direi che l'accordo dovrebbe essere sottoscritto divenendo così una scrittura privata --> art. 2702 c.c. per cui sarebbe meglio deciderlo in assemblea e firmare tutti il verbale.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Pensavo fosse scontato sottoscrivere i verbali di approvazione del capitolato e della delibera lavori.

Sarebbe interessante approfondire le modalità da seguire nel conseguente appalto dei lavori,misti in questo caso.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Pensavo fosse scontato sottoscrivere i verbali di approvazione del capitolato e della delibera lavori.

Sarebbe interessante approfondire le modalità da seguire nel conseguente appalto dei lavori,misti in questo caso.

Scusami ma il verbale non è obbligatorio sia sottoscritto da tutti i condomini perchè è sufficiente la firma del Presidente e Segretario per cui non è scontato, ma un accordo vincolante (ad evitare ricorsi per il decoro come in questo caso) anche se non previsto dalle norme è molto meglio sia sottoscritto da tutti, appunto ad evitare ripensamenti.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Se gli argomenti posti all'ordine del giorno richiedono l'approvazione all'unanimità dei partecipanti, il verbale è sottoscritto da tutti i presenti in assemblea e gli assenti lo potranno sottoscriverlo successivamente in altra sede.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Se gli argomenti posti all'ordine del giorno richiedono l'approvazione all'unanimità dei partecipanti, il verbale è sottoscritto da tutti i presenti in assemblea e gli assenti lo potranno sottoscriverlo successivamente in altra sede.
Non è questo il caso, e tu avevi addirittura detto che l'accordo può essere adottato al di fuori dell'assemblea, per me questo è molto rischioso per i motivi che ho già detto.

 

Comunque e Off Topic, il verbale, se sottoscritto da tutti deve essere effettuato durante l'assemblea e non al di fuori, le firme fuori dall'assemblea non sono regolari, se per una delibera è necessaria l'unanimità questa deve esserci in assemblea.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Riprendendo il caso esposto, l'approvazione del capitolato delle opere su parti comuni e sui balconi richiederà la maggioranza prevista per le parti comuni (firma del presidente e del segretario) e l'adesione personale dei condomini proprietari dei balconi con la sottoscrizione del verbale (per presa visione ed accettazione degli art.... del capitolato ....); gli assenti esprimeranno il loro voto , in altra sede (fuori dell'assemblea) e firmando il medesimo verbale.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Riprendendo il caso esposto, l'approvazione del capitolato delle opere su parti comuni e sui balconi richiederà la maggioranza prevista per le parti comuni (firma del presidente e del segretario) e l'adesione personale dei condomini proprietari dei balconi con la sottoscrizione del verbale (per presa visione ed accettazione degli art.... del capitolato ....); gli assenti esprimeranno il loro voto , in altra sede (fuori dell'assemblea) e firmando il medesimo verbale.
Rispondendo al caso esposto, la questione tratta di balconi aggettanti, per cui l'assemblea non può deliberare essendo i balconi aggettanti parti private.

Ovvero quello che hanno fatto i condomini in questo caso è un accordo tacito che non ha nessun obbligo di essere scritto sul verbale essendo una delibera assolutamente nulla.

 

Il nuovo problema è quello delle nuove ringhiere che non avevano preso in considerazione con il precedente accordo ed un eventuale lesione del decoro, per cui ad evitare ricorsi da parte di qualcuno sarà meglio essere tutti d'accordo all'unanimità, comunque essendo anche questa una delibera che non può essere approvata in assemblea devono trovare il modo di evitare che qualcuno possa ricorrere al Giudice per lesione del decoro delle stabile, ovvero dovrebbero firmare tutti una scrittura privata --> art. 2702 c.c., così da poter opporre un'eventuale cambio di idea sulle nuove ringhiere, ovvero tutto questo non c'entra assolutamente nulla con le delibere assembleari perchè è un accordo privato, molto simile a quello che hanno deciso nel momento di effettuare tutti i lavori nei balconi aggettanti (parti private) e che avevano deliberato forse non sapendo di approvare una delibera nulla.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
“Rispondendo al caso esposto, la questione tratta di balconi aggettanti

In effetti il quesito verte solo su lavori riguardanti i soli balconi e non prevede altri interventi in facciata (intervento misto).

“l'assemblea non può deliberare essendo i balconi aggettanti parti private.”

Son d’accordo, l’assemblea non può deliberare su argomenti che incidono sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino (balconi aggettanti).

Infatti nel mio messaggio #14 non dico che l’assemblea approva a maggioranza i lavori sui balconi, ma scrivo che i proprietari dei balconi, sottoscrivendo il verbale approvano, ciascuno per sé, i lavori sui balconi .

“... sarà meglio essere tutti d'accordo all'unanimità, comunque essendo anche questa una delibera che non può essere approvata in assemblea “

L’unanimità si può raggiungere in assemblea in cui tutti i condomini si incontrano per accettarli, stipulando così un reciproco contratto, e non con una delibera assembleare.

Il verbale dell’incontro fra condomini (in questa circostanza, impropriamente chiamata assemblea) e la sottoscrizione da parte di tutte le parti interessate è una scrittura privata fra le parti.

