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brancaleone

Rispetto del regolamento di condominio da parte dell'amministratore

Salve a tutti, vorrei chiedere dei chiarimenti riguardanti il rispetto del regolamento di condominio.

Nelle varie riunioni di condominio, e stato sempre fatto capo all'osservanza del regolamento di condominio, e la ritengo una cosa più che giusta oltre che doverosa.

Però nello stesso regolamento c'è una regola che puntualmente è stata disattesa dal nostro amministratore anche se gli è stato fatto notare più di una volta.

La regola dice che la fine dell'anno amministrativo è in data 31 dicembre di ogni anno e che entro trenta giorni deve essere convocata l'assemblea di condominio per l'approvazione del consuntivo e del preventivo successivo.

Il nostro amministratore dice che impossibile in un mese far fronte a ciò.

Una parte dei condomini chiede di sollevare dall'incarico l'amministratore per inosservanza e colpa grave.

Chiedo agli esperti se ciò è possibile, ossia se l'inosservanza sistematica della regola (sono ormai dieci anni) è ragione valida per il licenziamento.

In effetti il nostro amministratore ha il vizio di convocare l'assemblea in date molto poche probabili, ossia sempre di venerdì e in periodi che le scuole sono chiuse in modo da non raggiungere mai i m millesimi necessari a una votazione, infatti la prossima assemblea l'aspettiamo nel periodo pasquale.

Ringrazio quanti vogliono chiarirmi.

Ci sono alcune osservazioni da fare: io ritengo che abbia ragione l'amministratore quando dice che convocare un'assemblea entro 30 giorni dalla fine dell'anno condominiale sia troppo poco, bisogna sempre aspettare l'arrivo di tutte le fatture,chiudere il bilancio,inviare le convocazioni ecc.E' anche vero che non deve abusare di questa scusa convocando troppo tardi l'assemblea ordinaria.La nuova riforma del condominio parla di 180 giorni.Per il fatto che alcuni di voi vogliano revocare l'incarico, lo si può fare in qualunque momento e senza che vi sia una grave colpa da parte dell'amministratore se avete la maggioranza

Ci sono alcune osservazioni da fare: io ritengo che abbia ragione l'amministratore quando dice che convocare un'assemblea entro 30 giorni dalla fine dell'anno condominiale sia troppo poco, bisogna sempre aspettare l'arrivo di tutte le fatture,chiudere il bilancio,inviare le convocazioni ecc.E' anche vero che non deve abusare di questa scusa convocando troppo tardi l'assemblea ordinaria.La nuova riforma del condominio parla di 180 giorni.Per il fatto che alcuni di voi vogliano revocare l'incarico, lo si può fare in qualunque momento e senza che vi sia una grave colpa da parte dell'amministratore se avete la maggioranza

In effetti hai ragione, penso anch'io che 30 giorni sono pochi, ma è una regola del regolamento di condominio contrattuale.

Noi abbiamo chiesto di derogare una seconda regola che dice che ogni condomino non può portare più di tre deleghe ma applicare la regola del massimo di un quinto dei proprietari o millesimi, ma chiaramente lui non ha accettato.

E' chiaro che possiamo revocarlo in qualsiasi momento ma purtroppo non si riesce mai ad avere il quorum, e lui forte di questo si comporta con arroganza.

E' vero che ancora mancano 14 giorni per i canonici 180 giorni, ma sicuramente la riunione verrà convocato sotto le feste di Pasqua.

Spero di sbagliarmi.

P.S. la regola del mese di tempo, esisteva già quando lui ha accettato di prendere l'incarico da amministratore e non ha opposto contrarietà

Presumo che la sequenza ?????? sia un disappunto per una mancata risposta.

Non puoi pensare/pretendere che in un forum "gratuito" siano sempre tutti pronti nel risponderti.

 

Magari Giulio oggi non si è connesso...ma la risposta che ti ha dato era esaustiva ed esatta.

 

Ora tu fai una aggiunta dove citi una norma inserita nel Regolamento Condominiale Contrattuale.