Il verbale (contratto fra le parti) potrà essere sottoscritto in altra sede dai condomini non presenti in assemblea e favorevoli.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Il verbale (contratto fra le parti) potrà essere sottoscritto in altra sede dai condomini non presenti in assemblea e favorevoli.
Ripeto per l'ennesima volta, il verbale non può essere sottoscritto postumo ovvero una volta chiusa l'assemblea quello che è stato stabilito non si può cambiare, fatto salvo in una successiva assemblea regolarmente convocata, ossia gli assenti o accettano, oppure avranno la facoltà d'impugnare, ed in questo caso essendo una delibera nulla non c'è neppure il vincolo dei 30 giorni stabiliti dall'art. 1137 cc e sarà sempre possibile far valere la nullità, mentre per un accordo tra le parti, p.es. una scrittura privata, un rogito notarile, è possibile, ovvero sino a che non tutti avranno firmato l'accordo non sarà valido per tutti (mi scuso per il gioco di parole)

E visto che Giuliano63 dice

Vi ringrazio per le risposte. Certo è che non si potrà mai raggiungere l'unanimita' ...
Temo che l'accordo anche se possibile la firma in data successiva, non ci sarà mai.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

Confermo quello che ho scritto nel messaggio 16#.

Se può servire a chiarire la mia posizione riassumo in breve come potrebbe svolgersi l'assemblea di approvazione dei lavori: i condomini si riuniscono per discutere sulle modifiche proposte sui balconi; si discute, si conviene che l'intervento innovativo comporta la modifica del decoro e che è necessaria una delibera unanime di tutti i partecipanti al condominio, tuttavia, l'assemblea approva all'unanimità dei presenti e con la maggioranza prevista per le innovazioni; si redige il verbale che è firmato dal presidente e dal segretario.Chiuso il verbale,sotto le firme del segretario e del presidente e con riferimento esplicito alle modifiche deliberate, tutti i presenti firmano impegnandosi singolarmente a dare corso a quanto stabilito in assemblea oppure, se si ritiene di non sottoscrivere un contratto con la firma del verbale, allegare una scrittura privata a firma dei presenti.

Ritengo infine che altre adesioni potranno essere espresse al di fuori dell'assemblea.

Se tutti firmeranno il verbale o l'allegato, si otterrà l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Confermo quello che ho scritto nel messaggio 16#.

Se può servire a chiarire la mia posizione riassumo in breve come potrebbe svolgersi l'assemblea di approvazione dei lavori: i condomini si riuniscono per discutere sulle modifiche proposte sui balconi; si discute, si conviene che l'intervento innovativo comporta la modifica del decoro e che è necessaria una delibera unanime di tutti i partecipanti al condominio, tuttavia, l'assemblea approva all'unanimità dei presenti e con la maggioranza prevista per le innovazioni; si redige il verbale che è firmato dal presidente e dal segretario.Chiuso il verbale,sotto le firme del segretario e del presidente e con riferimento esplicito alle modifiche deliberate, tutti i presenti firmano impegnandosi singolarmente a dare corso a quanto stabilito in assemblea oppure, se si ritiene di non sottoscrivere un contratto con la firma del verbale, allegare una scrittura privata a firma dei presenti.

Ritengo infine che altre adesioni potranno essere espresse al di fuori dell'assemblea.

Se tutti firmeranno il verbale o l'allegato, si otterrà l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio

Come già detto e ripetuto più volte, quella delibera se approvata è assolutamente nulla perchè tratta di parti private e l'assemblea non ha alcun potere di deliberare, per cui anche chi ha votato a favore potrà ricorrere (*) inoltre se i lavori verranno eseguiti e/o imposti potrà dare adito a ricorsi per il decoro dello stabile, che solo con un tacito assenso o sottoscrizione di un accordo a regime di scrittura privata potrà essere scongiurato.

 

(*) Legittimati a proporre impugnazione sono non solo i condomini assenti, quelli che hanno votato contro o che si sono astenuti, ma anche, sia pure limitatamente alle delibere nulle (Cass. 16/11/1992, n. 12281), i condomini che hanno votato a favore, tranne che con il proprio voto non abbiano assunto o riconosciuto una loro personale obbligazione (Cass. 19/2/1997, n. 1511)

Tra l'altro come ha già chiarito Giuliano63 non si raggiungerà mai l'unanimità --> post #6, per cui credo sia inutile continuare, e l'argomento si poteva già chiudere dopo l'affermazione di Giuliano63.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio

E’ corretto ritenere nulla la delibera perché non votata da tutti i partecipanti al condominio.

E’ corretto affermare e che in caso di assemblea nulla, legittimati ad impugnarla sono gli assenti, i dissenzienti e gli stessi condomini che hanno espresso voto favorevole.

Ma se in assemblea emerge la volontà unanime dei presenti, i condomini, pur essendo consapevoli della nullità delle eventuali decisioni prese, ma fiduciosi di ottenere le adesioni mancanti, possono sottoscrivere una scrittura privata (in un allegato al verbale o sullo stesso libro dei verbali) in cui approvano le modifiche poste all’ordine del giorno dell’assemblea.

Successivamente, si potrà ottenere sottoscrizione della convenzione dai condomini assenti, fuori dall’assemblea.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
E’ corretto ritenere nulla la delibera perché non votata da tutti i partecipanti al condominio.

E’ corretto affermare e che in caso di assemblea nulla, legittimati ad impugnarla sono gli assenti, i dissenzienti e gli stessi condomini che hanno espresso voto favorevole.

Ma se in assemblea emerge la volontà unanime dei presenti, i condomini, pur essendo consapevoli della nullità delle eventuali decisioni prese, ma fiduciosi di ottenere le adesioni mancanti, possono sottoscrivere una scrittura privata (in un allegato al verbale o sullo stesso libro dei verbali) in cui approvano le modifiche poste all’ordine del giorno dell’assemblea.

Successivamente, si potrà ottenere sottoscrizione della convenzione dai condomini assenti, fuori dall’assemblea.

Direi che sarebbe opportuno chiudere la discussione in quanto l'O.T. Giuliano63 è da diverso tempo che non interviene, per cui ritengo che per lui le risposte siano già ampiamente esaustive.

Condividi questo messaggio


Link di questo messaggio
Ospite
Questa discussione è chiusa.
×