 

Con un minimo di applicazione dovresti intuire da solo la risposta.

 

Tale norma inserita solo nel RdC non costituisce alcun onere per l' amministratore. Mica c'era lui dal notaio a firmare tale impegno.

Un Regolamento di Condominio non è un Codice che possa obbligare l' amministratore e il suo mancato rispetto... può essere solo disdicevole.

 

Non sò che calendario tu usi, ma se la chiusura dell' esercizio è il 31/12 allora non mancano solo 14 giorni alla scadenza di Legge bensì 104 (180 gg = 6 mesi ovvero fine Giugno).

 

Ininfluente che lui faccia il prepotente e "non conceda" una modifica al limite delle 3 deleghe.

La Legge non limità la delega ai soli condomini/proprietari...quindi potete far rilascare la Delega ad un paete o una perosna disposta a partecipare quel paio di ore necessarei per estromettere "il volpone prepotente".

Qualora il Vs. RdC precisasse una norma che vieta la delega a terzi/non proprietari (cosa di cui dubito fortemente)...allora organizzatevi per richiedere esplicito punto da inserire nell' OdG per la modifica dell limite di 3 deleghe.

Presumo che la sequenza ?????? sia un disappunto per una mancata risposta.

Non puoi pensare/pretendere che in un forum "gratuito" siano sempre tutti pronti nel risponderti.

 

Magari Giulio oggi non si è connesso...ma la risposta che ti ha dato era esaustiva ed esatta.

 

Ora tu fai una aggiunta dove citi una norma inserita nel Regolamento Condominiale Contrattuale.

 

Con un minimo di applicazione dovresti intuire da solo la risposta.

 

Tale norma inserita solo nel RdC non costituisce alcun onere per l' amministratore. Mica c'era lui dal notaio a firmare tale impegno.

Un Regolamento di Condominio non è un Codice che possa obbligare l' amministratore e il suo mancato rispetto... può essere solo disdicevole.

 

Non sò che calendario tu usi, ma se la chiusura dell' esercizio è il 31/12 allora non mancano solo 14 giorni alla scadenza di Legge bensì 104 (180 gg = 6 mesi ovvero fine Giugno).

 

Ininfluente che lui faccia il prepotente e "non conceda" una modifica al limite delle 3 deleghe.

La Legge non limità la delega ai soli condomini/proprietari...quindi potete far rilascare la Delega ad un paete o una perosna disposta a partecipare quel paio di ore necessarei per estromettere "il volpone prepotente".

Qualora il Vs. RdC precisasse una norma che vieta la delega a terzi/non proprietari (cosa di cui dubito fortemente)...allora organizzatevi per richiedere esplicito punto da inserire nell' OdG per la modifica dell limite di 3 deleghe.

Dunque, credimi non non ho assolutamente pretese da un forum, ma solo la speranza di attingere informazioni da persone che ne sanno più di me ed è per questo che chiedo consiglio.

Comunque credo sia colpa mia che non riesco a esprimere correttamente il mio pensiero e problema.

Purtroppo in questo condominio con le deleghe raccimolate, non si riesce ad arrivare a 333 dei millesimi, figurati se si riesce a estromettere il volpone prepotente, o addirittura cambiare un regolamento di condominio dove la maggioranza e ancora superiore e di questo la colpa è solo nostra.

Però non capisco perchè se una regola del condominio non la rispetto io ne debbo pagare le conseguenza, mentre se non le rispetta l'amministratore e solo disdicevole. E' anche vero che non c'era l'amministratore dal notaio a firmare, ma questo non lo esime dal rispettarlo.

Per quanto riguarda le date hai perfettamente ragione ho fatto un grossolano errore, ma ti assicuro la riunione di condominio si terra a ridosso di Pasqua.

La mia domanda era se il non rispettare la regola scritta dei trenta giorni, potesse intendersi come colpa grave, e interpretando le risposte penso che la risposta è NO.

Ringrazio quanti mi hanno risposto.

Nemmeno tu c'eri quando i Giapponesi hanno firmato la resa...ma mica devi pagare i danni di guerra.

 

Il Regolamento non è firmato dall' Amministratore e di per se non è vincolante.

 

Se tale clausola fosse inclusa nel Contratto che "dovreste" (condizionale) aver sottoscritto con tale "professionista" allora potresti citarlo per inadempienza contrattuale.

 

Sarebbe comumnque sempre il "Condominio" a doverlo citare e non il singolo proprietario che ha ben poco peso.

 

Non puoi nemmeno pretendere che l' amministratore convochi in periodi che facciano comodo solo a te. Se è un professionista avrà pure altri condomini da seguire e cercherà di ottimizzare i tempi favorendo i periodi prefestivi ipotizzando che le persone che hanno a cuore la gestione siano presenti piuttosto che impegnate al lavoro.

 

Nessuno dei motivi da te citati è sufficente per una revoca d' ufficio e nemmeno hai detto se la sua gestione dia il sospetto di azioni poco lecite o truffaldine.

 

Se la unica sua "mancanza" è il rispetto dei 30 gg del Vs. assurdo regolamento e di converso tale professionista ha sempre adempiuto a tutti gli altri obblighi, è imparziale e ha gestito onestamente i fondi del Condominio...direi che è il caso di tenerselo stretto.

 

Per tutti gli altri illeciti ...ove manchi la maggioranza c'è la magistratura.

----Il Regolamento non è firmato dall' Amministratore e di per se non è vincolante.

----Non c'ero nemmeno quando l'Italia ha firmato l'armistizio, però ho dovuto pagare i danni di guerra (la Libbia ancora ce li sta chiedendo)

 

 

La ripartizione dei millesimi è allegato al regolamento di condominio, ora per ipotesi mettiamo che un appartamento è soggetto a un errore anche accentuato della ripartizione, l'amministratore come si deve regolare per addebitare le spese? Io penso che è obbligato ad attenersi ai millesimo anche se sbagliati, pertanto vincolanti anche per lui, e si potrebbero fare tanti altri esempi.

Dovrei essere fuori di testa per pretendere date confacenti solo a me, come pretendere la rimozione solo perché non rispetta i trenta giorni.

Pongo un altro interrogativo che ci siamo posti: l'attuale amministratore è stato eletto circa dieci anni fa, ed abbiamo accettato il suo preventivo in cui c'erano determinate pretese.

Da allora non si è mai più raggiunto il quorum per riaffermarlo, pertanto è rimasto in prorocrazio (spero di averlo scritto bene). La legge dice che il suo compenso deve essere approvata dall'assemblea dei condomini ma questo non è più avvenuto proprio per insufficienza di quorum. Lui regolarmente ogni anno aumenta il suo compenso (e non era specificato sul suo preventivo che questo avvenisse), come addirittura ha messo il 4% (dei lavori straordinari) sulla bolletta dell'acqua. Anche tutti i contratti come le pulizie, l'antincendio,manutenzione ascensori, non ci ha mai comunicato l'intenzione di cambiarli, e non ha mai chiesto a noi di presentare dei preventivi. Questi e tanti altri episodi sono quelli che ci danno a pensare.

 

Sappiamo che c'è sempre la magistratura, ma uno pensa sempre che sia l'ultima risorsa.

...Sappiamo che c'è sempre la magistratura, ma uno pensa sempre che sia l'ultima risorsa.

Rimboccati le maniche, coinvolgi la maggioranza, se non vogliono intervenire di persona fatti rilasciare deleghe, l'importante è che riesci ad essere convincente.

Solo così potrai avere buon gioco.

L'amministratore deve osservare quanto disposto dal regolamento perchè fa parte delle sue attribuzioni.

Nel nostro condominio abbiamo addirittura due copie, una viene consegnata all'amministratore prima dell'accettazione in cui dichiara di aver letto ed un'altra copia, firmata dall'amministratore entrante, viene conservata dal consigliere anziano.

Nel nostro regolamento è previsto anche che entro 15 giorni dopo l'approvazione del rendiconto (chiusura esercizio 31 dicembre) che dovrà avvenire entro il 31 marzo, l'amministratore dovrà consegnare al consigliere anziano (ne sono nominati 3) tutta la documentazione ed i giustificativi di spesa dell'anno precedente. I documenti saranno custoditi in apposito armadietto di cui hanno le chiavi solo i consigliere.

In questo modo diventa molto più facile un eventuale passaggio di consegne.

Se il nostro regolamento è troppo restrittivo nessun amministratore è obbligato ad amministrarci ma se accetterà di amministrare dovrà rispettare il regolamento che conosce a priori.

Il regolamento del mio condominio è stato fatto ad hoc sull'esperienza precedentemente vissuta ma se i condòmini si disinteressano di far applicare quanto hanno approvato resterà solo un pezzo di carta.

......

----Non c'ero nemmeno quando l'Italia ha firmato l'armistizio, però ho dovuto pagare i danni di guerra (la Libbia ancora ce li sta chiedendo)

 

La ripartizione dei millesimi è allegato al regolamento di condominio, ora per ipotesi mettiamo che un appartamento è soggetto a un errore anche accentuato della ripartizione, l'amministratore come si deve regolare per addebitare le spese? Io penso che è obbligato ad attenersi ai millesimo anche se sbagliati, pertanto vincolanti anche per lui, e si potrebbero fare tanti altri esempi.

Dovrei essere fuori di testa per pretendere date confacenti solo a me, come pretendere la rimozione solo perché non rispetta i trenta giorni.

Pongo un altro interrogativo che ci siamo posti: l'attuale amministratore è stato eletto circa dieci anni fa, ed abbiamo accettato il suo preventivo in cui c'erano determinate pretese.

Da allora non si è mai più raggiunto il quorum per riaffermarlo, pertanto è rimasto in prorocrazio (spero di averlo scritto bene). La legge dice che il suo compenso deve essere approvata dall'assemblea dei condomini ma questo non è più avvenuto proprio per insufficienza di quorum. Lui regolarmente ogni anno aumenta il suo compenso (e non era specificato sul suo preventivo che questo avvenisse), come addirittura ha messo il 4% (dei lavori straordinari) sulla bolletta dell'acqua. Anche tutti i contratti come le pulizie, l'antincendio,manutenzione ascensori, non ci ha mai comunicato l'intenzione di cambiarli, e non ha mai chiesto a noi di presentare dei preventivi. Questi e tanti altri episodi sono quelli che ci danno a pensare.

 

Sappiamo che c'è sempre la magistratura, ma uno pensa sempre che sia l'ultima risorsa.

 

Tu hai dato delega in bianco al politico di turno (anche se non lo hai votato) per rappresentarti ed amministrarti. Nel caso della Libia quel "p...a" ha accettato a distanza di 80 anni di pagare (con immaginabili tornaconti ).

Ma fintanto che la Legge delo Stato ne attribuisce tali poteri tu non puoi esimerti.

Viceversa non c'è alcuna Legge che imponga l' obbligo che tu vorresti salvo appunto che questo non sia indicato in un contratto da lui sottoscritto.

 

Non attinente l' esempio dei millesimi...mica cambia qualcosa per l' amministratore se paga di più Tizio che Caio. Sarà il danneggiato a cercare rivalsa ...ma sempre e solo verso il Condominio se l' amministratore si è attenuto alla Tabella fornitagli.

 

Discorso diverso per quanto riguarda la questione "aumento del compenso", maggiorazione in % sui lavori straordinari e autonoma decisione sulla sostituzione dei "fornitori" (ma qui sarebbe discutibile fra lavori ordinari e straordinari).

 

La magistratura è l' unica risorsa ...se non avete l' abilità per gestivi.

Ti prevviso su un punto ...con la Magistratura dovete avere prove certe dei suoi illeciti (penali)...altriementi per questioni (civili) dovete rivolgervi ad un Avvocato che lo citi in Giudizio.

 

Ma qui ricadete nel circolo vizioso...se volete farlo come condominio dovrà esserci una maggioranza...altrimenti i favorevoli dovranno sobbarcarsi la spesa.

 

Ti ho già spiegato che la questione "deleghe" è aggirabile ...quindi invece di darne 4 o più ad una sola persona ...datene 3 ad ognuno e per le eccedenti trovate sostituti (anche i famigliari dei proprietari purchè maggiorenni).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Leonrado...scusa ma il Vs. caso fà poco testo...sei TU l' amministratore interno.

 

Se cambi idea e non intendi più esserlo...e decidete per un esterno, questi non ha alcun obbligo verso il Vs. Regolamento fintanto che non lo sottoscrive in contratto.

Leonrado...scusa ma il Vs. caso fà poco testo...sei TU l' amministratore interno.

 

Se cambi idea e non intendi più esserlo...e decidete per un esterno, questi non ha alcun obbligo verso il Vs. Regolamento fintanto che non lo sottoscrive in contratto.

L'obbligo di rispettare il regolamento lo impone l'art. 1130 oltre alla copia che firma per per ricevuta.

E' chiaro che il miglior modo che il condominio ha per imporre la sua volontà è quello di essere unito.

Con il disinteresse totale ognuno fa come crede.

Nel mio condominio non c'era disinteresse ma disinformazione (ignoranza in materia).

Non mi stancherò mai di spiegare ai miei colleghi condòmini quali sono i propri diritti proprio per evitare quanto ci è successo e cioè un condominio unito (ex cooperativa, tutte entrati da giovani ed invecchiati insieme d'amore e d'accordo) e con rendita condominiale, sopraffatto da uno scaltro amministratore che approfittando dell'ignoranza (in materia) di noi condòmini, ammine​strando a modo suo si stava pappando tutto il minestrone.

L'obbligo di rispettare il regolamento lo impone l'art. 1130 oltre alla copia che firma per per ricevuta.

E' chiaro che il miglior modo che il condominio ha per imporre la sua volontà è quello di essere unito.

Con il disinteresse totale ognuno fa come crede.

Nel mio condominio non c'era disinteresse ma disinformazione (ignoranza in materia).

Non mi stancherò mai di spiegare ai miei colleghi condòmini quali sono i propri diritti proprio per evitare quanto ci è successo e cioè un condominio unito (ex cooperativa, tutte entrati da giovani ed invecchiati insieme d'amore e d'accordo) e con rendita condominiale, sopraffatto da uno scaltro amministratore che approfittando dell'ignoranza (in materia) di noi condòmini, ammine​strando a modo suo si stava pappando tutto il minestrone.

Mi sono andato a leggere l'articolo 1130 che recita proprio il fatto che l'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio.

 

Leonardo ti do assolutamente ragione sul fatto che quando un amministratore vuol comportarsi in modo non corretto, gioca proprio sulla nostra ignoranza.

Io è proprio questo che mi aspetto da un forum, ossia avere dei chiarimenti da persone più espert e suggerimenti di comportamento e sono ben conscio che la colpa è nostra (condomini) in quanto per pigrizia, e per il fatto che la spesa divisa per il numero dei condomini, si diluisce, si lascia correre su tante cose

Il mancato rispetto del regolamento condominiale comporta con la nuova riforma una sanzione amministrativa ma non credo che si possa ritenere una colpa grave tale da revocare per via giudiziaria un amministratore

Il mancato rispetto del regolamento condominiale comporta con la nuova riforma una sanzione amministrativa ma non credo che si possa ritenere una colpa grave tale da revocare per via giudiziaria un amministratore

Credo che la sanzione per le infrazioni al regolamento riguardi solo i condòmini, altrimenti se l'assemblea deliberasse il massimo della sanzione, poichè brancaleone dice che l'amministratore infrange sistematicamente da 10 anni... se continuasse così, a 800 euro alla volta (dopo la prima) forse non gli basterebbe il suo compenso.

 

Art. 70

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

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